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さあ、どこまでいった?新築RCの利回り

時間の無い中で、快くRCのプランを立ててくださった建築会社からの説明の続きです。

でも実は間違って先日この記事をアップしてしまったので、既に読んでくださった方もいるかもしれませんね。

さて、提案してくださったプランは土地のポテンシャルをよく引き出してくださった素晴らしいものでした。

しかし、問題は利回りです。

これが事業として成り立たなければ、コロビビの思った条件で融資を承認して頂くことはできません。

もちろん金利が高かったり、自己資金を予定より多く入れるなどすれば、融資をしていただける銀行もあるかもしれません。

でもコロビビの年齢や不動産投資の目的からすると、そこまでのことはするつもしはありませんでした。

若い人は若干失敗してもリカバリーする時間がありますが、コロビビにはその時間が無いので無理はできないのです。

しかし今回の土地は、かなり安く手に入りそうでしたし、今後も発展が見込めるエリアの駅近ということで、検討することになりました。

けれど、このエリアは当初思ったよりも家賃が取れないと分かった為、利回り計算は固い家賃設定でやってみました。

もちろん、その家賃が絶対だとは言えません。

やり方次第では、もっと高い家賃…そう、コロビビが当初想定していた家賃が取れるのかもしれません。

しかし前述したように、今回は固く見ていきたいと思っているのです。

…で、計算したところ、建物の建築や諸経費、固定資産税や消費税などを含めて計算した利回りは7~8%いくのです。

地主さん相手の場合はそれでゴーサインが出る利回りなのでしょうが、コロビビは土地を購入してその利回りを出さないといけません。

かなり安いものの土地の取得価格を入れて利回り計算をすると…

……

はああ、やっぱり利回りが出ません。

強気の家賃設定をすればもう少し利回りも高くなるのですが、でも、ねえ…戸数が多くなるとそれもリスクが伴います。

もともとコロビビは利回り至上主義という訳では無く、資産価値があったり入居さえつく物件であったりすれば、薄利でもコツコツ利益を積み上げていけばいいと考えているのです。

しかし、それでも回らないことには新築する意味はありません。

一棟目のRCは、かなり地価が高いエリアで戸数が少ないのにも関わらず、同じくらいの利回りが出せていました。

これは一にも二にも高い家賃が取れているからです。

もちろんそんな利回りでは納得できていませんが、少なくとも資産価値がある分まだマシなのかもしれません。

5年前は土地からの新築でも普通に利回り7~8%を狙えていたのです。

この5年、土地と建築費の高騰で、もはや土地抜きでの利回りで7~8%という時代になっていたのですね。

もちろん建築の知識があれば10%を出せる人もいるのでしょうし、コロビビでも格安建築会社を使えばもっと利回りを出せるのかもしれませんが、ファミリー物件で長く保有するつもりのものは、ある程度の建築費は出さないと逆に怖いです。

今回お願いした建築会社の物件は建物のセンスも凄くよくて、その割には建築費もそこまで高くありませんありません。

投資物件の建築をお願いするには、ピッタリの建築会社さんなのです。

土地が安くても、この建築会社さんであっても、今回は家賃が取れるエリアでは無かったことから、お願いすることにはなりませんでした。

今回お忙しい中、現地にも行ってプランを練ってくださった担当さんと、短期間でプランを作成してくださった建築会社様には、本当に感謝です。

もっと家賃の取れるエリアで土地が手に入れば、今回と同様のプランでお願いしたい思いますし、この会社の建築費の出し方も分かりましたので、検討する時間も短縮することができます。

今後の不動産投資について、もう一度考えを確かめることができたことにも感謝…です。

今回は、数字を出してみて改めて納得できたということが大きかったです。
今後は土地値と家賃の歪みを見つけていくしかないなと感じました。
かなり難しいことではありますが、まあ気長に探すしかないですね。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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