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Category | 新築RC

一年で破損?

満室になってほっとしたの束の間。

管理会社さんから驚きの報告がありました。

…というのは、浴槽に破損があるというのです。

立ち合いをした時には見逃していたのだそうですが、清掃の見積もりをお願いしている業者さんからの報告で分かったのだそうです。

なので、まだ入居者には問い合わせができていない状態でした。

…というよりこの管理会社の担当者としては、どうも問い合わせしたくなさそうな感じです。

自分が見逃してしまったからなのか、この入居者が認めないだろうと思っているからかなのか…どうも両方のような感じです。

大体普通の人なら心当たりがあるはずなので、自己申告してもおかしくありません。

それを黙っている訳ですし、これまでの入居者の言動から管理会社の担当が、
「入居者に問い合わせるより大家に泣いてもらったほうがいい。」
と考えたのは、手に取るように分かります。

そういえば知り合いの大家さんも浴槽にひびが入ったと聞きました。

でもそれは20年も使用した浴槽だそうです。
コロビビの場合は、たったの一年!

どんな使い方したんだ!と思うのですが、管理会社のこんな態度なので、どうしたものかと思います。

次の入居までにあまり時間もないし、補修と言ってもその費用を入居者から取れる保証も今のところありません。

一応メーカー保証でいけるか問い合わせてみますが、なんとも厄介な問題を残してくれたものです。

引っ越しのトラックをよく見かけます。
あちこちで卒業式もあってるし、春は入居のシーズンですねえ。
今年は満室で終われましたが、来年もそうであってくれるといいですね。
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入居者募集のネット動画

閑散期でも問い合わせが多かったRCでしたが、繁忙期では新規ライバルの新築マンションも多い中、こちらも順調に問い合わせを頂くことができました。

これはネット広告に間取りのよさを前面に出していったお陰だということは以前も書きましたが、今回の募集では、とある仲介業者さんがネット動画を撮影して下さいました。

コロビビも最初は気付いていなかったのですが、やっぱり動画があるとつい見たくなりますね。

浴槽が広い様子は、動画が尻切れトンボになっていてお伝えできていなかったのが残念でしたが、それでもこれだけ手間をかけて紹介していただけるのはありがたいことです。

薄利で運営いしている新築不動産投資では、広告料って結構経営を圧迫します。

しかし以前もアパートの写真を撮影に来られた仲介会社の社員さんにお会いしたり、作成してくださった動画を目にしたりすると、その対価として差し上げるのも納得します。

たくさんの店舗を維持し従業員を雇って、テレビのCMもバンバン流している訳ですから、そりゃあかなり経費もかかっているはずですよね。

でも、昔はこんなに派手にCMを流したりしていませんでしたよね。

今は仲介業者さんが多すぎて、競争も激化している感じがします。

オーナーの正直な気持ちとしては、もう少し広告料は少ない金額だといいなというのはあります。

だって入居希望者としても初期費用は、日本は高すぎると思うからです。

仲介業者がもう少しスリムな業界になってくれるといいのですがねえ。

頑張ってくださる社員さんも、過度な競争に晒されることなく働けるといいのになと思いました。

確定申告がやっと終わりました。
いつものようにギリギリですねえ。
もっと早くから取りかかればいいんですけれど…
何だか夏休みの宿題みたいですね。
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もしかしてターゲットを間違えたのか?

昨日プチシニアハウス化したRCのことを書きましたが、超激戦区なので、これはこれで結果オーライの様な気がします。

とにかく申し込みをくださった方は、他の豪華なマンションに目もくれず、コロビビのマンションを気に行ってくださったのですから。

若者に人気のエリアであるのですが、実はファミリーや御年配の方も多く住んでいらっしゃるエリアではあるのです。

家賃が高いので、そこに住み続けられるという方はやはりそれなりの収入や資産をお持ちの方になるのでしょうね。

若い女性に人気のエリアと言うことから出発して計画でしたが、昨日も書いた様にあれやこれやで計画変更…。

差別化を図るという意味で、小さなところにも配慮した上質な造りにしたのですが、そのよさが分かるのはやはりある程度の経験を重ねられた方ばかりでした。

多分初めて部屋を借りる人は、窓が二重サッシになっているかどうかも気にかけないのでしょう。

もしかしたら
「こんなに豪華で素敵なマンションだもの、きっと二重サッシになってるに決まってる。」
との思い込みがあって確かめもしないのかもしれません。

しかし大型マンションであればある程、ここでかなりの費用を浮かすこともできるので、決して二重サッシが当たり前だとは限らないのです。

それにオートロックは当たり前でしょうが、玄関ドアの鍵が一つしかついていないマンションもあります。

オートロックであることで安心しているのかもしれませんが、オートロックと言っても侵入は簡単にできます。

ましてや大型マンションは入居者だけでも出入りが多い訳なので、やはりダブルロックであることが必要なのだと思うのですが、こんなところでも費用を浮かしていくのです。

まだまだたくさんあるのですが、何度も部屋を借りた経験がある人は、そんなところもちゃんと見ているのですね。

でもこれって凄く地味な良さなので、多分若い方に説明しても
「ふ~ん…」
という感じなのではないでしょうか。

しかしコロビビが同じように費用を削ってチープなマンションを造ったとしても、1LDKでは採算が取れなかったでしょうね。

当初の計画通り鉄骨造にしていたとしても、当時鉄骨の価格が急上昇していたので、そこまで安くは建設できなかったのです。

家賃の安さで差別化を図っていっても、結局消耗戦になっていったような気がします。

ただこの売り手市場を生かして高値で売り抜けることは可能だったかもしれませんが…。
まあ、これは完全にタラレバの話です。

ターゲットを間違えて建築してしまった感があるコロビビのマンションですが、上質な小さな隠れ家マンションというコンセプトはなかなか無いので、これはこれでよかったのかもしれません。

今後はプチシニア層を狙って経営をしていくほうがよさそうですね。

森友学園問題、買い戻して更地にすればいいってもんじゃないですよね。
こっちはこれだけ不動産取引や賃貸経営で税金を支払っているのに…と割り切れない思いがあります。
補助金6000万だなんて…ちゃんと解明して欲しいです。
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まるでシニアマンション?

先日申し込みを頂いたことをお知らせした超激戦区のRCマンション。

申し込み頂いた方の詳しい情報を伺うと、今回も若い方ではありませんでした。

以前も書きましたが、もともとこのマンションは
「ペットと暮らすキャリアウーマン」
をターゲットに造ろうというのが出発点でした。

計画当時は超激戦区と言っても1LDKは少なく、もちろん新築でペット可と言うマンションはほとんどありませんでした。

世間も景気が少し上向きになってきているときだったので、キャリアがある女性が安心してペットと暮らせるマンション…というのは需要があるとふんだのです。

しかし計画が思ったように進まずそうこうしている間に、新築マンションラッシュに巻き込まれ、1LDKはエリアに溢れかえるようになりました。

ペット可の新築マンションも増え、それだけでは差別化が図れない状況です。

やっと建築計画が進みだしたのですが、建築費の高騰で、女性向けのお洒落なタイルが使えない状況に!

そこで一気にスタイリッシュな男性好みの外観にすることになりました。

おりしも若者の賃金は上がらず、結果としてこの強気の家賃を払える方は、シニア?とまではいきませんがある程度の年齢の方ばかり…となってしまいました。

しかし期せずして同じぐらいの年齢の方ばかりになったことで、逆に安心して暮らして頂ける環境になったかなと思います。

アパートの方はエリアの状況や家賃帯からしても若い方が多いのですが、そうなるとどうしても恋人や友人の出入りが多くなっています。

こちらは
「友達を呼びたくなる部屋」
というコンゼプトなので、これはこちらの狙い通りになっているのです。

しかし、ある程度の年齢の方でしかも単身赴任の法人契約が多いRCに若者の出入りが多いとなると、いくら遮音性が高い造りとはいえ、落ち着かない感じがしてしまいます。

なので、今回の入居者の方も同じ年代の方で安心しました。

でもこれって偶然でしょうか?

あの家賃が払える方の年齢が限られているということが一番の理由なのでしょうが、もしかしたらあのマンションの地味な良さが分かるのは、ある程度の年齢の方でないと駄目なのかな?とも思います。

これってどうなんでしょうねえ…。

森友学園、あの建て物が7億で建つ訳ないじゃん!というのが最初の感想です。
もし7億で建つなら、その建設会社を紹介して欲しいと思っちゃいました。
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申し込み頂きました♡ふう~っ

昨日お知らせした「内見で、部屋を気に入ってくださった方。」

あれから申し込みを頂くことができました!

良かったです。
てっきり後に内見された部屋の方を気に入られたと思っていました。

でも他の部屋を見られた上で、それでもこちらを選んでくださったということなので、嬉しさがアップした感じです。

狼さんのブログで、
「自分の物件の近くに新築を建てられたら、そこと被らない工夫をすべき」
という旨のことを書かれていましたが、コロビビの部屋はまさに近隣に新築のライバルがいっぱいの状況です。

その中で選んで下さる部屋を造ったつもりではあるのですが、地味なのでその良さを分かっていただくのは意外と難しいのです。

でも分かってくださる方は分かってくださるのですねえ。

まだ入居中に頂けた申し込み、原状回復に数日かかるのでちょうどいい日程です。

こうなると今入居いただいた方の引っ越し費用の一部を持つお約束で繁忙期に退去していただくことができたのが、吉と出ましたね。

いくら差別化を図った造り…といっても繁忙期を逃した場合の入居は、やはり厳しいと感じます。

あれだけあったネットの検索も、ここ一週間はボチボチ程度に減りました。

やはり繁忙期に内見をしていただくことが、入居申し込みの鉄板ですね。

宅配の再配達に費用がかかるなら、宅配ボックスの設置は有りかなあと思いますね。
アパートにも設置する予定ですが、喜ばれるかもしれませんね。
ただ、トラブルも予想されるので、ちょっと躊躇しています。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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