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3億の事業計画、持ち込んでみました。

数年に一度あるかないかの土地情報をいただけたものの、スケールメリットのある5億の事業計画は融資が難しいと銀行の担当さんから言われたコロビビ。

そこでとりあえず3億以内で収まる土地をチョイスして事業計画やシミュレーションを作成してみました。

すると利回りは7%に届きませんでしたが、建設費が高騰している中では上出来な計画になりました。

これもこのエリアの2LDKが慢性的に足りないということで、強気の家賃設定をしているからです。

これがイザ入居付けをしてみるとそううまくはいかない…とか、築浅の時はいいけれどその後はどうなるか…とか心配な部分はあります。

ただ以前も書いたように平置き駐車場が戸数分確保されている物件は少ないので、この家賃でも入居は固いという仲介業者さんの意見を信じての事業計画です。

これを銀行がどう評価するかはちょっと気になります。

そうでなくても戸数が少ないので、空室のストレスは重くのしかかります。

銀行の担当さんも地主さんか土地をキャッシュで買うのでなければ、もともと審査は通りにくくなっていることを知っているので、事業性だけで評価するのでなく何かプラスアルファ強みがないかを探ってくれています。

簡単な強みは自己資金を多く入れることですが、それ以外にも物件自体の強みなどを創り出してそれをプレゼン出来れば…と考えています。

地味ですが前述の平置き駐車場は、中心部のこのエリアでは滅茶苦茶強みなのですが、これに加えてペット仕様にしていくことも可能です。

しかし担当さんはこの辺を押してくれたとしても、最近は中々融資は通らないです。

今回も利回りの低さでダメ出しされるかもしれないですねえ。

まあ、銀行の意向を探っていくことにもなるので、これはこれでいいかと思っています。

これがダメでも後一つ土地の情報を頂いているので、この土地での融資を引くためにも今は我慢の時かなと思っています。

…といっても、この土地の場合は3億を軽く超えてしまうのですよねえ。

こっちが本命なのですが、こちらの融資の方が厳しそうです。

今度、知り合いの大家さんにお会いして、色んなお話を教えて頂く予定です。
皆さん、コロビビと違って上のステージにいらっしゃる方ばかりなので、融資の苦労などは無いでしょうが、勉強になることがたくさんあります。
楽しみです。
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駐車場…という選択

先日このエリアに詳しい知り合いの大家さんから、思いがけない情報を頂いたことをお知らせしました。

それが、駐車場…という選択肢があるということでした。

どういうことかというと、近隣には高層マンションが何棟か建っているのですが、そこが全く駐車場が足りていないということらしいのです。

なので、駐車場としてイケるのではないかということだったのです。

なるほど…それは全く気づきませんでした。

駐車場と考えるとまさにピッタリの地形で、効率的に少なくとも18台取れるのです。

高層マンションの総戸数はかなりのものなので、18台ぐらいは見込めると思うのですが、因みに仲介業者さんにお聞きしてみると需要は確実にあるとのこと。

但し駐車場としての融資をお願いする場合は融資期間は15年となります。

15年では賃料だけで支払うことは出来ないため、自己資金をつぎ込むことになりますし、駐車場だと固定資産税は当然高くなります。

但し知り合いの大家さんの頭には、駐車場と組み合わせる別の考えがあるのとのこと。

少し伺うと、なるほどなあと思いましたが、果たしてコロビビにそれができるかどうか…。

今度お会いして詳しくお聞きする予定ですが、う~ん、果たして駐車場経営というアイデアは実現可能なのでしょうか?

でも何事も勉強だと思って、お話を伺ってみたいと思います。

美味しくて安いケーキを見つけちゃいました。
ヤバいですねえ。
体重の増加がこのところ激しいのです…。
う~ん、自制が出来るでしょうか?
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気が付けば8万アクセス

実はこのところ新築RCの土地の検討の話を書いていたので気づかなかったのですが、実は前々回ぐらいに8万アクセスに到達していました。

ブログ開設当初の7年前は新築RCや新築アパート、果ては新築戸建ての進捗状況を毎日お伝えしていたので、アクセスも平均60~80あったのですが、今はなかなかRC用の土地が手に入らず、平均20アクセスです。

こんなくずくずの様子も自分の備忘録としてブログに残しておこうと思って書いているのですが、それでも訪問していただいて有難いです。

2025年の大阪万博が決まったので、またまた建築費が下がる時期が遠のいてしまいました。

土地情報は出てくるようになったものの、立地がいいものは相変わらず高止まりのままです。

こんな状況では、利回りが出る土地が手に入るのはいつになるのか分かりませんが、それでもこんなことを繰り返していくしかいい条件の新築RCを手に入れることはできません。

なので、これからも同じような内容が続くかもしれませんが、土地は一つ一つ違うため、同じように見える記事も実際は内容は違うのです。

あっちが上手くいけばこっちの条件がうまくいかない…そんなことの繰り返しなのです。

もちろん全てがクリアできる土地なんて無いので、どこかで踏ん切りをつけて決めるつもりです。

もしかしたら、土地が出るまで中古物件を一つ手掛けるかもしれませんが、それも含めてこれまで同様お付き合いいただけると嬉しいです。

さて、次の9万アクセスまでにどんなことが起こるでしょう。

楽しみです。

こうしていろいろな土地や物件を検討すること自体はとても楽しいです。
読んでる方は、まだ買えないの?と思ってらっしゃるかもしれませんが、慎重に考えているとこんなものです。
買うときは一年で3物件買ったこともあるコロビビでもこんな感じです。
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騒音って気にならないの?

そう!12戸の新築ファミリーマンションの土地は、騒音が心配な土地なのです。

因みに近隣の高層マンションの口コミを読んでみると、窓を開けると騒音でテレビが聞こえないと書かれていました。

でも慣れると大丈夫とのことでしたが、賃貸の場合好き好んで騒音がある物件を選ぶのでしょうか?

仲介業者さんは、それでも2LDKは不足しているので、100%平置きの駐車場があれば絶対に入居が付くと言います。

築10年のマンションでさえ、退去があったらすぐに次が決まるというのです。

このエリアのことに詳しい知り合いの大家さんにお尋ねすると、騒音はやはり気になるということ。

やっぱりそうだよなあ…と思いながら、わざわざこの土地でマンションを建てることも無いかなと感じたその時、この大家さんから意外な情報を頂くのです。

何だか、続きますね。

すみません、後少しお付き合いください。

もうあまり物を増やそうとは思っていないのですが(あ、収益物件は別です。)綺麗な飯椀を見つけたので、つい買ってしまいました。
毎日気分よくご飯を食べる細やかな贅沢はしてもいいですよね。
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…で、とりあえず3億の計画

前回銀行の融資の考えを聞き、5億の事業計画は自己資金をつぎ込まないと難しいことが分かったコロビビ。

とりあえず、3億程度で事業計画が収まる土地のボリュームチェックをしてみました。

実は今回頂いた土地情報は、まだまだいくつもあるのです。

その中で目を付けたのは準工の、人気駅徒歩10分以内の土地です。

ここだと12戸程度の2LDKを効率的に建てられます。

しかし前回の徒歩5分の土地と比べると駅から遠くないものの準工エリアの為、若干家賃が下がります。

しかも12戸程度だとどうしても利回りは低めになってしまいますし、空室リスクも高まります。

但し総事業費が小さくなる分、自己資金の割合が高くなるので、5億の時より経営は安定します。

30年分のシミュレーションをしてみましたが、土地や建築費が高騰している今、中心部のマンションでこれだけの利益が出るならまあまあではないかと思える数字が出ました。

しかし…

実はこの土地にも即買い付けを入れる…とまではいかない理由があるのです。

それはまた次回に…。


前の土地がダメでも次の土地がある…というのは中々無い状況です。
本当はこのチャンスを何とかモノにしたいのですが、そう簡単では無いですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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