HOME
INDEX
RSS
 | 

キャッシュが貯まってきたと思ったら…

薄利の新築に特化した不動産投資をフルローンで行っているコロビビですが、それでも何とかキャッシュは貯まっていきます。

竣工前後の一時期は結構カツカツで、厳しい時期もありました。

まだ息子の学費もかかるので、春は物件の竣工と授業料の納入時期が重なってしまうのですよね。

それでも礼金が数か月分取れる物件ならばいいのですが、新築でも激戦区の場合は取れない時もあります。
そうなっちゃうと、竣工してすぐに満室に持っていこうとすれば広告費が手出しになります。

満室まで数か月待てるのであれば、礼金をとれるのでそんなことにはならないのですけどね。
繁忙期を逃しても埋まる実力がある物件ならば、心配ないわけです。

さて、コロビビの場合はペット可だったこともあり、礼金は取れていますが、広告費一か月は当たり前に支払わなければならないエリア。

エ〇ブ〇さんに管理を依頼されている大家さんは、有無を言わさず1.5か月取られています。

なのでそんな大家さんの物件は、礼金が二か月取れなければ、広告費が手出しになるわけです。

春が結構キャッシュが厳しくなるのは、そういった訳です。

でも、それを過ぎると少しづつキャッシュが貯まってきます。
戸数が少ないコロビビでそうなのですから、数棟保有されている大家さんのキャッシュって半端ないでしょうね。

ただ、せっかく貯まってきたなあと思ったのも束の間、固定資産税の支払いの時期がやってくると途端に残高が減ってしまいます。

貯まってきた…というのは、結局幻…。
やはり薄利の新築不動産投資は、薄利に変わりはありませんでした。


でもナナコで税金を払うので、そのポイントは数万円分貯まっています。
恐るべし、ナナコの威力です。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


土地が無くても、頭金が無くても?

新築アパート投資は下火になってきたのでしょうか?まだまだブームは続いているのでしょうか?

そういえばシ〇ケ〇のCMでは
「土地が無くても、頭金が少なくても…アパート経営はできる!」
と言っていますよね。

でもコロビビはこれをしばらく
「土地が無くても、頭金が無くても…」
と勘違いしていました。

今まではフルローンが当たり前で、時にはオーバーローンも組めていたからです。

でも、流石に今は頭金は必要ですし、自己資金を入れることができないと、経営的には危うい状況になってきました。

数年前は「新築」ということで競争力がありましたし、少ないCFでも5年ぐらいあればそれで5~600万円ぐらいは貯めることができていました。

なので、5年以降に経営が少し苦しくなってきたり修繕費がかかったりしてきても、何とかなっていたのです。

しかも5年前に手に入れた人は、今頃売却してキャッシュフローを得ることができているので、まさに
「新築アパート投資をしていて、よかった~っ!」
ということになっていると思います。

さて、これからですが、必ず自己資金を入れる必要が出てきました。

金融機関や属性によっては3割求められることになるでしょうから、5000万円のアパートだと1500万円の自己資金を入れることになります。

これだと手に入れることができるサラリーマンはホントに限られてきますよね。

1割としても500万円、これに諸経費もかかるとなると、700万円程度は必要です。

これくらいの貯蓄があるサラリーマンは多いでしょうが、アパート投資だけにその貯蓄を使える人もまた多くはありません。

子育てが終わったぐらいのサラリーマンだと大丈夫ですが、今さら2~30年のローンを組んでアパート経営を始めるのも、ちょっときつい年齢です。

コロビビは「趣味」なので、その「きつさ」は全く感じないけれど、普通のサラリーマンだとその「きつさ」は選択しないでしょう。

う~ん、こうして具体的な数字を出して考えていくと、銀行が閉まってくると確実にプレーヤーは減ってしまうということですね。

今までイケイケだった感じから一転してきた感じもします。

今は若者にアパート経営を進める傾向がありますが、金融機関と組んでいるアパートメーカーは、まだまだ融資を引くことができているのでしょうか?

それとも属性のいいサラリーマンを狙ってアパート経営を煽っていくのでしょうか?

少なくとも「頭金」は確実に必要になってきた…ということは間違いが無いようです。

福岡の3億円強奪事件、凄いですね。
被害者が20代の男性というのも驚きです。
福岡は前にも金塊の強奪事件ありましたしね。
闇で巨額のお金が動いているのでしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


続・土地をご紹介したいのですが…

銀行から土地の紹介をしたいと言われた昨日の話の続きです。

もちろんコロビビは暫くは新しい物件を手掛けたりしない予定です。

しかし新しい土地の情報は欲しいので、
「コロビビはダメでも、高属性の大家さん仲間を是非ご紹介したいので…」
とはお伝えしておきました。

でも、ここ数年は手掛けないという話をすると明らかにテンションが下がったようでした。

それでも執拗に(?)
「数年後手掛けられるのはやはり新築ですか?それとも中古ですか?」
と尋ねてこられるので、
「新築をやりたいですけれど、安くなってきた中古があればそれを拾いたいとも思っています。」
と答えると、それにも融資はつけてくださるような感触でした。

もちろん物件次第のところはあるでしょうけれどね。

まだ現実的ではないので、どのくらい自己資金が必要なのかなんてことは聞きませんでしたが、ブログネタのためにも聞けばよかったですね。

コロビビなんかにもこんな紹介があるということは、いいことなのか悪いことなのか…と考えると、やっぱり悪いことなんじゃないでしょうか。

それは自己資金や資産などが無い人には融資が付きにくいことを意味しているからです。

そうなるとプレーヤーが限られてきますので、売却の時に不利になります。

コロビビとしても、今持っている物件を売却して新しい物件の自己資金にするわけですから、いくら銀行が貸してくれると言っても売却がうまくいかなければ実際の融資は下りないでしょう。

その頃はもうフルローンでの数億の融資なんていうのは、無いでしょうからね。

こうなるとやはりキャッシュを貯めておく必要がますます高まりますねえ。

新築アパート程度の融資なら、売却とは関係なく融資は付くとは思うのですが、新築でやりたいのはやはりRCです。

もしアパートをやるなら築古のそれもボロアパートでしょうから、こちらも現金が必要です。

なるほど、現金の大切さを改めて感じさせられた銀行との歓談でした。

GAKUTOのクアラルンプールの物件、凄いですね。
物価も日本の三分の二ということで、リタイアしたら、クアラルンプールも有りかもしれません。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


土地をご紹介したいのですが…

確定申告が終わり皆さんも銀行回りをされていることと思います。

コロビビはまだリタイアしていないので、銀行の担当さんが自宅まで取りにきてくださっています。

今回も来られるということなので、急いで自宅に戻りお待ちしていると、何やら上司の方も一緒に来られました。

この方は新しい方なので、ご挨拶に…ということのようです。

ひとしきり雑談をした後、お話されたのが、
「コロビビ様、新しい物件などのご計画はごさいますか?」
ということで、何やら土地を紹介したいとのことでした。

しかも
「アパートは、もうプレーヤーが多いですからねえ。やはりマンションの方が…」
なんておっしゃられていました。

アパートローンはやはり閉まってきたのでしょうかねえ。

しかし新たな融資先としてマンションの方はやっていきたいということのようです。

でも、コロビビみたいな優良ではない事業主にそんな話を持ってくるところを見ると、まだまだ属性での融資はOKみたいですねえ。

逆に、誰でも融資が引けていた新築アパートブームが去ったため、その代わりを求めているのかもしれません。

「誰でも融資が引けていた」の反対なのですから、「高属性」か「優良事業主」だけが融資を引けるという流れになってきているということなのかも…デス。

これは数年前から言われていたことなのですが、いよいよそうなってきたのでしょう。

銀行が閉まってきても、銀行は貸出先は必要な訳です。

確かに数年前、
「高値であっても融資ゆるゆるのこの時期に購入しておいて、事業実績を作っておくことが必要だ。」
と言っていた不動産投資家がいましたが、実際そうなってきていますね。

ただもともとアパートは信用棄損を起こしやすいという人もいますし、いやいやCFが出ているので事業実績としてとらえられるという人もいます。

銀行によっても考え方が違うでしょうが、これも聞けばよかったですね。

10棟ぐらい物件を保有している親戚がいるのですが、
「銀行が、借りてくれ、借りてくれとうるさい。」
なんて言ってました

金融庁がアパートローンの監視強化を言い出してから、銀行も大変なのでしょうね。

長くなってきそうなので、続きは明日にでも…。

北海道はまだ雪なのに、東京は真夏日。
いくら南北に長いと言ってもちょっとこの差は凄いですね。
しかし北海道の大家さんは物件の管理など大変そうです。
沖縄も台風が大変そうだし…。
コロビビのエリアはまあまあかな?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


今思うと危険なフルローン

昨日改めて低利回りの不動産投資が厳しいかを書きましたが、書いていくとだんだん自分の不動産投資の危険性を考えさせられましたねえ。

今でも、不動産投資を煽るように、
「金利1%台のフルローンで、不動産投資ができる!」
なんてネット広告に出ていますが、コロビビは既に金利1.1%で億越えのフルローンを組んでいます。

もしかしたら融資に関しては成功しているのかもしれません。

しかし、決して成功だとは思っていません。

何度もお話しているように、土地と建設費の高騰で、利回りが低いからです。

格安建築会社にも見積もりをして頂いたのですが、別の理由でこちらが思ったような建物が建たないことが分かったからです。

まあ、そのまま建てて即売却…という方法もあったのですがね。

あの時はまさかここまで売り手市場が続くとは思っていなかったし、ここまで高値で売れるような市況になるとも思っていなかったのです。

なので仕方が無いですね。

これが高金利で借りていてこの利回りなのなら、固定金利終了後借り換えによって利回りの向上をもくろむことができますが、既に1.1%で借りている訳なのでそれもできません。

でもコロビビだけがこんな状況ではないのです。

今ブームの新築アパート投資をフルローンでやっている人は、みんなこんな状態。

コロビビは他の物件との組み合わせで何とかやっていますが、同じようなアパートを何棟も保有している人はコロビビよりも危険です。

今思うと危険なフルローン。

しかしそれだから今物件を手に入れることができたとも言えます。

中には短期譲渡税を払ってでも売却でキャピタルゲインを得た人もいるのですから、その人達はフルローン様様と思っていることでしょう。

コロビビはその後の物件取得が困難だろうと考えて売却はしませんでしたが、この選択はどうだったでしょうね。

とりあえずCFは出ていますが、今後はどうなるか分かりませんねえ。

もう桜の季節も過ぎましたが、葉桜になると途端に趣がなくなってしまうのが不思議です。
リタイアしたら桜前線を追って北上する旅にでるのもいいですねえ。
あと数年、この夢が実現するでしょうか?
それとも入退去に追われる春になるのでしょうか?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR