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戸数が多い新築のリスク

最近少しづつ新築ファミリーRC用の土地がでてきたことをこのブログにも書いていますが、実際は利回りが7%にいかない状態なので見送ることの方が多いです。

ある程度の広さがあれば、スケールメリットの恩恵を受けて利回りは高くなります。

しかし立地を見誤ってしまったり、競合の物件が出来てしまったりすると、戸数が多いことが逆にリスクになってしまうのです。

それでも新築なので何とか埋めることはできるのでしょうが、多くは敷金、礼金を無しにしたり広告料を積んだりすることになるので、結局当初の利回り通りにはいかなくなります。

2日に出された路線価や土地取引の状況を見ると、都心部は高くなりすぎたため、周辺都市に不動産投資の目が向きそのエリアに新築マンションが建てられていることが報じられていました。

しかし実際は多くのマンションが敷金礼金無で募集しています。

そんなエリアは土地がまだ余っているし、地主さん物件もあるため、これからも競争は激しくなるでしょう。

利回りを出すために戸数を増やしたのはいいのですが、それを埋めるために礼金無になれば、結局広告料が手出しになり利回りが落ちる…。

そして今後もどんどん建築されるライバル物件と戦うために広告料を積んだり家賃を下げることになってしまう…となれば、やっぱり当初の利回りは絵にかいた餅ということになってしまいます。

コロビビみたいに戸数が少なければ、いくらライバル物件が出てきても、差別化さえ図ればそれを選んでくださる方がいらっしゃっるので礼金を取っても入居いただけます。

しかし大型マンションとなると、差別化を図ってもうまくいく場合とそうでない場合が出てくるし、それだけでは対応できない部分もあるので、戸数の多さがリスクとなってしまうのです。

売却時も都心部なら総額が高い大型マンションでも買い手は多いと思いますが、郊外や周辺都市の場合はどうなるかわかりません。

何年か前は新築というだけで竣工時に満室になるのが当たり前でしたが、ここ数年のこんな状況は、新築マンションを検討しているコロビビにとっても、なかなか難しいと感じます。

今回の豪雨ではこれほどの被害が広がるとは思ってみませんでした。
だからと言って一国の首相が宴席にいたというのは呆れました。
それでも大きな問題にならないところも凄いですね。
当初から死者はでていたのにねえ。
ため息が出ます。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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