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新築アパートの空室率について、もう少し

昨日のタイトルには関心が高いのか、多くの方が訪問して下さいました。

にも関わらず、空室率については実数をあげてお話することは避けていました。

こちらはあくまでネット募集の様子から推察するしかなく、ネットの記事は正確では無いからです。

コロビビの物件もとっくに入居が決まっているのに、暫く募集中の記事がネットに掲載されていることがよくあります。

なので、正確でない情報を数を挙げて発信するのはどうかと思い、「感触」という言葉で書きました。

しかし「想定より多いという感触」と思った理由ぐらいは、お話してもいいかなと思いました。

全ての新築アパートを網羅した訳でも有りませんし、コロビビが住んでいるエリアに限って調べた結果です。

第二繁忙期と言われる9月が過ぎたこの段階で、入居募集をしていた大手アパート業者の物件は、2015年築と2012年築のものが予想より多かったのです。

これは2015年築の分は、新築から1年で退去があったことを示しています。

予想より多かったと考えたのは、新築アパートを検討していた3年前との比較からです。

3年前の10月は、ここまで入居募集は多くありませんでした。
その数はあおおむね2倍程度。

春の繁忙期が過ぎれば、ほぼ満室にできていたアパート業者もいたぐらいです。

2012年築の分は、おそらく竣工から4年程度経っていることから、ふたまわり目の退去があったことが想像できます。

入居者には大きく分けて、地元の人と他県から転勤で来ている人(法人契約)に分かれるのですが、1~2年での退去は後者のことが多いです。

もちろん立地によっても違いますが、本来アパート業者が建てる新築アパートは、法人契約も見込める土地を通常選んでいます。

景気がよくなってきた今、企業の転勤が増えてきているのも事実です。

なので退去があるのは自然のこと。

問題はその後管理も行っているアパート業者が、どれだけ新しい入居者を確保できるかということなのですが、昨日も書いた様に新築件数を急激に増やしているような会社が、入居付けの力も同様に増強できているかは疑問です。

因みに大手ではない業者で管理の力が無いところは、モロに新築アパート乱立の影響を受けて、竣工後数カ月経っていても半数以上空室のままです。

もちろんこの物件は立地に難あり…というもので、その分土地値が安いので利回りはまあまあ高めで販売されていました。

しかしいくら利回りが良くてもオーナーにとってはたまったもんじゃありませんが、
「2月の繁忙期になれば、満室に出来ますから。」
と言っているのかもしれませんね。

多分繁忙期にはそれでも埋まるのでしょう。

アパート経営にとっては空室は付き物です。

8戸のアパートの一部屋が一年間空室であっても、入居率は87.5%と言えます。

半年空室ならば、93.75%。

どうでしょう、数字だけ見るとよさそうに感じませんか?

しかしこの数字から新築(もしくは築2~3年)で、半年入居が付かないなんてことをイメージできるでしょうか?

ローンは払えても固定資産税や経費を払って残るCFがどれだけのものになるのか…。

コロビビが空室率に拘る理由はここにあるのです。

では、明日はもっと詳しく空室率とCFについてお話します。

コロちゃん、皮膚病も随分よくなってきました。
階段は登りたがらなくなったのに、昨日は自力でソファーに乗っていました。
少し元気になってきたみたいです。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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