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タラれば雑記その③

前回までに長期保有に拘らず、物件取得は柔軟に考えることの大切さを書きました。

また最初のうちは資産価値よりCFを重視して、手元資金が厚くなってきてから資産の入れ替えをしていけばよいことを書きました。

三回目の今回は、入居付けについてです。

入居に強い物件でなければ結局は高い利回りも思い描いたCFも絵にかいた餅です。

さて入居がつく物件とは何かというと、立地や設備、コンセプトがあっているかどうかなどによるのですが、建築してから手を加えることが出来るのは家賃設定ぐらいです。

コロビビはかなり近隣の物件をリサーチしているので、適正なギリギリのところで高い家賃設定をしています。

新築アパートなどはして、数部屋をメーカーから提案された家賃より1000円高くして募集しました。

それでもすぐに入居が決まったので、この4年間でおよそ20万円程度多い家賃を手にできました。

その点ではうまくいったと思います。

しかしRCの方ではライバル物件の乱立で焦って、家賃は高いままにしたのですが、礼金をサービスして入居させた部屋があります。

でも、その部屋の入居者はその後も入居時期を巡って要求があり、結局短期で退去してしまいました。

退去の理由は転勤なのですが、退去時の原状回復に関しても要求があったので、コロビビとしては短期で退去して頂いて結局はラッキーでした。

ここでタラればを述べると、「新築の場合は、入居が思うようにいかなくても焦る必要はない。」ということです。

新築プレミアの乗った家賃で募集している訳なので、ターゲットになる人の数は、そう多くはありません。

なのですぐに満室になる訳がないのです。

でも当時は「新築ならば竣工時に満室になって当たり前」なんて思っていたのですよねえ。

それでも返済比率さえ高くなければ待てるので、最近のように敷金・礼金無にするRCが多くても、そこまでして埋める必要は無いのかもしれません。

機会損失という考え方もあるのですが、1~2か月待って敷金・礼金を払える入居者をゲットできるなら、高属性の入居者の方がいいと思います。

実際次の入居募集は敷金・礼金2か月で募集しても反応は多かったです。

そもそも敷金・礼金無でしか入らない新築RCを造った時点で、ちょっと先が思いやられますよね。

まあ、激戦区では仕方が無い面もありますけどね。

タラれば雑記としては、ここ数年の急激な新築の入居状況の変化を掴むことが出来ず焦ってしまいましたが、もう少し心に余裕をもってやればよかったということでした。

これも駆け出し大家だったので、やっちまった失敗ということでしょうね。

雪が降ったかと思うと気温は急上昇…。
体調を崩す筈ですね。
早く春が来て欲しいです。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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