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自分で収益物件を新築する場合(土地編)②

前回も書きましたが、個人で土地を探す場合、アパートデベロッパーとは少し違った視点で土地を選ぶことが出来る訳です。

とは言え建設費が高騰している今、利回りを確保するには如何に土地を安くで手に入れるかがカギになります。

地方や駅から少し遠いところ、旗竿地などなど、賃貸物件なのですから、実需の物件よりは条件がよくない土地でも構いません。

ファミリー物件ならば、必ずしも駅近である必要はなく、スーパーや学校、病院などの施設があるかないかの方が重要です。

また単身者用物件ならば、日当たりは条件の一番に挙げる必要はありません。

ただコロビビは薄利の新築不動産経営を少しでも安定的なものにするため、太陽光発電を併用しています。

その為日当たりは絶対条件になります。

これは結構ハードルが高くなります。

何しろ向きだけでなく土地の形も考えなければならないからです。

接道も大切です。

大通りに面する必要はもちろん有りませんが、転売を考えたときあまりにも接した道路が狭い場合はやはり高値では売却しずらくなります。

ただここで少しつまずく人が出てきます。

地方の土地は安く手に入りますが、資産価値が低いと融資が厳しくなってしまうのです。

コロビビの場合は属性で融資を引くことができますが、まだ属性が低い方はここがネックになると思います。

なのでそんな場合はアパート業者さんから購入する方が、融資は付きやすいのです。
(でも結構融資が付かないで流れることも多いみたいですが…、新築アパート投資ブームの弊害ですね。)

安い土地だと銀行の評価が低い、かといって土地の価格が高いと利回りが落ちてしまう…。

自己資金さえあればこの辺りはクリアできるので、その人の借り入れの状況にもよりますよね。

コロビビの場合はRCの土地はかなり高いので土地だけでも担保価値は高かったです。

1憶越えのフルローンが組めたのも属性だけでは無かったということです。

しかも土地が高騰しかけているときに購入したので、まあまあの価格で手に入れたことになります。

でもこれもバブルが弾けるとどうなるのか分かりません。

結局いろんな手法がありますが、キャッシュを貯めるなり事業実績を積むなりして、担保価値が出ないけれど賃貸需要がある土地にRCのファミリー物件を建てるのが一番安定経営できるんじゃないかな?と感じています。

この場合、キャピタルゲインは全く期待しないということです。

あ…何故RCのファミリー物件かというと、そこには地主系大家さんとの戦いが待っている可能性があるからです。

農協系の建築業者が建てるRCとの戦いになる可能性はあるのですが、そこは間取りやガレージなどの差別化を図ることが出来るので、業者の提案通りに建てる地主物件相手なら勝算は十分あります。

もちろん大○建○さんが提案する単身者用物件との戦いに望んで参戦することはないと考えます。

もともと単身者用のパイが小さいエリアでしょうから。

これは資産価値大の超激戦区を経験したコロビビの感想です。

地方のファミリー物件は戸建てしか経験がないので、RCにはRCの苦労もあるのでしょうが、ファミリーの安定感はやはり捨てがたいものがあります。

単身者用並みの利回りは期待できませんが、土地値が安い分利回りを上げることは可能です。

土地購入は賃貸物件の戦略の肝です。

単身者用、ファミリー用、キャピタルゲイン狙いかインカムゲイン狙いか…。

通常、狙いを定めて土地を探すものですが、そうではない場合もあります。

そのあたりはまた次回に…。

秋雨前線のお陰で9月の太陽光は悲惨でしたねえ。
でも8月が絶好調でした。
季節って、こうやってバランスをとっているのでしょうかねえ。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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