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Category | 新築RC

騒音問題、その後

4年間大家業をやっていて、初めてのクレームのその後です。

管理会社の方が対応してくださって、騒音があった時刻を聞き出し、騒音元と思われる入居者にも話を聞いていただきました。

それをまたクレームをつけた入居者にお伝えしたところ、一応納得して頂けたようです。

もともとクレーム元の入居者の方が神経質になっている様子だったので、結局はそちらに納得していただく他に解決策は無いわけです。

管理会社の方の丁寧な対応で今のところそれで収まっていますが、人の気質はそう簡単に変わることはないので、今後も要注意です。

以前も書きましたが、クレームに過剰に対応して他の入居者の方の住み心地が悪くなることは避けたいというのがコロビビの願いです。

そのためにはクレーム元の入居者の方が退去すると言い出しても構わないというスタンスなので、今後何かあってもそのスタンスで対応して頂くつもりです。

まあ、この程度のクレームは、他の大家さんからしたら可愛いものでしょうね。

ただ、高属性の人が多いので、クレーマーも周りの入居者もどちらも簡単に退去されるという面があるので要注意です。

それでもクレーマーが入居してきてもなかなか退去しないことの方がリスクなので、新築不動産投資の方が築古と比べるとまだ楽なんだと思いますよ。

利回りは確かに築古の方が高いので、そことの兼ね合いでどちらを選択するかになるのですけどね。

投資家のステージによって考え方は変わってくるのでしょうね。

ようやく洗濯日和になりそうですね。
この間、コインランドリーは大盛況だったようで、やはり太陽光発電との併用がいいのかもしれません。
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初めての入居者トラブル

色んな大家さんのブログで入居者トラブルの話を見ることがあります。

世の中には信じられない行動をしたりクレームをつけたりする人がいるんだなあと思っていましたが、コロビビは大家になって4年、トラブルらしいトラブルはありませんでした。

しかし先日、RCの入居者から騒音についてのクレームの電話が合った旨、管理会社の方からメールがありました。

管理会社の担当さんも、このRCでは初めての事例なので驚いていらっしゃいました。

…というのもコロビビのRCは以前もブログで書いたことがあると思うのですが、かなり騒音がしない造りになっているのです。

もちろんそれでも万全と言う訳ではないので、騒音があったという入居者の訴えがおかしいとは言えません。

しかし対応した担当さんの感触では、クレームを言っている入居者の方が少し神経質になっているのではないかということでした。

もしそれが本当なら、騒音問題では一番難しいケースとなります。

騒音問題と一言で言っても、下記のようにいくつかのパターンがあるそうです。

① 飲酒等の騒音や入居者の配慮が足りずに起こる騒音
② 建物の構造や設備等の問題によって起こる騒音
③ 通常の使用にも関わらず苦情元にメンタルな問題がある場合

①と②については、対応できることもあるのでしょうが、③の場合はなかなか解決が出来ないと言います。

最後は苦情元の過剰反応であることを指摘しないといけなくなります。

それによってその入居者が退去してしまうことはあるでしょうが、最終的にはそれで構わない旨を管理会社には伝えています。

まあ、過剰に反応してしまうきっかけになった事柄があったようなので、そこについては理解を示した形の対応を、今はして頂くようにはしています。

ただ、このRCはどちらかというと高属性の人が入居されているので、自分の言い分が通らないと受け止めればすぐに引っ越しが出来る経済力があるのです。

なので、どちらにしても長引くことはないかなと考えています。

一番最悪のパターンは、この入居者を嫌って、他の入居者が退去してしまう…ということですが、(だって、他の入居者もすぐに引っ越しできるだけの経済力があるんです。)これだけは避けたいというのがコロビビの願いです。

初めての入居者トラブル…どうなることでしょうね、う~ん…。

明日、衆院選の公示ですね。
知り合いは希望の党から立候補することになりましたが、一体どうなるのか全く読めません。
もともとコロビビの家系は参議院議員を出してきたのですが、その知り合いはそれとは全く別。
なので、地盤も違うのです。
はああ…、どうなることやら。
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やっぱり今売った方が?

大家仲間と話すと、必ず出てくる話は
「今、手持ちの物件を売却した方がいいのか。」
という話。

築古の物件を持ってらっしゃる方は、もう融資が厳しくなってきているので、融資期間が伸びず断念しているとのこと。

つまり売るならもう少し前に売らないといけなかったことになります。

しかしRCであったり築浅であれば、話はまた別です。

現に知り合いの大家さんは土地から手掛けたRCを、取得費の2倍近い金額で売りに出しているとのこと…。

昨今の築浅RCの利回りは5~6%なので、この値付けも無謀な金額ではありません。

しかも築5年以上ですので、短期譲渡税を払う必要もありません。

他の方も、短期譲渡税を払ってでも高値で売れる今、売却してしまう方がいいと考えてらっしゃるようです。

この方々は取得価格が高くなかったので、税金を払ってもまあまあの金額が手に残ります。

たった2~3年保有してこの金額が手に入るなら、売却はアリですね。

しかしコロビビはというと…う~ん、数百万の手残りにはなりますが、1000万円にもとどきません。

ちょっとこれではねえ…といった感じでしょうか。

入居で苦労しているのなら売りたくもなりますが、今のところはその心配は無いわけだし、エリアはこれからも発展する可能性が高いし…。

でもこれから競争はますます激しくなって、家賃が下がるようだったら、売却時の利回りは下がってしまうし…。

周りが皆さん売却益を得ている様子を見ると、心が動いてしまいますねえ。

「百舌鳥日和」とはよく言ったものですね。
でも休日には知り合いの引っ越しの手伝いに行くことになってしまいました。
せっかくの休日もまた掃除三昧になりそうです。
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テナントの賃料が安すぎた?

新築RCのテナントは、坪数も小さくまた初めて店を持つ若い人を支援したい思いで、結構安い賃料に設定しました。

コロビビがテナントが初めてだったことと、いつまでもテナントが決まらないとマンションのイメージもよくないという理由で、安い賃料でもいいと思ったのも事実です。

路面店では破格の安さだったせいか募集を始めてすぐに申し込みがあったのですが、後でテナントの店長さんにお聞きすると、もともとマンションの建築中から気になっていたのだとか。

それで知り合いの仲介業者さんに、もしテナントを募集するようだったらすぐに賃料を知らせてもらう話になっていたのだそうです。

初めての自分の店…成功するかどうか自信がなかったそうですが、今ではすっかり軌道に乗って順調です。

数年後には賃料を上げる交渉をしようと思っていたので、最近近くに出来た店舗の賃料を調べてみました。

ここはコロビビの物件よりも2倍弱の広さがあるのですが、建物は新築ではありません。

そういえばコロビビのマンションと同時期に竣工した別のマンションのテナントは、広さは4~5倍ですが、賃料はなんと7倍。

その時も「ちょっと安くしすぎたかなあ。」と後悔したのですが、ある程度の広さがあるので色んな飲食店が入ることもできるため結構高く設定できたのだと考えました。

しかし今回は広さは2倍近くあるとはいえ、店舗としては狭い方です。

飲食店が入るにはちょっと厳しい広さなので、そう高くは貸せないだろうと考えていました。

で、調べたところ、びっくり!

賃料は3倍以上で募集がされていたのです。

う~ん、やはり狭いとはいえここは人気のエリア。

やっぱりこれくらいの水準で賃料を設定してもよかったのかもしれません。

どうしようかなあ…、賃料の値上げ。

そんなに急に高くはできないですよねえ。

知り合いが希望の党から立候補しそうです。
しかしリベラル派の人は排除されるみたいなので、今後どうなるのでしょうね。
安部政権打倒といううねりが一本化することにはならないかもしれませんね。
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まだまだ上がってます、基準地価

先日発表された基準地価ですが、二極化が進んでいますねえ。

何度も書いていますが、コロビビ保有のRC近辺の取引価格も年々上がっています。

そろそろ高止まりするかと思いきや、昨年と比較しても8%、購入時と比べると40%以上、高くなっています。

土地は4年前に購入したので、毎年8%以上上がっていることになりますね。

今近隣の住宅が次々に更地となり、マンションが建てられているのを見ると、
「無理もないよなあ。」
と思います。

5年よりも以前の価格から考えると、65~75%も上がっているのですから。

昔からこのエリアに住んでらっしゃった方にとってはバブル期以来の高値なので、売るなら今だと思われたのでしょう。

因みにバブル期はこれの比ではないほどの高値がついていました。

でもあの価格は流石にこの人気エリアでも異常な価格だと思うので、今売るのが正解だと思います。

もちろん近隣のエリアの再開発が進めば更なる上昇も見込めると思うのですが、後数年は微増で進むのではないかと思います。

数年後どう動くのかは日本全体、世界全体の動向にも関わるので全く読めません。

ただよくオリンピック以降に地価が下がると言われていますが、このエリアでは下げても限定的だと考えています。

一見バブリーな感じに思える地価の上昇も、細かく見ていくと明らかなバブルと思われるエリアと今までの評価を見直されて上昇しているエリアとがあるからです。

40%上昇しているコロビビの土地のすぐ近くには、もっと急激に価格が上がっている土地も多く、ここは流石にバブリーだなと感じる訳です。

これだけ上がれば銀行の評価額も上がると思うのですが、どうなんでしょうね。

兎に角二極化が進んでいる土地の評価額。

保有物件が全て負け組のところで無いことは、投資としてはまずまずかなと思っています。

UCガンダムの立像、観に行きたいですねえ。
実はファーストガンダムの立像も観に行ってなかったのです。
いつでも行けるから…なんて思って結局行かずじまい。
今度はちゃんと行かなくっちゃ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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