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Category | 新築RC

粘って修繕費用ゼロ円に!

実はこんなことよくありませんか?

部屋の原状回復費を取り損ねて大家負担になってしまうこと。

コロビビは今のところ新築に特化して不動産投資をしているので、保証協会に入って頂いている場合が殆どです。

なので、入居者の瑕疵での補修費用は入居者から取り損ねても保証協会に請求して取り戻すことが出来ました。

しかし今回の破損部分は、入居者も認めないし施工業者も認めない。(まあこれは分かります。竣工時には破損してなかったのですから)

メーカーに問い合わせると
「何回もテストをして出荷してますから破損はあり得ません。」
と強気です。

管理会社は施工不良じゃないかと言って入居者の破損にはしたくない様子…。

結局大家が費用を被らざるを得ないような雰囲気に持っていきます。

多分他のサラリーマン大家さんなら、面倒を起こしたくないので、泣く泣く費用を負担するのではないでしょうか?

しかし薄利の新築不動産投資なので、これは痛いのです。

何とか費用を被らないで済む方法は無いか…といろいろ交渉を続けてきました。

すると、メーカー側が折れてくれました。

最後はやはり体力がある側が負担を強いられるという構図になってしまうのですね。

これもなんだかな~っという感じもするのですが、コロビビの粘り勝ちでした。

人がいいと簡単に大家持ちにされてしまうこのような場合の費用。

もちろん管理会社にお任せの人も要注意。

火災保険を使える場合もありますし、入居者が加入している保険の対象になるとのもあります。

ホントはこの辺りのことを教えて頂けるのが管理会社だと思っていたのですが、担当さんによってはあまり詳しくない人もいます。

すぐに手出しをするのではなく、いろいろ調べたり聞いたりしてから対応された方がいいですよ。

面倒だから手出しするっていうのも有りだとは思うのですが、それではなかなかお金は残りません。
メガ大家さんならいざ知らず、弱小大家はこんなもんです。
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はあ、よかった競合しないで…

コロビビ所有のRCがあるエリアは、今も新築マンションが次々に建てられています。

この夏竣工予定の大型マンションも入居者募集が始まりましたが、これが建設されているとき
「間取りや家賃がコロビビと競合するような部屋だと、脅威だなあ。」
とハラハラしていました。

しかし20平米台の1Kと分かった時には本当にほっとしたものです。

募集の内容を見ると、なかなかいい感じの設備です。

1Kなので玄関扉を開けるとすぐにキッチンですから、あまりいい間取りではないのですが、これまでの1Kのようにキッチンが狭い訳ではないので、ちょっといい感じです。

その分部屋が若干狭くなっていますが、部屋に寝に帰るような若者にとっては構わないのかもしれません。

何よりこのエリアの30平米台の1LDKの家賃と比較すると2万円以上安いので、このあたりの家賃が払える若者の層はかなり多いのではないかと思います。

多分20年もすればこの広さは狭小物件となって競争力は落ちるのでしょうが、戸数が多いので築古になれば家賃を下げて募集をすることで採算は合うのではないかと思います。

それにしてもこれが1LDKでなくてよかったです。

コロビビの物件より駅にも近いし設備も最新、家賃も同じぐらいとなれば、豪華なエントランスの大型マンションの方を選ぶ人の方が圧倒的に多いでしょうから…。

あ…でも人の出入りが多い大型マンションを嫌う人も中にはいる筈なので、小さなコロビビのマンションも生き残る道はあるかな?

まあ、とりあえずこのところの新築マンションは建設費の高騰で1LDKでは採算が取れなくなっているようなので、少し離れたエリアでないとほとんど建設されなくなってきました。

ちょっと胸をなでおろしているコロビビでした。

さてGWが終わって、何だか疲れが出てきたコロビビ。
庭の手入れは大変でしたが、綺麗に咲いている花を見て、ひとりで満足しています。
今日はちょっと一休みしようかな?
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今思うと危険なフルローン

昨日改めて低利回りの不動産投資が厳しいかを書きましたが、書いていくとだんだん自分の不動産投資の危険性を考えさせられましたねえ。

今でも、不動産投資を煽るように、
「金利1%台のフルローンで、不動産投資ができる!」
なんてネット広告に出ていますが、コロビビは既に金利1.1%で億越えのフルローンを組んでいます。

もしかしたら融資に関しては成功しているのかもしれません。

しかし、決して成功だとは思っていません。

何度もお話しているように、土地と建設費の高騰で、利回りが低いからです。

格安建築会社にも見積もりをして頂いたのですが、別の理由でこちらが思ったような建物が建たないことが分かったからです。

まあ、そのまま建てて即売却…という方法もあったのですがね。

あの時はまさかここまで売り手市場が続くとは思っていなかったし、ここまで高値で売れるような市況になるとも思っていなかったのです。

なので仕方が無いですね。

これが高金利で借りていてこの利回りなのなら、固定金利終了後借り換えによって利回りの向上をもくろむことができますが、既に1.1%で借りている訳なのでそれもできません。

でもコロビビだけがこんな状況ではないのです。

今ブームの新築アパート投資をフルローンでやっている人は、みんなこんな状態。

コロビビは他の物件との組み合わせで何とかやっていますが、同じようなアパートを何棟も保有している人はコロビビよりも危険です。

今思うと危険なフルローン。

しかしそれだから今物件を手に入れることができたとも言えます。

中には短期譲渡税を払ってでも売却でキャピタルゲインを得た人もいるのですから、その人達はフルローン様様と思っていることでしょう。

コロビビはその後の物件取得が困難だろうと考えて売却はしませんでしたが、この選択はどうだったでしょうね。

とりあえずCFは出ていますが、今後はどうなるか分かりませんねえ。

もう桜の季節も過ぎましたが、葉桜になると途端に趣がなくなってしまうのが不思議です。
リタイアしたら桜前線を追って北上する旅にでるのもいいですねえ。
あと数年、この夢が実現するでしょうか?
それとも入退去に追われる春になるのでしょうか?
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やった!固定資産税が…

超人気エリアにある新築RC。

先日も土地の公示価格が、7%程度上がったことをお知らせしました。

実勢価格にするとコロビビが購入した時の1.44倍…これは固定資産税ががっぽり取られてしまうなあと覚悟していたのです。

…で、昨日届いた固定資産税の金額をおそるおそる確認してみると…

なんと!

コロビビが覚悟してた金額の7割程度でした!

はああ、よかったです。

これだと年間のCFも数十万円違ってきます。

理由はいろいろ考えられますが、どちらにしても安いということは長期保有でもイケるということです。

しかも評価額が低ければ、相続税の計算でも有利になります。

まあ、評価が低いということは本来はあまりよくないことですが、不動産市況が活況であればこのエリアの実際の取引価格にはあまり影響を与えません。

人気のエリアだからこその取引価格なのですが、これが何十年も続くわけではないので、人気があるうちに売却しなければいけませんね。

もちろん人気駅近だし一番の繁華街に徒歩圏内なので、いくら何でもそこまでガクッと落ちはしないと思うのですが、何十年先はどうなっているかは誰にも分かりません。

長期保有と言っても10~20年程度を考えています。

ここまで固定資産税が安いとなれば、早期に相続…という選択肢も現実味が出てきました。

コロちゃん、またまた復活してきました。
散歩の足取りは、どうしても重いのですが、下痢や嘔吐はなくなったので元気が出てきたようです。
少し安心しました。
今もソファーでぐっすり寝ていて可愛いです。
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築一年で感じる仕事の丁寧さ

コロビビも最初は
「この金額の建築費を出したのだから、この出来栄えは当然」
と思っていたのですが、いろんな物件を見ていると、
「なかなか頑張っていただいたんだな。」
と思うことが多くなりました。

それは以前も書きましたが、細部にみられる仕事の丁寧さです。

建築に詳しくないのでお伝えしずらいのですが、皆さんにわかりやすいところで言えば、クロスの貼り方です。

よく一年経ってみるとるとクロスのつなぎ目のところに隙間が空いていることってありますよね。

特に木造の場合、B級品を使っていると木の収縮があるため、かなり隙間が空いてしまうことがあります。

(ちゃんとしたクロス屋さんならば、それも考えて貼り方を工夫されるところもあるのですが…)

RCなので木造よりも収縮によるクロスの隙間が出ることはもともと少ないのですが、中の造作には木を使っていますし、クロスのなり方が雑だとやはり見る人が見れば分かります。

でもコロビビのRCは、一年経った部屋を見ても、がっかりする箇所は一つもなかったです。

アパートメーカーが建てた物件を中古でいくつか見たことがあるのですが、そこでは何か所も見つかっていますので、木造とRCの違いはありますが、やはりこれは「建売住宅と注文住宅」みたいな違いはありますねえ。

収益物件ですので出来栄えだけでどちらがいいとは決められませんけれどね。

でもやはり「いいものを建てたい。」という気概が感じられる職人集団が造ったものは、そこかしこに「愛」が感じられます。

一年経って、改めて仕事の丁寧さを知りました。

桜の季節になりましたが同時に雑草がにょきにょき出てくる季節にもなりました。
この時期にしっかり草取りをしていないと、大変な目に遭います。
しかし仕事も忙しいので、時間が取れるかなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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