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Category | 新築RC

やっぱり今売った方が?

大家仲間と話すと、必ず出てくる話は
「今、手持ちの物件を売却した方がいいのか。」
という話。

築古の物件を持ってらっしゃる方は、もう融資が厳しくなってきているので、融資期間が伸びず断念しているとのこと。

つまり売るならもう少し前に売らないといけなかったことになります。

しかしRCであったり築浅であれば、話はまた別です。

現に知り合いの大家さんは土地から手掛けたRCを、取得費の2倍近い金額で売りに出しているとのこと…。

昨今の築浅RCの利回りは5~6%なので、この値付けも無謀な金額ではありません。

しかも築5年以上ですので、短期譲渡税を払う必要もありません。

他の方も、短期譲渡税を払ってでも高値で売れる今、売却してしまう方がいいと考えてらっしゃるようです。

この方々は取得価格が高くなかったので、税金を払ってもまあまあの金額が手に残ります。

たった2~3年保有してこの金額が手に入るなら、売却はアリですね。

しかしコロビビはというと…う~ん、数百万の手残りにはなりますが、1000万円にもとどきません。

ちょっとこれではねえ…といった感じでしょうか。

入居で苦労しているのなら売りたくもなりますが、今のところはその心配は無いわけだし、エリアはこれからも発展する可能性が高いし…。

でもこれから競争はますます激しくなって、家賃が下がるようだったら、売却時の利回りは下がってしまうし…。

周りが皆さん売却益を得ている様子を見ると、心が動いてしまいますねえ。

「百舌鳥日和」とはよく言ったものですね。
でも休日には知り合いの引っ越しの手伝いに行くことになってしまいました。
せっかくの休日もまた掃除三昧になりそうです。
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テナントの賃料が安すぎた?

新築RCのテナントは、坪数も小さくまた初めて店を持つ若い人を支援したい思いで、結構安い賃料に設定しました。

コロビビがテナントが初めてだったことと、いつまでもテナントが決まらないとマンションのイメージもよくないという理由で、安い賃料でもいいと思ったのも事実です。

路面店では破格の安さだったせいか募集を始めてすぐに申し込みがあったのですが、後でテナントの店長さんにお聞きすると、もともとマンションの建築中から気になっていたのだとか。

それで知り合いの仲介業者さんに、もしテナントを募集するようだったらすぐに賃料を知らせてもらう話になっていたのだそうです。

初めての自分の店…成功するかどうか自信がなかったそうですが、今ではすっかり軌道に乗って順調です。

数年後には賃料を上げる交渉をしようと思っていたので、最近近くに出来た店舗の賃料を調べてみました。

ここはコロビビの物件よりも2倍弱の広さがあるのですが、建物は新築ではありません。

そういえばコロビビのマンションと同時期に竣工した別のマンションのテナントは、広さは4~5倍ですが、賃料はなんと7倍。

その時も「ちょっと安くしすぎたかなあ。」と後悔したのですが、ある程度の広さがあるので色んな飲食店が入ることもできるため結構高く設定できたのだと考えました。

しかし今回は広さは2倍近くあるとはいえ、店舗としては狭い方です。

飲食店が入るにはちょっと厳しい広さなので、そう高くは貸せないだろうと考えていました。

で、調べたところ、びっくり!

賃料は3倍以上で募集がされていたのです。

う~ん、やはり狭いとはいえここは人気のエリア。

やっぱりこれくらいの水準で賃料を設定してもよかったのかもしれません。

どうしようかなあ…、賃料の値上げ。

そんなに急に高くはできないですよねえ。

知り合いが希望の党から立候補しそうです。
しかしリベラル派の人は排除されるみたいなので、今後どうなるのでしょうね。
安部政権打倒といううねりが一本化することにはならないかもしれませんね。
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まだまだ上がってます、基準地価

先日発表された基準地価ですが、二極化が進んでいますねえ。

何度も書いていますが、コロビビ保有のRC近辺の取引価格も年々上がっています。

そろそろ高止まりするかと思いきや、昨年と比較しても8%、購入時と比べると40%以上、高くなっています。

土地は4年前に購入したので、毎年8%以上上がっていることになりますね。

今近隣の住宅が次々に更地となり、マンションが建てられているのを見ると、
「無理もないよなあ。」
と思います。

5年よりも以前の価格から考えると、65~75%も上がっているのですから。

昔からこのエリアに住んでらっしゃった方にとってはバブル期以来の高値なので、売るなら今だと思われたのでしょう。

因みにバブル期はこれの比ではないほどの高値がついていました。

でもあの価格は流石にこの人気エリアでも異常な価格だと思うので、今売るのが正解だと思います。

もちろん近隣のエリアの再開発が進めば更なる上昇も見込めると思うのですが、後数年は微増で進むのではないかと思います。

数年後どう動くのかは日本全体、世界全体の動向にも関わるので全く読めません。

ただよくオリンピック以降に地価が下がると言われていますが、このエリアでは下げても限定的だと考えています。

一見バブリーな感じに思える地価の上昇も、細かく見ていくと明らかなバブルと思われるエリアと今までの評価を見直されて上昇しているエリアとがあるからです。

40%上昇しているコロビビの土地のすぐ近くには、もっと急激に価格が上がっている土地も多く、ここは流石にバブリーだなと感じる訳です。

これだけ上がれば銀行の評価額も上がると思うのですが、どうなんでしょうね。

兎に角二極化が進んでいる土地の評価額。

保有物件が全て負け組のところで無いことは、投資としてはまずまずかなと思っています。

UCガンダムの立像、観に行きたいですねえ。
実はファーストガンダムの立像も観に行ってなかったのです。
いつでも行けるから…なんて思って結局行かずじまい。
今度はちゃんと行かなくっちゃ。
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ライバル物件からの転居!

投資としては「はてな?」的な利回りにしかできなかった土地からの新築RCでしたので、後期待するのは持ち続けて時期を見て売却益を得ること。

幸いエリアの土地値はかなり上がってきていて、人気も高まっています。

なので今後不動産が下落する局面があっても、購入時より下落するということは、まあ無いかなと思っています。

しかし次の売り手市場がやってくるまで入居に苦労するようでは、広告料などが嵩み手残りも少なくなってしまいます。

入居付けと言えば今はこのエリア、人気と言えど新築物件が竣工時に満室に出来ることはほとんどなくなりました。

それだけ多くのマンションが乱立しているということと、土地・建設費共に高騰し、家賃も高くなっているからです。

コロビビのRCも竣工時は、同時期に竣工したライバル物件がいくつもあって苦労しました。

この辺りは以前も書いたので割愛しますが、家賃・間取り共に負けない物件に出来たと自負していたものの、見栄えがよく敷金・礼金をゼロにしている大型マンションと比較され、思ったように申し込みを頂けませんでした。

ところが何と、この春入居してくださったのは、すぐ近くにあるそのライバルマンションに住んでらっしゃる方でした。

一年ちょっと前に入居されたばかりなのに、コロビビのマンションの募集を始めたところ、速攻申し込みをしてくださいました。

どんな理由があったのかお聞きしていませんが、どちらにしても豪華な大型マンションより小さなコロビビのマンションを選んでくださったということです。

しかもこちらは敷金・礼金をいただいているのに…です。

竣工から一年経って却って人気がでてきたことで、これからの入居付けが楽になってきました。

安室奈美恵の引退、びっくりしました。
まだまだ輝きは衰えていないのに、何故?!という感じです。
これも何に幸せや価値を感じるかという問題なのでしょうね。
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RCの建設費が嵩んだ訳

コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。

ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。

正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。


高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒な建設は出来るだけ受けたくないという感じの話も出てくるようになりました。

そこで同じように建築費が高くなるのならグレードの高いマンションを手掛けている別の建築会社にお願いすることになりました。

後で分かったことですが、複雑な構造計算や役所との交渉が必要になるため、多分格安建築会社では難しかったんだろうという事情もあったようです。

さて、新しい建設会社に受けていただくことにはなったのですが、そこで話は終わりません。

建築費が高くなるのだったらそれに見合う高い家賃が取れるような部屋に仕上がる必要性が出てきました。

なので、結果的に隣り合った部屋の壁が何とたったの2メートル足らずという常識では考えられない造りになってしまったのです。

通常RCでコストダウンさせるためには、隣り合った部屋の共有する壁を多くする必要があります。

しかしその為同じようなマンションが乱立してかなりの空室が存在していました。

なので、同じような手法は取れなかったし、土地の形状から見てもあまり有効な方法ではなかったのです。

実は土地を購入した4年前は、ある程度マンションが建設されることは見込んでいましたが、ここまでの新築ラッシュを予想できていませんでした。

計画時には少なかった1LDKも急増してきたため、「戸建て感覚の部屋」にして物件の価値を高めることにしていったのです。

いくらRCは遮音性が高いとはいえ、壁を隔てた隣の人の気配を減らすためには、共有している壁を少なくするのが効果的です。

しかも接している部分に、リビングではなく水回りの設備を配置すれば、もうかなり戸建感覚の部屋に仕上げることができます。

当然部屋単独の壁が増えるのでその分建築費が嵩んでしまうのです。

利回りは低くなりますが、建売のRCと同じ程度なので、いかにこの建売が利益を載せているのかが分かります。
(この建売は当然コストダウンさせ利回りを高くもってくるために、当然間口が狭く奥行きが長い、つまり共有している壁が長い造りにしています。)

立地と利回りにつられて買ったはいいが、思った家賃で入居がつきにくい物件となってしまうのです。

低い利回りながらコロビビの物件は、「戸建て感覚のよさ」を選んでいただけて、入居付けは順調にいっています。

近隣には今も次々に新しいマンションが建設されていますが、「戸建て感覚」の部屋はまだあまり見かけません。

建築費が嵩み思っていた利回りには持っていけなかった点ではうまくいかなかった土地からのRC建設でしたが、「勝てなかったけれど負けない物件づくり」はできたのかもしれません。

ただやはり基本は、コストダウンを図り利回りを高くもっていくのが不動産投資であることに変わりはありませんね。

昨日は皆さん2022年問題に関心があったのでしょう、たくさんの方に訪問いただきました。
今回はRCの失敗についてですが、やはり不動産投資にはいろいろあります。
失敗談も皆さんのお役に立てれば…と思います。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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