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Category | 物件取得

埋まらない間取り、埋まる間取り

以前「埋まらない間取り」について書いたとき、たくさんの方に訪問していただきました。

その時も書いたのですが、埋まらない理由は間取りだけとは限らないので、確定的なことは書きませんでした。

しかし確かではないにしろ、リサーチしていて気づいたことについては書き留めておこうと思います。

これは前も書いた通り1LDKに限ってのことなのですが、最後まで残っている間取りに多いのは
「リビングにバルコニーが無い」
場合です。

えっ?とみなさん思うかもしれませんが、実はバルコニーはあってもキッチン横にあったりするのです。

なのでリビングには腰高窓しかない場合です。

逆の場合は多いのですが、やはりリビングに掃き出し窓がないと開放感が無くなってしまいます。

どうもこれで実際は部屋が狭く見えてしまうのでしょうね。

また、一棟丸々バルコニーが無い物件もありました。

建築費を安くして利回りを出そうとしたのかもしれません。

そういえば今の若い人は、洗濯物を干すためのバルコニーはいらないのかもしれません。

しかしこの物件も入居付けは苦労していました。

以前も書きましたが、部屋のデザインも仕様も高級でカッコイイし、家賃もRCでありながら近隣のアパートと変わらない金額に下げてありました。

それにも関わらず…です。

もちろん家賃が安かったり築古だったりする物件はこの限りではありません。

反対に、決まりやすいのは広めのリビングや寝室がある間取りなのですが、まあこれは当たり前として、それ以外で目を引いたのは横に長い間取りで、玄関ホールからドアを開けるとすぐにリビングになるものです。

通常のマンションの間取りはキッチンの横を通って奥がリビングになるものが多いので、この間取りの物件は即決まっていました。

しかし、全戸この間取りになるには、土地が東か南に長く幅が狭い場合で、しかもその方角からの採光が確保できる時になります。

幅があれば細長い部屋を造って利回りを上げることになるので、なかなか造られることは有りません。

なのでそういった意味でも、この間取りは希少なのです。

以上の話は新築1LDKの話ですし、キッチン横のバルコニーが絶対にダメだということでもありません。

何かの参考になれば幸いです。

最近新しい方が訪問してくださっているようです。
h様、コメント欄にお返事を書いていますので、よろしくお願いします。
もちろん以前から訪問してくださっている方も、コメント大歓迎です。
相も変わらないことを書き綴っているブログですが、これからもお付き合いください。
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続 敷金・礼金が取れている新築アパート

前回、コロビビのアパートは敷金・礼金が取れているので、当初の利回りからの大きな下落は無くて済んでいるという話をしました。

だから、安心だという話をしているのではないのです。

この春で築5年となるため、次の繁忙期はどうなるのかは分からないのです。

…と言うのも、入居付けが強いと言っていたこの管理会社でも、最近同じエリアに出来た新築物件は敷金・礼金ゼロで募集しているのです。

別の築浅物件も、敷金・礼金ゼロ。

まあ、コロビビのアパートとタイプも間取りも違うし、立地も違うので、もし次の繁忙期に退去があった場合も最初は敷金・礼金を頂く形で募集をかけて貰おうと思っています。

実は敷金・礼金ゼロで募集している物件もある一方で、ちゃんと敷金・礼金1~2か月で入居が決まっている物件もあるからです。

築5年でも敷金・礼金を頂ける物件にするために、経費を使って色んな設備を付けたり家具付きにしたりして、他との差別化が図っていこうかと思っています。

法人契約も多いアパートなので、家具付きの需要もある筈。

法人契約なら敷金・礼金は二か月程度は出せるようになっているので、頂いた礼金一か月分程度の家具を購入するつもりです。

敷金・礼金が取れる物件…と簡単に言いますが、中にはこのように工夫をしている物件もあるということです。

しかし二か月分頂けるかどうか…やってみないと分かりません。

今は清掃費を支払って経費化していますし、前回書いたようにネット無料などの費用等もかかっていることには変わり有りません。

敷金・礼金を頂けないとなれば、築5年なのでクロスの張り替え等の費用も、大家の手出しとなってしまうのです。

これまでは大丈夫でしたが、これからは厳しくなりそうですね。

どんな結果になったかは、またご報告しますね。

かぼちゃの馬車より被害額の少ないコインチェックが大きく報じられているのは、ああ、やっぱりねという感じですね。
不動産投資は特殊な人がやること…というとらえ方が、まだ一般的なのでしょう。
そう思われていた方が、プレーヤーが限られていていいのですけれどね。
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敷金・礼金が取れている新築アパート

さて、新築アパートを手に出来たとしても、経費が掛かるので手残りは思ったよりも少ないという話を続けてきました。

ではコロビビの新築アパートの場合はどうでしょう。

何度も書いていますが、これは最後に売却をして初めて利益や損益が確定するわけですので、売却していない今の状況での話になります。

築5年になるアパートで、ほぼ満室経営が出来ていますが、入退去は当初想定していたより多いです。

この4年間で半分以上の部屋が入れ替わった計算になります。

ずっと4年間住んでくださっている部屋も半分以上あるのですが、同じ部屋で3回入居者の方が入れ替わっていたりするので、平均すると、戸数の半分以上が入退去があった計算です。

これは特定の部屋に何か問題があったと言う訳ではありません。

法人契約が多いため、たまたま一年での転勤が重なった為でした。

でもこれがもし部屋に問題があるようなら、もっと話は深刻になりますね。

まあそうでは無くて、よかったです。

では、昨日までに書いた事例でいくと、すぐに次の入居者がついたとしても、原状回復費等で大家の手出しが出ると、当初の利回りから1%程度下落してしまうという話になりますよね。

前回の例では8部屋中2部屋に入退去があった場合でしたから、半分以上となると更に利回りは下落することになります。

ところが、それは敷金・礼金が取れない物件の話。

幸いコロビビのアパートでは、まだ敷金・礼金を二か月分頂けています。

なので、大家の手出しは無く、利回りの低下もあまり起きていません。

そうなのです。

これも前回書きましたが、入居がつく物件かどうかで、話が違ってくるわけです。

立地や間取り、仕様や築年数など、いろいろ理由はあるとは思いますが、入居付けが強い管理会社さんかどうかも大きいのです。

「そんなこと、分かっているよ。」
と思われているでしょうが、実際の手残りの金額として大きく違ってくると、当初考えていたよりもこれは重要です。

満室になっている物件は多いです。

入居率98%を謳っている会社も多いです。

しかし敷金・礼金が取れているかどうか…ここで大きく違ってくるのです。

でも、安心できている訳ではありません。

まだまだ話は続きます。

確定申告の準備がほぼ終わりました。
後は税理士さんと相談するだけですが、いくつか分からないことがあったので、いろいろ教えて頂くつもりです。
ホントは自分で出来る規模なのですが、売却や相続の際には、相談しないといけないことも出てくるので、今のうちにお願いすることにしたのです。
費用はかかりますが、まあこれも経費で落ちるからいいかな?
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続・物件を手に出来ても…

前回は、物件を手に出来ても敷金・礼金が取れない場合は、退去があると原状回復費とハウスクリーニング代で家賃の一か月分、そして次の入居者さんを見つけて頂くのに、広告費が一か月分大家が手出しをしないといけないという話を書きました。

これはアウトソーシングをする不動産投資家さんにとっては、普通に起きることです。

酷いエリアでは、広告費を2か月分や3か月分払って入居を決めて頂くというところもあるぐらいです。

ハウスクリーニングも首都圏で1平米1000円は普通のことなので、40平米の部屋ならそれだけで4万円取られても不思議ではありません。

クロスも替えるとなると家賃6~7万円台の物件では、1か月分取られるのまあ、頷けます。

さて、今回も分かりやすいように、物件価格8000万円、8部屋で家賃(共益費含む)6万円、表面利回り7.2%の物件を例にとって考えていきますね。

二部屋退去があると、前述の費用を大家が手出しした場合、利回りは6.9%に落ちるところまで書きました。

しかし経費はもちろんこれだけではありません。

もともと管理会社に管理費として家賃の5%を支払っているので、6.9%だった利回りは、6.54%になってしまいます。

ここから清掃費や共用部の電気代・上下水道の料金を支払っていくのですが、新築アパートメーカーの管理会社などは共益費をそのまま全部取るところもあります。

まあ、ここは共益費を各戸3000円としてそのうち実際は2000円かかるとしましょう。

すると家賃は実質 58000円×8戸×0.95=528万9600円(管理費を除いた金額)になります。

ここから二部屋分の退去にかかる費用を24万円を引きます。

年間家賃504万9600円で利回りを計算すると、6.31%になってしまいます。

これにインターネット無料などの費用が大家持ちになったり、消防点検の費用、固定資産税などを支払っていくと、大家が手に出来るインカムゲインは更に少なくなります。

もちろん減価償却費もあるし、本業との合算で所得税を払ったりするするので、実際の手残りについては人によって違います。

また上記の内容も退去がどれだけあるかは物件で違うので、確定的なことは言えません。

しかしよくある事例で当初の利回りが簡単に1%近く下がってしまうことは分かって頂けたと思います。

だから先輩大家さんが10年前に新築アパートを購入しても、「あんまり儲からなかった。」と言う状況が起きるのは容易に想像できるのです。

それでも売却できたから、損が出なかったのです。

これから購入する初心者大家さんは、その物件がローンの残高より高くで売却が可能かどうかを考えておく必要があります。

また上記のようなことが起きないためには、敷金・礼金が取れる物件なのかどうかも重要になってきます。

物件を手に出来ても、その後のことは誰も保証してくれません。

暫くは物件を手に出来て満足することと思いますが、ローンや経費を支払い、退去が増えてくると思ったように手残りが無いことに気づいてきます。

どれだけのインカムゲインを手に出来るか、出口はどうなるのか、それをしっかり考えないと下手すると売るに売れない状況に陥る場合もありますよねえ。

資産の目減りによる債務超過に陥ると、新規の融資は引けなくなります.

不動産価値の下落の局面はこれからやってきますし、下落しやすいエリアなのかそうではないのかなど、一棟目は「手に出来る。」というだけで選んではいけないうことですね。

ではコロビビの一棟目の新築アパートはどうだったのかを、次回お話します。

コインチェックの仮想通貨の流出、酷いですね。
安全対策を導入していなかっただなんて…。
ビットコイン自体は、これからもどんどん広がっていくとは思うのですがねえ。
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物件は手に出来るけれど、実際は…

銀行が初心者向けに融資を閉めてきた中で、これから物件を手に知る人は利回りが出る物件を持ち込むしかないですよね。

今は新築アパート業者も実は銀行も、融資が通る物件を血眼で探しています。

そんな中まだ一棟も融資を引いていないまあまあの属性の人なら、利回りさえ出る郊外の物件ならば融資は通るので、中心地の利回りの出ない物件を持ち込むよりは融資は通りやすいと思います。

しかし、物件を手にするまでがゴールでは無いというのは、皆さんも分かっていることだと思います。

特に新築の場合は、薄利の投資である訳ですから、最後売却の時にこの投資が成功かどうかが決まります。

今より利回りが高かった6~10年前に新築アパート投資を始めた人が、結果どうだったかと言うと「マイナスにはならなかったけれど、トータルでは100~200万円ぐらいプラスだっただけで終わった。」という話をよく聞きます。

これは築5年で売却した場合なので、その後物件価格が高騰し売り抜けた人は1000万近くの利益を得た人も多いです。

しかしそんな高値市場はこれから始める人にはまず訪れないと考えた方がいいでしょう。

なので、「思ったようには儲からなかった。」という人と同じ状況になる可能性の方が高いのではないかと思います。

その方たちが始められた時は利回りは8~9%でした。

なのにどうしてこんな状況になっていくのでしょう。

それは経費が思った以上にかかるからです。

自分で清掃や原状回復の手配などをするなら別ですが、全てアウトソーシングする場合、管理会社経由で様々な工事を発注することになります。

するとどうしても割高になりますし、とある管理会社では築2年の部屋の原状回復費とハウスクリーニングに家賃一か月分を自動的に差し引くというところもあったようです。

そして広告費…これがバカになりません。 

退去が多くてもすぐ入居がある…一見うまくいっているようですが、新築でも敷金・礼金が取れなくなっている今は原状回復とハウスクリーニングに一か月分、そして広告費一か月分が大家の手出しになってしまうのです。

例えば分かりやすいように、物件価格8000万の物件で考えてみると、8部屋で家賃6万円とすれば、表面利回りは7.2%になります。

しかし一部屋が退去になって、前述のように大家の手出しが12万になると利回りはすぐに7.05%に下がってしまいます。
二部屋になると6.9%です。

今は新築アパートで7%台というのは見なくなってきたので、これが6%台だと更に利回りは落ちていくのです。

入居率100%でも実際はこのように大家の手からは、経費と言う名のお金が出て行ってしまいます。

しかし、出ていくお金はこれだけではありません。

長くなってきたので、続きは次回に…

草津の水蒸気爆発で亡くなった自衛隊員の方は、他の隊員をかばって噴石が当たったのだそうですね。
こんな素晴らしい人が亡くなるなんて…と言葉もありません。
ご冥福をお祈りします。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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