HOME
INDEX
RSS
Category | 物件取得

郊外型アパートの怖さって?

都市型人気駅近の土地が高騰し、新築アパートメーカーとしても、もう郊外型や住宅街に建てざるを得なくなってきているようです。

それでもサラリーマンによる不動産投資はまだまだ熱を帯びていますので、メーカーとしてはどんどん新しいアパートを建築しています。

その中の郊外型のアパートについてなのですが、今は郊外と言っても駅にも近いし近隣には大型ショッピングモールなどがあれば人は多く住みますし、需要はあるエリアとなってるようです。

そのせいか土地は都市型アパートより安くで手に入る筈なのに、そこまで高い利回りにはなっていません。

需要もあるし、買いたいサラリーマンもいるし…となれば、アパートメーカーも強気の営業が出来るのかもしれませんね。

しかし、購入するにはどうなのかなと思ってしまいます。

…というのも、今は入居がついて暫くは順調な経営ができると思うのですが、そうなれば周りの地主さんが同じようなアパートを建ててくる可能性があるからです。

正確には地主さんが…ではなく、地主さんをターゲットにしている例の一括借り上げの大手メーカーがもっと立派な賃貸物件を建てる可能性が出てくるのです。

しかも地主系大家さんを相手にすると、家賃の価格競争に巻き込まれてしまうかもしれないのです。

そうなるとサラリーマン大家は太刀打ちできません。

そこで売却となると、先日お話したように都市型アパートと同じような価格で購入したにも関わらず、売り出し価格は思った金額にはなりません。

残債が消える価格で売れればいいほうでしょうね。

なので、郊外型の場合は近隣に空いた土地や2~30年前に地主さんが建てたような古いアパートがないかどうかを確かめておく必要がありそうです。

そんなアパートを2棟潰して、いきなり同じような家賃のRCが建ってしまう可能性もあるのです。

戸数も多いので、これやられちゃうと厄介です。

郊外型といってもそれぞれなので、実際回りの賃貸物件やそのエリアの実勢家賃などのリサーチをするなど、当たり前のことをきちんと行ってから購入しないと後で泣きをみます。

何しろ新築アパート投資というのは、薄利なのです。

じっと持ち続け、次の不動産の高騰まで待つことができないと厳しいことを、知っておかれた方がいいですよ。

稲田さんの件でコロビビにも「風が吹くと桶屋が儲かる」的なことがありました。
思いもよらないことですが、世の中何があるかわかりませんね。
まあ、大した儲けではありませんけどね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




同じ利回りでも物件の価値が…

少し前も、今のアパートメーカーが郊外の駅近にも新築アパートを建てるようになってきている旨の話をしました。

これまで建設されていた単身者用の賃貸に向いている人気駅の近くには、もう利回りが出る土地を手に入れるのが難しくなってきたからなのでしょう。

しかしそんな人気エリアは既に供給過剰になっていますので、却って郊外の方が入居付けはいいのかもしれません。

なので一概に郊外のアパートをダメだと決めつけいる訳ではありません。

ただ、郊外なので土地が安くで手に入る筈なのですが、その割には利回りも7%台ですし、1LDKで戸数も多くなれば価格も高くなってしまっています。

これではコロビビのアパートの方が安く手に入れたことになりますねえ。

建築費が上がったのでしょうか?それともアパートメーカーが利益を多くとる必要が出てきたのでしょうか?

入居付けが良ければ長く保有してインカムゲインを得られる訳ですし、固定資産税も高くないということで手残りも却って厚くなるのかもしれません。

しかし一旦売却となれば、どうでしょう?

同じような価格で購入したアパートでも、その物件価値は当然違ってきます。

郊外の土地と人気駅近の土地の価格差がダイレクトに売却価格の差として出てきます。

購入時に既に資産価値が違ってくるわけですから、その辺りのことを理解していなければ郊外型の新築アパートは手にしてはいけないということになります。

また郊外型のアパートの怖さはもう一つあります。

長くなりそうなので、続きは次回に…。

このところいろんな出来る大家さんのお話をお聞きする機会があります。
時流に乗って数年でかなりの資産を築き上げた方が全国には何人もいらっしゃいますねえ。
まあ、コロビビにはそんな多くの資産は必要もないので、ボチボチいきますね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




月1万円で老後も安心?

全部の新築区分マンション投資を否定するものではありません。

だって、コロビビが購入したマンションは、値下がりどころか、現在の査定価格は30%アップしています。

その価格で売却できるとは限りませんし、投資用マンションではなく実需マンションなので違うかもしれませんが、
「新築マンションは買った途端に値下がりする。」
とよく言われていることは、現在の東京に関しては必ずしも当てはまらないようです。

しかし今でも
「月一万円の手出しで、マンションが買えちゃうんです。」
というセールストークで、相変わらず投資用マンションを買わせようとしている番組を見たのですが、突っ込みどころ満載でした。

当然空室リスクの話は出るのですが、するとサブリースの話を出し、
「安心を買うってことですね。」
と、その費用や家賃改定などの話は無く次の話へと進みます。

そして、35年の長いローンについては、
「途中で繰り上げ返済をするという方法があるんです。」
と言って、
「完済すれば、その後の家賃は全て自分のものになるのです。」
と言い出す始末。

その後は家賃で豊かな生活をしているオーナーの話が始まります。

その繰り上げ返済の原資の話は無しですし、あっても
「2つめ、3つ目のマンションを購入して、その家賃で繰り上げ返済するのです。」
なんてことを説明する番組もあります。

「えっ?、月一万円の手出しじゃなかったっけ?」
「固定資産税や不動産取得税は?」
なんて突っ込みたくなりました。

ちゃんと
「月一万円の手出しも、節税で戻ってきます。」
なんて言ってるのですから、ちゃんとこの辺りの税金のことを触れるべきですよねえ。

そして管理もばっちりその投資マンションのデベロッパーの関連会社がやるということなので
「あなたは月一万円の負担をするかどうかを決断するだけなのです。」
という言葉で締めくくられます。

このブログを読んでらっしゃる方は、改めてこんな新築区分マンション投資のセールストークに対する注意喚起をする必要はないとは思ったのですが、最後の決め台詞が何とも滑稽だったので、取り上げてしまいました。

先輩大家の皆さんは東京遠征に行って、ますます大家力に磨きをかけてらっしゃるようです。
羨ましいですねえ。
戻ってこられたら、また教えて頂くのを楽しみにしています。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


超激戦区でも決まる物件は決まっている。

コロビビのRCがあるエリアは、超激戦区。

今でもどんどん大型マンションが新築されています。

しかしそのマンションも満室になっていないものがほとんどですが、それでも資産価値としては高いということなのか、今後も複数のマンション建設が計画されているようです。

今や満室にならなくてもある程度部屋が埋まれば資産価値まで考えると採算がとれる…ということなのでしょうか?

けれど最近近くに建設されている物件は、繁忙期が過ぎたこの時期でもバンバン入居を決めています。

見ると1LDKでも40平米近くの広さがあるため、収納も充実しています。

家賃は少し高めですが、コロビビの物件と5~6000円しか違いません。

うん、ここまで広さで差別化が図られていれば人気物件となるのですねえ。

まだ満室になっていないマンションは、この広さ(収納)の違いで入居を決めることができないと言う訳です。

この人気のマンションが大型で戸数が多いと脅威なのですが、幸いそこまで戸数は多くないので、今年のうちに満室になってくれれば、来春コロビビの物件に退去が出ても影響は無いと思われます。

しかし将来ここが家賃を下げてくるようになれば脅威ですねえ。

コロビビの物件も平米数よりも広く感じるという強みがあるのですが、その分あちこちが窮屈になっています。

なので本当に平米数がある部屋の余裕のある空間と比較すると、負けてしまいます。

今まで次々に建てられる新しいマンションにも、あまり負ける気がしなかったコロビビの物件でしたが、このマンションには完敗です。

ただ一つコロビビの物件が選ばれる可能性があるとすれば、ペット可という部分だけです。

何とも頼りないですねえ。

今後同じようなマンションが建てられるとしたら、恐ろしいです。

このところの土地値と建築費の高騰からするとその可能性は低いのですが、建築費が落ち着いてくればどうなるか分かりませんね。

テレビでベトナムのダナンが紹介されていました。
何しろ物価が安いので、気軽にリッチな旅行ができるようです。
リタイアしたら是非行きたいです。
知り合いの大家さんはもうそんな生活をされていて羨ましいですね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




築浅アパートで利回り5%台なんて…

もう、どうなっちゃったんでしょうね、この相場。

築浅アパートが表面利回り5%台でいくつか出てました。

今までも4%台なんてものあったのですが、それは強気のオーナーが自分の物件をいくつもその高値で出していただけで、当然売れる訳はなくずっとネットに残っています。

まあ、一応駅近なので、強気なのだとは思うのですが、それでもやはりみなさん「アパートでこの利回りは無いよな。」という反応なのでしょう。

実際アパートでこの利回りでは、全く回りませんし、資産価値としても魅力があるとは思えません。

デットクロスを回避するための購入と考えても、実際はデットクロスの先送りをしているに過ぎないので、その為に購入するというのも考えられません。

まあ一つ考えられるのは、築浅なので融資期間が取れるということぐらいでしょうか?

しかし今出ているのは、なぜそんな強気の利回りで売りに出しているのかよく分からない物件です。

4%台のアパートと比較しても決していい立地とは言えませんし、同じような立地の新築アパートが6%台で出ているのになぜ?という感じなのです。

しかも今6~7%台のアパートが売れないまま、かなりの期間ネットに残っている状況で、どうしてこの利回りなのでしょう。

最後の売り手市場と見て、強気の価格で出してみているのでしょうか?

まさかこの金額でなければ残債が消えないとは思えません。

指値を考えてわざと高値で売り出しているのかもしれませんが、今後これらの物件がどうなるのか、はたまたこの流れを受けてRCみたいに他にも5%台の築浅アパートが出てくるのか注目していきたいと思います。

…といっても、買い付けを入れる訳ではないのですけれどね。

案の定自民大敗の話題に藤井四段の話や海老蔵親子の宙乗りの話題などが加わるので、その分露出は減ったようですね。
しかしそれでもあまりの大敗なので、衝撃度までは薄めることはできなかったようです。
これが国政選挙だと面白かったのですけどね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村







プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR