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確かに安普請だけど…

狼さんが先日新築アパートのことをブログに書いていましたよね。

その中で、「新築アパートは安普請なので、入居者の入れ替わりが激しい。」旨の話が出ていました。

うん、確かに安普請です…なんてアパート業者さんの前では言えませんが、利益を出そうとすれば必然的にそうなりますよね。

特に自分で土地から新築した経験がある不動産投資家であれば、様々な部分で違いが出てくるのが分かるので、特にそう感じるのだと思います。

しかし、入居者の入れ替わりが激しくても、すぐに入居が付く物件であれば何とかなりますし、低金利で融資が引けているのであれば、CFは出ます。

CFに手を付けることがなければ、残債も減らすことができるでしょう。

そして近隣に新築が建つような土地が無いならば、暫くは築浅物件として入居が付く訳です。

しかしそうであっても、新築アパート投資は薄利であることに変わりはありません。

昔と比べると外壁材が優れているので、5年経っても新築とさほど見劣りはしませんが、10年を過ぎれば外壁塗装をしなければいけない時が時機に訪れます。

設備を入れ替えなければならなくなる時も来るでしょう。

もちろんその前にどれくらいの価格で売却できるかでも成功か失敗かが分かれることと思いますが、保有する場合は、新築から10年間にどれくらいのCFが得られたかがカギになりますねえ。

 ・ 入居が付く。
 ・ 家賃下落が無い。
 ・ 金利が低い。
 ・ 広告費や原状回復費が少ない。
 ・ 近隣に新築物件が建っていない。

…今のところコロビビの物件は以上の条件を満たしているので、何とかなっているのです。
しかし、新築アパートのどれくらいがこの条件を満たしているのかは分かりません。

しかも土地も今のところ1.5倍以上値上がりしているので、売却の時もさほど心配はしていませんが、どの物件でも心配がいらない訳では無いですよね。

つまり狼さんの話は、多くの新築アパート投資を考えている人にとっては、ちゃんと頭に入れておく必要がある内容なのです。

だからと言って、全てのアパートが上手くいかなくなると言う訳でもないという話です。

こんなことを言っているコロビビですが、まだ5年の時点での考えです。

後5年経ったとき、果たして同じことを言っているでしょうかねえ。

やってみないと分からない部分がありますが、やって失敗しました…というのも金額が大きいだけに恐ろしいです。
とにかく始めてしまったからには、なんとしてでも成功にもっていかないといけない訳です。
コロビビはこれからが正念場ですね。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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