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新築アパート経営は儲かるか?②

ストレートなタイトルだったので、たくさんの方に訪問していただいたみたいです。
ありがとうございました。

これはあくまでデベロッパーが販売し管理している「新築アパート」に限った話です。
しかも単身者賃貸の激戦区における1LDKの新築アパートに関しての話です。

これが人口が減少気味の地方都市だと、また結論は変わってくると思いますし、同じ地域でも1K+ロフトの物件ではまた違ってくると思います。

とりあえず大学や企業を当てにした立地ではありません。
交通の便もよく徒歩10分以内の恵まれた場所。
乱立している同じタイプのマンションやアパートより条件がいい割に、家賃は割安。
まあ、そのせいで表面利回りは8%台です。

実質利回りもそこまで高くありません。
全て管理会社に委託すると実質利回りは更に低くなるでしょう。

だからと言って自主管理を勧める訳ではありません。
時間とそのスキルがあるかどうかで考え方は変わります。

また今後も投資として物件を増やしていくのか、長く持ち続けるのか、キャピタルゲインを狙うのか…でも違います。
私たちは持ち続けて土地が手に入ればいいという考えだったので、そういった意味でも立地に拘りました。

セミリタイアを目指して不動産を増やしていく方もいますが、私たちは年齢的にリタイアが真近なのでその方たちともベクトルが違っています。なのでここでも考え方が違ってくると思います。

他の同じタイプの新築アパートと比較しても、竣工前、かなり早く満室になった物件です。
ホントだったらこの調子で2棟目も…という考えの人もいるとは思いますが、その後紹介された物件は、全て立地と価格の兼ね合いで(表面利回りでも7%台だったので)手を出せませんでした。

「小遣い程度に儲かる。」この1棟目の条件がギリギリのラインだったというわけです。

属性を生かして低金利で長期間の融資を引き、人気の物件を手に入れて順風満帆に見えるようでも、決して楽観的にはいかないのが新築アパート経営だと思っています。今は確かにいいのですが、それがどこまで続くのかまだまだ見えません。

5年過ぎたころにようやく次の結論が少し見えてくるのかもしれませんね。
本当の結論が出るのは、売却したときなのでしょうけれど…ね。


読んで下さった方は、どう捉えられたでしょうか?

「もっと儲かると思った…。」なのか
「小遣い程度に儲かるなら、いけるかも…。」なのか。
コメントいただけると嬉しいです。

読んで下さりありがとうございました。
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Comment
こんばんは
私たちも最悪、最後に土地が残ればって感じでアパート購入したのです。
儲かっているかって聞かれるとどうかな。アパートの収入には手をつけないで生活できているから、マイナスにならなければ私的にはいいんだけど、それではダメだって言われるときっとそうなんですよね。
投資としては…でしょうね。
もみのり子さま、いつもコメントありがとうございます。

確かに投資としては、高い税率を払っている年代なのに自己資金をつっこんでいる分、ダメなのかもしれません。うちも1棟目は1割入れているので後悔しています。

そういえばフルローンか資金投入かでも評価が変ってきますね。

後はどんな土地をどの程度で購入できたか…ですよね。アパート業者は土地代にも利益を乗せていますがいい土地は業者でないと押さえられなかったりするので、ある程度は仕方ないとして、私たちの場合はまずます…ぐらいです。

人気物件だけど、決してお宝物件を手に入れたわけではありません。そこがまた難しいですね。
でも後は入居付けを頑張って、自分でお宝物件にしていかないと…ですね。

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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