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Category | 新築RC

単身者用マンションは若者向けばかりではない?!

単身者用の新築アパートやマンションを建てる時って、なんとなく若者をターゲットにするものと考えますよね。

実際コロビビ保有の新築アパートもアパートメーカーのコンセプトは若者が好む部屋というものでした。

そのコンセプト通りに若いサラリーマンの方が借りてくださっています。

それと同じ感じでもっと若者に人気のエリアにRCを建てた訳ですが、実際入居いただいた方は皆さん30~40歳の方ばかりでした。

コロビビがいいなと思うクロスやフローリングを使い、RCの外観やエントランスのタイルなどを考えたのです。

同じ感じで…と言いましたが、正確には30歳前後のサラリーマンやキャリアウーマンがターゲットでした。

それは家賃帯がどうしても少し高めだったからです。

しかし結果は想定していたよりも10歳近く年上の方が選んでくださいました。

???

エレベーターが無い物件なのです。

なので、これは全く想定外…。

しかしよく考えてみると、高い家賃を払ってでも、自分の好みの部屋に住みたい…と思うのは30~40歳の方というのも頷けます。

他のマンションとの差別化を図るために、グレードの高い設備をチョイスしたことが、この結果につながったようです。

グレードが高い設備を使ったといっても戸数が少ないので、全体の建設費に占める割合はそこまで高くありません。

想定していた入居者とは少しズレてしまいましたが、退去があっても入居に苦労しなくなりましたし、差別化という意味では成功したようです。

こう考えると大型マンションを手掛けるのではない我々サラリーマン大家は、若者向け・ペット愛好者向け以外にもピンポイントにターゲットを絞っていく手があるのでは…と感じました。

せっかく自分でRCを建てるのですから、同じようなものにしてしまうと、どうしても大手の大型マンションとは見劣りしてしまいます。

格安RC建築業者を選んで利回りを上げるというのも一つの手だと思いますが、これは格安家賃で勝負することになりますから、思ったような利回りになるのかを、しっかり考えておく必要があります。

グレードが低いのに回りと同じ家賃帯にして高利回りを謳っても、空室がなかなか埋まらない物件を今ではよく見かけます。

コロビビのようにグレードを上げて差別化を図るやり方も、かなりエリアの需要をリサーチしてやらないと低利回りなので厳しいです。

差別化が需要と外れてしまうと空室を埋めるのに取れる手立ては、広告費の増額か家賃を下げることぐらいしかないからです。

デベロッパーの提案も参考にしながら、しかし他のものと同じようなものになっていないか、自分の目でエリアの需要を確かめながらとにかく差別化を図る…それが供給過多の賃貸市場を生き抜いていく方法たと思います。

Jアラートには驚きましたが、何が起こるか分からない世の中になりましたねえ。
怖くて海外旅行にも行かなくなっちゃいましたし…。
小金が貯まったら物件を買う方がいいと思うようになりました。
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ああ、やっぱりフリーレントか…。

RCがあるエリアは超激戦区。

これまでにも何度もこの話題には触れていますが、コロビビもいつ退去があるか分からないので、常にリサーチを続けています。

繁忙期が過ぎても入居が決まらない、近隣の築浅1LDKがどんな手を打ってくるのかを事前に知っているか知らないかでは、こちらの動きが変わってくるからです。

…で、6月頃の動きは、ほとんどが
「今なら、初期費用が安くなります。」
というキャンペーンでした。

それが効果があったのか、いくつかの物件は埋まっていましたが、その後も空室のままという物件も少なくありません。

もう4か月も空室ということになるのですよねえ。

それで久しぶりにまたリサーチしてみると、今度は初期費用はゼロゼロで、更にフリーレントを付けていました。

この物件は、築一年でペット可物件なのですが、間取りがイマイチなのが響いているのか、まだまだ数部屋開いています。

竣工からずっと空室かどうかは分からないのですが、近隣でこれやられちゃうと、コロビビとしては厳しいです。

家賃もコロビビとさほど変わりませんし、建物としてはずっと豪華なのです。

比べられちゃうと、向こうの方がお得感が半端ないです。

もう一つのライバル物件は、なんと空室が増えていました…。

ここがこのまま来春まで空室だと、コロビビの部屋で退去があった時に、また比べられてしまいます。

今は初期費用を取っていますが、ここがまたゼロゼロにしてくると、コロビビの物件が苦戦を強いられるのです。

な~んか、ずっと同じような苦労をしないといけないかもしれませんねえ。

リサーチする度に新築でも空室が多い物件が目につきます。
皆さん、なかなか厳しい思いをしてらっしゃるのですよね。
この中で生き残っていかなくてはなりません。
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半分が法人契約なので退去の可能性は常にありますし、人気エリアでの賃貸経営ですが、こんな風になかなか大変なのです。

えっ?もう売却?!

昨年の春、コロビビのRCが竣工した時、近隣に同じようなスペックのマンションが次々に竣工したため、予想以上に客付けは苦労しました。

というのも、その物件が敷金・礼金ゼロで募集をしていたからなのです。

その当時はこのエリアでは、新築でゼロゼロ物件というのはあり得ませんでした。

コロビビの物件を内見しても、すぐ近くにはゼロゼロ物件があるのですから、どうしてもコロビビの部屋が割高に感じてしまい、なかなか申し込みにまで至らない…という状況が一か月続いたのです。

流石にコロビビも焦って、色んな手を打ちました。

結局は手を打った一週間後に満室になったので、コロビビとしては早まったかな…という感じでした。

でも既に繁忙期の後半に差し掛かっていましたし、あれはあれで仕方が無かったとも考えています。

事実近隣の物件はその後もなかなか満室にはならないようで、一旦満室になってもまた退去があったりして、今も募集をしています。

…でもある日、気が付いたのですが、よく見ると物件の名前が変わっているマンションがあります???

もしかしてオーナーが替わったのでしょうか。

このマンションは建築費はそこまで高くはなかったようなので、売却の価格によってはかなりのキャピタルゲインを得られた可能性はあります。

人気のエリアですし首都圏の投資家なら利回り5%台でも安いと感じる物件です。

もちろん短期譲渡の税金があるので手残りはその分減ってしまいますが、これから空室を数部屋抱えながら運営をしていくのもストレスがかかることは以前もお話した通りです。

このエリアの1LDKは、ホントに超激戦区なのです。

しかしホントに手放したのならば、思い切りがいいですねえ。

ここでもどれだけ安くで手に入れることができたかが鍵になりました。

コロビビの場合は建築費がかかりすぎているので、ちょっとやそっとの価格では売却するのは難しいです。

まあ、今のところは入居募集をしても反響がいいので、もう少し粘ってみますね。

凄い暑さですねえ。
でも風がある日はまあまあ作業ができるので随分綺麗にすることができました。
温泉に行く予定も変更しての庭いじりです。
でもすっきりしたので、満足の連休でした。
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やっぱり価格値下げ、続々

以前コロビビの新築RCがある近隣のRCが、いくつも売りに出ている…という話をしました。

築年数やスペックはそれぞれですが、いずれも利回り5%台という強気の価格設定。

でも超人気エリアのまだまだ綺麗な1LDKのRCなので、強気の価格でも今はあり得る価格でした。

しかし銀行が閉まってきているせいでしょうか、はたまた同時期に近隣で複数のRCが売りに出されたからでしょうか、これらの物件、一斉に値下げがされました。

多分一棟が値下げしたので、それに引きずられて他の物件も値下げをしてしまった…という感じです。

値下げした…と言っても利回りは依然5%台なので、高値ではあるのですが…。

しかしこの現象を見て、コロビビはちょっと怖くなってきました。

きっとこんな感じで次々に売り物件の価格が下がっていくのだろうと思ったからです。

今回の値下げは同じようなエリアで同時期に同じようなスペックの物件が出たせいです。

しかも全てこの高値市場を見て、少し強気の価格で出して反響をみようとしたのでしょう。

しかしライバル物件が出てきてしまったので、早めに価格を下げていったのでしょうが、これがアパートであれば悲惨です。

同じような築年数の、しかも同じシリーズの6%台のアパートは今でもゴロゴロ出ているからです。

前述のRCは儲けをもくろんで最初に高く出していて、後で値を下げた…という感じなのですが、今出ているちく2~6年のアパートは、残債と諸経費が消えて、手元に100万でも残るなら…と言った価格設定になっているものが見られます。

この価格は、値下げをすると手元に何も残らない…といった価格になってしまいます。

つまり損切してでも売るのか、損切できない状況にあるのか…で判断が分かれるのです。

売れなくても値下げできない…又は指値が入っても応じられない状況にある物件が一番悲惨です。

よく言う「売りに売れない状況」に陥ってしまう…という場合です。

でもコロビビも市況によってはそうなってしまう可能性はあります。

適正価格で売りに出したとしても、近隣に同じようなRCが出ていれば、相対的に価格は下がっていってしまいます。

「資産価値があるのに、その価格ではとても売れない。」
なんてことになって、持ち続けるしかない…となってしまいそうです。

もちろんそうなれば売却はしませんが、超激戦区で長期に持ち続けるのもストレスがかかるものです。

価格が下げれば物件を手に入れるチャンスが訪れる訳ですが、今物件が売れないとなると次の取得との兼ね合いで保有してる物件をどうするかを考えていかないといけませんね。

インゲン豆が豊作です。
今日は胡麻和えにしようかな?
でも大雨で被害に遭われた方もいらっしゃいますし、農作物の被害なども心配です。
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いいですよ、困ってないですから。

実はRCが竣工後一年を経過した時点で、入居者様に不具合がないかどうかアンケートを取らせて頂きました。

これはアパートの時も行ったのですが、部屋を使ったからこそ分かる不具合というのが少なからずあるからです。

すると、2点不具合が見つかりました。

一つは排水の問題、もう一つは建具の破損でした。

排水の問題と言っても、大したものではなく、何か方法があれば早速建築会社に対応して頂こうと思っています。

しかし建具の破損は竣工後にはいったものと考えられるので、これはこちらでさせてもらうしかないかなと思っていました。

実は心当たりがあるのです。

コロビビが破損させたと言う訳でなく、こちらでお願いした業者さんがおそらく破損させたのだろうと思われます。

しかしその時から時間も経っていますし、修理するにしても数千円のことですし、それでもうその業者さんには連絡はしないことにしました。

それで管理会社さんに修理の件で、入居者様のご都合を聞いていただいていたのです。

すると先日RCの植栽の手入れをしにRCを訪れた際に偶然その入居者様にお会いしたので、
「すみません、今まで(建具の破損に)気づかずにいて…。すぐに修理させていただきますので、ご迷惑をおかけします。」
と謝りました。

すると入居者様は
「いいですよ、別に困っている訳ではないですし…。」
とおっしゃってくださいました。

入居者様としては、入居時に既に破損には気づいていて、それを管理会社に伝えたのだそうです。

しかしその後何の連絡もなかったということなのです。

その時も不都合はなかったので、そのままにしていたのだそうですが、退去の際自分たちの瑕疵ではないことは伝えておきたいということでした。

私もこの管理会社の対応について詫び、破損した経緯もこちらに思い当たることをお伝えしてこれについてもお詫びしました。

そして修理の必要がないとおっしゃっていただいたことのお礼もしてその場を失礼してきました。

こんどお詫びのちょっとした品物をお届けしておこうと思います。

こうした対応が出来るのも、物件に足を運ぶ強みなのかもしれません。

これで気持ちを持ち直して長く住んで頂ければ、有難いです。

お詫びの品の代金も費用対効果として考えれば大きいですよね。

今回はホントに入居者様に助けて頂いたという思いが強かったです。

都議選どんな結果が出るのでしょう?
もし自民党がボロ負けしても藤井四段の対戦結果のニュースでまたもやかき消されるのかもしれません。
こんなことではいけないのですけどね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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