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部屋のバリューアップ

RCはまだ築一年なので部屋のバリューアップなんて必要ではないのですが、実はこの部屋本当は他には無いようなロフトを造る計画がもともとありました。

しかし諸事情で一階の部屋にしかロフトを付けることができませんでした。

考えていた通りその部屋は一階であるにも関わらず、一番に決まったぐらい選ばれる部屋になったのです。

そのことを知っている別の知り合いの設計士さんから、
「今はできなくても資金ができてからやってもいいんじゃないですか?」
と言われていたこともあって、なんとなくコロビビの頭にこのことが残っていました。

そんな時とある物件紹介番組で、ロフトではなくスキップフロアのような形の小さな書斎スペースがある部屋を見たのです。

これならロフトみたいな大げさなものではないのですが、空間を有効に使えます。

あまりに小さいスペースなので意味があるのかなとも思うのですが、確かに書斎ならば本来広いスペースである必要はありませんし、使い方によってはここにマットレスを敷いて寝室にすることもできます。

もちろん下のスペースは収納としても使えます。

何より高い天井を生かしたいという当初のコロビビの考えに合うアイデアです。

そうと分かるとコロビビの妄想が始まりました。

どの程度の高さにすればよいかとかそのための階段は何段取らないといけないのか…
コンセントの位置や収納スペースの照明はどこから取るか…

…で、どれくらいの工事費になるのかなどなどを考えていきました。

大切なのは費用対効果がどれほどなのかということなので、最後の工事費がこの妄想の肝になります。

しかしこの工事は単にロフトを造るだけでなく家具にもなるようにデザインしているので、家具付き賃貸にする費用と考えることもできます。

そもそももう少し入居付けで苦労するようになった時に行う予定なので、見積もりを出してもらう訳にはいきません。

このアイデアも金額次第なので、実現可能なのかどうか分かりませんが、入居付けの一つのアイデアを手にしたと考えておきましょうかね。

明日から三連休。
一日ぐらいちょっと温泉にでも行ってみたいと思っていますが、どうでしょうね?
どこに行っても人で多そうなら諦めますが…。
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ゴミ出しルールを守らない入居者

以前ゴミの不法投棄の話題を書いたことがありますが、対応してからはまだ一度も不法投棄はありません。

でも毎日会社帰りにアパートに寄って、点検することは続けています。

これも自宅近隣でドミナント投資を行っているからこそできることですね。

しかしこれまで気づいていたなったのですが、近くのアパートを見るとゴミ出しルールを守っていない人が意外と多いのですね。

一応ゴミステーションには置いてあるのですが、回収日ではないのに置いてあるのを結構見かけます。

そういえばコロビビのアパートの入居者様はちゃんとゴミ出し日を守ってくださっています。

もちろん首都圏や他の地域から引っ越してこられた方ばかりなので、最初はゴミ出しのルールがよく理解できていなくて、間違った出し方をされることもありました。

しかしすぐにそのゴミの処理をしてから管理会社に連絡して注意していただくと、その後はルールを守ってくださるようになりました。

多分ルールが守られていないアパートも、そのまま放置されているので、ルールがあやふやなままになっているのではないかと思います。

大家さん仲間の中には、入居時に分別用のゴミ袋をプレゼントする方もいらっしゃいます。

確かにルールをお知らせするだけでなく、ゴミ袋を差し上げた方が、しっかりルールを理解していただけますよね。

コロビビもこれからそのアイデアを真似させて頂こうと思っています。

これからの季節はちょっとのルール破りがあっても、臭いや害虫などで不快な思いを入居者様にさせかねません。

回収日ではないのにゴミが出されているそのすぐ横を通ってエントランスに向かうのは、なんとも嫌な感じです。

ちゃんとルールを守っている入居者にとっては、腹立たしいものです。

こまめな管理が物件の価値を高めることになるんだと改めて感じました。

暑くてだるい日が続いています。
ああ、そういえば固定資産税も払わなきゃいけません。
物件が増えてくると、バカにならない金額です。
メガ大家さんなんて、一体いくら払ってらっしゃるのでしょうね。
弱小大家でさえ、結構な金額だというのに…
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今のうちに家具探し

今のところ満室経営出来ているコロビビですが、知り合いの大家さんのお話や物件や他の人のブログなどでは、この時期の退去の話題がちらほら聞かれます。

この時期の退去連絡はホントに厳しい…。

しかし7~8月に決まる物件も結構あるのは事実です。

まあ中には7,8月竣工の新築マンションに引っ越しをする人も含まれているのでしょうけれど、これまでの企業の辞令交付の時期も崩れてきていることもままあるようです。

…で、この時期の退去連絡があってもすぐに対応できるように、家具付き募集の準備をしておこうと思い家具探しをしておきました。

大体の目星は付けていたのですが、その家具の在庫が今あるのかということや、もっといい家具がないかどうかのリサーチをしたのです。

ネットでよく見る安価なソファーはもともと買うつもりはないのですが、とある家具売り場に似たデザインと価格のものがあったので座り心地を試してみました。

結果は…やはり、う~ん…といった感じでした。

コロビビのRCを選んでくださる家賃を払える人には、こんなチープなソファーだと無い方がまだマシと感じられるでしょう。

依然も書きましたが、コロビビの物件を選んでくださる人はある程度の年齢の男性の方…という結果が出ています。

それで家具付きを選ぶという方は、法人契約の単身赴任の方でしょう。

なので30代、40代の男性のある程度収入がある方が好まれる家具を選定する必要があります。

一番神経を使うのはベッドです。

ある程度の品質のものを準備するとなると、値段が張ります。

しかしアピールポイントにもなります。

依然もお話したようにリース代として1万円を頂ければ、2年の入居で何とか元が取れます。

この場合テレビは含めていませんが…これNHKの受信料の兼ね合いがあるからです。

ただこれも家具が不要な場合は搬出するつもりですので、その費用や保管場所も考えに入れておかなければなりません。

幸いコロビビのところは空いている部屋があるので、そこを保管場所として使うことができます。

なので月1万円程度で家具付き募集もできる訳です。

コロビビは不動産関係の仕事もしていないので人脈も知識もありません。

税金関係にも明るくありません。

しかしインテリアデザインやそれに関わる労力は全く惜しまずにやることができます。

というかこうして家具を選定したりコーディネートするのは、逆に楽しみでもあるのです。

大した強みではありませんが、できることはやりたいと思います。

グルーポンを使って夏の旅行の予約を取りました。
今頃になっての予約なので、休日前しか空いていなかったのですが、それでも同じ条件なのに5000円ほど安く泊まれます。
定価と比較すると7000円オフに…。
ああ、もっとお金持ちになれば、こんなことを気にせずにホテルも取るようになるのでしょうがね。
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もしかして猫を飼ってる?

いや、これはまだ確実ではないし、近所の野良猫の仕業かもしれないので何とも言えないのですが、ここ数回猫の糞を見かけるのです。

もちろんこれまでも猫の糞は時々見ることもあって、それは近所の野良猫だろうと思っていたのです。

実際猫がアパートの周辺をうろついているのは何度も見かけていました。

しかし最近見つける猫の糞には上に砂利がかけられているのです。

? ? ?

今までの糞は同じ砂利の上にしていても、糞の上に砂利がかけられていることはありませんでした。

でもこのところ何度か見かける糞には砂利がかけられている…どうして?

それでもしかしたら誰かが猫を無断で飼っているのかも…と思った次第です。

他には思い当たる節は無いので、思い過ごしかもしれません。

今までとは別の野良猫が入り込んできて、それで砂を糞の上にかけているのでしょうか?

確かめる方法も無いので、後は退去時の部屋の状態を気を付けてみるぐらいしかありませんね。

他の人のブログを拝見していると、
「退去時に無断で猫を飼っていた形跡を発見した。」
という記事がありましたので、あながちあり得ないことではなさそうです。

しかも一階の借主さんならば、ベランダから外に出して、暫く遊ばせることもあるかもしれません。

ちょうどベランダは人目に付かないようになっているのす。

他の入居者様からの苦情があるわけではないし、はっきりしている訳ではないので、多分このまま様子を見るしかないのでしょうね。

でもどちらにしても糞害があるのは確かなので、猫除けの薬を撒くなど対策をしておこうと思います。

流木って怖いですね。
あれだけ山肌があらわになっているのも恐ろしい映像です。
火災保険の水害って、入っていたかなと不安になって確かめたコロビビでした。
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やっぱり価格値下げ、続々

以前コロビビの新築RCがある近隣のRCが、いくつも売りに出ている…という話をしました。

築年数やスペックはそれぞれですが、いずれも利回り5%台という強気の価格設定。

でも超人気エリアのまだまだ綺麗な1LDKのRCなので、強気の価格でも今はあり得る価格でした。

しかし銀行が閉まってきているせいでしょうか、はたまた同時期に近隣で複数のRCが売りに出されたからでしょうか、これらの物件、一斉に値下げがされました。

多分一棟が値下げしたので、それに引きずられて他の物件も値下げをしてしまった…という感じです。

値下げした…と言っても利回りは依然5%台なので、高値ではあるのですが…。

しかしこの現象を見て、コロビビはちょっと怖くなってきました。

きっとこんな感じで次々に売り物件の価格が下がっていくのだろうと思ったからです。

今回の値下げは同じようなエリアで同時期に同じようなスペックの物件が出たせいです。

しかも全てこの高値市場を見て、少し強気の価格で出して反響をみようとしたのでしょう。

しかしライバル物件が出てきてしまったので、早めに価格を下げていったのでしょうが、これがアパートであれば悲惨です。

同じような築年数の、しかも同じシリーズの6%台のアパートは今でもゴロゴロ出ているからです。

前述のRCは儲けをもくろんで最初に高く出していて、後で値を下げた…という感じなのですが、今出ているちく2~6年のアパートは、残債と諸経費が消えて、手元に100万でも残るなら…と言った価格設定になっているものが見られます。

この価格は、値下げをすると手元に何も残らない…といった価格になってしまいます。

つまり損切してでも売るのか、損切できない状況にあるのか…で判断が分かれるのです。

売れなくても値下げできない…又は指値が入っても応じられない状況にある物件が一番悲惨です。

よく言う「売りに売れない状況」に陥ってしまう…という場合です。

でもコロビビも市況によってはそうなってしまう可能性はあります。

適正価格で売りに出したとしても、近隣に同じようなRCが出ていれば、相対的に価格は下がっていってしまいます。

「資産価値があるのに、その価格ではとても売れない。」
なんてことになって、持ち続けるしかない…となってしまいそうです。

もちろんそうなれば売却はしませんが、超激戦区で長期に持ち続けるのもストレスがかかるものです。

価格が下げれば物件を手に入れるチャンスが訪れる訳ですが、今物件が売れないとなると次の取得との兼ね合いで保有してる物件をどうするかを考えていかないといけませんね。

インゲン豆が豊作です。
今日は胡麻和えにしようかな?
でも大雨で被害に遭われた方もいらっしゃいますし、農作物の被害なども心配です。
自然は恵みも与えてくれますが、怖さも同時に忘れてはいけませんね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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