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敷金・礼金が取れなくなるとアウト

何故コロビビが入居率に拘るのか…。

それはもともと新築アパート投資が薄利であるからなのです。

今の利回りは良くて7%。

この利回りをフルローンで購入したとして、1.5%の金利であってもローンの支払い、管理費、固定資産税、共用部の光熱費、インターネットの費用などを支払った後に残るCFは、1部屋の家賃に僅かにプラスされたぐらいの金額です。

敷金・礼金が2か月取れていれば、そこから仲介業者に支払う広告費1か月分が出て、清掃・原状回復費も出ます。

しかしこれも十分ではありません。

暫くは修繕費用はいりませんが、屋根や外壁の塗装、給湯器等の交換、フローリングの張り替えなどの費用は僅かなCFから積み立てておかなければいけないので、前述したCFは厳密にはCFとはならないのです。

なので1部屋空室になったら苦しくなるのが分かると思います。

新築アパートが近隣に乱立してくると、築浅でも敷金・礼金が2か月取れなくなることや家賃を下げざるを得なくなることも考えられます。

更に広告費が1か月では済まなくなるエリアでは、もっと厳しくなりますねえ。

いくら木造アパートの減価償却の効果が大きくても、空室が増えてくるとCFなんてほんの少し。

なので修繕費がかかる前に売却してしまうことになるのです。

今の売り手市場ではキャピタルゲインを得られた人も多いと思いますが、短期売買では税金で持っていかれるので、やっぱり儲かってはいないでしょう。

あ、保有していた間のCFのトータルで考えると、よほど悪い立地でなければプラスにはなっているはずです。

しかしそれは今が数十年に一度あるかないかの売り手市場だから。

3年前に購入したコロビビや今検討している人は、こんなシナリオすら描けません。

空室がなかなか埋まらず、敷金・礼金が取れなくなったら、売却を考え出すサラリーマン投資家も出てくるはず…。

その時は今の様な売り手市場ではなくなっているので、損切り状態になります。

そこをじっくり待っている人も多いでしょう。

さて、それがいつになるのか…。

それが問題ですね。

コロちゃん、最近ソファーに自力で登ったりして、目にも生気が出てきています。
少し気候がよくなってきたからでしょうか?
でも夏も一日中エアコンの効いた部屋いたんですけどね。
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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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