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綺麗な女友達

先日も書きましたが、アパートは若者に人気の駅近物件。

「恋人や友達を呼びたくなる部屋」
がコンセプトなのですが、その通りに若い人の出来りが多いです。

先日もプランターの花の手入れをしていると、若い女性の方の明るい話声が聞こえてきました。

挨拶されて振り向くと若い女性の方が3名、アパートから出て来られました。

皆さんお洒落をしていて、とっても綺麗な方ばかり…。

働き出して2~3年、

一人暮らしを始めて自由な生活を謳歌している感じです。

この日はアパートに住む友達の部屋に集合して、この後ショッピングや食事を楽しむ計画の様です。

そういえばこのアパートは駅にも近いので、集合場所としても重宝に使えるのでしょうね。

みなさん、凄く楽しそうでした。

RCはプチシニアマンションと化していて、男性の入居者の方が多いので、植栽はグリーンリーフの組み合わせにしています。

しかしアパートの方は若い方や女性の方も多いので、グリーンだけではなく花の寄せ植えをしている訳です。

特に今は春に向けていろんな種類の花が出ているので、寄せ植えをするのも楽しいし、見た感じもとても華やかになります。

そういえばコロビビが若いころ住んでいたマンションには、何故かアロエがたくさん植えられていましたねえ。

なんでだったんだろ?

この日お会いした入居者様が、数年後引っ越しをしたとしても、
「若い時住んでたアパートは、いつも花が綺麗だったよね。」
と思っていただけると嬉しいですね。

東日本大震災から6年…。
今でも考えさせられることが多いですね。
直接の被害はありませんでしたが、あの日感じた恐怖は忘れないようにしたいです。
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トレンドはやはり寝室別ですね。

コロビビのRCがある超激戦区のエリアでは、新築マンションがぞくぞく建っていますが、繁忙期も後半に入った今明暗が分かれています。

これまでにも20平米台の家賃安めの部屋がどんどん埋まっていっているということをお話しましたが、その次に埋まり易いのはやはり寝室が別になっている家賃安めの部屋です。

こちらは20平米後半の広さになるので、1Kよりは5~6千円高くはなってしまいますが、他の1LDKと比べると5~6千円安いので、この価格帯の家賃が払える人は多いのです。

どちらも共通しているのは、「他の部屋と比べると家賃が安い」ってところですね。

いくら寝室が別になっていても、家賃が高めだとなかなか入居は決まっていません。

逆に家賃が安めでも寝室が別になっていない部屋やあっても縦部屋になっていた場合も苦戦しているようです。
縦部屋は空室のまま、一年以上も経っています。

かなり前
「トイレと風呂が別でないと決まらない。」
という時代がありました。

その次は
「洗面化粧台が別でないと…」
という時期もありました。

そういえば遥か昔、
「洗濯機置き場がある。」
というのが入居の決め手になる時代もありましたよね。

それと同じように
「寝室が別にある。」
という時期が来るのかもしれません。

しかしもちろん今でも3点セットに入居があるように、若者の所得は二極化しているので、絶対駄目と言うことではないのですがね。

少なくとも今年の春のコロビビのRCがあるエリアは、
「家賃の安い寝室別の新築」
がトレンドの様です。

でも、今エリアに巨大マンションが建築中です。
ここ、家賃いくらなんだろ…。
スケールメリットがあるので、安く出来そうなのです。
こんなのが完成したら脅威ですねえ。
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4年前の終了プロジェクトが…

先日のレ○パの集団訴訟の記事で、ブログでもその関連の記事がたくさん見られますね。

コロビビも6~4年前までは中古物件を探していたので、当時レ○パのアパートが売りに出ていたのをよく見かけました。

4年前には国会でも「終了プロジェクト」が取り上げられていて、その内容を聞き
「ひえ~っ、怖ろしい!」
と感じたものです。

中古物件もレ○パ臭を隠して売却しようとしている物もあれば、まるで大手であることをアピールするように
「若者に人気のレ○パアパート!」
とわざわざ書いている物件もありました。

でも「満室」と書いてあっても、
「管理を替えるごっそり入居者を近隣のアパートに持っていかれるかも…」
なんて考えると怖ろしかったです。

もともと安普請と聞いていたので、コロビビはレ○パと分かった途端
「ああ、立地も価格も築年数も悪くないのになあ…」
と泣く泣く諦めたものです。

もっとも立地も築年数も悪くなく「満室稼働」で何故手放すのか…というところに問題があるのですがね。

昔であれば10年家賃が下がらないということもあったかもしれませんが、コロビビが住んでいるエリアの特に単身者用となれば、ちょっと考えにくいですね。

しかも今は家賃交渉をしてくる人も多いです。

サブリースの考え方自体は昔や地域、物件によっては有り得るのかもしれませんが、今は途中で家賃の見直しが入るのが普通でしょう。

しかも家具をリースするなんてやり方だと、もう大家側が完全に不利に持っていかれていますよね。

今は昔のような安普請ではないことをアピールしていますが、実際はどうなんでしょう。

今後売りに出た時の為に、ちょっと調べてみてもいいかもしれません。

マレーシア政府、やりますねえ。
日本でこの事件が起こった場合、同じようにできるでしょうか。
以前そのまま帰国させたような弱腰な対応は、もうしないとは思いますけどねえ。
でも命の重さがこれほどまでに軽んじられることが、怖ろしいですね。
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1LDKより2LDK?

コロビビがRCを建てたエリアは,1LDKが飽和状態になっていることに関連して、このところ記事を書いています。

題にもあるように、今年に限ってかもしれませんが、新築はホントに2LDKが増えてきたのです。

もちろん超激戦区のこのエリア、今まで2LDKが少なかったのです。

単身者用のマンションが主流のエリアですが、もともと住みやすさには定評があるエリアなので実はファミリーや年配の方の需要も堅いエリアでもあるのです。

特にまだ下の子どもが未就学児のファミリーならば、少しリビング広めの2LDKで十分です。
(もちろん収納が充実していることが大切ですが…)

しかも上の子どもが小学生ならば、一度入居頂くと暫く退去は考えなくてもいい訳です。

退去となれば原状回復費は単身者用の比にはならないぐらいの費用がかかってしまいますが、これだけ単身者用が乱立したエリアの場合、簡単に退去されてしまい次の入居の為に使う広告費や原状回復費は、不動産経営にかなり重くのしかかってきます。

単純に考えれば2LDKより1LDKの方が,1LDKより1Kの方が利回りとしては高くなりますが、実際の手残りとなるとそう簡単ではありません。

平米数で云うと2LDKは1LDKの2倍弱になります。
しかし家賃はこのエリア、2倍取れる訳ではありません。

ただ、2LDKの場合はこれに駐車場代が加わりますので、これを含めると2倍以上の賃料収入を得ることができます。

もともと1階の入居付けは簡単ではありませんし、賃料も安く設定されます。
しかし駐車場を設置することで、逆に1階を有効に活用することができるのも、2LDKの強みです。

設備は単身者用よりも少し大きめのものを使う必要がありますが、1LDKの2部屋分の設備費と比べると半分弱で済む訳です。

エアコンを設置する必要はなくなりますし、建具代も安くなります。

細かいことを言うとコンクリートの量も変わってきますねえ。

でもこれで安くなるとは言えません。
一階の駐車場部分の建築費が加わってくるのですから。

実際は建物の形態も建築方法も様々なので単純な比較は難しいです。

しかしやり方によっては、従来言われていた単身者用より不利な2LDKの方が、利回りを高くそして実際の経営上有利にもっていくことは十分出来ると感じました。

9億円の土地が1憶円で売却されるなんていいですねえ。
どっかの学校の土地の話です。
ゴミの処理代が8億かかったなんて言ってますが、ホントでしょうか。
こんな格安の土地なら、誰もが欲しいですよね。
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今度は進化系1Kの新築ラッシュ

コロビビのRCが竣工した一年前は正に1LDKの建設ラッシュ。

もうあのエリアでは飽和状態になってしまったことを前回お伝えしました。

今は…というと、地価も建築費も上がって5%だった利回りが、更に3%台になってしまいました。

こうなるとさすがにもうILDKは造られなくなってしまったのでしょうか、ここのところ20平米台の1Kの新築が増えてきました。

1Kと書いていますが、実はなんちゃって1LDKも含まれています。

これは28平米で無理やり2.3帖程度の寝室を入れたという間取りです。

これだとリビングの部分はホントに細長い部屋になっていて、それでも普段は横にある寝室の仕切りを開けていれば、部屋の幅の狭さをカバーできるという間取りになっています。

しかしここで寝室分の広さを使ってしまう為、どうしても玄関ドアを開けるとすぐにキッチンがあるという従来の1Kの形をとることになってしまいます。

そこでまた進化しているのが、キッチンの向きを工夫することで、玄関からはキッチンが見えないような間取りにしているものも出てきています。

これだと従来の
「玄関からリビングに向かう通路の途中にキッチンがある。」
という従来の1Kとは一線を隔することができます。

もちろんこの間取りにするためにはある程度部屋の間口が必要なので、どの物件でも出来る訳ではないのですけどね。

どちらにしても30~35平米の1LDkと比べると家賃帯も1~2万円低く設定できるので、かなり広い需要が見込まれます。

事実今年の繁忙期での動きはいいですね。

若い人の給料が上がらない今の状況に合った不動産投資と言えると思います。

こんな物件が増えてくると築古狭小1Kは苦戦するでしょうねえ。

狭いだけでなく古くて設備がかなり違ってきます。

そうなると、いくら給料が安いと言ってもこれまで快適な生活に慣れている若者が、賃貸になった途端生活のレベルを落とせるか…ということになるのです。

コロビビの息子達の話では
「洗面化粧台が浴室にあるなんて考えられない。」
なんて、贅沢なことを言っています。

女子ならいざ知らず、男子でこうです。

コロビビなんかは信じられないのですが、この若者の意識の見極めも必要ですね。

首都圏の新築マンション販売が3年連続で減少です。
価格の高止まりが原因ですが、これは暫く続くでしょうねえ。
これで中古価格が後数年高まってくれると、売却益が出るのですが…。
とらタヌになってしまうかもデスね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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