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アウトソーシングでうまくいけばいいけど…

サラリーマン大家なら、不動産投資の旨味は、アウトソーシングによって自分の労力や時間を費やすことなくCFを得られることだと皆さんおっしゃいます。

それはその通りです。

この不動産投資ブームに乗って何棟も手に入れられて、成功者となっているサラリーマン投資家の方は実際何人もいらっしゃいます。

しかしひょんなことからその中の一人の物件の募集広告をネットで見ることがあったのです。

繁忙期が過ぎたこの時期にこの空室の数はちょっとヤバいかも…と思いながら見ていたのですが、(もっとも数棟保有されているので、他のアパートが満室ならヤバいことは無いのでしょうが…)もっとヤバいと思ったのは、そのネット広告の写真です。

普通仲介業者なら、いかにその部屋を魅力的に見せるか考える筈なのです。

実際コロビビのアパートの写真を撮りに来てくださった仲介業者さんは、お若い方だったのにすごくいい写真をネットに出してくださっていました。

なのにその写真は部屋の掃除が行き届いていない状態で撮られていたのです。

ちょっと「?」となってしまう写真なのです。

綺麗な写真を見て現地を内見すると少し古さを感じてしまう…なんてことはあるでしょうが、薄汚れている状態の写真をアップするなんて…信じられません。

築浅なのにこんな写真があるだけで、
「空室が多い原因は、あまり清潔じゃないからかも…」
なんて思われそうです。

アウトソーシングをするなら、信頼できるチームを手に入れることが最低条件。

相手はプロだからと言っても、任せっぱなしというのは危険もあるということのようです。

このところ本業が忙しく、毎日更新できていないにも関わらず、訪問頂きありがたいです。
今日も庭の手入れで一日が終わってしまいました。
でも花の苗が安くで手に入れることができたので、何だかルンルンです。
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これって、「不都合な真実」じゃない?

繁忙期が過ぎて入居状況をリサーチしていると、昨今はどうしてもネガティブな話になってしまいます。

明らかに供給過多のせいなのですが、これはコロビビのエリアだけのことではないですよね。

金融庁も日銀も、不動産投資向けの融資の実態について警鐘を鳴らしていることは、皆さんもご存じの通りです。

ブログなどでも不動産投資やアパート経営について、厳しい現実や意見が書かれたブログも増えてきました。

コロビビが不動産投資を考え始めた6,7年前は、そんなブログはあまり見当たりませんでした。

コロビビとしても始める前なので、ネガティブな情報も集めておきたいところでしたが、そんなブログはなかなかありませんでした。

どちらかというと始めたばかりの人のブログが多く、そうなると期待を込めて状況を見ているのでネガティブな思考では書かれていないのですよね。

しかし5年ぐらい前からは、イケイケどんどんみたいなブログが増え始めました。

不動産投資ブームが始まった頃です。

中古市場も活況を帯びてきて、確かにキャピタルゲインを得た人も増えてきました。

なので景気のいい記事も増えてきたのでしょう。

そして気を付けておかなければならないのは、その中にコンサル的な意図がある記事も入っているということです。

不動産投資ブームで一番儲けるのが、アパートメーカーと仲介業者、そしてコンサルタントだというのは自明の理。

不動産投資では動く金額が大きいので、この人達はリスクなく大金を手にすることができるのですが、今不動産ブームに冷水を浴びせるような情報が出てきているので、内心穏やかではないでしょう。

しかも5年前と比べたら空室が増えてきたのも明らかな事実。

広告料が経営を圧迫し、当初の利回り通りの利益が得られない状況がサラリーマン大家予備軍に知られてしまうのは不都合なのでしょう。

今コインランドリー投資の内情をスワローズさんがブログに書いてらっしゃいますが、こんな情報が広がってしまうと大手コインランドリーのフランチャイズもまずいと思うでしょうね。

これらのネガティブな情報は、その人がネガティブな思考を持っているからではなく、事実だから書いていることです。

もちろんこんな状況の中でも成功している投資家はいらっしゃる訳ですが、素人がその人と同じステージに行けるなんてことを考えること自体が甘いですよね。

これから不動産投資を始める人は、自分に都合のいい耳障りの良い情報だけを集めるのではなく、自分に「不都合な真実」も併せて考えていかれることをお勧めします。

そしてできれば長く大家として成功されている元サラリーマンの方の意見に耳を傾けてみてください。

そこに素人大家の本当の成功のヒントがあるのかなと思っています。

ここのところずっと温泉に行っていません。
休日も色々忙しかったからです。
季節がいいときに行っておきたいのですがねえ。
リタイアしたらそんな生活もできますね。
あと数年の辛抱です。
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キャンペーン空しく…

例の大手デベロッパーの家賃10%割引キャンペーンの結果です。

キャンペーンは4月30日までだったのですが、コロビビのテリトリーにある対象物件は今日の時点でも入居募集をしていましたから、効果はなかったようです。

入居募集の幟がまだ立ててあったので、
「ああ、やっぱり申し込みはなかったんだなあ。」
とは思っていたのですが、念のためにネットで募集状況を確かめてみました。

もちろん引き続き募集をしていたのですが、その際に驚いたのが、近隣の他の物件も結構空室が多いということです。

コロビビのテリトリーは地主さんが多いエリアというのは知っていたのですが、
「え?あの建物も大〇建〇の建物なの?」
と驚くような立派なRCもありました。

決して家賃も高くないし、建物や部屋も立派で使い勝手もよさそうな間取りです。

エレベーターもあって設備も最新のもの…デザインも悪くありません。

もちろん新築ではないものはゼロゼロ物件になっていたのですが、それでもこの時期に空室のままです。

安普請の築浅ファミリー物件の出入りが多いなあとは感じていたのですが、RCでも単身者用は供給が需要を上回っているからどうしようもないのでしょうね。

地主さん物件なので土地代はかかっていない筈…なので建築費だけなのですが、この建築費に多くの利益が載せられている筈なので、オーナーとしても空室が長期に渡ると痛いでしょうね。

もちろん家賃保証になっていることでしょうから、しばらくはオーナーの腹は痛んでいないでしょうけれど、家賃下落などの交渉があることでしょうから、最初提示されたシミュレーションとは違ってくることでしょう。

こんなエリアでコロビビみたいなサラリーマン大家が戦おうなんて考えちゃあいけませんね。

空室の多さにちょっとビビッてしまったコロビビでした。

昨日のブログはタイトルを見て訪問された方が多かったようです。
期待されたようなアクシデントが起きた訳ではなかったので、ちょっとがっかりだったでしょうか?
人の不幸は蜜の味…と言いますが、不幸でなくても成功でもありません。
そんなコロビビのような投資家さんは多いのではないでしょうか?
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も、もぐら?

実家の貸家は、息子が使う予定なので、今は空き家になっています。

以前雑草対策に防草シートと敷砂利を使ってDIYをしておいたのですが、まだ全面を施工した訳ではありません。

なのでそこは雑草だらけになっているんじゃないかと考えて、先日作業に行ってきました。

防草シートを敷いたのは昨年の夏。

費用は材料代2万円程度でした。

さてその効果は…というと…

うん、まあまあでした。

レンガを敷いたところはレンガとレンガの隙間から、少しの雑草が出ていましたが、簡単に抜けます。

敷砂利のところは2か所雑草が出ていましたが、上出来ではないでしょうか。

とある種類の雑草だけが出ていたのですが、これは防草シートを突き破って出てしまうぐらい強いようです。

雑草対策を施していない部分はもう悲惨です。

花も咲いて白い綿毛もでていたので、
「これが庭にばらまかれたら…」
とぞっとします。

早速綿毛が散らないように気を付けながら草取りを始めました。

でも…?

何でしょう、この違和感…。

芝生が妙にふわふわしています。

よく見るとトンネル状に盛り上がったところとくぼんだ所があります。

雑草で覆われているのでよく見ないと気づきませんでしたが、盛り上がりは壁際に沿って続いています。

何だろうと思ってその盛り上がりを壊してみると、その下には穴が開いていました。

「も、もぐら?」
と思いましたが、この日は時間が無くモグラ駆除剤を買いに行く暇がありません。

仕方が無いので、今日は雑草を取って次回モグラ駆除をすることにしました。

しかしこの家に住んでいるころモグラなんて一度も被害に遭ったことはありませんでしたし、昔は周りは田んぼがあったものの今は住宅街になっています。

それなのにもぐら?

帰宅してネットで調べてみると、やはりモグラのようです。

人が住まなくなったから出るようになったのでしょうか?

雑草の方も対応しないといけないなと思ってはいたのですが、まさかの被害…。

う~ん、家を保有していると面倒なことも色々出てきますねえ。

GWは訪問者も減ると他のブログの方が書いてらっしゃいましたが、それにも関わらず読んでくださり有難いです。
今日もせっせと草取りして、腰を痛めたコロビビでした。
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いつの間にか新築ゼロゼロ物件に?!

繁忙期が終わって、色んなエリアの入居状況をリサーチしているコロビビ。

久しぶりに保有しているアパートのエリアの状況を見てみました。

ここはコロビビ保有のRCがある超激戦区のエリアと違い、人気駅ではあるのですが、まだ新築マンションがバンバン建つという状況ではないようです。

どちらかというと6~8戸のアパートが主流のエリアなのですが、ここにきて、新築なのに敷金・礼金が取れなくなっている物件が出てきました。

取れても一か月分という物件も増えています。

これらの物件は駅から少し遠かったり、20平米台の部屋だったりするので、コロビビのアパートと比べると競争力が劣る物件ではあります。

しかしコロビビの方は築3年で礼金2か月取っているので、初期費用に余裕が無い人にとっては、少し駅から遠くてもゼロゼロ物件の方を選ぶこともあるでしょう。

そう考えると脅威です。

こうなるとコロビビの方は敷金・礼金が出せる法人契約でないと入居が難しくなってしまうからです。

アパートメーカーとしては表面利回りが下がるのはまずいので家賃は下げられない訳で、だから初期費用を下げることになるのでしょうが、その上で広告料を取るとしたら、オーナーは初っ端から
「こんな筈じゃあ…」
と思ったことでしょう。

もしかしたらゼロゼロの場合は広告料は取らないのかもしれませんが…どうなんでしょ?

ゴールデンウィークというのに貧乏暇なしなのか、つい色々働いてしまいます。
庭の手入れ、部屋の片づけ…等々
リタイアすればいつでも出来るのでしょうが、今やらないといけないことも多く…
でもストレスにはなっていません。
働くのが健康の秘訣なのかもしれません。

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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