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非公開の土地…結末

物件資料を送って欲しいと融資担当者から言われたコロビビ。

本当は物件のシミュレーション表作成ツールなどもエクセルで作っていたので、それもお送りしたかったのですが、それよりも先に物件資料だけでもいいから送って欲しいということでした。

その翌日に資料を見た担当さんの感触をお聞きしたかったものの、夕方まで待って欲しいと言われたコロビビ。

この時点で、ちょっと嫌な予感がしていましたが、結論から言えば自己資金次第という話でした。

ええっ?3億までOKじゃなかったの?と思ったのですが、そういえばその時も「物件次第ですが…」という言葉がありました。

つまり今回はストレステストをきつめに掛けられたそうなのです。

あ…今回は、では無く、現在はきつめに掛けるようになったと以前言われていましたねえ。

それで中心部にあるファミリーに超人気エリアの土地値の高さがネックとなってしまいました。

つまり超人気エリアなので土地値が高いのは当たり前なのですが、それでも利回りが出るのは家賃が高く取れるからなのです。

しかしその分ストレステストをきつめに掛けられてしまうと、振れ幅がある分マイナスに働いてしまうのです。

もちろんもともと、もっと広い土地に大きなボリュームの物件を建てれば利回り自体が上がるし、戸数も多くなるので、ストレステストをきつめに掛けられても大丈夫なのでしょうけれど、その場合は総事業費が4億5億となってしまいます。

そうなればコロビビの資産背景では融資が下りるかどうか分かりません。

ただ、担当さんとしてはコロビビにダメだと伝えるつもりでは無く、自己資金を3~5%と言っていたのをもう少し出せないかと言いたかったようです。

もともと一割は出してもいいと思ってはいたのですが、担当さんとお話をしているうちに、う~んそこまでして取り組む必要があるのかなという気持ちになってきました。

確かに家賃は高めなのです。

この家賃が下落すればもともと高くない利回りなので、厳しくなるのは銀行の言う通りです。

しかもこのエリア、今大きなお屋敷が世代交代の時期に来ていて、今回の土地もそんなお屋敷を更地にしたものでした。

…ということは、これからもどんどん新築RCが建てられるということです。

もし今天井知らずに上がってきている土地の価格が下がってくることになれば…うん、売却を狙っていますがそれも思った価格で売れるかどうか…。

利回りが低くてもイケると思った理由の一つに、このエリアの物件なら高くで売却してキャピタルゲインを得られる…という思惑がありました。

そのシナリオが狂ってくる可能性もある訳です。

多分節税対策狙いの顧客が対象ですから、昨今の金融庁の引き締めとは無縁の話だと思っているのですが、家賃が下がってくると利回りも下がり売却価格も下がってくることは十分考えられますねえ。

なかなか土地が出ないエリアの情報を頂いて、これまでと違いコロビビが決断すれば確実に手に入るということでしたが…

うん、今回も見送ることにしました。

惜しい気もしましたが、もう少し条件がいい土地が出てくる気もします。

いろいろ相談に乗ってくださった方、ありがとうございました。

引き延ばしたみたいですみません。
たくさんの方に訪問して頂いたのに、結局こんな結末に…。
なんて思っていたら、実は続きがあるのです。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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