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不動産愛があるかどうか。

鈴木 学さんの「独り言」をお聞きして、色々思うことがありました。

不動産に関わってらっしゃる方には、色んな考えや手法があると思いますし、どれが良くてどれが悪いなんて言うつもりはありません。

いくつかある投資の一つとして不動産に巡り会い、たまたまこの5年間というこれまでには無かった好機に不動産投資を始めて成功しているという人もいるでしょう。

成功している人の周りには、仕事関連の人はもちろんのこと、同じように成功を夢見てたくさんの人も集まってくるでしょう。

でも、コロビビの周りには、不動産がお金儲けなどの手段というよりも、本当に不動産が好きなんだなあという人ばかりだなあと改めて感じました。

だから年に数回しか直接にはお会いしない方々ですが、安心してお互いの話をすることができているのでしょうね。

思えば小さい頃から日記が苦手なコロビビが、6年間もこのブログを続けられているのも、不動産が好きだからとしか言いようがないですね。

飽きもせず毎日物件検索をしたり、土地情報を頂く度にシミュレーションをしたりするのも、好きじゃないとできませんよね。

せっかく副業規定の縛りが解けて、さあ物件を増やせると思った途端、融資が厳しくなってきてしまい、表面利回りが7%に届かない新築RC案件は見送るようになりました。

地価も建築費も上がった今、中心部での7%は中々難しいので、思うように物件を増やすことはできていませんが、生活費を稼ぐことが目的ではないので、不思議と焦りはありません。

そう、物件を探したりシミュレーションしたりしていること自体が、もう楽しいのです。

それで物件が手に入れば、更に楽しみが続いていく…という感じです。

いろんな方が、これから物件価格も下がってくるとみていますし、コロビビの投資エリアは他のエリアと比べると価格が下がってくるには他より時間が掛かると思いますが、まあ面白い時期に入ってくるのは確かですね。

残念なのは、コロビビにはあまり時間が残されていないので、他の方より長く待つことができないことです。

どう転ぶでしょうねえ。

でも不動産愛があるので、まあ成り行き任せでいこうと思います。

疲れが抜けませんねえ…なんて思っていたら、風邪をひいてしまいました。
こんなに気候がいいのに、なんてことでしょう。
やっぱり連休疲れなのでしょうね。
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レ〇パ物件だと融資はどうなる?

レ〇パの中古物件がもう一つ出ていました。

これも高利回りです。

まあ、コロビビの投資エリアでは無いのでスルーしようと思ったのですが、そういえば、レ〇パの物件を購入するとなったら融資はどうなるのだろうと思いました。

その仲介業者さんは、コロビビに表に出る前の中古物件情報をもってきてくださる会社なのですが、やっぱり融資は簡単ではないそうです。

しかし融資可能な銀行や信金もあるので、それも併せてアレンジして購入できるようにはしているようです。

もちろんその業者さんが持ってきた物件は、界壁などの問題がある物件ではないのですが、それでも今後の入居付けは苦労しそうですものね。

だからいくら表面利回りが高くても、銀行が簡単にいい条件で融資してくれるとは思えません。

まあ、もともとコロビビの投資エリアである立地のいい中心部にはレ〇パ物件は少ないので、関係ない話なのです。

でも、唯一検討対象となりえる土地狙い100坪越えの物件でも融資が厳しいとなると難しいですね。

もう少し小さい規模の古アパートなら、現金買いして解体することもあり得るのですが、立地のいいところの物件はなかなか出ないので、もう少し様子見なのかもしれませんね。

今年も母の日にお花を贈りましたが、高級な胡蝶蘭などがバンバン売れていました。
凄いですねえ。
ちょっと奮発しましたが、暫く綺麗なお花を楽しんでもらえると思うと、贈った甲斐があります。
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やっぱり出たそうです。

以前、知り合いの大家さんと競って(?)負けたファミリー新築RC用の土地の話を書いたことがありました。

2番手で買い付けを入れていたのですが、知り合いの大家さんは1000万円減の指値が入っているとのこと。

でもコロビビは満額で入れていたので、可能性はあるとのことでした。

そこで、買い付けを入れた後、埋蔵文化財包蔵地だったので役所に行って調べたのです。

すると、どうも隣で土器が出たということが分かりました。

しかも、色んな状況を考えると、ちょっとヤバいかなあと思い始めました。

でもその日の夕方には、一番手のその大家さんに決まったということが分かったり、別の土地情報が入ってきたりしたので、この件はそこで終わりました。

さて、この土地がどうなったかというと、やっぱり出たのです。

埋蔵物が…!!!

その為の本掘の費用が5~600万円かかるのだそうです。

以前も書きましたが、コロビビの場合は土地の購入も融資を使うため、本掘の費用の他にその期間の利息を余分に支払うことにもなります。

なので、余計にもっとかかるということなのです。

市役所で「ヤバいなあ…」と思ったカンが当たりましたね。

知り合いの大家さんは現金購入でしたし、1000万円減の指値を入れていた訳なので、それでも何とかなったと思いますが、なんとこの大家さん、土地を購入した後ボリュームチェックをして思った利回りが出なかった為、他の業者に売却していたのでした。

凄いですねえ、コロビビだったらこの利回りでも建てていたかもしれません。

しかも本掘と利息の支払いが発生すると、試算していた利回りは大幅に落ちてしまいます。

中心部から少し離れているエリアだったので、低い利回りで売却することもできず、お手上げ状態になっていたかもしれません。

不動産は額が大きいので、こんなことが起きると厳しいですね。

昨日は疲れて、ブログの更新が出来ませんでした。
10連休は何もしていなかったのですが、久しぶりに働いたせいかもしれません。
可笑しなものですね。
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レ〇パの中古物件

今中古物件もいろいろ探しているのですが、時々レ〇パの物件も目にするようになってきました。

しかし地主さん物件は郊外にあることが多く、コロビビの戦略外なのでもちろん検討の対象にはなりません。

もし立地のいいところにある木造アパートならば、更地にして新しいアパートを建ててもいいかなと思うのですが、そんなに都合のいい物件情報は簡単には手に入りません。

今表に出ているレ〇パの物件は、思いの外強気の価格で出ていて、唯一出ている立地のいい物件も、表向きの利回りは高いのですが、これだけレ〇パ問題が報道されている中、本当にその家賃で今後も埋まるかは疑問です。

また、この物件は木造では無いので、更地にする際の退去費用と解体費用を見込んで考えると、あまり旨味はありません。

実はこの物件は、よくある地主さん物件では無いため、入居率は悪くないのですよねえ。

またボリュームも大きいので、退去させるのにも時間が掛かりそうです。

広さはあるので、ファミリーRCにぴったりなのですが、向きがあまり良くないことがネックになっています。

融資が今より緩かった半年前なら取り組んでもいいかなと思うレベルでしたが、今はちょっと難しいかなと感じているのが、積極的にいけない理由になっています。

それにしても、期間労働者向けの寮になっているレ〇パの物件も多いので、そんな物件ならば、時期を待って更地にすることもできますし、郊外であっても企業向けの需要が見込めるでしょうから、購入対象になるのでしょうけれどね。

前述の物件も、もう少し価格が安ければ融資も通りやすくなるので、検討対象になるのですが、どうでしょう?

数少ない立地のいいレ〇パの中古物件でしたが、なかなか条件に合わないですねえ。

今日で大型連休も終わり。
コロビビは例によって庭いじりと自宅の掃除で終わってしまいました。
でもしまい込んでいた商品券や図書カードを見つけ出したので、ちょっと得した気分。
小さな幸せを感じた連休でした。
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申し込みが入っている土地なのに…

土地や中古物件のチェックをすることが、毎日のルーティーンになっているコロビビ。

新着情報がすぐに挙げられているサイトを検索しているのですが、そのサイトは書面申し込みや商談中、売却などの情報も即反映されています。

そんな中、狙っていたエリアに、駅近でまあまあの広さの土地が出ていたのです。

グーグルアースで確認してみると、近くにコンビニもあり土地も南向きです。

安さの理由は路地部が多いというものでしたが、通路の広さによっては何とかなります。

すぐに連絡してみたのですが、詳しい住所を聞いてみると、ネットに出ていた場所と少しズレています。

それでも駅近に変わりはないので話を聞いてみると、通路の部分も思ったより道幅が狭く、これでは通路としか使えないだけではなく、建築費も高くつきそうです。

…ということで、この土地は即見送りになってしまいました。

しかし、この土地、ずっと前からネットに出ていた土地と凄く似ていることに気づいたのです。

あまりに通路部分が長いので、全くコロビビは詳細検索もしていなかったため、詳しい住所も調べていませんでした。

しかもこの土地、既に申し込みが入っていた筈です。

それを仲介業者に尋ねてみると、申し込みが入っていることを認めました。

しかもこの業者さんは元付ではないようで、申し込みの状況も知らないようです。

ならばなぜ、このタイミングで新着情報としてネットに挙げたのでしょう?

そんな疑問を持ちましたが、見送る土地なのでそこまでは尋ねませんでした。

問い合わせをするまで、近隣の視察を調べたりざっと利回り計算をしたりしたので、とんだ時間の無駄でした。

午前中、洗濯しようとしたことを止めてリサーチしていたので、がっかりです。
なんだかなあと思いましたねえ。
まあ、こんなこともありますよね。
思い直して次に行きます。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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