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築古の利回りより高くできるんだよなあ。

新しく頂いた土地は、前回銀行に持ち込んだ土地と比べると戸数も多く取れるので、利回りも出ます。

ただ、土地値が高いため、総事業費が5億を軽く超えてしまいます。

高くない利回りですが、同じエリアで売りに出ている築十数年の中古RCでも、この利回りと同じか低いのです。

自己資金の目途もついているし、本当ならこれで計画を進めてもいいんじゃないかと思います。

しかし土地と建築費が高騰しているせいで、利回りが低いことに慣れてしまっているのではないかと思い返しているのです。

低い利回りであっても、目指しているのは利回り最低7%以上です。

7%と言っても、コロビビの実力では計画を進めていくうちにここから利回りが下がっていく可能性もあります。

なので今の段階で7%に届いていないと、ボリュームが大きいためにここから大きく利回りを下げてしまうかもしれません。

5億越え案件はそんな怖さがあるので、コロビビにはまだ手を出すのは早いと思うのです。

しかも前回も書きましたが、総額が高くなった理由が土地の高騰…これはやはり良くないです。

資産価値があるとはいえ、今後は下落するでしょうし、今の価格はやはり異常です。

せっかく極秘の土地情報を頂きましたが、これもお断りすることにしました。

でも、こうしていい土地というのは表に出ないで取引されていくのですね。

もちろん最初は高値を付けて顧客の反応を見るという感じなのでしょう。

しかしあの利回りでも計画を進める人は少なからずいる筈です。

特に節税対策に購入する人もいるでしょうからね。

他の不動産投資家さんよりも利回りを低めに設定しているコロビビですが、それでも今回はちょっと無理でした。

ああ、でもここ数日、データと数字の睨めっこでしたから、疲れちゃいましたねえ。

まあ、頭の体操にはなったから良しとしましょう。

世界的な有名人が訪れたといううなぎ屋に行ってきました。
…といっても偶然だったのですがね。
昭和の雰囲気が漂う店で、一気にタイムスリップしたかの様でした。
味も確かだったので、ちょっと得した気分でしたよ。
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新しい土地は、前より好条件!

超人気学区の新築ファミリーRC用地を紹介して頂いたコロビビ。

セルフボリュームチェックをするとまあまあの利回りが出ます。

戸数も多く取れるので戸あたりの建築費も割安に出来ます。

前回の土地の時、銀行からきつめにストレステストを掛けられて、自己資金次第と言われてしまったコロビビですが、今回はそこまで自己資金も求められずに融資が下りる可能性が高いです。

けれど総事業費は軽く5億円を超えてしまうのです。

まだ実力が追い付いていないコロビビがこんなに多額の借金をしてこの事業を進めていいものか…正直迷います。

しかも単に金額が高くてビビッている訳では無く、金額が高くなっているのが土地値の高さが原因だからなのです。

昨年の実際の土地取引の価格と比較しても高いことははっきりしています。

それはこのエリアのすぐ近くに大型の再開発が行われるようになったことと、そこに建設されるマンションの価格がかなり高く設定されているということが要因です。

更にこの土地は再開発が行われる土地と比べると学区がいいので、実は再開発される土地と同等の人気があるのです。

なのでこの土地がこれぐらいの価格が付けられていても不思議ではないのです。

しかし…今は天井知らずの土地価格ですが、これはいつか下落します。

すぐには落ちなくても、不動産投資は30年スパンの事業。

10年後は落ち着くぐらいならいいのですが、下落していてもおかしくはありません。

それぐらい特に今はマンション用地は誰もが欲しがっているために、高騰しているのです。

入居も間違いないし、新築ライバル物件が乱立する可能性も少ないし、なかなか出ない広さだし…。

…ああ、迷います…。

迷ってばかりの記事ですみません。
先輩大家さんならゴーサインを出すかもしれませんね。
いやいや、もっと高い利回りでないと出さないかな?
そこの見極めも難しいです。
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新しい土地情報を頂いて…

ファミリーに人気エリアの新しい土地情報を頂いたコロビビ。

今回は土地が広いので戸数も多く取れます。

しかし総事業費は、軽く5億を超えます。

でもここも人気の学区なので、家賃は高めに設定できるので、利回りはまあまあ出るのです。

もちろん7%を超えるのであれば、自己資金をつぎ込んでもゴーサインを出すし、銀行の融資もOKが出る可能性が高いのですが、土地値が高いので、そこまでの利回りは出ません。

そうなると、前回の銀行の考え方から推測すると、自己資金は確実に要求されます。

そしてストレステストをきつめに掛けられて判断されることでしょう。

前回と同じく高めの家賃設定なので、振れ幅は大きくなりますが、今回は戸数が多い分きつめに掛けられても大丈夫でしょう。

しかも前回見送った理由の一つに、お屋敷が多いエリアだったため、これからも広めの土地が出てきて、新築マンションがどんどん建てられる可能性が高いということがありました。

しかしこのエリアは、そうそう広い土地が出てはこないのです。

なので、ここ数年でライバル物件が新築される可能性は低いのです。

後は、ネックとなるのが土地値の高さです。

利回りが出るからと言って、果たしてこの土地値で購入していいものかどうか…

続きます。

いつもですが、土地が出ると話が急展開するので大忙しになります。
でも今回ばかりは慎重にならないといけませんね。
なんせ額が大きいので…。
自己資金は大切に使いたいですしね。
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これで結末と思っていたら…

狙っていたエリアで頂いた非公開の土地情報…。

無理をするのはやめようと思って、情報をくださった仲介業者さんに、丁寧にお断りの連絡を入れました。

これでこの話は終わった…と思っていたのです。

実はお断りの連絡をした時、別のエリアも土地が出たら知らせて欲しいとお伝えしていたのですが、その翌日に連絡があり、そのエリアの土地情報を頂くことができました。

しかも今回は非公開では無く、完全に極秘情報。

多分あの時は、対応された方の一存ではお知らせして頂けなかった情報だったのでしょう。

上の方に話を通してから、この情報を出して頂いたようでした。

その土地は、前回の土地よりかなり広いため、スケールメリットが生かせるのでその分利回りも出る土地です。

日陰制限もさほど影響ないようにレイアウトできるため、効率よく建物が建てられます。

結果、建築費も前回より割安になるので利回りが高くできそうなのです。

今回も立地も道路付けも向きも申し分ありません。

駅や小学校までの距離も程よく、これだけの広さの土地がよくこのエリアに出たなあと感心するほど良い土地です。

しかし、その分かなり価格も高いのです。

う~ん…、とりあえずセルフボリュームチェックをしてみました。

今回は土地が広いので、セルフであってもかなり正確に出来たと思います。

後は家賃を調べ、建設費を少し多めに設定して利回りを計算してみました。

すると、出ますねえ~っ💛 まあまあの利回りが…。

しかし悲しいかな、総事業費が当然5億を軽く超えます。

自己資金を出せないことは無いのですが…

さて、どうしましょう?

コロビビもまさかこんな展開になるとは思ってもみませんでした。
土地はあるところにはあるのですねえ。
但し高いです…。
う~ん。
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非公開の土地…結末

物件資料を送って欲しいと融資担当者から言われたコロビビ。

本当は物件のシミュレーション表作成ツールなどもエクセルで作っていたので、それもお送りしたかったのですが、それよりも先に物件資料だけでもいいから送って欲しいということでした。

その翌日に資料を見た担当さんの感触をお聞きしたかったものの、夕方まで待って欲しいと言われたコロビビ。

この時点で、ちょっと嫌な予感がしていましたが、結論から言えば自己資金次第という話でした。

ええっ?3億までOKじゃなかったの?と思ったのですが、そういえばその時も「物件次第ですが…」という言葉がありました。

つまり今回はストレステストをきつめに掛けられたそうなのです。

あ…今回は、では無く、現在はきつめに掛けるようになったと以前言われていましたねえ。

それで中心部にあるファミリーに超人気エリアの土地値の高さがネックとなってしまいました。

つまり超人気エリアなので土地値が高いのは当たり前なのですが、それでも利回りが出るのは家賃が高く取れるからなのです。

しかしその分ストレステストをきつめに掛けられてしまうと、振れ幅がある分マイナスに働いてしまうのです。

もちろんもともと、もっと広い土地に大きなボリュームの物件を建てれば利回り自体が上がるし、戸数も多くなるので、ストレステストをきつめに掛けられても大丈夫なのでしょうけれど、その場合は総事業費が4億5億となってしまいます。

そうなればコロビビの資産背景では融資が下りるかどうか分かりません。

ただ、担当さんとしてはコロビビにダメだと伝えるつもりでは無く、自己資金を3~5%と言っていたのをもう少し出せないかと言いたかったようです。

もともと一割は出してもいいと思ってはいたのですが、担当さんとお話をしているうちに、う~んそこまでして取り組む必要があるのかなという気持ちになってきました。

確かに家賃は高めなのです。

この家賃が下落すればもともと高くない利回りなので、厳しくなるのは銀行の言う通りです。

しかもこのエリア、今大きなお屋敷が世代交代の時期に来ていて、今回の土地もそんなお屋敷を更地にしたものでした。

…ということは、これからもどんどん新築RCが建てられるということです。

もし今天井知らずに上がってきている土地の価格が下がってくることになれば…うん、売却を狙っていますがそれも思った価格で売れるかどうか…。

利回りが低くてもイケると思った理由の一つに、このエリアの物件なら高くで売却してキャピタルゲインを得られる…という思惑がありました。

そのシナリオが狂ってくる可能性もある訳です。

多分節税対策狙いの顧客が対象ですから、昨今の金融庁の引き締めとは無縁の話だと思っているのですが、家賃が下がってくると利回りも下がり売却価格も下がってくることは十分考えられますねえ。

なかなか土地が出ないエリアの情報を頂いて、これまでと違いコロビビが決断すれば確実に手に入るということでしたが…

うん、今回も見送ることにしました。

惜しい気もしましたが、もう少し条件がいい土地が出てくる気もします。

いろいろ相談に乗ってくださった方、ありがとうございました。

引き延ばしたみたいですみません。
たくさんの方に訪問して頂いたのに、結局こんな結末に…。
なんて思っていたら、実は続きがあるのです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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