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供給過剰の中での入居付け①

昨日まで空室の不安について書いてきました。

供給過剰の現実は、想像より厳しいです。

人口が増えているエリアでもこうなのですから、地方の地主系大家物件が乱立しているエリアはもっと悲惨な状況でしょう。

しかし人口が増えているエリアなのであれば、やり方次第で何とかしていくこともできる筈です。

少なくともコロビビの物件は、今のところはほぼ満室経営でイケています。

もちろん新築や築浅ばかりですから当たり前と言えばそうなのですが、当たり前ではない空室物件もある中で満室経営を続けているのにはいくつかの要因があります。

一つはやはり立地です。

競合する他の物件より自分の物件を選んで頂くのに、やはりこれは大きいです。

駅に近いことはもちろんですが、接している道路幅や周りの建物、コンビニの近さ…などなどひとくくりに立地と言ってもいくつかの要因が考えられます。

RCの前面道路は申し分が無い広さなのですが、アパートの方はそこまで広くはありません。

しかし駐車場を取るために建物を道路から下げて造っているので、広々とした感じにはなっています。

またどちらの物件も近隣の建物は立て込んでいないところで、建物の並びも非常に感じがよいため、内見に来て下った方に好印象を与えることができています。

特にアパートは安い土地に建てて利回りを高く持っていく関係で、近隣に古い建物が建っていたり建物が立て込んでいたりするところに建てられたりしていることがあります。

コロビビが購入を検討して見に行ったアパートのいくつかは、アパートの前の道はまあまあの広さなのですが、駅からアパートに向かうまでの道が狭いところを歩かなければならないところもありました。

また旗竿地に建てられたアパートも多く、
「引っ越しが大変そうだな。」
と感じることもありました。

考えてみるとコロビビ保有の物件は、どちらもこういった心配はない訳です。

同じような利回りで販売されている新築アパートでも、こうした立地の違いをしっかり見極めていく必要があると思います。

コンビニ等の施設のチェックは皆さんされていると思いますが、駅からの近道がどんなところを通らなければならないのかのチェックはされているでしょうか?

これは結構大切だと考えています。

今どきの若者は物件を決めるときはそこまで考えないものですが、若い女性はやはり住んでみると気になるものです。

もし新築ゼロゼロ物件の場合は、簡単に転居されてしまう可能性は大きいです。

パーフェクトな物件はありませんので、どこかで妥協はしなければならないのですが、その場合は入居付けが難しくなることも想定しておかなければなりません。

立地は変えることができない訳ですし、入居にダイレクトに影響するので、ここはしっかり検討することが必要だと痛感します。

実際経営してみて感じる物件の力の差。
凄く大きいので、次回もこのことについて書いてみます。
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続・空室の不安再び

前回はコロビビより2~3年前に不動産投資を始めた成功大家さんの物件が、予想より空室が多いことで焦ってしまったことをお知らせしました。

不動産投資に空室リスクは付きものですが、それがコロビビの想定よりも数年早くやってきているということで脅威と考えているのです。

しかも空室の不安が高まったのはそれだけではありません。

先日もお伝えした通り、同じエリアの新築アパートが、敷金・礼金無しで募集をしていたことなのです。

もちろん少し駅より離れている立地ではあるのですが、それでもこれまではしっかり敷金・礼金が2か月取れていたエリアだったからです。

築3年のコロビビのアパートでも、この春の入居では礼金2か月で決め手頂いていました。

なのに他のアパートとはいえこれは心穏やかではいられません。

そして最後の不安の種は、コロビビのRCのあるエリアの状況です。

お陰様でこの春の入居は新築時と同じ条件で決めて頂いたのですが、同じ時期に竣工した他のマンションは既に初期費用などの手直しが行われていたり、繁忙期を過ぎた今でも空室であったりするのです。

それだけでなく今春竣工したマンションなどは未だに半数が空室だったりするのです。

この辺りの話は以前も書いたことがあるので繰り返しになってしまいますが、昨年とは状況が違ってきているのをひしひしと感じます。

これまでも竣工してすぐに満室にならないマンションはありました。

でもそれは竣工時期が秋だったりしたからであって、半年もすれば繁忙期が来るのでここで満室には出来ていたのです。

ところが今年は繁忙期が過ぎても空室が目立つマンションが数棟見受けられるのです。

立地や間取り、設備、家賃共にそこまで問題があるとは思えないマンションがこのような状態…。

例えば鉄骨造りだったり立地や間取りが悪かったり、家賃が相対的に高かったり…というのだったらコロビビも不安にならずに済むのですが、これらのマンションが来年の繁忙期にはライバルとなってしまう訳なので厳しいです。

供給過剰だということは以前から言われていたことですが、実際このように問題が無さそうなマンションの空室の数を見せられるとかなり深刻だということが分かります。

なのに未だに新築マンションは建ち続けているのです。

いくら人口が増えているしかも人気のエリアと言っても、これでは近い将来家賃の値崩れが起きても不思議ではありません。

その前兆が敷金・礼金など初期費用の見直しなのでしょうね。

今から新築で不動産投資を始めようとしているサラリーマンの方は、この辺りを十分理解してから始めないと、利回り5%なんて下手すると実質1%台…なんてことになるかもしれませんよ。

そんな中でも新築RCが3~4%台で売れていっています。
売れるから建てるので、暫くこの状況は続きそうですね。
はあ~っ、ため息が出ます。
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空室の不安再び

昨日成功大家さんの物件が、繁忙期を過ぎた時点で空室が多いことについて書きました。

その大家さんは複数棟持ってらっしゃるので大丈夫なのでしょうが、これがコロビビみたいな弱小大家だと大問題。

成功大家さんと同じようにほぼフルローンなので、返済比率が高いのです。

なので空室は即、返済の不安に結びつく訳です。

成功大家さんはコロビビよりも2~3年前に不動産投資を始めてらっしゃいます。

つまりコロビビの物件も2~3年後は同じような空室の恐怖が待ち構えているということなのです。

それでもコロビビも少ない戸数とはいえ複数棟持っています。

つまり分散投資はできているので、一棟しか持っていなサラリーマン投資家の方と比べるとリスクは多少減らしていることにはなるのですが、一番心配なのは新築に特化しているということです。

つまり築年数が同じことになるので、物件の実力が落ちてくるペースが同じということなのですよね。

そろそろまた新築を手に入れるなら話は違ってきますが、今の高騰した市場ではちょっと無理…。

ということで、暫くはこの手持ちの物件を満室経営していくしかありません。

でも不動産投資を始めたころは、築浅物件にここまで空室が出るなんて想定していませんでした。

もう少し築古になれば空室が増えてくることは想定していましたが、そこは家賃値下げやセルフリフォームなどで対応するつもりでした。

もう既に想定が狂ってきているのですよねえ。

…と言っても今はまだ空室で苦しんでいると言う訳ではないのですが、これがいつ襲ってくるかわからないというのが恐怖です。

今は中古の利回りも高くないので比較すると新築の方がいいのですが、新築に特化して投資をしている者としては、
「新築なのに入居付けに苦戦すると、取れる対策が限られてしまう。」
という弱みがあることを痛感しています。

先輩大家さんの物件も新築の空室に申し込みがあったものの、その方の属性を考えて断られたそうです。
その大家さんは返済比率が低いのでそんな余裕があるのですが、コロビビはそんな余裕はありません。
この差はおおきいですねえ。
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アウトソーシングでうまくいけばいいけど…

サラリーマン大家なら、不動産投資の旨味は、アウトソーシングによって自分の労力や時間を費やすことなくCFを得られることだと皆さんおっしゃいます。

それはその通りです。

この不動産投資ブームに乗って何棟も手に入れられて、成功者となっているサラリーマン投資家の方は実際何人もいらっしゃいます。

しかしひょんなことからその中の一人の物件の募集広告をネットで見ることがあったのです。

繁忙期が過ぎたこの時期にこの空室の数はちょっとヤバいかも…と思いながら見ていたのですが、(もっとも数棟保有されているので、他のアパートが満室ならヤバいことは無いのでしょうが…)もっとヤバいと思ったのは、そのネット広告の写真です。

普通仲介業者なら、いかにその部屋を魅力的に見せるか考える筈なのです。

実際コロビビのアパートの写真を撮りに来てくださった仲介業者さんは、お若い方だったのにすごくいい写真をネットに出してくださっていました。

なのにその写真は部屋の掃除が行き届いていない状態で撮られていたのです。

ちょっと「?」となってしまう写真なのです。

綺麗な写真を見て現地を内見すると少し古さを感じてしまう…なんてことはあるでしょうが、薄汚れている状態の写真をアップするなんて…信じられません。

築浅なのにこんな写真があるだけで、
「空室が多い原因は、あまり清潔じゃないからかも…」
なんて思われそうです。

アウトソーシングをするなら、信頼できるチームを手に入れることが最低条件。

相手はプロだからと言っても、任せっぱなしというのは危険もあるということのようです。

このところ本業が忙しく、毎日更新できていないにも関わらず、訪問頂きありがたいです。
今日も庭の手入れで一日が終わってしまいました。
でも花の苗が安くで手に入れることができたので、何だかルンルンです。
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はあ、よかった競合しないで…

コロビビ所有のRCがあるエリアは、今も新築マンションが次々に建てられています。

この夏竣工予定の大型マンションも入居者募集が始まりましたが、これが建設されているとき
「間取りや家賃がコロビビと競合するような部屋だと、脅威だなあ。」
とハラハラしていました。

しかし20平米台の1Kと分かった時には本当にほっとしたものです。

募集の内容を見ると、なかなかいい感じの設備です。

1Kなので玄関扉を開けるとすぐにキッチンですから、あまりいい間取りではないのですが、これまでの1Kのようにキッチンが狭い訳ではないので、ちょっといい感じです。

その分部屋が若干狭くなっていますが、部屋に寝に帰るような若者にとっては構わないのかもしれません。

何よりこのエリアの30平米台の1LDKの家賃と比較すると2万円以上安いので、このあたりの家賃が払える若者の層はかなり多いのではないかと思います。

多分20年もすればこの広さは狭小物件となって競争力は落ちるのでしょうが、戸数が多いので築古になれば家賃を下げて募集をすることで採算は合うのではないかと思います。

それにしてもこれが1LDKでなくてよかったです。

コロビビの物件より駅にも近いし設備も最新、家賃も同じぐらいとなれば、豪華なエントランスの大型マンションの方を選ぶ人の方が圧倒的に多いでしょうから…。

あ…でも人の出入りが多い大型マンションを嫌う人も中にはいる筈なので、小さなコロビビのマンションも生き残る道はあるかな?

まあ、とりあえずこのところの新築マンションは建設費の高騰で1LDKでは採算が取れなくなっているようなので、少し離れたエリアでないとほとんど建設されなくなってきました。

ちょっと胸をなでおろしているコロビビでした。

さてGWが終わって、何だか疲れが出てきたコロビビ。
庭の手入れは大変でしたが、綺麗に咲いている花を見て、ひとりで満足しています。
今日はちょっと一休みしようかな?
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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