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外壁の汚れが…

このところのお天気続きで一棟目のアパートの植栽が枯れかけています。

そこで時々仕事帰りに寄って水をあげているのですが、ふと建物を見上げると、外壁に何やら蒼黒い汚れがついているのに気が付きました。

外壁が白っぽいので、この汚れ、かなり目立ちます。

手が届くところの汚れを拭いてみましたが、強くこすれば取れるものの、乾いてしまっているので簡単には取れません。

しかもかなり高いところにもついていて、どちらにしても梯子でももってこないと拭きとることはできません。

高圧洗浄機だと取れそうですが、水がはねて入居されているベランダを濡らしそうです。

う~ん…。

多分カラスの糞ではないかと思うのですが、猫の糞害に続き鳥の糞…

いろいろあるなあ…とため息をつきながら帰宅しました。

…で、とにかく次の日対応を検討するべくコロビビ夫とアパートを訪れました。

すると…あら、不思議!

汚れがきれいになくなっているじゃあありませんか!!!

多分、昨夜の雨で汚れが落ちたのだと思います。

最近の外壁材は優れていて、太陽光と雨でついた汚れを落としてくれるのです。

…といっても全部の汚れを落としてくれるとは思っていないので、流石にあの汚れは落ちないと思っていたのですが、凄いですねえ。

コロビビが新築不動産投資を始めたきっかけの一つに、外壁材の進化があります。

一昔前のサイディングは10年も経つと汚れが目立ち、塗装の必要が出てくるのですが、今の外壁材はそれよりももっと永く美しさを保つことが出来そうなのです。

もちろん定期的に塗装をしてメンテナンスをした方がより永くもたせることが出来るのでしょうが、見た目が全然違います。

なのでアパートが築古になっても美しさが保たれるので、入居者はある程度付くのではないかと考えたのです。

今回のように鳥の糞がついても雨で取れるようならいいですね。

外壁材の実力を改めて感じました。

北朝鮮のロケット…う~ん、こんな世の中になるとは…
朝のJアラートが当たり前になる日常なんて恐ろしいです。
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RCの建設費が嵩んだ訳

コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。

ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。

正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。


高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒な建設は出来るだけ受けたくないという感じの話も出てくるようになりました。

そこで同じように建築費が高くなるのならグレードの高いマンションを手掛けている別の建築会社にお願いすることになりました。

後で分かったことですが、複雑な構造計算や役所との交渉が必要になるため、多分格安建築会社では難しかったんだろうという事情もあったようです。

さて、新しい建設会社に受けていただくことにはなったのですが、そこで話は終わりません。

建築費が高くなるのだったらそれに見合う高い家賃が取れるような部屋に仕上がる必要性が出てきました。

なので、結果的に隣り合った部屋の壁が何とたったの2メートル足らずという常識では考えられない造りになってしまったのです。

通常RCでコストダウンさせるためには、隣り合った部屋の共有する壁を多くする必要があります。

しかしその為同じようなマンションが乱立してかなりの空室が存在していました。

なので、同じような手法は取れなかったし、土地の形状から見てもあまり有効な方法ではなかったのです。

実は土地を購入した4年前は、ある程度マンションが建設されることは見込んでいましたが、ここまでの新築ラッシュを予想できていませんでした。

計画時には少なかった1LDKも急増してきたため、「戸建て感覚の部屋」にして物件の価値を高めることにしていったのです。

いくらRCは遮音性が高いとはいえ、壁を隔てた隣の人の気配を減らすためには、共有している壁を少なくするのが効果的です。

しかも接している部分に、リビングではなく水回りの設備を配置すれば、もうかなり戸建感覚の部屋に仕上げることができます。

当然部屋単独の壁が増えるのでその分建築費が嵩んでしまうのです。

利回りは低くなりますが、建売のRCと同じ程度なので、いかにこの建売が利益を載せているのかが分かります。
(この建売は当然コストダウンさせ利回りを高くもってくるために、当然間口が狭く奥行きが長い、つまり共有している壁が長い造りにしています。)

立地と利回りにつられて買ったはいいが、思った家賃で入居がつきにくい物件となってしまうのです。

低い利回りながらコロビビの物件は、「戸建て感覚のよさ」を選んでいただけて、入居付けは順調にいっています。

近隣には今も次々に新しいマンションが建設されていますが、「戸建て感覚」の部屋はまだあまり見かけません。

建築費が嵩み思っていた利回りには持っていけなかった点ではうまくいかなかった土地からのRC建設でしたが、「勝てなかったけれど負けない物件づくり」はできたのかもしれません。

ただやはり基本は、コストダウンを図り利回りを高くもっていくのが不動産投資であることに変わりはありませんね。

昨日は皆さん2022年問題に関心があったのでしょう、たくさんの方に訪問いただきました。
今回はRCの失敗についてですが、やはり不動産投資にはいろいろあります。
失敗談も皆さんのお役に立てれば…と思います。
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農地の2022年問題

前回は戸建賃貸の土地を手に入れるのに、農地も候補に入れるということを書きました。

いろいろ面倒なこともありますが、サラリーマンでもできないことはありません。

しかし気を付けておかなければならないことが、望地の2022年問題です。

これはみなさんも、なんとなく聞いたことがあるかもしれません。

現行の生産緑地法が施行されてはじめて生産緑地の指定が行われた1992年から、2022年で30年が経過するのです。

そのため、2022年には多くの農地で生産緑地が解除され、不動産市場に大量の土地が流入する可能性があるのです。

ただでさえ東京オリンピック開催後は不動産の価格が低下する可能性があるというのに、2022年に大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があるのです。

なので、どうしても今戸建賃貸を建設しなければならない事情がないのなら、後数年は様子をみるというのも一つの方法だと思います。

もうここは、融資が引ける状況なのかどうかにもよりますね。

銀行が閉まる最後のチャンスで今取り組む必要がある初心者投資家ならば、一にも二にも今動くことが優先されるのでしょうから。

しかしこの2022年問題であっても、本当に宅地が大量に流入するのかどうかは分かりません。

というのも一斉に売却されるとあっては、ただでさえ下落傾向の不動産市場では安くでしか売却できないからです。

更に、平成29年度生産緑地法改正案は、生産緑地の効力の延長が可能になりそうなのです。

もちろん全ての農地と言う訳ではなさそうで、特に都市環境の保全の上で重要な農地について、市町村は特定生産緑地として指定し、買取りの申出が可能になる期日を10年後に延長することができるようになるそうなのです。

なので、どの程度の農地が宅地化されるのか、はたまたそれが需要があるエリアなのか、はたまた需要があるエリアでもどれくらいのデベロッパーや建売業者が競合するのか…などなどあるので、個人の不動産投資家がどう戦っていけるのか読めません。

どちらにしても相続税の改正で賃貸物件が乱立したように、法の改正が行われると、色んな影響が出てくることが予想されるので、アンテナを張って情報を収集していかなければねりませんね。

久しぶりにカラオケ採点バトルをしましたが、点数が落ちてましたねえ。
高得点をきーぷするのに、意外とお金がかかるのです。
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戸建賃貸は農地が狙い目?

薄利の新築不動産投資の強みについてこのところ書いています。

新築の中でも戸建賃貸は、更に薄利です。

なので、土地をいかに安くで手に入れるかが肝になります。

戸建の場合、単身者用アパートやマンションと比較すると、必ずしも駅近である必要はありません。

じゃあ安いかというと、そうでもないのです。

良さげなものは、ほとんどが「建築条件付き」の土地だったりします。

では古家付きの土地を買って、取り壊せば…と思うかもしれませんが、そんな土地は周りも古い家が建っており、そこに新築を建ててもあまりいい感じにはなりません。

なので、新興住宅地に隣接している農地が狙い目になります。

新興住宅地ですから、周りは新しい家が立ち並んでしますし、そんなところにはスーパーなどがあるかスーパーの建設計画があったりするので、生活環境としても申し分ありません。

隣接…といってもすぐ近くの農地が運よく売り出されていればいいのですが、そうでない場合は少し離れた場所も候補に入れて農協系や地元の仲介業者から情報を得ていくといいかなと思います。

まれに競売で出る場合もありますし、ネットでも出ているので、これまでの検索に農地を加えていけばよいのです。

しかし戸建賃貸を建てるためには、農地転用の手続きを取らなくてはなりません。

また自治体によってゴミ置き場や側溝などの造り方に規制があるため、協議が必要になってきます。

これらのことをサラリーマンをやりながら一人でやっていくのには限界があるため、家屋調査士などの専門家や業者にお任せするのも一つの方法だと思います。

その費用がかかったとしても土地の価格としては抑えられているので、農地を狙うメリットはある訳です。

しかし気を付けておかなければならないのが、農地の2022年問題です。

長くなりそうなので、続きは次回に。

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続・新築の強み…入居者の質

前回新築の強みとして、最後に質のいい入居者様が得られることを書きました。

どんな新築でもそうだと言う訳ではありません。

、コロビビの場合は管理会社のお陰もあるのですが、入居者様のことであまり頭を悩まされた経験はないのです。

入居直後にゴミの出し方を守らない入居者様がいたことはありましたが、これは単に出し方をよく知らないことが原因だったので、丁寧に説明するとすぐにルールを守っていただけました。

よく入居者さまから挨拶してくださいますし、家賃が遅れるなんてことも全くありません。

といっても退去に関わっては、ほとんど掃除をしない昨今の風潮に首を傾げることはままあります。

コロビビが若い頃は、退去後に部屋を見られて、
「だらしがない入居者だな。」
なんて思われたくなくて、せっせと掃除をしたものですが、そんな恥の文化は無くなってしまったのでしょうか?

しかし今までに三人、見事に清掃をしていてくださった方がいらっしゃいました。

三人とも2年未満の短期の入居だったのですが、2年でも汚い部屋は沢山ありましたから、新築なので掃除が楽だったと言う訳ではありません。

その方々は、汚れが落ちにくい五徳の油汚れも、キッチンの排水溝のところまで綺麗にしてくださっていました。

ここにべっとり油交じりの汚れをこびりつかせている人もいる中、それはそれは見事なぐらい綺麗にしてくださっていました。

ここに汚れがこびりついているということは、もともとシンクに油を流しているのでしょう。

多分綺麗にしてくださった方は、そんな使い方自体されていないのでしょうね。

あまり料理をしていないから綺麗なのか?…と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

コロビビも最初はそう思っていたのですが、換気扇のファンを見ると油汚れがついていたので、料理もされていたようです。

もちろんファンまで綺麗に掃除して頂く必要はありませんので、ファンが汚れていたのを見て逆に部屋の美しさに感動しました。

こんなマナーのいい綺麗好きの入居者様には、ホントは永く住んでいただきたかったですねえ。

もう退去された後だったので、この感動と感謝の気持ちをお伝え出来ないことが残念なくらいです。

入居者について嫌な思いをする大家の方も多いと思いますが、こんなうれしい思いも中にはあるのです。

人の生き方・考え方をダイレクトに目の当たりにする大家業…。

なかなか奥が深いです。

今は自己資金を蓄える時期と割り切ってせっせと貯めていますが、まだ息子が院なのでなかなか貯まりません。
逆に言えば子供一人院にまで行かせるというのは、やはり大変なことなのですね。
これでは優秀な人材が育たないですよね。
無償の奨学金がやはり必要だと思います。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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