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退去が無い家賃帯にすべきか否か…。

これは知り合いの大家さんも嘆いていらっしゃったのですが、コロビビも全く同感なので書くことにしました。

…と言うのは、入退去の費用で大家が疲弊していくことについてです。

その方は中途半端な家賃なので、退去が発生してしまう。
思い切って家賃を下げれば、退去なんてしないだろう。
その方が、結局は利益が上がるのではないか…と言うご意見でした。

うん、コロビビも実はボロ物件を手掛けてみたいのは、
「入退去がない家賃帯」
に憧れているからなのです。

なになに、そんな甘いもんじゃないよ。
家賃が安いってことは、いろんなトラブルがあるんだよ…という声が聞こえてきそうですね。

それはそうなのでしょうが、今地域or物件によっては広告料2~3カ月なんてことが当たり前になってきていると聞きますし、そうなると大家は何のために賃貸業をやってんだか…みたいな現象になってきてしまってますよね。

コロビビの住んでいる地域のとあるエリアでは、1Rの1か月分の家賃と一日のホテル代があまり変わらない…なんてところもあるぐらいです。

もちろん築古の1Rと綺麗なホテルでは、単純に比較はできませんが…。

理想は長く住んで頂いてインカムゲインを得ることです。

知り合いの大家さんは「中途半端な家賃」を挙げてらっしゃいましたが、コロビビは「高めの家賃」でも同様だと思っています。

高めの家賃を払っている人でも最近は敷金・礼金などが少なくなっているせいか、簡単に引っ越しをしてしまいます。

それから敷金・礼金が数か月分取れていても、企業であれば一年で簡単に転勤命令が出てしまいます。

原状回復費がかからなければそこから広告費が出るので何とかなるのですが、管理会社がクロス張り替え代を取るような契約になっている場合は、どうしても手出しが出てしまいますよね。

そんなことを繰り返していると、引っ越しをするまでも無い安い家賃で運営したほうがいい気がします。

もちろん最低家賃で運営されている大家さんは、入退去以外のご苦労があるのでしょうが、それよりは少し高い家賃で…なんてむりでしょうかね?

まあ、もともとコロビビのRCは売却のことがあるので、そうそう簡単に家賃を下げる訳にはいきませんが、売却のことなんて関係ない大家さんは、家賃の設定は悩ましいところですね。

でもそういえば一棟目のアパートは、築浅の中でも近隣のアパートと比べても相場か若干お得感があるお家賃。

やっぱりなにがしかのお得感があれば、入居者の方はそうそう退去を考えられたりしませんよね。

…とは言え周りにはライバルがいっぱい!

そんなお得感って創り出すことは結構難しそうです。

退去が無い家賃帯…物件のスペックによっても違うので一概には言えませんが、これを手に入れた物件は最強ですね。

カゴメのトマトジュースが1.7倍売れるようになった理由は
「コレステロールが気になる方に」
というフレーズを前面に出したからだそうです。
賃貸でももしかしたら、この手法を参考に出来るかも!
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わっ、10万、凄っ!

いつも固定資産税はナナコカードで支払っています。

少しでもポイントを稼ぐための涙ぐ涙ぐましい努力です。

でもこれで電化製品を買ったりできているので、やっぱりチリも積もれば…ですね。

先日も保有物件の固定資産税を支払おうとコンビニに行ったのですが、若い女性の店員さんの顔に見覚えがあります。

でも誰だったかは覚えていません。

取りあえず固定資産税の納付用紙とナナコカードをレジカウンターに出しました。

それを手にしたその店員さんが、
「あっ」
という顔をしました。

それで思い出しました。
下の息子と小学校の時の同級生だったのです。

家も近くで幼稚園の時は、よく遊びにきていました。

あの時は男の子と一緒に遊んでいたのですが、もうすっかり美人になっていて分かりませんでした。

でもコロビビのことに気がついて出た言葉は、
「おお!」
でした。

そして税金の金額を見て
「わっ、10万、凄っ!」
と言いながらナナコの支払いを進めていきました。

その言い方が、男の子みたいだった小さい頃とちっとも変わっていなかったので、可笑しかったです。

実は固定資産税は10万以上だったので、2枚のナナコカードでは支払いが一度に出来ないのです。

途中で一度センター預かり分を反映させるため、チャージの機械にタッチさせないといけません。

そのことを話すと、
「いいっすよ。」
と言うことでした。

この言い方も綺麗な顔とのギャップで面白かったですね。

思わぬところでの再会は楽しかったのですが、物件の電気料金の支払いは、もうこのコンビニではしない方がいいかも…デス。

物件の名前が記載されているので、それもこの子、家族にしゃべっちゃうかも…と思いました。(笑)

久しぶりにコロちゃんと庭に出て、草取りをしました。
枯れた芝の中にある緑は全て雑草なので、せっせと取りました。
長く外にいたのでコロちゃんも少し疲れたようです。
でもいつも室内なので、外の方が気持ちがよさそうでしたよ。
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金持ち大家、貧乏大家②

大家力の差が、収益の差になっているという当たり前のことを改めて考えさせられたセミナー。

大家力の中身はいろいろありますが、いつも感じるのは
「自分の基準をもっているかどうか。」
です。

特に物件購入の際は、これが大きく関わってきます。

セミナーを受ける前から、できる大家さんはしっかりとした物件購入での基準をお持ちだということは知っていました。

人によってその基準は違っていて、例えばある大家さんは新築最低8%以上だったり、築古20%以上だったり…と利回りで考えてらっしゃる方もいます。

もちろんそれだけで決めてらっしゃる訳ではありませんが、この基準があると「深追い」を避けることができるのです。

しかもその利回りは、ちゃんとした数字に裏打ちされた数字であることは言うまでもありません。

コロビビも4~6年まえに中古物件を検討していましたが、基準があいまいだったため不安を払しょくできずに購入に踏み切れませんでした。

また新築に至っては深追いしてしまい、結果的に低い利回りで掴んでしまいました。

しかし先日の有名ブロガー大家さんは、焦ることなく自分の基準に指し値が通るまで待って購入されていました。

もちろんその物件を再生させるスキルもお持ちで、相当の苦労もされています。

その対価として大きな利益を得てらっしゃる訳ですので、その手腕に唸るばかりです。

裏打ちされた数字についての説明も素晴らしく、とても勉強になりました。

セミナーの内容ですので詳しく書くことは差し控えさせていただきますが、その考え方は今後コロビビも生かしていきたいと思っています。

なので、おいおいこのブログの中にもその考え方は登場してくることでしょう。

とにかく、コロビビも頑張らないといけないなあと、刺激を頂いたセミナーでした。

「相性がいい。」というトランプさんの感想には納得。
何となくあの二人、似ているなあと感じていました。
トルドーさんみたいに、しっかり言えるトップであって欲しいのですがねえ。
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金持ち大家、貧乏大家①

先日有名なブロガー大家さんのセミナーに行ってきました。

実は大家業を本格的に始められのもコロビビと同じ時期で、同年代でもあったので、とても親近感を感じました。

ブログも随分前から拝見させていただいていて、もともと勝手に共感することは多々ありました。

大工仕事は素人ながら試行錯誤しながら自分でされるところも、凄いなあと思いながら読ませて頂いていました。

将来はコロビビも同じようにボロ物件の再生をやってみたいと思っているので、参考にさせていただこうと思っていたのです。

しかし…

…セミナーでお話を伺ってみると、全然コロビビとバックボーンが違いました!

「利益を残すために、出来ることは自分で…」
という考え方は同じなのですが、物件の取得の仕方などきちんとした理論を持ってらっしゃるし、きちんとリサーチしたり数字などの裏付けを持ってらっしゃったり…と全然事業者として力量が違ってました。

ブログを読む前からコロビビも銀行用にプレゼンテーション用のファイルを準備したり、いつもネットで物件の定点観測をしていたり…とやっていることは似ていても、結果が全然違います。

コロビビもこの4年間で物件は手に入れることができましたが、新築に特化していることもあり、手残りなんて雀の涙ほど。

比べるのもおこがましいのですが、その大家さんは同じ期間で何倍もの物件を手に入れられ、そのほとんどが利回り20%以上です。

どれだけ手残りが多いかは予想できますよね。

コロビビも6年ほど前から中古物件を狙って内見を重ねていたのに、新築に進路を変更したこと自体がもう力の差を表していますよね。

かくてコロビビは貧乏大家さん。

一方では今の売り手市場も手伝って、金持ち大家さんへ…。

でもこの方、今の市場に助けられて金持ち大家さんになれたのでは決してありません。

今回のセミナーをお聞きして思うことがいくつもありました。

長くなりそうなので、続きは次回に…。

北朝鮮、やりますねえ。
トランプさんとのゴルフ外交の話題が、一気にミサイルのことに変わってしまいましたね。
何が起こるか分からない世の中になってきました。
不動産投資に影響があるような出来事が起こらないように祈るばかりです。
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要求をする入居者

これは大家仲間の話なので、具体的には書けませんが、大家の足元を見て法外な要求をしてくる入居者にどう対応したらいいかという相談でした。

でも、実際はその大家さんはその入居者がそんな要求をするなら、どうぞ出ていってください…というスタンスなのです。

つまり
「要求を呑めなかったら出てくぞ。それは困るだろう?」
と入居者が勝手に考えて、そんなことを言っているようなのです。

要求してみて少しでも通るようなら儲けもの…という考えも透けてみえるようです。

今回の場合は、この入居者が退去しても次の入居者がすぐに見つかる状況なので、大家側としても十分対応が可能な事例なのですが、それでもこんな理不尽な要求をされること自体、憤りを感じていらっしゃることでしょう。

これが次の入居者がなかなか見つからないような場合だと、本当に悩ましいですね。

不当な要求には応じないのが一番ですが、多少のことは目をつぶったり譲歩したりして退去を免れることが大家力なのかもしれません。

現に長年大家さんをやっている方は、「損して得取れ」の精神でうまく運営されている話をよくお聞きします。

但し、あまり譲歩すると要求がエスカレートしてきますので、原理原則を曲げないことや毅然とした態度を取ることも必要です。

やはり先輩大家さんは、要求にすぐに応じるのではなくちゃんと話をされてから、落としどころを探ってから少しだけ譲歩する…なんてことを普通にされていますよね。

もちろん、経験があるからこそなせる技…なのでしょうね。

これから「要求する入居者」も増えてくることでしょう。

供給過剰となった状況では、大家にとしては対応も難しくなってきますね。

築古になってくると大家力の有る無しで随分違ってくるのではないでしょうか?
新築だって時間が経てば築古になります。
大家力を付けていくことが必須ですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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