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利回り6%以下の実際

コロビビもまだ物件を保有していないときには、この表面利回りの意味がイマイチよく分かっていませんでした。

もちろん高い方かいいに決まっていますが、高い物件は築古の何だか訳アリみたいな物件だったりするので、コロビビの手におえない感じがします。

そこで新築ならいいかな?と思って購入したアパートは、表面利回り8パーセント台。

それでも利回り計算のマジックもあるので、実際は7%台だったりします。

しかし実際は提案よりも家賃をアップして入居者を決めていただいているので、今の市況で考えればまあまあの利回りでしょうか?

でもRCの方は建設費も嵩んでしまったので、表面利回りは悲惨な数字。

それでも周りの新築RCはそれよりも低い利回りでバンバン売れているので、何とかなるかなと思って計画を進めました。

しかし、実際経営してみると、利回り6%以下の物件って、うまく回すのは至難の業。

競合物件が無いならば広告費もいらないでしょうし、新築RCなので修繕費もかからないためそう苦労はないのでしょう。

しかし、これが競合物件が多かったり新築でも木造だったりすると、10年辺りで修繕費がかかったり家賃の下落が襲ってきたりして苦労しそうです。

RCなら家賃下落も木造ほどは無いかな?と思っていますが、それでも超激戦区のため広告費は一か月分はかかってしまってまます。

今のところは礼金が取れていますが、取れなくなると厳しいです。

…ということは築5年以上の利回り6%台で出ているアパートを購入した場合は大変です。

次の入居は家賃を下げて募集せざるを得ない可能性が大ですので、それだけでも利回りが下がります。

しかも給湯器の故障や設備の交換などもこれから出てきます。

数年後は外壁の塗装も考えないといけませんし、家賃を下げずに入居を決めていただくには広告費が数か月分かかるかもしれないのです。

コロビビの場合は、新築時に競合物件がばっちりかぶさったことで苦戦したことと、予定外の退去があったことで経費が掛かってしまいました。

ただ固定資産税が見込みより安くで済んだことで、この経費分は吸収できましたし、ペット礼金も取れたことから退去の費用も結局吸収できました。

何だかプラマイゼロでイケた感じですが、ペット可にしていなかったらマイナスになっていたということです。

う~ん、CFは出ているものの、ウハウハ状態では決してなく、今後に不安が残りますねえ。

不安の一番の原因はやはり新規競合物件の乱立ですよね。

コロビビの場合競合物件は新築マンションですが、新築アパート投資家の人はブームになっているだけに新築アパートの乱立が今後の経営にも影を落としていくことになります。

どうでしょう?
ほぼ満室状態を保っていても、不安を抱えた感じでの経営…これが利回りの低い物件の実態なのです。

jtd形式で送られてきたファイルをワードに変換するのがWindows2010は面倒でしたが、検索するとそのやり方を教えてくれるサイトがありました。
今は何でも検索すると教えて頂けるので助かります。
パソコンに疎いコロビビでも何とかやっていけるのは、そんな人のお陰ですね。
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Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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