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RCの建設費が嵩んだ訳

コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。

ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。

正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。


高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒な建設は出来るだけ受けたくないという感じの話も出てくるようになりました。

そこで同じように建築費が高くなるのならグレードの高いマンションを手掛けている別の建築会社にお願いすることになりました。

後で分かったことですが、複雑な構造計算や役所との交渉が必要になるため、多分格安建築会社では難しかったんだろうという事情もあったようです。

さて、新しい建設会社に受けていただくことにはなったのですが、そこで話は終わりません。

建築費が高くなるのだったらそれに見合う高い家賃が取れるような部屋に仕上がる必要性が出てきました。

なので、結果的に隣り合った部屋の壁が何とたったの2メートル足らずという常識では考えられない造りになってしまったのです。

通常RCでコストダウンさせるためには、隣り合った部屋の共有する壁を多くする必要があります。

しかしその為同じようなマンションが乱立してかなりの空室が存在していました。

なので、同じような手法は取れなかったし、土地の形状から見てもあまり有効な方法ではなかったのです。

実は土地を購入した4年前は、ある程度マンションが建設されることは見込んでいましたが、ここまでの新築ラッシュを予想できていませんでした。

計画時には少なかった1LDKも急増してきたため、「戸建て感覚の部屋」にして物件の価値を高めることにしていったのです。

いくらRCは遮音性が高いとはいえ、壁を隔てた隣の人の気配を減らすためには、共有している壁を少なくするのが効果的です。

しかも接している部分に、リビングではなく水回りの設備を配置すれば、もうかなり戸建感覚の部屋に仕上げることができます。

当然部屋単独の壁が増えるのでその分建築費が嵩んでしまうのです。

利回りは低くなりますが、建売のRCと同じ程度なので、いかにこの建売が利益を載せているのかが分かります。
(この建売は当然コストダウンさせ利回りを高くもってくるために、当然間口が狭く奥行きが長い、つまり共有している壁が長い造りにしています。)

立地と利回りにつられて買ったはいいが、思った家賃で入居がつきにくい物件となってしまうのです。

低い利回りながらコロビビの物件は、「戸建て感覚のよさ」を選んでいただけて、入居付けは順調にいっています。

近隣には今も次々に新しいマンションが建設されていますが、「戸建て感覚」の部屋はまだあまり見かけません。

建築費が嵩み思っていた利回りには持っていけなかった点ではうまくいかなかった土地からのRC建設でしたが、「勝てなかったけれど負けない物件づくり」はできたのかもしれません。

ただやはり基本は、コストダウンを図り利回りを高くもっていくのが不動産投資であることに変わりはありませんね。

昨日は皆さん2022年問題に関心があったのでしょう、たくさんの方に訪問いただきました。
今回はRCの失敗についてですが、やはり不動産投資にはいろいろあります。
失敗談も皆さんのお役に立てれば…と思います。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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