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入居付けが強いアパート業者の戦略

5月末退去のアパート。

繁忙期が過ぎてしまった時期の入居付けに不安があったのですが、あっさり申し込みをいただいたことは前回お知らせしました。

それも新築時と同じ条件で申し込みいただいたことから、これでこのアパートの物件力が築5年目でも落ちていないことが分かってほっとしたところです。

しかし理由はそれだけではありません。

コロビビのアパートよりも先に、同じエリアの同じ会社の物件にも申し込みが入っていることを以前もお知らせしていたように、この会社、意外と入居付けは強いなという印象があります。

まあ、その物件はコロビビのアパートよりも駅から遠いため、新しいのにも関わらず敷金や礼金はとれていません。

でも、それでもライバル物件が多い中で、駅から遠いのにも関わらず入居を決めているというところが凄いのではないかと思います。

どうしてこのように入居付けに強いのかはコロビビにも分かりませんが、この会社がブランド力を高めようとしているところがその理由の一つではないかと思います。

主に、入居者の中心を占める若者をターゲットにしていることが成功しているのではないでしょうか。

コロビビは新築RCを今後も手掛けたいと思っていますが、どんなに努力しても大手のブランド戦略には到底敵いません。

毎日テレビやラジオ、ネット上で連呼・掲示されるブランド名は、自然に若者の意識に刷り込まれていきます。

すると「聞いたことのある会社の物件なら信用できる。」となって、申し込みに繋がっていくのでしょう。

もちろん企業はそのために高いCM料金を支払うのですから、逆に効果が無いと困ります。

RCの方は土地から個人で建築しているので「他にないこだわりの物件」をつくることで対抗するわけですが、アパートの方はこのブランド力の恩恵をしっかり頂くことができています。

今のところ、どちらもうまくいっているのですが、こうなると中途半端な物件が埋もれていき、家賃をさげるか広告費を使って入居させるしかなくなるということですね。

分かっていたこととはいえ、ここまで違うものかと驚いてしまいます。

不動産投資は入居がついてナンボだなあとつくづく感じますね。

まあ、もちろん勝負は築7年目からであることは変わりありません。

この時点でどの程度の入居率と家賃、敷金・礼金が取れるかが、新築アパート投資が成功するかどうかのカギになります。

しかし悪いときは築5年目で家賃下落や広告費の増加などという事態が起きる訳なので、今回一つの関門を突破した感じすね。

しかも土地の価格は1.5倍に上がっていますし、ある程度まとまった広さの土地なので、今後土地の価格や不動産価格が下がったとしても、残債以上で売却は可能と考えています。

他の物件が苦戦している話を耳にすると、安心はしていられませんが、現時点では何とか当時のシミュレーションよりはいい結果を得られています。

同じような報告が築7年時に出来るといいのですがね。

キラキラ系大家さんネタではたくさんの方に訪問いただきました。
皆さん具体的に騙されそうになったネタを期待されていたと思いますが、実際に連絡を取らなかっただけで、信じていたブログ読者は多かったことと思います。
たまたまコロビビは慎重だっただけで、一歩踏み出していたら騙されていたと思いますよ。
甘いですねえ…気を付けないと。
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キラキラ大家につい、騙されそうに…

今、ぺんたさんがブログで書かれて話題になっている「キラキラ系大家さんネタ」

以前ぺんたさんとお会いした時にも少しはお聞きしていましたが、ブログに書いてくださったお陰で寄せられた皆さんのコメントなどからも、詳しいお話を改めて知ることができました。

狼さんもぺんたさんの援護射撃として便乗ネタを書いてくださったので、更に今までの色んなことが繋がって、
「なるほど~、だから狼さんのあの言動となったのか…」
と合点がいったのでした。

しかもコロビビの周りの先輩大家さんから漏れ聞く話とも繋がって、キラキラ系大家さんの実態を更に知ることとなりました。

ホントは皆さん人の悪口を言う方々ではないんですよね。

しかし同じように夢を掴みたいと思って不動産の世界に入ってきた人を、平気で騙したり嵌めたりすることは許せないという気持ちが、キラキラ系大家さんへの非難の言葉となっているのでしょう。

実はコロビビが不動産の世界に入ってきたのは8年ほど前で、ブログを読み始めたのは6~7年前。

そのころはどなたのブログがどんな考えや目的で書かれているのかなんて全く分かりませんでした。

大家の会の存在も知らず、ただ本やブログを読んで、中古物件を検索していたような状態でした。

なので、キラキラ系大家さんの書いていたブログも読んでいて、その内容を信じていました。

もちろん合わせて狼さんのブログも読んでいたので
「(キラキラ系大家さんの)ブログの内容は嘘じゃないだろうけど、そんなにうまくいくのかなあ。」
ぐらいの感じで、実際に連絡を取ったり物件を買ったりまではしていませんでした。

でも今思えば、ブログの内容に嘘は無いと思っていたことが甘いですよね。

今ならその内容の嘘にも気づきますし、書かれたことを鵜呑みにしてはいませんが、当時はまさか同じ大家が素人大家を騙すために嘘の内容をブログに書くとは考えていませんでした。

業者が素人大家を騙すことは想定していましたが、素人に毛が生えたような大家が騙しをやるか?という感じでした。

もちろん業者からのバックマージンぐらいは取っているだろうとは思っていましたが、高額のコンサル料やセミナー会費などを取って最初から騙す目的でブログを書いているとまでは思っていなかったのです。

もしかしたらキラキラ系大家の中にも、最初から騙す目的でブログを始めた訳ではなかった人もいるのかもしれません。

しかし自分の不動産投資の失敗や行き詰まりなどから、そちらの方に手を染めることになったのかもしれませんね。

まあ、数年前からキラキラ大家や共食い大家のことは知っていましたが、詳しいことは知りたいとも思っていませんでした。

でも今回、人を見たら詐欺師と思えというぐらい慎重な狼さんは、ぺんたさんのことも最初は警戒していた理由も今回分かったのでよかったです。

ぺんたさんはお話をしていてもとてもクレバーな方ですし、サラリーマン時代に身に付けられたスキルも半端なく高いので、キラキラ系大家さんの騙しのスキームにのっかることは無かった訳ですが、当時大家仲間もいなかったコロビビなんかは、
「ホントかなあ…でも、みんなやってるし、そんなもんかもしれないなあ。」
なんて思って、つい引っかかってしまったかもしれません。

実は今でも、不動産投資には色んな手法があるので、それぞれの手法のリスクに気づきにくいところがあります。

その人は自分もその手法でやっていてみんなに進めているので、騙すつもりは無いのだと思います。

でも、その手法のリスクをしっかり伝えているのかなと思うことがあります。

既に拡大局面に入っている人や十分な資産がある人で融資が付きやすい人ならその手法で成功するかもしれませんが、そうでないならかなりリスキーな手法になるのではないかと思うのです。

コロビビは今は先輩大家さんも周りにいるので、反対側から見た意見を耳に出来ますが、そのお仲間に入ってしまうとそんな意見が入ってこなくなります。

それが素人にとってはとても怖いことです。

大家になって7年目のコロビビですが、素人に毛が生えたぐらいしか力量がないので、まだまだたくさんの人の意見を聞かないと恐ろしいというのが正直なところです。

一日ゆっくりしていると何とか疲れもとれたコロビビ。
近くのコメリに行って色んな材料を購入してきました。
我ながらよくやるなあと思いますが、好きなことだと体が動いちゃうんですよねえ。
さて、これで何をやるかはお楽しみ。
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土地も中古物件も少し増えてきた?

か〇ちゃ問題やス〇ガショックの影響からか、最近中古物件や土地が以前より出てくるようになったと感じるのは気のせいでしょうか?

しかも値下げをするものまで出てきました。

しかし、これは飛びつくほどのものではありません。

もともとの価格が高すぎたのですから…。

最近1000万値下げされた土地がありましたが、改めてその価格で新築ファミリーRCの利回り計算をしてみましたが、まだまだ回らない数字しか出ませんでした。

ギリギリ単身者用ならイケそうなのですが、このエリアは単身者用よりファミリー向けの需要があるところなので、高い土地代を出すならもう少し別のエリアを狙った方が確実です。

中古物件もいくつか買い付けを入れたいと思えるものが出てきましたが、そんな物件はすぐに買い付けが入ってしまいます。

しかし惜しかったなと思えるほどではないので、もう少し待ってもいいかと思います。

待てば今よりいい物件に出会えるかもしれないし、何より手金が増えた状態で買い付けを入れることができます。

上手くいけば現金買いが出来るかもしれないし、融資も通り易くなります。

…なんて言いながら即買いするかもしれませんが(笑)

とりあえず毎日のネット検索は欠かさないで続けているところです。

物件情報を頂けるのは突然だったりするし、お返事はすぐにしないと逃してしまいます。

頂いた情報が実際お宝情報なのかどうかは、その人の考え方次第のときもあります。

なので、常に物件の相場感覚を磨いておかないと高値掴みをしてしまいそうです。

何だか物件が動きそうな予感があるので、すぐに銀行に持ち込めるように資料など準備だけはしておこうと思います。

はあ、何だか疲れちゃって土日が待ち遠しいです。
確実に体力が落ちてきていることを感じますねえ。
早くリタイアして、体力をつけた方がいいかも…
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レオパの中古物件

昔のレオパレスのアパートが安普請だという話は、もう常識なので今さら取り立てて書く必要はないと思うのですが、どうしてあんなに隣の音が筒抜けになるのかという理由が分かったのには、合点がいきました。

単に壁が薄いだけでは無かったのですね。

コロビビのRCを手掛けた建築会社の担当者さんが、以前レオパのオーナーと知り合いだった関係で、レオパの建物のことで相談を受けたことがあったのだそうです。

しかしその担当者さんも、図面は見せて貰っても実際に屋根裏までは確認していなかったので、音漏れが凄いことはわかっても、壁材のせいだと思っていたようでした。

まあ、もちろん建物全体も安普請なので、壁単体の理由という訳ではないでしょうけれどね。

コロビビも以前は中古狙いだったので、レオパの物件をうっかり掴まないようには注意していました。

といっても、古い物件はあの特徴的なアプローチの造作物(?)があるので、見ただけで分かりますけれどね。

それと比べると某大手メーカーの建物はやはり違いますねえ。

見た感じはそんなに高級感は無いので、建築費を比較した時コロビビも
「なんでこんなに高いの?」
と思ったのですが、築年数が経つと建築費が高い理由が分かってきます。

見た目はどうにかできても、建物の傾きや建物全体の強度などは素人リフォームではどうしようもないですからね。

コロビビもこれから出てくる中古物件を狙っているので、土地狙いならいいのですが、そうでないなら建物を見る力をもう少しつけておかないといけませんね。

木造なら何とかなりますが、RCの見方を誤ると修繕費がかなりかかってしまうことがあります。

結果的には新築物件ばかり手にしていますので、中古物件購入が次の投資が成功するかどうかのカギになりそうです。

久しぶりに息子が帰省してきました。
…といっても就職の面接のためなので、一泊で戻っていきました。
それにしても就職活動にも交通費がいりますねえ。
一次はスカイプ、三次は会社持ちだそうですけれどね。
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あらら、あっさりお申し込みが…

5月末退去では、次の募集は厳しいかも…

と思ってホームステージングしようかなと準備していた一棟目のアパート。

実は、先日、あっさりお申し込みを頂くことができました。

おおっ!なんてことでしょう。

嬉しいような、拍子抜けしたような…。

いえいえ、ホントに有難いことです。

しかも礼金2か月頂けるようで、築5年目でこの状況は、かなりいいんではないでしょうか。

ホントにこの管理会社さんは入居付けが強いので、感心してしまいます。

実質入居率98%を謳っているだけはありますね、素晴らしいです。

しかも申し込みいただいた方の属性も申し分ないので、ホントはもう少し入居日が早いともっと嬉しいのですが、この方にご入居頂くことにしました。

それにしても今回、繁忙期を過ぎての入居者募集でしたが、なかなかの競争力があることが分かって、ほっとしました。

新築時から変わらない条件で、5年目に入っても変わらず入居者様をご紹介して頂けるということは、実は購入時には予想できていませんでした。

きっと礼金2か月は取れなくなっちゃうんじゃないかとか、周りにどんどん新築アパートが建ってしまって、家賃を下げざるを得なくなるんじゃないかとか、いろいろ心配していたのですよねえ。

とりあえずは5年目の「入居者半数入れ替わり不安」も、「繁忙期外の空室不安」も何とか乗り切ることができました。

次は築6年目で、どう変わるかですが、今回打った手が功を奏してくれるかもしれません。

少しずつバリューアップもさせていこうと思っています。

他の新築アパートはどうなのでしょうね。
少なくとも近隣の築浅アパートで礼金2か月が取れているところは、多くはありません。
なので、どの新築アパート投資がこううまくいくとは限らないと思いますよ。
コロビビはラッキーだったと感じます。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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