HOME
INDEX
RSS
Category | 物件取得

カフェ併設都市型ランドリーの可能性

フランチャイズでのコインランドリーは、2年前にリサーチした時に難しいなと判断したコロビビですが、それでも物件の一階に設置することの可能性はあるかなと思っていました。

それというのも、新規のコインランドリーが出店しにくい土地値の高いエリアでの出店は有りだと思っているからです。

なのでここのところ20平米未満のワンルームの築古RCにカフェを併設させてランドリーを設置した場合を考えて物件を検討しています。

そうなれば今までスルーしていた洗濯機置き場が無い物件や洗面化粧台が無い物件でも、検討対象に出来るのです。

洗濯機置き場に洗面化粧台を置けばいい訳ですし、洗濯機が無くても下のコインランドリーを利用していただければいいわけです。

今までは物件の一部にコインランドリーを併設していた学生向けマンションはありましたが、とても狭くしかも外部の人は利用できないようになっていました。

ここを一階に造って近隣の住民も利用できるようにし、またカフェを併設することでマンションや近隣の人のコミュニティースペースとして使っていただければ…と思っているのです。

こうなれば今空室で苦しんでいる狭小ワンルームの一棟ものでも生き返ることができると考えているのですが、いかんせんこのところの融資の厳しさからこの計画もちょっと難しくなってきました。

コインランドリーだけでも設備に少なくとも1000万円、カフェとコインランドリーの店舗改装に500万以上かかります。

一つ候補になっている物件はあるのですが、ここかRCではなく鉄骨造りというのもネックです。

場所と物件価格は十分イケそうなのですが、これに1500万円かけてランドリーを造るのも怖い気がします。

やはりもう少し自己資金に余裕が無いと失敗した時のリカバリーもできないからです。

需要は確実にある都市型コインランドリー。

参入障壁も高いので、郊外型コインランドリーのような競争にさらされることもありません。

ただ、ここに目を付けた大手が参入してくるとコロビビみたいな資本力がない個人経営者はひとたまりもありません。

多分数年後には大手が都市型コインランドリー事業に参入してくるはずです。

う~ん、やっぱり無理して始めるのは危険な気がします。


ただでさえ築古のマンションの融資期間は短いので厳しいところに1500万円以上の融資が引けるのかどうか…。
中古だとその3分の1程度でもできそうですが、お洒落なカフェには似合わないですよね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


続・…で、新築アパート投資は儲かるのか?

前回フルローンで新築アパート投資をしても、何だか思ったようには儲からない感じの話をしました。

10年保有して数百万の利益…つまり年間数十万円の利益にしかならないのです。

しかしこれで儲からないからやめた方がいいと思う人もいれば、そうではないという考えもあるのです。

この、「年数十万円の利益でいい。」ということであれば、新築アパート経営は有りなのです。

というのも、これまではフルローンで簡単に新築アパートを手にすることが出来ましたから、フルローンで3~5棟保有すれば、年間200~300万円程度の純益が得られると言う訳です。

そうフルローンであれば、、登記費用等として100万円程度の自己資金を準備できれば一棟の新築アパートを手にできる訳です。
(不動産取得税もいりますが、部屋の広さによっては不要の場合もあります。)

実際コロビビも複数棟保有しています。

リスク分散でアパートだけでなくRCや戸建ですけどね。

全部がフルローンと言う訳ではないので、前回もお話ししたように自己資金を回収するのに数年かかります。

なので、微妙と言えば微妙なのですが、今となってはこんな好条件で融資を得ることはできなかったでしょうから、ギリギリセーフだったのかもしれません。

コロビビと違って、複数棟のアパートをフルローンで手にした人は、返済比率と入居率の兼ね合いにはなるものの、10年間は利益を得ることが可能な訳です。

しかしこれは10年後に修繕や塗装をしないで残債が消える価格で売却できれば…という条件が加わるのですがね。

しかも5棟のアパートをフルローンでとなれば、借り入れは2億~3億になります。

これだけの借り入れをして純益が2~300万円…かなり効率悪いですねえ。

どうでしょう?

ミドルリスクという割には不確定な要素はいろいろありますねえ。

返済比率は当然高いですから、入居率が肝になります。

複数棟を全て仲介手数料も含め残債が消える価格で売却できるかどうかは、その時の市況によります。

今、築2年や5年未満で売りに出ているアパートは、この利益の少なさに気づいて、高く売れる今のうちに…ということになったのではないかと思います。

それに供給過剰で思ったように入居がつかず、管理費や広告費、税金の高さに不安を覚えたサラリーマン大家も多かったはず…。


ただし思わぬ金額で売却できることもあるので、持ち続けられればチャンスは有る訳です。

薄利覚悟で売却時期を待てるようなら新築アパート投資は有りなのです。

また、手にした利益を複利で増やしていけるという要素もあります。
(今回はこの部分の話は割愛していますが…)

…で、新築アパート投資は儲かるか?

みなさんは、どう思われましたか?

雨が降る前に雑草を取っておかないと…と思っていたのですが、今年もできませんでした。
梅雨の時期に庭の雑草が伸びちゃうんですよねえ。
はああ、来週末は必ず草取りをしないとヤバいです。
応援クリックもよろしくお願いします。



ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村






…で、新築アパート投資は儲かるか?

みんな儲かると思って始める新築アパート経営ですが、ほぼ満室経営で行っているコロビビでも、数年後の市況によってどうなるのかが決まってくる…としか言えません。

…というのも、コロビビの場合は
「自己資金を一割強入れて、金利1%未満で借りている。(3年目で金利引き下げに成功したため)」
という、まあ理想的な感じでの取得でしたので、今のところは一棟につき、毎月家賃からローンや管理費を支払った手残りは年間で200万円になっています。

しかしここから税金や諸経費を支払い、自己資金や取得時にかかった登記費用などを回収できるのには6~7年かかります。

これもこれまで通りの家賃で入居が出来れば…ということです。

6~7年後からようやく、手残りから税金や諸経費を引いた金額が、「純粋な儲け」になるわけですが、しかしこのころになればその「純粋な儲け」から修繕費や塗装費用などを捻出しなければならないので、これまだ「純粋な儲け」ではありません。

おおよそ1~2年分の儲けが修繕費や塗装費などにかかると考えると、7~8年後にやっと本当の儲けが出てくると言う訳です。
(これでも20年後に向けての修繕費などの積み立てが必要ですけれどね。)

なので、やはり売却でのキャピタルゲインがどのくらいなのかで儲かるかどうかが決まってくるのでは?となってしまうのです。

ここ数年の不動産投資ブームで高値で売り抜けられた大家さんは儲かった訳ですが、そうではない時期は、ほぼトントンという場合も多かったようです。

しかもここまでの話は10年間ほぼ満室経営が出来ての話ですから、実際そんなことはあり得ません。

入居率が80%であれば、この話は八割掛けになっていくということです。

それでもずっと保有して、ローンの支払いができる程度の入居があれば、土地値分は確実に儲けとなるので、新築アパート投資を始めた訳ですが…。

まあ多分ローンの支払いができる程度の家賃で募集すれば、立地がいいし部屋の広さもまあまあなので、入居は見込めるでしょう。

やはり最後は立地と部屋のスペックが肝になってきますねえ。

こうなるといくら利回りがよくても立地が悪い20平米台の新築アパートには手を出したら厳しいという結論になりそうです。
(スキップフロアの20平米台なら、まだいいかもしれませんけど)

今フルローンで新築アパートを手にされたサラリーマン大家さんは、手残りが年間100万いけばいい方でしょう。

そこから税金や経費を差し引くと数十万円にしかなりませんから、10年保有して利益は数百万円。

10年間の入居率が90%ならその9割掛け、80%ならその8割掛けになります。

修繕も塗装もせず売却すれば売却益を手にできます。

しかし残債が消えない価格でしか売却できなければ、利益をその分減らしてしまうことになります。

そういえば売却時の仲介手数料もかかってきますねえ。

手に入れた時の登記費用や火災保険の掛け金などもバカになりませんので、オーバーローンでなければ利益からその費用を差し引いて考えなければなりません。

どうでしょう?

そう儲からない感じになってきましたね。

でも、それだけで結論とは言えないのです。

長くなってきたので、続きは次回に…。

コインランドリーの創始者の方がテレビの取材に応じてらっしゃいましたね。
創始者の方でも、廃業の危機があったとのことです。
今はV字回復されているそうですが、再投資の金額はやはり1000万かけてらっしゃいました。
う~ん、やっぱり厳しいですねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




今となっては建てておいて正解?

薄利の新築賃貸物件投資。

アパートはともかく、RCの方は利回りがかなり低い上フルローンなので、経営はかなり厳しいです。

今はほぼ満室で経営出来ていますが、一部屋でも空室になろうものなら、いきなりローンの返済が心もとなくなります。

もちろん賃貸経営はトータルで考えているので、即座に手出しが発生するわけではありませんが、供給過剰の中で長く賃貸経営していくのはなかなか大変です。

あまり成功とはいえないコロビビの不動産投資ですが、それでも着実に賃貸経営をしてきた人が、1棟新築RC物件に挑戦してなかなかうまくいかない話を聞くと、
「今となってはこんな薄利の物件でも、建てておいて正解だったのかも…」
と思ってしまいます。

多分、もっと地価や建築費が下がってくればもう少しマシな利回りのRCを建てることもできたでしょうが、2割の自己資金が求められるようになった今は、とてもそんなお金は用意できません。

なので今となっては建てておいて正解だったのかもしれません。

小さいマンションでも1億、大抵は2億程度はかかるのですから、自己資金は2000万~4000万必要となります。

これに諸経費も準備するとなると、いくら属性が高いサラリーマンでもちょっとハードルが高いです。

もちろんとある金融機関を使えば自己資金はもっと少なくてもよさそうなのですが、その分金利が高いです。

コロビビみたいな素人が金利1%でフルローンが引けたのは、あの頃だったからなのかもしれません。

建てたことが良かったのかどうかは、今後の状況にもよりますけれど…ね。

もちろん実績のある大家さんは今でも自己資金はここまで求められないでしょうが、出さなくてよくても預金を求められたり金融商品の購入を勧められたりするわけなので、やはり現金か担保に出せる資産が無ければいけないわけです。

やはりたった2~3年前のことですが、イケイケどんどんでフルローン、オーバーローンが億越えで引けた時期って凄いことだったんですね。

でも人によってはそれが仇になってしまうかも…。

やはり自己資金として出すかどうかは別として、余裕資金がないと供給過剰の現在、不動産投資をやるのはちょっとリスキーな気がします。

昨日で期限がくる楽天ポイントがあったので買い物をしました。
これ全て税金を支払うときにゲットしたポイントです。
まさに「ちりつも」です♪
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村





利回り20%イケそうじゃね?

前回久しぶりに欲しいと思った物件のことを書きましたが、弱気の家賃設定を何とかアップさせる作戦をいろいろ考えましたがイマイチ自信が持てず、断念しました。

建物は申し分ないだけに、ちょっと残念でした。

今度はその真逆…。

利回り20%弱イケそうな築20年以上のアパートを見つけました。

ここ、前面道路が狭く接道も数メートルしかないので、ネットの写真だけ見るとめちゃくちゃ日当たりが悪い物件に見えるのです。

しかしちょっと土地勘があるエリアだったので、
「もしかしたら…」
と思いグーグルで周辺を調べてみると
「ほら、やっぱり!」

そう、前面は建物が建て込んでいて日当たりが悪いのですが、裏は低層の建物しかないためメチャ日当たりがいいのです。

しかもこっちの方が南面。

築年数もいってるし部屋の中も見ていないし、そもそも指値が通るかも分からないので(てか、買い付けさえ入れていませんし)、利回り20%弱といってもまだ勝手に皮算用しているだけなのです。

でもこのエリアは人気のエリアでもなんでもないし、あのネットの写真であの売り出し価格では、多分誰も買い付けを入れたりしないでしょう。

もう少し寝かせておいて、売れ残っていればそこで指値を入れてもいいかなと考えたのです。

しかし実際はあの立地はそう悪くはないのです。

近隣にはスーパーやコンビニ、飲食店なども多く、駅は遠いのですが、実はバスの便がいいのです。

洗濯機置き場は無いのですが、近くにコインランドリーもあるので、それは必ずしもウィークポイントではありません。

安い家賃を設定すれば十分入居は見込めると踏みました。

ここなら後10年もすれば取り壊して建売住宅を建てて売却することもできそうです。

…で、すぐに現地を見に行きました!

でも見当をつけた場所を車で探したのですが見当たりません…。

…?…

おかしいなと思い、もう少し大通り側に車を走らせてみました。

すると、ありました、ありました。

コロビビが思っていた場所より遙かに大通りに近い場所でした。

う~ん、これではちょっと10年後戸建を建てて売りに出すには、店舗が近くにありすぎます。

土地値は高い筈なので、指値が通らない可能性も大きいですねえ。

ちょっと、思惑が外れてしまいましたが、それでも指値さえ通れば面白い物件になりそうです。

どうせ今は現金も足りないので、もう少し後にならないとこんな築古物件は買えません。

一年様子を見てみようと思います。

市場はどうなっているのでしょうか?
割高の物件は確実に落ちてきているように思うのですが、不況…というほどではないように思います。
物件を手に入れた今は、どっちに転んだ方がいいのかすら分かりません。
応援クリックをよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR