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不動産投資は、宝探し?②

キャピタルゲインを狙う物件は、不況時に取得するならばキャッシュさえ持っていればなんとかなるといいます。

キャッシュアウトした投資家の物件を拾って、次の売り時を待てばいい訳です。

もちろん入居が付く物件であることは必須です。
売り時が来ても、空室が多いと買い叩かれますから。

無理やり満室にして売ることもできますが、レントロールを読み解く方法も最近は広まっていますし、買い手が付く物件は資産価値がある物件か入居が付く物件です。

しかし今は売り手市場。

キャピタルゲインを得る物件を今から手に入れるとなると、どうしても資産価値のある物件になります。

これはもう表面利回りは、トホホという数字です。

手出しが無ければ「買い」ではないかと思えるほどです。

属性が高いサラリーマンならば低利でローンを組み、CFに手を付けずに返済を進めて、機会を見て売却…という手もあると思います。

コロビビのRCがまさにこれです。

しかしこれは売り時が難しく市場の状況に左右されるので、状況が変わっても持ち続けることが出来なければいけません。

リーマンショック級のことが起きると一旦下落すると思いますが、下落が小さくその後また上昇が見込めるぐらいの資産価値があるのかどうかの見極めが必要ですね。

そうでは無い物件でキャピタルゲインを狙うとなると、ボロ物件再生や再建不可の物件となります。

これはスキルが無いサラリーマン大家には荷が重すぎますよね。

なので今から物件を取得するとなると、基本的にはインカム狙いの方が現実的です。

インカム狙いで取得した物件が、思いがけずキャピタルゲインも得られたというのなら、ラッキーという感じでしょうか。

昨日「立地がよいのが条件ですが」といった趣旨のことを書きましたが、単身者用ならば人気駅近になってしまいます。

…となるとどうしても今は土地値も高く新築はもちろん中古物件でも高値になります。

家賃下落や入居付けの難しさ(=広告費の増大)が待っているので、インカムゲインを狙う物件ではありません。

…ということで今ならまだ土地値が上がりきっていない新興住宅地の駅近か商業施設の近くを狙って、ファミリー物件を新築することがお宝に育っていくのではないかと思っています。

金利は安いし融資はまだ緩いので、これは現実的な選択ではないかと思います。

中古では地主系物件も狙い目です。

サブリース契約にしていて破綻した地主物件を安くで手に入れることができれば、立地がよくなくても家賃を下げることが出来るので十分インカムゲインを得ることが出来るからです。

周りには同じような地主系物件が乱立していると思いますが、営業力で勝ち抜くことは十分出来そうです。

サラリーマン大家でも出来そうな物件のお宝探し。

ファミリー物件新築のノウハウは、また次回にでも…

カープ、いいタイミングでの優勝でしたね。
それにしても長かった!
補強するお金もないし、
いい選手が育っても、他球団やメジャーに出ていってしまうし…
そういった意味では黒田の存在はホントに大きかったですねえ。
カープファンではありませんが、頑張る人が報われたっていう感じはいいものです。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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