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残債利回りでいくと、何とかなるかな?

ぺんたさんが残債利回りのことを書いてらっしゃったので、コロビビも高値掴みをしてしまったRCの計算をしてみました。

高値掴みといっても、このエリアのRCを手に入れるとすると、これくらいはよくある利回りです。

もっと言えば同じ規模の鉄骨造りと同じような価格なので、そんな意味では高値掴みではないのでしょうけれど、コロビビとしてはもっと安くで手に入れたかったという自戒を込めてこう呼んでいます。

で、計算してみました。

するとどうでしょう?

売却時の市況にもよりますが、なんとかいい感じの数字になります。

他の指標やシミュレーションではかなり厳しい数字や見通しになるのですが、多分元金均等返済にしているお陰のようです。

それと低金利で融資を引いているからなのでしょうね。

もちろん資産価値が落ちにくいエリアに建てているRCだからということもあります。

元金均等返済にするとどうしても手残りが少なくなるので、キャッシュフローは薄くなります。

なので厳しい経営をしている感じになるのですが、残債の減り方が早いので売却での出口が取りやすくなるのです。

まあ後3~4年経ったときの銀行融資の状況や物件価格の動向によっては思ったような価格では売却できないでしょうから、そうなれば暫くは保有することになると思います。

しかしその間も残債はガンガン減っていくので、家賃下落が極端に起こらなければ何とかイケるのです。

但し今でも新築マンションがバンバン建っているので、入居付けが広告料頼みになっちゃうとアウトですね。

でも高値掴みをしたとしても、その人の状況や物件のあるエリアによっては即死にはならないということです。

もちろん高値掴みをしないことが一番なのですが、不動産投資は価格だけで決まる訳ではないので、物件価格が高止まりしている中でも、他の要素を詰めていけば十分採算が取れるようにできるのです。

別にこんな時期に物件を購入することをお勧めしている訳では無いのです。

しかしご自分のステージを考えた時に、今物件を手に入れておきたい人もいらっしゃるでしょう。

そんな方にとっては、いろんな側面からシミュレーションしておく必要があるのかなと思ったりします。

残債利回りは、ぺんたさんの受け売りですが
「ある時点での家賃を残債で割ったもの」
です。

コロビビの場合は、新築時の表面利回りは残念な数字ですが、残債利回りは新築時と比べると上がっていっています。

更に新築プレミアがついている新築アパート投資と違って、少なくともテナントの賃料は今後値上げしていく予定です。

同じ新築物件の投資ですが、家賃の下落率が大きい木造とRCでは違いますし、テナントが好調で長期入居がみこまれるのであれば状況が違ってきますねえ。

残債利回りで計算して、少し光明が見えてきた感じです。

先輩大家さんの新築RCの見学会にお誘い頂きました。
少し先の話ですが、尊敬している大家さんの物件です。
すっごく楽しみ!
たくさん勉強させて頂こうと思っています。
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Comment
元金均等返済、いいよね〜
元金均等返済のおかげで返済が進むと後が安心ですよねー。
しかし、今後の新築で元金均等返済を選択するのは厳しくなってきましたね。
理由は、平成28年4月1日以降に取得した建物附属設備の減価償却は定率法が採用できず、定額法に限定されたから。
従来は、定率法で初期に減価償却を多くして税金が少なく済む分を返済に回すことが出来たんですけどね〜。
ただ、今は金利が低いので元利金等返済でも総支払額は元金均等返済に比べてそんなに変わらないのが救いです。
まるちゃんパパ様、色々教えて頂いてありがとうございます。

コロビビの場合は、税金を多く支払うのは給料との合算が出来るうちの方がいいのです。まあ、経費のことを考えるとたいした違いは無いのですがね。

それにRCの場合は借り入れ総額が大きいので、コロビビの場合は低金利だったのですが、それでも元金均等返済の方が総支払額が安かったです。

でもこれも借り入れ金額から考えると小さな差なんですけどね。ケチなのでそうは思えませんでした。(笑)
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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