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タラれば雑記、その②

不動産ブログで失敗談がホントは役に立つのですが、そうたくさんお目にかかれる訳ではありません。

これは失敗談と言うほどではありませんが、「フルローンが簡単に付くまれな時期に、そうすればよかった。」と後悔している部分を書いています。

何かの参考になればと思います。

前回は、「長期保有に拘らず、融資が出ている間に、もっと小さな物件をたくさん手に入れていればよかった。」と言うことを書きました。

皆さんご存知の通り、ここ数年の売り手市場の到来を知っていれば、6年前までに物件を購入して売却益を得ることが可能でした。

コロビビの周りには、もちろんそんなつもりはなく購入した物件を最近売却してかなりのキャッシュフローを手にした方が何人もいらっしゃいます。

もうこんな時期、こないですよねえ。

フルローンが出てましたから、取得経費程度を手出し出来ればこの5年間のキャッシュフローと売却益両方を手に入れることが出来た訳です。

この方々はこれで手元資金が厚くなったので、融資が厳しくなってもまた新しい物件の融資は出ます。

そうして資産の入れ替えをしてけばいいのです。

そうです。

タラれば雑記②の結論!

「最初から資産価値が高い優良物件を狙うのではなく、売却を繰り返して資産の入れ替えをしていけばいい。」
ということです。

資産価値が高い物件はどうしてもCFが出にくいので、なかなか手金が残りません。

そうすると次の物件の購入に進めないという事態になりがちです。

コロビビの場合は、後数年は新しい物件に進む予定はなかったので、この辺りをあまり深く考えていませんでした。

もし拡大していこうと思っている人にとっては、これはかなり痛いです。

属性が高くない人にとっては、物件を手に入れる順番は重要ですね。

ああ、ホントは別のことも書こうと思っていたのに、長くなりましたね。

タラれば雑記、もう少し続きます。

どうぞお付き合いください。

昨日は大家仲間の新築RCの見学会でした。
予想以上の出来に、羨ましくなりました。
コロビビも早く次に進みたくなりましたねえ。
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フルローンがついた稀な時期を振り返って

今は厳しくなった融資の話をアチコチで聞くようになりました。

もちろん資産背景があったり、長年の事業実績を積んでいたりしている方は、まだまだ大丈夫のようですが、少なくともコロビビのような駆け出しの大家に億単位のフルローンを出して頂いたようなことは、もうなくなったようです。

もうしばらくはこんな時期は来ないでしょうから、今コロビビが実際大家業を始めたこの5,6年をタラればで振り返ってみようと思います。

株で言えば、つい最近までの状況とよく似ています。

買えば誰もがそこそこ設けることが出来た時期。

そんな中でいくつかの物件を手に入れられたという点では成功したのかもしれませんが、その中の一つを高値掴みしてしまっているので、本当は成功とは程遠いです。

当時は大家業を始めたばっかりだったので、長期保有を考えていました。

もちろん新築アパートを5年で売却する手法も知っていましたが、結構こだわりを持って物件を選んでいたので、このスペックの物件はなかなか出ないだろうと思うと短期で手放すことは考えられませんでした。

しかし後の売り手市場の到来を知っていたら、そこそこの物件を手に入れておいて売却した方がよかった訳です。

融資は簡単に付いていたのですから…。

いい立地のいい建物…となれば、どうしても価格は高くなるわけなので、今売却しても取得した価格よりは高く売れますが、それほど手残りが出るわけではありません。

…となると、まだまだ物件が高止まりしている中で、今保有しているような物件をまた手に出来るとは限りません。

融資が厳しくなったのなら尚更手放すことはできません。

かくて、この売り手市場で売り抜けた大家さんみたいには手元資金を増やすことはできなかったのです。

もちろんこの振り返りは「タラれば」なので、先のことが読めていれば何も苦労はしません。

誰だって大金持ちになれます。

しかし自分の忘備録として書き留めておくとして、この「タラれば雑記①」は、「売却を考えて、もっと小さな物件を購入しておけばよかった。」と言うことです。

何度かこのブログでも書きましたが、6年前は中古物件を探していくつも物件確認に行っていたのですが、結局踏み出せず一棟も購入しませんでした。

融資も付いていたのですが、それでも自信がなかったのです。

しかしとりあえず購入して、何か問題が起きたらそこで対応していく方法はいくらでもあったと思います。

資金にも余裕があるのですから…。

実際その物件は他の人が購入した後、2年後に数百万上乗せして売却されていました。

その人は短期譲渡税がかかったとはいえ、2年間のCFとキャピタルゲインを手に出来たのです。

新築物件については尚更です。

もう少しハードルを下げて購入してもよかったと思います。

それを5年経った今売却していたら…ああ、まさに「タラれば」ですねえ。

タラれば雑記、もう少し続きます。

水トちゃんを町で見かけました。
スッキリのロケだったようです。
思ったよりほっそりしていたので、別のアナウンサーかなと思ったほどでした。
テレビに映っていないところでも気さくな感じでした。
流石好感度ナンバーワンですね。
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ナナコチャージポイントが半分に…

昨年秋にナナコのクレジットチャージの内容変更があって、詳しいことは忘れたのですが、まあとにかく楽天ポイントが付かなくなってしまいました。

しかしYahoo! JAPANカードのJCBブランドであればクレジットポイントがつくとのこと…。

しかしコロビビはYahoo! JAPANカードはVisaブランドしかもっていなかったので、急いでコロビビ夫名義のJCBブランドのカードを作成しました。

それでこの冬の固定資産税の納税から、これでTポイントをせっせと貯めていたのです。

なのに、なのに、今まで100円で1ポイントだったものが、2月末からは200円で1ポイントになってしまうのだとか…

ガ、ガ、ガ、ガ~ン!!!

つまりこれまでの半分のポイントしか貰えなくなってしまうのです(涙)

まあ、その代わりVisaブランドのカードでも使えるようになるそうですが、それより半分になることの方が影響が大きいです。

カード払いも出来るのですが、これは手数料もかかるのでカードのステージによっては微妙です。

ああ、ポイントを貯める喜びを感じる小市民の、細やかな楽しみを奪うこの「内容変更」

どうにもならないので嘆いても仕方が無いですね。

はああ、がっくりです。

このところ大家仲間の物件竣工や土地取得などが続いています。
みなさん、いろんな手法で着実に前に進んでらっしゃryのでうらやましいですね。
コロビビも2年後ぐらいに新築を手掛けたいなと思ってはいるのですがねえ。
どうなることやら…。
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好きなことを仕事に出来る幸せ

コロビビが新築不動産投資をしているのは、ご存知の通り「物件が好き」だから。

もちろん本業も好きだし、アーリーリタイアをするつもりもありません。

古くは小椋佳が銀行員をしながらシンガーソングライターで活躍していたことを思い出しますが、(か、かなり古い例ですね。)一度しかない人生なので、好きなことをリタイアを待たずに並行してやるということは、今は推奨されるまでになりましたね。

コロビビももっと早くに始めていればよかったと悔やむぐらいですが、それでも不動産投資に関しては勤めているうちに始めることができてよかったです。

もうこれは融資に関しては、勤めているかいないかで全然違いますからね。

最初は個人の属性を生かした融資でも構わないので、そこからちゃんと実績を積んていって、事業を評価して頂ければいいと思います。

不動産事業を進めていくと、自分の力量不足やそれとは関係ないところでうまくいかないことや理不尽なことにも見舞われますが、好きなことだから腐らずに続けられているのかなと思います。

しかも物件好きな人の集まりである大家の会に参加させて頂くことが出来て、かなり世界が広がりました。

大家仲間にもいろんな手法の違いがあります。

私はたまたま今は新築に特化していますが、本当はDIYをして物件を再生させるのが好き。

なので、大家さんの中でもそれを実践してらっしゃる方を大尊敬しています。

中にはDIYの域を超える実力を身に付けてらっしゃる方もいて、もう、驚きです。

この方々も好きなことを仕事にしてらっしゃるので、お話を伺うだけでこちらも幸せな気持ちになります。

もちろん皆さん全てが順風満帆に歩んでこられたわけではないと思います。

でも、やっぱり好きだから、乗り越えて続けてこられたのでしょうね。

そんな方々に囲まれて、日々たくさんのことを学んでいけます。

好きなことだからこれもまた楽しい!

アラ還前にしてこの心境になれるとは思いませんでしたよ。

ありがたいことですね。

日経平均、まあ落ちますよね。
でもこのところ調整も入っていたのでこれくらいの下落だったのかなとも思いますが…。
それよりこれから金利は上がるのでしょうかねえ。
上がる上がると言いながらここまで来て、そろそろでしょうか。
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やっぱり新規参入のアパートメーカは…

以前格安住宅メーカーが、新築アパートを建築して販売していることをご紹介しました。

その時も入居付けが心配なことを書きましたし、ローンを引くのにも苦労する人は厳しい話をしました。

それでも利回りが高いか立地が良ければ購入のテーブルに乗るのですが、それも微妙…。

なので、これは無いな、という結論でした。

さて、そのアパートはほどなく売れたようなのですが、肝心の入居付けはどうかリサーチしてみました。

で、結果は…と言うと…

うん、やっぱり苦戦しているようです。

もともと立地もそんなに良くなかったので、もしかしたら管理会社の力の差ではないのかもしれませんが、どちらにしても厳しいことがよく分かりました。

でも造りはお洒落だし、間取りもよく考えられた中々の出来です。

建物だけ見ると、ここに建築をお願いしてもいいかなと思うレベルでした。

もちろん価格次第ですけれどね。

もっといい立地でこの新規参入のアパートメーカーがアパートを建築して、その入居状況がどうなのかを見てみたい気持ちになりました。

昨日はいろんな大家さんとお話して刺激を受けました。
来週も新築見学会に誘ってもらっているので、また勉強させて頂けます。
5年前は、こんなに大家仲間が広がると思っていませんでした。
有難いことです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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