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コロビビのメインバンクの担当さんと情報交換をさせて頂きました。
以前から新築ＲＣの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。
しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。
校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。
なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお話しておいて、早めに融資の結果を頂けるようにコミュニケーションをとっておくという感じです。
そこでお聞きした融資の考えというのは、コロビビも予想していたこととはいえ、ここまでなの？というものでした。。
それはエリアを絶対的に重視しているということです。
郊外や周辺部の物件は、厳しめに見ているということでした。
これは結局、事業の内容をこれまでよりしっかり見るというところからきているようです。
確かに以前区分マンションの話が出た時も、同じようなことを言われていたのですが、区分マンションの場合は納得したものの、一棟物となると、決して郊外の物件が悪いとは言えません。
競合物件が多い中心部より、今となっては入居自体は郊外物件の方がいいのです。
しかし銀行はそうは見てはいないようでした。
土地の担保評価も違うので当たり前と言えば当たり前なのですが、別の地銀の担当者さんも全く同じことを言っていたので、この考えはもう鉄板なのですね。
自己資金については一割と言う訳では無く、もっと少なくてもよさそうでしたが、それは物件や属性によるのでしょう。
もちろん安定経営を考えると自己資金を一割入れた方がいいのですが、数億の事業規模になるので、一割入れるとなるとやっぱりちょっと懐が寂しくなっちゃいます。
これが％で済めば、また次の物件に進むことも出来るので、助かっちゃいますよね。
…ということで、郊外ＲＣの計画から土地値が高くても中心部エリアの新築ＲＣに舵を切ったコロビビの考えは、銀行の融資の考えに沿っていたということだったので、結果オーライだったみたいです。
もうすぐイチゴが終わる季節ですね。
この時期になると安いイチゴを買ってきてジャムを作ります。
でもすぐに食べて無くなっちゃうんですよね。
今年は大量に作りますかね。
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以前から新築ＲＣの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。
しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。
校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。
なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお話しておいて、早めに融資の結果を頂けるようにコミュニケーションをとっておくという感じです。
そこでお聞きした融資の考えというのは、コロビビも予想していたこととはいえ、ここまでなの？というものでした。。
それはエリアを絶対的に重視しているということです。
郊外や周辺部の物件は、厳しめに見ているということでした。
これは結局、事業の内容をこれまでよりしっかり見るというところからきているようです。
確かに以前区分マンションの話が出た時も、同じようなことを言われていたのですが、区分マンションの場合は納得したものの、一棟物となると、決して郊外の物件が悪いとは言えません。
競合物件が多い中心部より、今となっては入居自体は郊外物件の方がいいのです。
しかし銀行はそうは見てはいないようでした。
土地の担保評価も違うので当たり前と言えば当たり前なのですが、別の地銀の担当者さんも全く同じことを言っていたので、この考えはもう鉄板なのですね。
自己資金については一割と言う訳では無く、もっと少なくてもよさそうでしたが、それは物件や属性によるのでしょう。
もちろん安定経営を考えると自己資金を一割入れた方がいいのですが、数億の事業規模になるので、一割入れるとなるとやっぱりちょっと懐が寂しくなっちゃいます。
これが％で済めば、また次の物件に進むことも出来るので、助かっちゃいますよね。
…ということで、郊外ＲＣの計画から土地値が高くても中心部エリアの新築ＲＣに舵を切ったコロビビの考えは、銀行の融資の考えに沿っていたということだったので、結果オーライだったみたいです。
もうすぐイチゴが終わる季節ですね。
この時期になると安いイチゴを買ってきてジャムを作ります。
でもすぐに食べて無くなっちゃうんですよね。
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朝から現調に行った土地に、次の日先輩大家さんが特約無しの買い付けを入れたことを昨日お話しました。
実は現調に行ったその時に、コロビビも担当の仲介業者さんに買い付けを入れる旨をお話していたのですが、先輩大家さんから同じ土地に買い付けを入れた話をお聞きして、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのでした。
しかし担当さんには既に買い付けを入れると話していたので、一応経緯を説明しておいた方がいいかなと思い連絡してみました。
すると、その担当さん、まさか特約無しの買い付けが何本も入るなんて思っていなかったので、コロビビに資料が出来てから買い付けを入れても大丈夫だと話してしまったと、申し訳なさそうにお話されました。
でも、あの時買い付けを入れたとしてもコロビビは融資特約付きで入れていた筈なので、申し訳なく思われる必要はないことをお伝えしました。
するとその担当さんは、コロビビに興味を持たれたらしく、コロビビが狙っているエリアや土地の規模などを質問されてきました。
なので、どの程度までコロビビの守備範囲としているのかとか、今回と同じエリアのアパートだったら利回りが低くても土地が広ければ購入の意思があることなどをお伝えしました。
実はこのエリアは、まだチラホラ古家付きの土地や駐車場、古アパートなどがあるのです。
ほとんど水面下で取引されていくので、仲介業者さんとつながりを持っておきたいと以前から考えていました。
このエリアは実際土地の価格と賃料のバランスがあまりいいとは言えないエリアで、接道も広くない場合が多く容積率も高くないことから、アパートなら何とかなるのですが、ＲＣを建てるとなると利回りが出しにくいのです。
なので今回のようにかなり広い土地でないと、収益物件としては合わないのです。
しかし２ＬＤＫなら何とか利回りが出るということで、ここ１～２年で新築のＲＣがまた建てられるようになってきました。
広い土地が出なくても、半分ぐらいの土地ならちょこちょこ出ています。
接道さえ悪くなければ、何とかイケるかもしれないので、この担当さんにその旨お話しておきました。
そんなコロビビの考えをお伝えした時の担当さんの反応が思った以上によく、お話したような土地が出たらネットに出す前にお声を掛けて頂くことを約束してくださいました。
そうはいっても土地を探している人は沢山いますし、いい土地はなかなか出ないので、この約束もいつになるかは分かりません。
しかしひょんなところから話が進むなんてことはよくあることです。
ご縁が出来ただけでも、よかったのかなと思いました。
逃した魚はホントに大きかったですが、気持ちを切り替えてまた地道に探していきますね。
こんなチャンスは滅多にないでしょうけれど、あるもんだなあという感想の方が大きいです。
こうなったら先輩大家さんが、この土地をゲットして欲しいです。
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実は現調に行ったその時に、コロビビも担当の仲介業者さんに買い付けを入れる旨をお話していたのですが、先輩大家さんから同じ土地に買い付けを入れた話をお聞きして、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのでした。
しかし担当さんには既に買い付けを入れると話していたので、一応経緯を説明しておいた方がいいかなと思い連絡してみました。
すると、その担当さん、まさか特約無しの買い付けが何本も入るなんて思っていなかったので、コロビビに資料が出来てから買い付けを入れても大丈夫だと話してしまったと、申し訳なさそうにお話されました。
でも、あの時買い付けを入れたとしてもコロビビは融資特約付きで入れていた筈なので、申し訳なく思われる必要はないことをお伝えしました。
するとその担当さんは、コロビビに興味を持たれたらしく、コロビビが狙っているエリアや土地の規模などを質問されてきました。
なので、どの程度までコロビビの守備範囲としているのかとか、今回と同じエリアのアパートだったら利回りが低くても土地が広ければ購入の意思があることなどをお伝えしました。
実はこのエリアは、まだチラホラ古家付きの土地や駐車場、古アパートなどがあるのです。
ほとんど水面下で取引されていくので、仲介業者さんとつながりを持っておきたいと以前から考えていました。
このエリアは実際土地の価格と賃料のバランスがあまりいいとは言えないエリアで、接道も広くない場合が多く容積率も高くないことから、アパートなら何とかなるのですが、ＲＣを建てるとなると利回りが出しにくいのです。
なので今回のようにかなり広い土地でないと、収益物件としては合わないのです。
しかし２ＬＤＫなら何とか利回りが出るということで、ここ１～２年で新築のＲＣがまた建てられるようになってきました。
広い土地が出なくても、半分ぐらいの土地ならちょこちょこ出ています。
接道さえ悪くなければ、何とかイケるかもしれないので、この担当さんにその旨お話しておきました。
そんなコロビビの考えをお伝えした時の担当さんの反応が思った以上によく、お話したような土地が出たらネットに出す前にお声を掛けて頂くことを約束してくださいました。
そうはいっても土地を探している人は沢山いますし、いい土地はなかなか出ないので、この約束もいつになるかは分かりません。
しかしひょんなところから話が進むなんてことはよくあることです。
ご縁が出来ただけでも、よかったのかなと思いました。
逃した魚はホントに大きかったですが、気持ちを切り替えてまた地道に探していきますね。
こんなチャンスは滅多にないでしょうけれど、あるもんだなあという感想の方が大きいです。
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この日コロビビは日課のネット検索で土地を探していました。
すると狙っていたエリアに昨日まで出ていなかった土地情報が２本も出ています。
そこですぐに仲介業者に電話して、まずは安い方の土地を見に行きました。
ここは南側が公園になっていて、接道があまり良くないのですが、広さや形がまあまあなのです。
駅近ではありませんが、ファミリー物件を建てようと思っているので、まあ許容範囲。
そして仲介業者さんにお会いすると、やはりコロビビが来店一番。
しかし説明を聞いていると接道の関係で、思っていた建物が建ちそうにありません。
それでもコロビビの見立てが間違っているかもと思い、先輩大家さんに相談してみました。
でも先輩大家さんも、決して安い訳では無いし建築費も高くつくだろうし…というご意見。
…で、次の土地を見に行きました。
ここは最初の土地より坪単価は１０万ほど高いのですが、６分ほど駅に近くなるので、３ＬＤＫだけではなく２ＬＤＫの需要もありそうです。
なによりまとまった広さと形がいい土地は、中々、この値段ではでないでしょう。
やや前面道路が広くは無く仲介業者さんが容積率は１６０％と言っていたのですが、１９０％になるのではないかと思われます。
「なんで１６０％なんだろう？」
と疑問に思いつつ、１９０％なら有りです。
確かめようと店舗に伺おうとしたのですが、まだ資料が出来ていないとのこと。
そこで、急いで家に戻り、簡単な図面をもとにセルフボリュームチェックをしてみました。
とりあえず１６０％でやってみたのですが、微妙な利回りにしかなりません。
もう少し建築費を厳密に計算してみようと、コロビビのイメージしているＲＣと同じようなＲＣを別のエリアで建てたことがある別の先輩大家さんに、その時の建築費をお聞きしてみました。
それでも７％前後にしかなりません。
しかし、１９０％ならまだいろんなアイデアが試せそうです。
翌朝仲介業者に連絡すると何軒か問い合わせが来ているが、まだ買い付けは入っていないとのこと。
そこで買い付けを入れることをお話すると、資料を送ってからという話になりました。
容積率も確認しますとのことでした。
この日は別件で用事があったので、夕方最初に相談した先輩大家さんに、この土地のボリュームチェックを業者さんにお願いして欲しい旨、連絡してみました。
すると…なんと！
この先輩大家さんが、つい数十分前にこの土地に買い付けを入れたとのことでした！！！
しかも融資特約無の買い付けを…
しかもしかも、他にも特約無しで、別の人の買い付けが３本も入っているとのこと…。
はああ…。
コロビビの場合は、融資は大丈夫とは思うのですが、特約無しというのは今は無理です。
２年前なら特約無しでも買い付けを入れたと思いますが、このところあちこちで先輩大家さんが融資を断られている話を聞くので、う～ん、やっぱり無理ですよね。
もちろん条件が悪くなってもいいなら貸してくれる銀行はあるでしょうが、そうなるとＣＦも変わってきます。
やはりお金と経験がある大家さんには敵いませんね。
昨日のお昼に買い付けを入れに行ったとしても、あの時は融資特約を付けていた筈ですので、後から何本も特約無しの買い付けが入ったのなら、買い付け一番であっても意味はありません。
やっぱり土地が見つかる前に万全の準備が出来てる人の勝ちですね。
コロビビももう少し現金を貯めておかないと、またこんなチャンスが来ても手にすることはできません。
ああ、それにしても疲れた２日間でした。
ネットにもこうして特約無しの買い付けが何本も入るような値付け間違いが時々あります。
なので、バカに出来ませんね。
また地道に毎日のネット検索を続けようと思います。
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すると狙っていたエリアに昨日まで出ていなかった土地情報が２本も出ています。
そこですぐに仲介業者に電話して、まずは安い方の土地を見に行きました。
ここは南側が公園になっていて、接道があまり良くないのですが、広さや形がまあまあなのです。
駅近ではありませんが、ファミリー物件を建てようと思っているので、まあ許容範囲。
そして仲介業者さんにお会いすると、やはりコロビビが来店一番。
しかし説明を聞いていると接道の関係で、思っていた建物が建ちそうにありません。
それでもコロビビの見立てが間違っているかもと思い、先輩大家さんに相談してみました。
でも先輩大家さんも、決して安い訳では無いし建築費も高くつくだろうし…というご意見。
…で、次の土地を見に行きました。
ここは最初の土地より坪単価は１０万ほど高いのですが、６分ほど駅に近くなるので、３ＬＤＫだけではなく２ＬＤＫの需要もありそうです。
なによりまとまった広さと形がいい土地は、中々、この値段ではでないでしょう。
やや前面道路が広くは無く仲介業者さんが容積率は１６０％と言っていたのですが、１９０％になるのではないかと思われます。
「なんで１６０％なんだろう？」
と疑問に思いつつ、１９０％なら有りです。
確かめようと店舗に伺おうとしたのですが、まだ資料が出来ていないとのこと。
そこで、急いで家に戻り、簡単な図面をもとにセルフボリュームチェックをしてみました。
とりあえず１６０％でやってみたのですが、微妙な利回りにしかなりません。
もう少し建築費を厳密に計算してみようと、コロビビのイメージしているＲＣと同じようなＲＣを別のエリアで建てたことがある別の先輩大家さんに、その時の建築費をお聞きしてみました。
それでも７％前後にしかなりません。
しかし、１９０％ならまだいろんなアイデアが試せそうです。
翌朝仲介業者に連絡すると何軒か問い合わせが来ているが、まだ買い付けは入っていないとのこと。
そこで買い付けを入れることをお話すると、資料を送ってからという話になりました。
容積率も確認しますとのことでした。
この日は別件で用事があったので、夕方最初に相談した先輩大家さんに、この土地のボリュームチェックを業者さんにお願いして欲しい旨、連絡してみました。
すると…なんと！
この先輩大家さんが、つい数十分前にこの土地に買い付けを入れたとのことでした！！！
しかも融資特約無の買い付けを…
しかもしかも、他にも特約無しで、別の人の買い付けが３本も入っているとのこと…。
はああ…。
コロビビの場合は、融資は大丈夫とは思うのですが、特約無しというのは今は無理です。
２年前なら特約無しでも買い付けを入れたと思いますが、このところあちこちで先輩大家さんが融資を断られている話を聞くので、う～ん、やっぱり無理ですよね。
もちろん条件が悪くなってもいいなら貸してくれる銀行はあるでしょうが、そうなるとＣＦも変わってきます。
やはりお金と経験がある大家さんには敵いませんね。
昨日のお昼に買い付けを入れに行ったとしても、あの時は融資特約を付けていた筈ですので、後から何本も特約無しの買い付けが入ったのなら、買い付け一番であっても意味はありません。
やっぱり土地が見つかる前に万全の準備が出来てる人の勝ちですね。
コロビビももう少し現金を貯めておかないと、またこんなチャンスが来ても手にすることはできません。
ああ、それにしても疲れた２日間でした。
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なので、バカに出来ませんね。
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前回はエリアの家賃を研究して、絶妙の家賃設定を行った結果、退去も防ぐことができているという話をしました。
しかし、新築時の家賃設定についてはいろんな考え方があります。
それは、よく言われる「すぐに満室になるような家賃設定は、大家の負け」というものです。
つまり入居者が安いと感じるからすぐに満室になる…ということなので、もう少し高く家賃設定できたのではないかということなのです。
これは、なるほどと頷けますねえ。
但しこれも新築物件が乱立していない場合だったり、返済比率が高くない場合に出来る話です。
万が一この作戦が上手くいかないと、別の新築物件に入居希望者を取られてしまう可能性がありますし、返済比率が高い場合はローンの支払いに窮する結果になってしまいます。
つまり大家に余裕がある場合に取れる作戦なのかなと思います。
でもこれが上手くいけば、売却時の利回りにも影響が出てきます。
なので新築時にすぐに満室にならなくても、じっと我慢してその高い家賃で部屋を埋めていくということも、先を見据えた時には大切なのかなと思います。
とはいえなかなか埋まらないとコロビビみたいな新米大家は心穏やかではいられません。
広告費を積んで入居させるというのも、大家側が金銭的に余裕が無いと出来ないことです。
…と考えると、新築時の家賃設定は大家の立場と考え方によって変わってくるということのようですね。
今日は土地を２件見に行ったり仲介業者さんの説明を受けたりと大忙しでした。
でも、結果はどうなるかなあ…。
まだまだ分かりません。
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しかし、新築時の家賃設定についてはいろんな考え方があります。
それは、よく言われる「すぐに満室になるような家賃設定は、大家の負け」というものです。
つまり入居者が安いと感じるからすぐに満室になる…ということなので、もう少し高く家賃設定できたのではないかということなのです。
これは、なるほどと頷けますねえ。
但しこれも新築物件が乱立していない場合だったり、返済比率が高くない場合に出来る話です。
万が一この作戦が上手くいかないと、別の新築物件に入居希望者を取られてしまう可能性がありますし、返済比率が高い場合はローンの支払いに窮する結果になってしまいます。
つまり大家に余裕がある場合に取れる作戦なのかなと思います。
でもこれが上手くいけば、売却時の利回りにも影響が出てきます。
なので新築時にすぐに満室にならなくても、じっと我慢してその高い家賃で部屋を埋めていくということも、先を見据えた時には大切なのかなと思います。
とはいえなかなか埋まらないとコロビビみたいな新米大家は心穏やかではいられません。
広告費を積んで入居させるというのも、大家側が金銭的に余裕が無いと出来ないことです。
…と考えると、新築時の家賃設定は大家の立場と考え方によって変わってくるということのようですね。
今日は土地を２件見に行ったり仲介業者さんの説明を受けたりと大忙しでした。
でも、結果はどうなるかなあ…。
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コロビビが住んでいるエリアは、人口が増えているにも関わらずそれ以上に新築物件が乱立していて、前回お知らせしたように新築でもなかなか空室が埋まらない状態です。
当然退去があった築浅物件でも、空室期間が長引いているものも多くあります。
これはコロビビが不動産投資を始めた６年前に一番恐れていたことです。
しかし幸いコロビビの新築物件が竣工した時期が、他の物件より１～２年早かったお陰で、新築時はほどなく満室にして頂くことができました。
後は退去があっても、その分を埋めればいいだけなので、まだそこまで苦労せずに済んでいます。
それは以前も書いたように物件の力があるからということなのですが、退去されないということも物件の力が大きく関わっています。
立地はもう購入時に決まってしまうので変えられませんが、その他のことで出来ることはいくつかあります。
それは物件を綺麗に保つこと。
当たり前のことですが、これが意外に出来ていない物件が近隣にもチラホラ見かけられます。
決められた時間以外にゴミを出しているところ、アプローチに落ち葉が落ちたままになっているところ、不法駐輪がされているところ、蜘蛛の巣が放置されているところ…等々、いろいろありますねえ。
コロビビの場合は管理会社さんもしっかり頑張ってくれているので、そんな物件と比べると、新築に負けず劣らず綺麗です。
気持ちよく入居者様に住んで頂くことで、退去を防ぐことに繋がっています。
そして新築時に設定した家賃が適切だったかどうか…これも大きいです。
新築プレミアがついた家賃で入居させ短期間のＣＦを増やすというのも方法とは思いますが、これは新築時に部屋が埋まらないというリスクも伴いますし、２年後に別の新築物件に移られてしまうというリスクもあります。
コロビビもアパートの家賃は当初の設定より１０００円アップの家賃で募集しましたが、これも近隣家賃をリサーチした結果決して高くは無いと判断してのアップです。
お陰様で５年後の今もこの家賃ですぐに決まるので、この家賃設定は適切だったと思っています。
事実その後新築された物件と比較しても、この家賃は高くも無く安くも無い…という絶妙の家賃だったと言えます。
しかし家賃に関してはいろんな考えがあるようです。
次回はそのことについて少し…
メインバンクの方とお話して、最近の融資の状況についてお聞きしました。
だいたいは予想通りでしたが、一つコロビビが考えていなかったことを教えていただきました。
そのことについてはまた別の機会に書きますね。
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これはコロビビが不動産投資を始めた６年前に一番恐れていたことです。
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後は退去があっても、その分を埋めればいいだけなので、まだそこまで苦労せずに済んでいます。
それは以前も書いたように物件の力があるからということなのですが、退去されないということも物件の力が大きく関わっています。
立地はもう購入時に決まってしまうので変えられませんが、その他のことで出来ることはいくつかあります。
それは物件を綺麗に保つこと。
当たり前のことですが、これが意外に出来ていない物件が近隣にもチラホラ見かけられます。
決められた時間以外にゴミを出しているところ、アプローチに落ち葉が落ちたままになっているところ、不法駐輪がされているところ、蜘蛛の巣が放置されているところ…等々、いろいろありますねえ。
コロビビの場合は管理会社さんもしっかり頑張ってくれているので、そんな物件と比べると、新築に負けず劣らず綺麗です。
気持ちよく入居者様に住んで頂くことで、退去を防ぐことに繋がっています。
そして新築時に設定した家賃が適切だったかどうか…これも大きいです。
新築プレミアがついた家賃で入居させ短期間のＣＦを増やすというのも方法とは思いますが、これは新築時に部屋が埋まらないというリスクも伴いますし、２年後に別の新築物件に移られてしまうというリスクもあります。
コロビビもアパートの家賃は当初の設定より１０００円アップの家賃で募集しましたが、これも近隣家賃をリサーチした結果決して高くは無いと判断してのアップです。
お陰様で５年後の今もこの家賃ですぐに決まるので、この家賃設定は適切だったと思っています。
事実その後新築された物件と比較しても、この家賃は高くも無く安くも無い…という絶妙の家賃だったと言えます。
しかし家賃に関してはいろんな考えがあるようです。
次回はそのことについて少し…
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