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地面師被害13億

被害に遭ったのはアパグループ。

被害額は約13億円だということですが、その地面師グループの男数人が逮捕されたということです。

この取引、現地調査は仲介業者が行い、建築設計事務所がホテル建設用地としての可否を検討して、登記実務は経験豊富な司法書士が行っています。

価格は12億6000万円で契約締結日と決済日は、2013年8月6日。

メガバンクの赤坂見附支店に高齢の売主2名と宮田容疑者、K社代表、アパグループから受任を受けた司法書士、他に、双方から弁護士、司法書士などが立ち会っています。

売買契約が成立し、アパグループからK社への支払いがなされ、法務局に登記が申請されたわけです。

しかし売主とされた高齢の2名の男が宮田容疑者から依頼を受けた「成りすまし犯」だったというのですが、アパグループサイドは本人確認を住民基本台帳カードで行っています。

しかし実は、これも偽造されたもので、不動産権利書、固定資産評価証明書、印鑑証明書など契約に必要な書類もすべて偽造だったのです。

偽造が発覚したのはこの6日後。

しかしその時は既に地面師グループは、海外に逃亡していたという、ホントによくある地面師詐欺。

こんな大きな金額の取引には関係ないから、自分は大丈夫と思ってはいけません。

この詐欺グループ、7000万円の土地取引にも絡んだことがあるということなので、コロビビみたいな素人相手だと騙すなんて簡単なことでしょうね。

司法書士もグループの一人だったみたいなので、偽造も見抜くなんてできないですよねえ。

土地からの新築はこんなところにもリスクがあるので、要注意です。

少なくとも無借金の土地の購入の際は、地面師の手口を頭に入れておく必要がありそうです。

しかしアパグループでさえこうした被害を防ぐことができないのですねえ。
地面師の手口が一枚上手だということなのでしょうか。
魑魅魍魎が巣くう不動産業界の一端が見えましたねえ。
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賃貸部屋をホテルにすると…

先日から狭小一棟マンションのホテル化計画(妄想)について書いています。

実は保有しているマンションを順次ホテルに変えていっている物件はいくつかあります。

多くは結構お金をかけてお洒落なフロントを造っているのですが、コロビビが考えているのはもう少し小規模なものです。

実際既に稼働させているホテルの中には、フツーの賃貸マンションの一室をホテルの部屋として貸しているものがあります。

フロントは見当たらないので、まだ民泊扱いなのかもしれません。

…となると180日という営業日数の上限があるので、マンスリーマンションとの併用で運営しているのかもしれません。

正確には、マンスリーマンションとして契約しながら、空いた期間を民泊で運用している…といったイメージでしょうか。

利用している人の口コミを見ると
「ホテルと違って部屋が明るくできるので良かった。」
というものもありました。

コロビビのRCは、実際セカンドハウスとして使っていた人もいましたし、法人契約の中には出張用のホテル代わりとして利用している人もいました。

つまり仕事で利用しようと思う人が借りたいと考える立地にあると言えるので、一部屋ぐらいはマンスリーマンションと民泊を併用して運営するのも有りなのかもしれません。

マンスリーマンションの契約や運営の仕組みはまだあまり分からないのですが、広告料次第ではこちらの方が賃料ははるかに高く取れます。

なかなか入居が決まらず広告料を積まなけばならない物件ならば、却ってこちらの方が上手くいきそうです。

もちろん立地が良い…という前提です。

コロビビの場合はまだ広告料も一か月ですんでいて礼金も取れているので、まだもったいないのかなとも思います。

ただ清掃費用を安く抑えられるコロビビは、将来入居付けに苦労するようになれば、マンスリーマンションで運用するという選択肢も取れるので、慌てて売却する必要はないのかなと思うと、ちょっと気が楽になりますね。

これも立地の良さが強みとなります。

う~ん、不動産投資は、一に立地、二にも立地と言いますが、ホントだなあとつくづく感じます。

今日は日経平均も一服でしょうか。
しかしコロビビ夫保有の株もかなり回復してきました。
なんとブラックマンデーからの塩漬け銘柄もあります。
30年保有して結局損は無くなったものもありますが、もちろん失敗ですけどね。
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インナーテラスも面白い。

次にコロビビがやってみたい部屋は、インナーテラスです。

これはペットを飼っていたり、グリーンが好きな方にはいいんじゃないかなと思っています。

また、単身者用でも自転車が好きな人には自転車置き場にもなると考えています。

インナーテラスにすると、冬はそこに日が当たり蓄熱効果が得られますし、夏は強い日差しで床を傷めることはありません。

これをリビングの先に造ってもいいし、リビング横の小部屋に造ればサンルームとして使ったり洗濯物を干したりと利用の仕方も変わってくるでしょう。

一棟全部の部屋にするとリスクがありますが、一つのタイプとして設置してみたいなあと思うのです。

建築費はそう変わらず差別化が図れるからなのですが、実際はまだあまり見られないので、冒険なのかもしれませんね。

でもリビングの先に造る場合は、空間としては床であってもタイルであったも変わらない広がりが得られるのです。

ただ、フローリングの床がテラスの部分で途切れる訳ですから、もともと広いリビングでないといい感じにはできないですね。

サンルームは最近よく見られるようになってきてはいるのですが、床がタイルになると難しいのかもしれません。

あ、そういえば当然に延べ床面積に入りますし、固定資産税の対象になりますから、完全に差別化を図る目的での設置です。

他のマンションの間取り別の入居状況を見て、いつかファミリー物件を造る時に検討していこうと思います。

天気がいい3連休になり、ちょっと遠出しました。
美味しいものも食べて、また体重が恐ろしいことに…
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空室部屋をホテルに?

3点ユニットの一棟物はこれまで購入の候補からは外してきたのですが、以前も書いたように、一階をコインランドリー付きのカフェにするのなら、ホテルにするのも有りなのかなと思うようになりました。

もちろん旅館業の許可を取ってフロントを置いての開業になります。

ホテル業に参入することになるのですから、簡単に始めると言う訳にはいきません。

今までには考えられないようなトラブルにも対応しないといけなくなるので、かなり調べてから始めることになると思います。

もちろん始めるのは息子です。

今、賃料があまり取れなくなったこの状況で、一つ試験的にそこまで大きくない物件をホテルで運用していくのは有りなのかなと思っています。

でもこれも、中古物件の価格が高止まりしている今はちょっと無理…。

もう少し価格が下がってきたところで、三点ユニットの買い手がなかなかつかない物件が出たら…の話になります。

コロビビが保有しているRCのあるエリアにそんな物件が出れば、即買いなのですがねえ。

このRCをホテルにするには、ちょっと部屋が広すぎてもったいないし、一階の改装に費用がかかりすぎるのでちょっとホテルには向かないかなと考えています。

でも、この目線で考えると
「ああ、あの物件は買いだったな。」
と思える物件が今までにもありました。

このアイデアが実現するかどうかは物件次第なので分かりませんが、いろんな目線で考えるということが大切ですね。

座間市の事件がきっかけで、これまで残忍な犯行が行われた物件のその後の情報が少し出てきました。
う~ん、なるほど、その部屋を借りる人や物件を購入する人も当然いるのですねえ。
そりゃそうだろうとは思いますが、コロビビにはなかなかできません。
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格安RC会社の物件で騒音苦情?

コロビビも格安RC建築会社で建築を検討したことがあります。

その時は鉄骨造りとの競合だったので、
「格安でも鉄骨よりは格段に遮音性はいい筈。」
と思っていました。

結局他の事情で、全く違う地元老舗の建築会社にお願いすることになったので、その格安RC会社の建物の実力は分かりません。

まあ、外観などを見た時にコロビビの目からもちょっとデザインが大味だなあと感じるぐらいで、賃貸物件としてはアリかなと思っていました。

しかし入居者の立場からすると
「RCだから音漏れは木造よりいいと思っていたのに、なんだよ!」
と思ってしまうようです。

もちろんRCでも壁の造りや間取りによって隣の部屋の音漏れは違ってくるので一概に格安だからとは言えないでしょう。

また入居者の感じ方によっても違うので、すべての騒音問題が建物のせいとは言えません。

しかし格安に出来る理由の一つにコンクリートの質や量であれば、ちょっと考えものですね。

入居者がアパートよりもマンションを選ぶ理由の一つが騒音理由ならば、期待が高い分それが期待に添わなかった時の落胆は大きい訳ですね。

う~ん、ちょっとその辺りを軽く考えていました。

最近の若い人は持ち物も少ないし、簡単に退去してしまいますから、結局は収支を圧迫してしまうことになります。

利回りを出すには建築費を安くで抑えることが必要ですが、何を抑えるかなど専門的な知識がホントに必要になってくるんだなあと改めて感じました。

騒音問題の口コミが、新築で入居付けに苦戦する物件の理由の一つになってしまうのかもしれないので、要注意ですね。

座間市の事件のことを書かれているブログも多く見かけます。
確かにフルローンで物件を手に入れている人にとっては脅威です。
う~ん、コロビビもそうなので恐ろしいです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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