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ボリュームチェックをする設計士さんによって…②

中古RCの利回りが5%台も出てきたような現在の状況では、土地からRCを建築しようという動きもよく見られるようになってきました。

しかし建設費が高騰している昨今。

利回りを確保するには、如何に安くで土地を手に入れるかが勝負になってきます。

それには古家付きの土地をボリュームチェックして、ソッコー買付を入れるしかありません。

でもそのボリュームチェック、設計士さんによって
「実際に狙える利回りになるのかどうか。」
が違ってきます。

…というのも、前回RCを新築した際に実際経験して分かったことがいくつかあるのです。

それは同時期に新築されたいくつかのライバル物件の設計です。

コロビビの物件は超激戦区にあるのですが、設計して下さったのは同じエリアで何棟も手掛けたことがある設計士さんです。

なので設計の最初の段階で、
「このエリアの入居者が求めていることについて」
の話が一番にありました。

「この土地には何平米の部屋がいくつ入る。その部屋だと家賃がいくら取れる。今の建築費だと一部屋およそ○○万円なので、利回りはいくらになる。」
という話になるのが普通です。

しかしコロビビのお願いした設計士さんは、入居が見込める部屋作りについての話が一番だったのです。

利回りは正直低かったです。
しかしローンの金利も低かったし、ランニングコストも抑えられることから何とか回せると踏んで、計画を進めていきました。

対してライバル物件は計画時の利回りはコロビビより高かった筈です。

しかし完成してみると間取りはもちろんグレードも見劣りする仕上がりでした。

結果半年経った今でもライバル物件の多くは満室になっていません。

戸数の多い大型マンションの場合は仕方ないですが、戸数が多くない物件でも満室ではありません。

では具体的にどこが違うのでしょう。

残っている部屋を見ると、設計の都合で出来てしまった悪い間取りの部屋だったり一階の部屋だったりします。

戸数を確保するために、どうしても中部屋が出来てしまうのですが、そこの間取りや平米数を工夫しないと最後まで残ってしまう部屋になってしまうのです。

また中部屋は暗くなりがちなので、窓の大きさやベランダの造り方なども考えていく必要があるのです。

コロビビの場合はもともと中部屋が出来ないような形にしているのですが、もし中部屋ができたとしてもここにお金をかけて入居が付くようにしていきます。

なので利回りが下がってしまうのですが、空室が続けばいくら当初の利回りが高くても意味がありません。

また一階の入居付けはもともと厳しいので、ここの造り方が利回りを左右する設計上の肝になるのです。

コロビビと設計士さんはここをかなり話し合いました。

そして他の部屋より費用をかけることで、一番人気の部屋にすることが出来たことは、これまでにもお話した通りです。

しかし先日も書きましたが、ここも店舗にする方法もあったなあと後から後悔したものです。

店舗にすれば家賃は少なくとも1.2倍は取れるし、スケルトンだと一部屋分の内装・設備費もいらない分数百万建築費を下げることが出来ます。

結果、利回りも上げることが出来るのです。

ただしテナントの入居が見込めるギリギリの立地だったので、これは結果論ですけどね。

でもテナントの賃料を高く見積もって、利回りを上げているケースも多いので、ここも注意が必要です。

そうです、一階の造り方って立地によって違うし、それによって利回りが変わってしまうのでかなり重要なんですね。

「一階をどうするか、中部屋をどうするか、そもそもメインの間取りをどうするのか。」
などなどまだまだいろいろありますが、戦略的な設計が出来る設計士さんかどうかが、新築成功の鍵を握るのです。

もちろん何棟も手掛けてらっしゃる大家さんは、この辺りの知識も豊富に持ってらっしゃいます。

なので、自分でも戦略を練ることはできますが、初めて手掛けるというサラリーマン大家では、設計士さんが頼りです。

本当の利回りが出る物件を取得できるかどうかは、信頼のおける有能な設計士さんに出会えるかどうかにかかっていると言えるのです。

あ、ついでに間取りで思い出した話があります。

これはまた、明日にでも…。

台風被害も怖ろしいですねえ。
天気がいい日は、川沿いの家は気持ちがいいなあと思いますが、災害のリスクがあるのですよねえ。
今は護岸工事もしっかりしているから…と思っていましたが、天候の不順も凄いし…。
安心できませんね。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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