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Category | 物件取得

ほらやっぱり…D何とかって高くね?

以前コロビビのテリトリーにCMでもおなじみにD何とかっていう有名ブランドのアパートが数件販売されていることをこのブログでも書きました。

それも4%台の利回りで…!

場所はコロビビがファミリー物件を建てたいなあと思っているようなエリアで、地価もそこそこ高いところです。

なので高利回りにはもともとなりにくいエリアではあるのですが、それでもRCでもないのに4%台ってどうなのかなと思って記事を書いたと思います。

それでも有名ブランドですしセキュリティー賃貸を謳っているので、それこそ先日書いたような資産家がこの手の新築物件を購入するのだろうなと思っていました。

案の定、この物件は全てほどなく売れて、今年の繁忙期には入居者募集がかけられていました。

しかしその家賃が相場と比べて高いのです。

ここまでのことを以前の記事に書いたと思います。

それでもブランド力で満室に持っていくのだろうなと漠然と考えていました。

だって、高い家賃で満室にしてようやく利回り4%台なのです。

まさかそれを下回るなんてありえないよね…と思っていたから当然満室にするもんだと思っていたのです。

でも繁忙期を過ぎてその物件の近くを通ってみると、いまだに「入居者様募集中」の看板が…。

やっぱりね、いくらブランド力があったとしても、セキュリティーが高いといっても、あの家賃じゃあ満室に持っていくのは至難の業です。

…てか、セキュリティーの費用が家賃に乗っているのでどうしても近隣と比べて家賃が高くなっちゃうんです。

あ…、長くなりそうですね。
続きはまた…。

以前も書きましたが、この時期エリアの入居募集状況を調べると面白いですよ。
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利回りが高いと思っていたら…

購入することは無いのに、毎日中古物件のネット検索を続けているコロビビ。

住んでいるエリアでは首都圏の投資家さんの遠隔投資もよく見られます。

でも気を付けないといけない物件があります。

10%台の物件の中には、地元の投資家は見向きもしないエリアのものがあるからです。

それなのに東京の有名コンサルさんが以前このエリアの物件を、まるで高利回りのお宝物件みたいに紹介していたので驚きました。

有名コンサルさんにそういって紹介されると、何も知らない素人投資家の方は信じて買っちゃうかもしれませんね。

さて、そんなエリアと別で、高利回りで出ているエリアが二つあります。

一つは不人気駅の入居が付きにくいエリアというのが分かるので高利回りで出ているのは納得できるのですが、もう一つのエリアはコロビビもあまり詳しくはありません。

決して交通の便がいいわけではないので人気のエリアではないことは分かるのですが、どうしてここまで高利回りなのかはイマイチ分かりません。

交通の便が良くないと言っても、車を持っている人であれば高速にもすぐに乗れるし近隣の商業施設にもすぐに行けるような立地です。

なのでずっと不思議に思っていました。

そんなとき別の用件で偶然そのエリアに出向くことがあったのですが、その理由がなんとなく分かりました。

このエリア、とにかく繁忙期が過ぎたこの時点で「入居者様募集中」の幟がやけに目立つのです。

以前は、商業施設もあるし家賃も安いということで、繁華街から遠いながらも住みやすいということから人も多く住んでいたエリアでした。

しかし鉄道や地下鉄などが整備されてきたここ20年で、駅から遠いこのエリアにはだんだん人が住まなくなってきたのです。

というか、鉄道沿線の家賃も下がってきているので、利便性が高い駅近のマンションの方に人が住むようになってきたようでした。

ちょっとしたコンパクトシティ現象が起こっているのでしょうね。

もちろん昔から住んでいらっしゃる年配の方はまだまだ多いのですが衰退の色は隠せません。

とりわけ単身者の賃貸物件は、かなり厳しい状況のようです。

今の若者は車を持ちませんし、自転車や鉄道を利用できるエリアの方にシフトしてきているのでしょう。

これが車をもつ若者が多いのならば、駐車場の料金も安いこのエリアはまだ生き残る道もあるのでしょうが、今はもうそれも望めません。

まだまだ古くないアパートや鉄骨造りの賃貸物件が、空室が多いまま活用されていない様子を目の当たりにすると、「勝ち組、負け組」の実態を思い知らされますね。

賃貸物件の乱立も脅威ですが、時代の流れによる人の流れの変化も脅威です。

そんな中でも入居付けができる実力をお持ちの大家さんなら問題は無いのでしょうが、普通の大家さんでは一度変わってしまった人の流れに逆らって入居付けを成功させるのは大変なことです。

長期的な目線での立地の良さというのも、不動産投資では欠かせませんね。

ネットの物件を見ているだけでもいろんなことが分かります。
エリアエリアでの物件の価格や利回りって違うので、そんな目を養うことにもなるのかなと思って続けています。
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そうか、私は資産家だったか。

大家さん仲間のフェイスブックで、
「表面利回りは何パーセントあれば買いなのか。」
という話題が出ていました。

皆さん投資スタイルやその方の投資ステージなどで考え方はそれぞれでしょう。

コロビビみたいなサラリーマン大家さんでは、先日も書きましたが表面利回り6%台でも回していくのは結構大変です。

新築アパートでも、近隣に競合物件が乱立していれば、広告費がかさんで経営を圧迫してしまうことをお知らせしていましたよね。

しかしこれは、逆に近隣に競合物件が無ければイケるってことです。

コロビビのRCのエリアでは表面利回りは5%台が当たり前で、今では3%台になっていますが、それでも売れています。

近隣の商業地域の開発も予定されていますし、これから先も資産価値が上がるとの目論見があるのかもしれません。

それから、相続税対策ってこともあるでしょう。

フェイスブックでは、先輩大家さんが
「資産家ならば、土地値比率の高い物件を土地値運用に近い感覚で投資をするのは有りなんじゃないか。」
といった旨のことを書かれていました。
(ちょっと端折りすぎかもしれませんが、ご容赦ください。)

実はコロビビもこの感覚で投資をしていたのです。

資産家でも無いのに…ひえ~っ

これって資産家でないとダメってことじゃん。

しかも最終的には建設費が高騰したので、土地値比率は低くなってしまいました。
(あ、でも今は土地の価格が上がってきたので、手に入れた時より比率は上がってきたかな?)

とりあえずは回っていますが、これもホントに薄利です。

もう少し自己資金を入れればいいのでしょうが、コロビビは自己資金温存派だったのでこんな状態になりました。

いざとなれば温存した自己資金で対応すればいいかな?なんて思っていましたが、結局返済比率が高いために焦ってお客付けすることになったりするんで、やっぱ、素人ほど返済比率は低く抑えておいた方がいいです。

資産家でもないのに、資産家がやりそうな不動産投資をしちゃあいけませんね。

ただ、コロビビの投資の目的は、アーリーリタイアでもないし薄利で上等といった感じなので、そこだけは資産家の感覚と似ています。

でも資産家ほどの余裕があるはずもなく、自分のキャッシュの状態や投資のステージを見誤ってはいけないなあと思いました。

夏にかけて円高が進むのでしょうか?
100円割れを予想している専門家もいますよねえ。
トルコリラは30円割れているし、数年前の目論見はかなり外れてしまってます。
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キャッシュが貯まってきたと思ったら…

薄利の新築に特化した不動産投資をフルローンで行っているコロビビですが、それでも何とかキャッシュは貯まっていきます。

竣工前後の一時期は結構カツカツで、厳しい時期もありました。

まだ息子の学費もかかるので、春は物件の竣工と授業料の納入時期が重なってしまうのですよね。

それでも礼金が数か月分取れる物件ならばいいのですが、新築でも激戦区の場合は取れない時もあります。
そうなっちゃうと、竣工してすぐに満室に持っていこうとすれば広告費が手出しになります。

満室まで数か月待てるのであれば、礼金をとれるのでそんなことにはならないのですけどね。
繁忙期を逃しても埋まる実力がある物件ならば、心配ないわけです。

さて、コロビビの場合はペット可だったこともあり、礼金は取れていますが、広告費一か月は当たり前に支払わなければならないエリア。

エ〇ブ〇さんに管理を依頼されている大家さんは、有無を言わさず1.5か月取られています。

なのでそんな大家さんの物件は、礼金が二か月取れなければ、広告費が手出しになるわけです。

春が結構キャッシュが厳しくなるのは、そういった訳です。

でも、それを過ぎると少しづつキャッシュが貯まってきます。
戸数が少ないコロビビでそうなのですから、数棟保有されている大家さんのキャッシュって半端ないでしょうね。

ただ、せっかく貯まってきたなあと思ったのも束の間、固定資産税の支払いの時期がやってくると途端に残高が減ってしまいます。

貯まってきた…というのは、結局幻…。
やはり薄利の新築不動産投資は、薄利に変わりはありませんでした。


でもナナコで税金を払うので、そのポイントは数万円分貯まっています。
恐るべし、ナナコの威力です。
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土地が無くても、頭金が無くても?

新築アパート投資は下火になってきたのでしょうか?まだまだブームは続いているのでしょうか?

そういえばシ〇ケ〇のCMでは
「土地が無くても、頭金が少なくても…アパート経営はできる!」
と言っていますよね。

でもコロビビはこれをしばらく
「土地が無くても、頭金が無くても…」
と勘違いしていました。

今まではフルローンが当たり前で、時にはオーバーローンも組めていたからです。

でも、流石に今は頭金は必要ですし、自己資金を入れることができないと、経営的には危うい状況になってきました。

数年前は「新築」ということで競争力がありましたし、少ないCFでも5年ぐらいあればそれで5~600万円ぐらいは貯めることができていました。

なので、5年以降に経営が少し苦しくなってきたり修繕費がかかったりしてきても、何とかなっていたのです。

しかも5年前に手に入れた人は、今頃売却してキャッシュフローを得ることができているので、まさに
「新築アパート投資をしていて、よかった~っ!」
ということになっていると思います。

さて、これからですが、必ず自己資金を入れる必要が出てきました。

金融機関や属性によっては3割求められることになるでしょうから、5000万円のアパートだと1500万円の自己資金を入れることになります。

これだと手に入れることができるサラリーマンはホントに限られてきますよね。

1割としても500万円、これに諸経費もかかるとなると、700万円程度は必要です。

これくらいの貯蓄があるサラリーマンは多いでしょうが、アパート投資だけにその貯蓄を使える人もまた多くはありません。

子育てが終わったぐらいのサラリーマンだと大丈夫ですが、今さら2~30年のローンを組んでアパート経営を始めるのも、ちょっときつい年齢です。

コロビビは「趣味」なので、その「きつさ」は全く感じないけれど、普通のサラリーマンだとその「きつさ」は選択しないでしょう。

う~ん、こうして具体的な数字を出して考えていくと、銀行が閉まってくると確実にプレーヤーは減ってしまうということですね。

今までイケイケだった感じから一転してきた感じもします。

今は若者にアパート経営を進める傾向がありますが、金融機関と組んでいるアパートメーカーは、まだまだ融資を引くことができているのでしょうか?

それとも属性のいいサラリーマンを狙ってアパート経営を煽っていくのでしょうか?

少なくとも「頭金」は確実に必要になってきた…ということは間違いが無いようです。

福岡の3億円強奪事件、凄いですね。
被害者が20代の男性というのも驚きです。
福岡は前にも金塊の強奪事件ありましたしね。
闇で巨額のお金が動いているのでしょうね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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