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サブリースの新築物件

サブリースなんて建築費でボラれ、更に管理費で持っていかれる割には十分な管理は行われず、更に家賃も有無を言わさず改訂される…。

だからやるもんじゃないと思っていました。

もしそれらの問題が無くても、その会社の倒産リスクもあるわけなので、不安要素が多いと思います。

なのに、今この会社の物件の提案を検討しているのは、いい土地情報を持っているからなのです。

ご存知の通り、建築費が高騰している為、ある程度のボリュームが無いと土地込みの利回りは7%にすらなりません。

単身者用RCならば、まあまあ土地が出るのですが、ファミリーRCとなるとどうしても利回りは下がりますし、学区も重要となります。

しかしそのボリュームで建てられる立地のいい広めの土地は、競合他社との争奪戦になり、更に価格が高騰するため利回りが出なくなってしまうのです。

利回りが出ないと銀行融資も厳しくなります。

断られたことはありませんが、自己資金を1割程度は求められるので、手元資金が潤沢出ない場合は投資すべき案件を選んでいくことになります。


そんな状況の中で、サブリース付きの物件が浮上してきたのです。

家賃保証があるこの会社だと融資はやはり通り易くなります。

3~5%程度の自己資金で通っているので、手元資金が潤沢でない場合、まあこれは魅力です。

しかし、建築のノウハウけや時間を持っていない地主やサラリーマンとは違って、コロビビは設計から関わっていきたいような建築大好き人間。

なのでわざわざサブリースの会社の物件を選ぶ必要は無いのですが、魅力は融資が通りやすいだけでは無いのです。

そう、非公開の広い土地の情報を持ってらっしゃるのです。

これが一番大きいです。

でも、やはりいろいろ問題はあります。

続きは次回に…。

3連休でちょっと郊外にドライブに行ってきました。
道の駅で地元産の食材を買って家で料理するという細やかな贅沢をしました。
柿にキノコに、秋は美味しいものが多くて、困っちゃいます。
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店舗を入れた組み立てをすると…

てっきり超人気学区のファミリー物件向きの土地と思っていたところを、設計士さんから
「店舗を入れた単身者用物件」
の提案をして頂いたコロビビ。

その組み立てを教えて頂くと、40㎡以上の部屋もとれるので、不動産取得税も要らない計画です。

これは意外とイケそうです。

早速家賃を調べて、利回りがどの程度出るか計算することにしました。

今回は店舗の家賃が取れるし、単身者用とはいえ部屋も広いので、家賃も高めに設定できます。

しかし…

う~ん、やはり建築費が高いため、思ったより利回りが出ません。

土地が高いのもそうですが、この価格を出してもいいと思うのはファミリー物件だからこそなのです。

ファミリーだとかなりの家賃が取れるのです。

しかしファミリーだと駐車場は必須。

…となると、十分の広さと思っていたこの土地であっても足りないという結論。

土地の形と道路付けが良ければピロティーにして駐車場が確保できるのですが、それが難しいというのがこの土地の弱点。

駐車場の8倍取れると思った店舗の作戦も不発…となると、この土地もどうにもできません。

せっかくボリュームチェックをして頂いたのに、設計士さんにお詫びをしてこの土地の件も終わりました。

う~ん、何度も言っていますが、中心部、人気エリアの新築RCって、中々難しいですねえ。

台風が来る前に、前の台風で被害を受けたところを修理して頂いていて良かったです。
工務店さんも台風の件で忙しく、入居者様の予定も合わずに、ズルズルと工事が伸びていたのです。
ギリギリのタイミングでしたが、間に合いました。
賃貸業は、天災ともうまく付き合っていかないといけませんね。
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続・日影規制が厳しい土地

抜群の立地に十分の広さがあるものの、土地の形がイマイチのために日影規制や北側斜線制限で、高い建物が建てられない土地の情報を頂いたコロビビ。

知り合いの設計士さんに相談すると、思ったより面白い土地だと言います。

実はこの設計士さん、このエリアで何棟も収益物件を手掛けている方なのです。

なので、コロビビは超人気学区なのでファミリー物件を考えていたのですが、設計士さんは人気駅近なのでファミリー物件はもったいないとおっしゃるのです。

その理由として、ファミリー物件は駐車場が必要になるけれど、そこを単身者用の部屋にすることで、4倍の家賃が取れるとおっしゃるのです。

それはもちろんそうなのですよねえ。

それから、日影制限も計算してみると4階以上の部分を2m下げる程度で大丈夫ということも分かりました。

しかもこのエリア、小さな隠れ家的な店舗もあるので、一階を店舗として貸せば、賃料は駐車場の8倍以上で貸すことも可能です。

なるほど、やはり専門の人の見立ては違いますねえ。

それで組み立ててもらうことにしました。

さて、うまくいくでしょうか?

続きは次回に…。

設計士さんにもいろいろいらっしゃるでしょうが、こんな風に収益物件を中心に取り組んでらっしゃる方は、話が速くてやりやすいです。
ただこの方に相談すると、使いたい建築会社が使えなくなるのが痛いのですよねえ。
あちらを立てればこちらが立たず…デス。
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日影制限の計算

手付流れの土地を手に入れられないと分かってガックリしているコロビビ。

これが手に入れば、税引き後のCFは少なく見積もっても年800万円以上は手に出来る試算だったので、自己資金も5年で回収できる予定でした。

まあ、捕らぬ狸の皮算用でしかありませんので、気持ちを切り替えて次の土地を探すことにしました。

…とすると、手付流れの土地を紹介してくださった会社から別の土地の情報を頂きました。

これも非公開の土地で、結構な広さはあるものの、土地の形がイマイチのものです。

しかし人気の学区で、しかも人気駅にかなり近く立地は申し分ありません。

他のデベロッパーに紹介してたものの、日影規制や北側斜線制限が厳しく、高い建物が建てられないことからこちらに話が回ってきました。

コロビビもみたところ難しそうな感じはしましたが、一番に欲しいと思っているエリアだったので、とりあえず知り合いの設計士さんに日影制限がどの程度なのか、計算してもらうことにしました。

コロビビもボリュームチェックしてみたのですが、日影制限ばかりは計算が難しく、ここがクリアにならないとどうにもならないからです。

するとその設計士さんから意外な連絡が…

「コロビビさん、この土地、意外と面白いことになりそうですよ。」
とのこと。

何だか、思ったよりいい建物が建てられそうなのです。

長くなったので、続きは次回に…。

昨日のブログですが、土地情報を頂いて現地確認していないのは、その土地を既に知っているからです。
狙っているエリアは土地勘があるので、グーグルで確認するだけで、現地確認しなくても分かるようにしています。
なので、凄くいい土地だと分かっていたのですよねえ。
それだけに、残念でした。
まあ、すぐに次の土地探しを始めていますけどね。
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土地情報を貰ってからすること

専業大家と比べると本業があるコロビビは、土地情報を頂いてから事業計画書をつくるまでに取れる時間が限られています。

その中で専業大家さんやデベロッパーさんと競争になる場合は、前回書いたように徹夜で事業計画を書き上げることは時々あります。

本当は知り合いの建築士さんにボリュームチェックをしてもらえばもっと速いのですが、いつもいつもお願いするわけにはいきません。

また設計士を自社で抱えている建築会社にお願いする可能性がある場合は、その建築士さんにボリュームチェックをお願いする訳にもいきません。

特に今回のように情報を夕方に頂いて、次の日にお返事をするような場合は、建築士さんにご迷惑をお掛けするので、セルフボリュームチェックをせざるを得ません。

となると用途地域や高度規制などの情報をもとに、高さや斜線の制限、更にその地域の建築規制などを調べて、建てられる建物の高さや広さを探っていくことになります。

もちろん日影規制などは正確に計算できませんので、ギリギリの計画を立てる訳にはいきません。

それである程度の組み立てをして、どれくらいの広さの部屋が何戸取れて、駐車場も何台確保できると分かれば、今度は家賃の相場を調べていきます。

これも時間が許せば今保有している物件の管理をお願いしている仲介業者さんにお聞きしますが、時間が無いときはネットで検索して色んな角度で調べていきます。

ネットで出ている家賃はあくまで募集家賃なので、もしかしたら相場より少し高い場合があるからです。

そんなことも加味して想定家賃を考えていきます。

また、同時に確定測量費、水道加入金、所有権移転登記代、保存登記料、抵当権設定費用、期中金利、印紙代、申請関係費用、銀行融資手数料、火災保険料などの経費の計算を行います。

時間が許せばここで知り合いの建築会社の担当さんに連絡して大体の建築費を出して頂きますが、それが出来ない場合は、以前伺った計算の仕方で建築費を出します。

そうしてようやく大体の利回りが出る訳です。

もちろん、土地の情報を頂いたときに、このエリアの土地の取引価格を調べて、あまりにも高い場合はその時点でアウトになっちゃうことも多いです。

利回りが出たら、事業計画書とシミュレーション表を作成し、送って頂いた土地の資料をプリントアウトします。

また、こちらの現在の資産状況や預金の額が分かる資料やコピーを揃えて、銀行に持ち込む準備をするのです。

ここまでを今回は夜中に10時間かけてやりました。

今回は特に他の方の手付が流れた土地だったため、決済までの期日が限られていた関係で、銀行に一刻も早く持ち込む必要があったからです。

でもご存知のように、土地情報をくださった会社とお話した結果、これが全て無駄になる訳です。

無駄となっても、まあこれはあることです。

もちろん今回は一番条件が良かったので、残念ではあるのですが、それでもここまでを一晩で準備できたことは、これまでの経験があったからだと感じています。

今回は手付流れの土地という一番スピードが必要な場合でしたから、それに対応出来たことは少し自信になりました。

こんなにいい土地はもう暫くは出てこないと思いますが、諦めないで待って、また今回のようなチャンスが来たらすぐに対応できるようにしたいと思いました。

台風で8時以降運休になるなんて驚きました。
でも、前回の台風の風の威力を目にすると、この判断もやむをえないですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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