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土地情報を貰ってからすること

専業大家と比べると本業があるコロビビは、土地情報を頂いてから事業計画書をつくるまでに取れる時間が限られています。

その中で専業大家さんやデベロッパーさんと競争になる場合は、前回書いたように徹夜で事業計画を書き上げることは時々あります。

本当は知り合いの建築士さんにボリュームチェックをしてもらえばもっと速いのですが、いつもいつもお願いするわけにはいきません。

また設計士を自社で抱えている建築会社にお願いする可能性がある場合は、その建築士さんにボリュームチェックをお願いする訳にもいきません。

特に今回のように情報を夕方に頂いて、次の日にお返事をするような場合は、建築士さんにご迷惑をお掛けするので、セルフボリュームチェックをせざるを得ません。

となると用途地域や高度規制などの情報をもとに、高さや斜線の制限、更にその地域の建築規制などを調べて、建てられる建物の高さや広さを探っていくことになります。

もちろん日影規制などは正確に計算できませんので、ギリギリの計画を立てる訳にはいきません。

それである程度の組み立てをして、どれくらいの広さの部屋が何戸取れて、駐車場も何台確保できると分かれば、今度は家賃の相場を調べていきます。

これも時間が許せば今保有している物件の管理をお願いしている仲介業者さんにお聞きしますが、時間が無いときはネットで検索して色んな角度で調べていきます。

ネットで出ている家賃はあくまで募集家賃なので、もしかしたら相場より少し高い場合があるからです。

そんなことも加味して想定家賃を考えていきます。

また、同時に確定測量費、水道加入金、所有権移転登記代、保存登記料、抵当権設定費用、期中金利、印紙代、申請関係費用、銀行融資手数料、火災保険料などの経費の計算を行います。

時間が許せばここで知り合いの建築会社の担当さんに連絡して大体の建築費を出して頂きますが、それが出来ない場合は、以前伺った計算の仕方で建築費を出します。

そうしてようやく大体の利回りが出る訳です。

もちろん、土地の情報を頂いたときに、このエリアの土地の取引価格を調べて、あまりにも高い場合はその時点でアウトになっちゃうことも多いです。

利回りが出たら、事業計画書とシミュレーション表を作成し、送って頂いた土地の資料をプリントアウトします。

また、こちらの現在の資産状況や預金の額が分かる資料やコピーを揃えて、銀行に持ち込む準備をするのです。

ここまでを今回は夜中に10時間かけてやりました。

今回は特に他の方の手付が流れた土地だったため、決済までの期日が限られていた関係で、銀行に一刻も早く持ち込む必要があったからです。

でもご存知のように、土地情報をくださった会社とお話した結果、これが全て無駄になる訳です。

無駄となっても、まあこれはあることです。

もちろん今回は一番条件が良かったので、残念ではあるのですが、それでもここまでを一晩で準備できたことは、これまでの経験があったからだと感じています。

今回は手付流れの土地という一番スピードが必要な場合でしたから、それに対応出来たことは少し自信になりました。

こんなにいい土地はもう暫くは出てこないと思いますが、諦めないで待って、また今回のようなチャンスが来たらすぐに対応できるようにしたいと思いました。

台風で8時以降運休になるなんて驚きました。
でも、前回の台風の風の威力を目にすると、この判断もやむをえないですね。
被害が最小限で済むことを願っています。
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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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