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新築物件検討時に悩んだこと

今、中古物件の枯渇から、一時的に新築物件に移行されている大家さんや大家さん予備軍の方も増えているようです。
そのため、新築アパートも売り手市場になってきているようですね。

コロビビも、もともと最初から新築に特化して投資しようと思っていた訳では有りません。
以前も書きましたが、中古物件を見るスキルも人脈も持ち合わせていなかったために、修理や瑕疵のリスクが少ない新築物件にシフトしてきたのでした。

でも新築アパートを検討する時に気をつけないといけないのは、立地や間取りはもちろんですが、家賃が適正に設定されているかどうかです。

コロビビの1棟目の新築木造アパートは、どちらかというと低めの設定でした。
それで表面利回り8%台だったので、
「これはいけるかな?」
と判断したのです。

実際、設定されていた家賃よりも1000円アップで募集したところ、竣工前に満室になりました。
(^▽^)

それでも手残りは少ないです。( ̄Д ̄)
今出ている7%台の物件で、ローンの金利が2%台の人なんかは、手残りがでているのでしょうか。

しかも
「その立地、どうなの?」
と思うものもあります。まあ、これは10年ぐらいたってどれくらいの空室率でいけたかを見ないと何とも言えませんが…。

コロビビのアパートはまあまあの立地です。
それでも空室は怖いです。
今の入居者の方が長く住んでいただけるように、いろいろ努力しています。
( ̄^ ̄)ゞ

2棟目のマンションは、1棟目より手残りは出るシュミレーションになっています。
立地は抜群!でも土地は高すぎました。(- _ -;)

中古であろうと新築であろうと、入手時にどれだけ安くできるかで決まると言われています。
土地が高かった分を建築費で調整できたので、今回は何とかイケたという感じです。

しかし最近同じ並びで同じぐらいの広さの土地が出たのですが、坪単価で既に10万高くなっていました。
∑(゜Д゜)
つまりあの立地で手に入れようとすれば、仕方がなかったということのようです。

購入当時の読みは正しかった訳ですが、この値段がこれからも続くとは限りません。
正しかったかどうかは、売却後に初めて分かることです。

事前に直近の取引価格などを参考にしてはいますが、その物件が高いかどうかの判断も、結構難しいところです。
けれど高いとしても今回は手残りが出ると判断しました。

単に値段だけで判断できないところが、またまた難しいですねえ。
コロビビは、以前もご紹介したDCRやBEFなど指標とシュミレーションを総動員しました。

…ということで、新築物件の場合は、手残りが少ないため
① 家賃設定が適切かどうか
② 高値掴みをしていないかどうか
という当たり前のことが重要になるという話でした。

今回は以前書いた記事と重複するところも多かったですが、
新しい訪問者の方が増えているので書かせていただきました。
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Comment
いわゆる普通のサラリーマンがフルローンで手を出す場合、7%は正直無理筋でしょう。

土地の値段も上がってるから戸数も小さめでしょうし。

ここ最近の利回りでアパートメーカーに手を出すと、たぶん終了です。。。

ぐれーと様、コメントありがとうございます。

今は7%台でも手を挙げる人が多いみたいなので、アパートメーカーも強気です。

かくゆうコロビビもギリギリのところなので、他人事ではありません。

新築もなかなか大変ですね。
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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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