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自分で収益物件を新築する場合(土地編)①

デベロッパーのアパートを購入する場合は、日々最適な土地の購入を目指して活動されているわけなので、ある程度の立地の土地に建てることが出来ます。

しかし当然ながら会社の利益を乗せても利回りが出る物件にしなければいけないので、仕入れる土地の価格は決まってきます。

つまりいい土地が出ても広さや価格が見合わなければ、その土地は購入されません。

でも個人にとっては十分採算のとれる土地なのかもしれないのです。

しかも資産価値が高くなることも見込んでの購入もある訳です。

コロビビの場合は農地を転用したり、狭すぎて木造には向かない土地を壁式RCで建設したり…というやり方になりました。

どちらも立地は抜群です。

アパートデベロッパーでは手を出さなかっただろうという土地です。
まさに個人だからこそ賃貸物件が建ったという物件です。

ただ、個人で購入した場合、場所によっては文化財埋蔵物に当たって工事が数カ月ストップしてしまうとか、測量をしてみると実際より狭くバリュームチェックをした建物が乗らない…なんてトラブルもよくあるようです。

高層階のRCを建てるとなると、地盤調査の結果によっては、杭工事に予想外の費用がかかってしまうこともあります。

コロビビの場合も測量するとボリュームチェックしたときより狭いという結果になってしまいました。

そこで無理やり建物を入れることになってしまいましたが、その分土地の値段は安くなる契約になっていたので、まあいいかという程度でした。

しかし実測して狭くても価格が変わらない契約になっている場合もあるので、要チェックです。

RCの場合は実測すると逆に土地が広かったのに価格は変わらない契約だったので、実質数十万の得になるという結果になり、ラッキーでした。

でもこれも偶然いい結果になっただけで、逆だったら悲惨です。

それから地盤については、もともと低層物件にするつもりだったので、そこまでの心配はしていませんでしたが、公共機関から公表されているデータを見ると、あまり地盤が強いところではなかったので、少し心配はしていました。

土地が狭くてボリュームチェックした建物が乗らなかったり、杭工事に費用がかかると利回りが変わってしまいます。

地域によっても日陰制限や様々な規制があるので、ギリギリの利回りでいくと厳しいです。

更に、その間取りが本当に想定した家賃が取れるものなのかなどなど検討していくと、利回りが下がってしまうことはよくあることです。

なので今は時間勝負の土地の買い付けですが、不確定なことが多い中で買付を入れる場合は、ある程度の利回りが見込めるか資産価値があるものでないと難しいかな?と思います。

そうなのです。コロビビが
「建てるだけなら出来ます。でも…」
というのがここなのです。

建てた結果、思ったように儲からない、入居が付かない…なんてことになる場合も少なくありません。

知り合いがどんどん物件を取得していくと、
「自分も早く…」
と焦ってしまう気持ちは分かりますが、
「いろいろあってもこの程度の利益(価値)は確保できる。」
という計算ができて、土地の買い付けを入れることが出来るようにならないとダメだなと思う訳です。

コロビビはここの詰めが甘かったため、利回りは悲惨なものになりました。
(…といっても近隣の他の物件と、同じようなものなのですが…)

幸い低層階ということですぐ下の岩盤に杭を打ちさえすればよかったのですが、途中で鉄骨造からRCに計画変更した為、少し杭の数が増えてしまいました。

ここも詰めの甘さが出ました。

以前も書いた様に信頼できる設計士さん、仲介業者さん、建設業者さんなどのチームを築くことが大切ですが、やはり本人が嗅覚を研ぎ澄ませる必要があるなと思います。

土地編は次回も続きます。

書き出すといろいろあるので長くなってしまいますねえ。
どうぞお付き合いください。
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Comment
いつも勉強させていただいてます
しかしバリュームチェックですか!
つぼですわら
ななし様、コメントありがとうございます。

先輩大家さんは容積率を使い切り、更に不動産取得税もかからない広さにもっていく技もつかって、利回りを叩き出されていますが、コロビビは設計士さん頼みです。

この辺りも自分で読めるようになると買付をソッコーで入れられるようになるのでしょうがねえ…。

コロビビもホント勉強中です。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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