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新築を検討する時の注意点②

前回は、
 ① ローンが引きやすいので逆に注意すること
 ② 自分でシュミレーションし直すこと
 ③ 管理等の条件を確かめておくこと
をお話しました。

今日は、投資の指標をしっかり持つことについてお話しますね。(=゜ω゜)ノ

ベテラン大家さんは長い経験から、いろんな指標をもってらっしゃいます。
それは具体的な数字や計算式であったり、独特の理論であったり…

そんな経験も具体的な数字も分からないコロビビなので、判断する時に何を元に考えればいいか迷うばかりです。だからせめて一般的な指標ぐらいは知っておく必要があるなあと感じました。

本当はデベロッパーが示した数字をそのままあてはめる訳にはいきませんが、短時間でその物件がいいかどうかを判断しなければいけないときは、とりあえずそのままあてはめて考えるしかありません。( ̄Д ̄)ノ
指標はいろいろありますが、コロビビが使っているものを今回は2つ紹介します。

① DCR(債務回収比率)
DCRは、ローン返済に対して収入がどのくらいあるのか表す指標です。

DCR=NOI(純収益)÷ADS(年間返済額)
で計算して、1を切ればローンの支払額の方が収入を上回っていることになります。
1.3以上は欲しいところですが、これから金利が上がっていくことを考えれば1.5以上は必要という方もいます。

② BEP(損益分岐点)
損失になるか収益になるかの分岐ポイントを見つける指標です。

( opex(運営費) + ADS(ローン返済額) ) ÷ GPI(家賃収入)
つまり収入のうち経費がどのくらいの割合でかかっているかを算出します。

最低でも80%以下、できれば 70%以下に抑えたいところです。
たとえばBEPが75%だとすれば、10部屋中3部屋空室(70%)だと下回るので赤字経営になります。ですから黒字経営にするには空室を2部屋で抑えなければならないのです。

もちろん新築アパートの場合は暫くは空室は無いことの方が多いですし、債務回収比率も収益が高いので1を切ることは無いでしょう。

けれど土地や建築費が上がっている半面、思ったほど家賃が取れなくなってきている今、新築であってもDCRやBEPが安心できるものではない物件も中にはあるようです。

もちろん立地がどうか、ターゲットと物件のコンセプトが合っているかなど複合的に考えて判断すべきなので、この指標は物差しの一つに過ぎません。

短期間に複数棟手に入れることでリスクを抑えていく手法を取るならば、話が来た物件はすぐに買付証明を入れるというやりかたもあるでしょう。新築なので10年ぐらいはうまく経営出来るのかもしれません。

けれど新築アパート経営のブームはもうしばらく続くでしょうから、同じエリアに新築のアパートがどんどん建築されていくことを覚悟しなければなりません。でもそうなったとしてもBEPが低ければ「イケる」と判断できるのです。
そのためにも指標は役に立ちます。

サラリーマン大家さんブームの今、新築アパートを手に入れたくてもなかなか手に入れることが出来ない方もいらっしゃるという話も聞きます。

でも手に入れることが目的ではなく、その後長期間、黒字経営をしてキャッシュフローを手にすることが目的なのですから、短時間に紹介されたアパートが実際どんな物件なのかを判断する力が必要ですよね。

是非、みなさんもいい物件を手に入れられてくださいね。(^ω^)

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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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