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ボリュームチェックをする設計士さんによって…

昨日狼さんのブログで、
「古家付きの土地のボリュームチェックをしてソッコー買付を入れる手法」
について書かれていました。

先輩大家さんの中には、土地を見てだいたいのボリュームチェックが出来る人もいらっしゃるのですが、コロビビはその辺りはまだまだ明るくありません。

そんな時に頼りになるのが、懇意にしている設計士さんの存在です。

しかし設計士ならだれでもいい訳ではない…というのが、前回のRCを新築した時に学んだことです。

…というのは、設計士さんによっては利回り重視で、とにかく部屋をいれ込むことに重きをおいてボリュームチェックをする方がいらっしゃるからです。

ある意味それは正解なのです。
だって収益物件を扱うのですから。

しかし本当に大切なのは、
「その部屋で本当にその家賃が取れるかどうか。」
です。

これが違ってくれば計算した利回りは絵に描いた餅に過ぎません。

もちろん設定の家賃は仲介業者の意見も反映されています。

サラリーマン大家は設計士さんや仲介業者さんらプロの意見だと納得しますよね。

「この利回りならイケる。」
と思うのも当然です。

しかし実際利回り重視で建てられた物件の間取りは
「?」
と思うものも少なくありません。

結果、入居付けに苦労して敷金・礼金が取れなかったり、家賃を下げたり広告料を多く払ったりして入居させることになってしまいます。

そうなると最初の利回りとはかけ離れたものになってしまいます。

「いやあ、新築なんだし、立地もいいんだから入居は大丈夫だよ。」
なんて言えたのは、2,3年前のことです。

賃貸物件の供給過剰のエリアでは、たとえ新築であっても間取りや眺望、設備等何らかの弱みがあると、そこはシビアに入居者からマイナス評価が下ります。

ここで難しいのは、売り手市場の今、土地の取得はスピード勝負。

しかもボリュームチェックにセカンドオピニオンなんてものは無いからです。

だからお願いする設計士さんは信頼のおける、しかも知識・経験豊富でそのエリアのトレンドなどに精通いした能力のある人でないと、前述のようなことになってしまうのです。

以前も書きましたが、前回のRCの設置をお願いした設計士さんは、そのエリアで何棟ものマンションを手掛けた方。

なので求められている間取りや設備、そしてトレンドに精通されていたので依頼しました。

それが見事に当たった訳です。

ライバル物件の思わぬ動きのせいで当初入居付けに苦労しましたが、最後にものを言ったのは間取りや設備の良さでした。

いくつかあったライバル物件の多くは、だいぶ入居が進んだものの未だに満室にはなっていません。

ああ、また長くなってきましたね。

具体的にどこが違っていたから満室になっていないのかは、また明日にでも…。

狼さんのブログも読んでいて以前より
「分かる、分かる。」
ということが増えてきました。
「何となく分かる。」から、「分かる!」の差は大きいです。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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