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ボリュームチェックをする設計士さんによって…③

土地からRCを新築する時のボリュームチェックをする設計士さんの能力の重要性をこれまでお話してきました。

今日はその最後です。

…と言っても、今日は設計士さんというよりも、その提案を受けて判断する大家側のお話です。

以前コロビビがこのブログで、2億円程度の新築マンションの情報をお伝えしたことがありますよね。

あれは、まさにあまり出ないいい条件の土地の情報があって、そこにボリュームチェックをしていただき、ざっくりとした建設費の見積もりも出して貰った状態の情報でした。

それでコロビビの知り合いの大家さんにもこの情報をお伝えしたのですが、その大家さんからは、設計士さんが造った間取りにいくつかの駄目出しがありました。

うん、これはコロビビも感じていました。
このままあの広さの1LDKを造っても、思うような入居にはつながらないだろうなと。

更に店舗の家賃設定にも無理があるのではないかという意見も出ました。

これは立地がいいのでこの設定でも問題は無いとも言えるのですが、結構全体の家賃に対する割合が大きい為、思った家賃が取れない場合は、これだけで利回りが下がります。

そこでいくつかの間取りの変更を伝えて、これで建設費の見積もりを出して欲しいと依頼しました。

しかしそうしている間に、別ルートの人がこの話を持っていってしまいました。

それも最初の間取りのままで。

もちろん前述したように場所がよかったし、これから発展するエリアだったので、コロビビが話を持っていった大家さんも
「あの場所で、あの利回りなら、すぐに買い手つくだろうなとは思ったよ。」
と言われていました。

ちなみにこの大家さんは、ご自分で買うにはもっと高い利回りでと水準を決めてらっしゃるのです。

なのでこの話に乗ったのは、もう少しいい間取りにしてこの利回りでも購入を希望している知り合いに紹介するためなのでした。

結果は別の方が買われた訳ですが、あのまま建設するより知り合いの大家さんが提案された間取りで造った方が、確実に家賃がとれるのになあと思ったものです。

でもそれだと表面利回りは少し下がるので、あのまま建設する方がいいと普通は思っちゃいますよね。

買った人が気付くのは入居募集を始めてからです。
「この立地で、なんで入居に苦戦するの?」
と思った時にはもう手遅れ。

コロビビならこう答えます。
「だって広さが中途半端だし、縦長の部屋は他にもゴロゴロしてるし家具が置きづらいから敬遠されてるんですよ。」
と。

それでも広告料を上げたり、少し家賃を下げれば入居は付くので、損をする訳ではありません。

資産価値もあるし買われた方は正解です。

間取りの変更はボリュームチェック後も十分出来ることです。

ただ、微妙な利回りの時には、こちらの提案に素早く対応して
「この間取りがこの土地でとれるかどうか。」
の判断をしてくれる設計士さんがいてくれると、これからの投資も全然違ってくるなあと思いました。

何だかシリーズになってしまいましたが、コロビビの少ない体験でも、ここは大事だなあと思ったことをお知らせした次第です。
失敗ではないかもしれません。
でも、もっとうまくやれる…というのが本当の不動産投資家だと思う訳です。
そんな意味では、まだまだコロビビは投資として成功とは遠いところにいますねえ。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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