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Archive | 2020年04月

確かに格安だけど…

投げ売りに近い物件。

とりあえず検討してみました。

立地は前も書いたように抜群。

築年数が新しいのに、土地の価格だけで、提示価格の八割以上の価値があります。

今までならば、この物件を建てるのに、提示された価格の1.5倍以上かかってしまいます。

しかし見送ることにしました。

…というのも、間取りに難があったからです。

新しい物件なのですが狭く、以前は流行った間取りでしたが、もうこれでは入居が難しいと判断しました。

同じような間取りのアパートが、このエリアでは飽和状態なのです。

しかもその中でも競争力が低い設備も使用されていて、一見綺麗なのですが、使いづらい部屋になっていたのです。

近くの仲介業者さんにもリサーチしたのですが、あまりよい感触ではありませんでした。

家賃を下げれば新しいので入居は見込めるでしょうが、それでは利回りも下がるので、売却時にも苦労しそうです。

でもこの価格で手に入れることは難しいし、立地もいいし…なんて考えると買いたくなっちゃうのですが、ここは冷静に判断しないといけません。

コロナ禍でいつもとは状況が違うので、リスクは取らないことにしました。

かなり買う気満々だったし、購入すれば利益も出そうな気がするのですが、ここは我慢することにしました。

経済の状況がどう動くか分からないことが一番の理由でした。
もう少し、状況を見たいです。
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シェアハウスも売りに…

カプセルホテルのファーストキャビンも破産に追い込まれましたが、コロナ禍によってホテル、民泊の厳しさは想像以上ですね。

やはり早期の回復の見込みが難しいとなれば、決断は早い方が傷が浅くてすむとの判断なのでしょう。

今度はシェアハウス物件の情報も出てきました。

でもこれは築年数が経っていたビルのオーナールームをシェアハウスとして運営していたものなので、これはいくら格安価格で出ていても購入することは無いです。

もう少し新しいビルなら、オーナールームにコロビビが住むという使い方もないではないかな?と思うぐらい立地はいいのですがね。

まさか、コロナウイルスのせいで、こんなことになるとは思っていなかったことでしょう。

そう考えると怖いですねえ。

もちろん、これまでしっかり利益が出ていたのかもしれませんがね。

それと立地がいいということで、価格次第では土地狙いで購入する投資家も表れることでしょう。

資金的に余裕がないコロビビには、土地として考えるには解体費用までは出せないので無理ですねえ。

物件が出てくるのは、まだまだこれから…。

慌てることなくじっくり検討していこうと思います。

令和不況はどこまで進むのでしょうか?
コロビビが出来ることはステイホームぐらいなのですが、現地確認だけはいかないといけません。
不要不急って訳ではないので、仕方が無いですかね。
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コロナの影響で物件が出てきました!

コロナ禍の影響で、物件や土地が出てくるのはもう少し後かなと思っていたら、早くも出てきました。

やはり民泊物件は厳しいようで、早期の回復の見込みも見込めないため手放す決断も早いのかと思います。

但し、民泊用の物件は賃貸に転用できるものと、転用しにくいものがあるので精査しないといけません。

でもさすが民泊用なので立地は抜群なのですよねえ。

価格ももちろん投げ売りなのですが、だからと言ってすぐに飛びついてよいものか…とも思っています。

こちらとしても安い価格の家賃でもちゃんと回るかまで考えて買わないと、これからどんな状況になるのか分からないからです。

ただ、資金に余裕があるなら絶対に買いだよなあ…という価格なので迷っています。

コロナ禍が過ぎ去って保有から5年後に同じ価格で売却できれば、十分利益が出ます。

でも本当は売却できるかどうかも分からないのですから、資金と時間に余裕がないコロビビが、ここで少しでも自己資金を減らしてしまっていいなかな?とも思うのです。

これは新築RCの土地が出てきたときに、後悔しそうな気がするからなのです。

ですが、そもそもこの先が見えない状態で新築に取り組むこと自体がリスキーだと思うので、今はこんな投げ売り物件を拾っていった方がいいのかもしれませんね。

まあ、投げ売りと言っても不動産は大きな買い物ですから、慎重に考えていこうと思います。

情報を頂けるので有難いです。
リーマンショックの時は購入した人がその後大きく利益を得たので、やっぱり買いたくなりますねえ。
ああ、資金が潤沢にある人が羨ましいです。
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コロナの影響なしで一息

コロナウイルスの影響が賃貸業に来るには、実際はもう少し後になるのかもしれません。

でも今募集中の部屋があったので、外出自粛や休業要請などがダイレクトに悪影響となるのでは?と心配していました。

けれど短期間で法人契約が決まって、ほっと一息つくことができました。

しかも大手の企業の方だということですから、緊急事態宣言が全国に出されている中でも、企業の活動は変わらず続けられているのですね。

感染リスクがある中、本当に大変なことです。

もしかしたら今回はギリギリセーフのタイミングだったのかもしれませんね。

どちらにしても、今回も入居に強い部屋だということが確認出来て安心しました。

しかも家賃を値上げしての契約もできました。

これで半数の部屋で家賃を値上げすることができました。

不動産投資を始めた当初は家賃は下落していくものと思っていました。

逆に値上げ出来るなんて、考えもしていませんでした。

しかし、今回のコロナウイルスのことなんかも予想なんて出来ませんでしたから、不動産投資として考えると難しいですねえ。

特に民泊やシェアハウスなどを運営している方は、影響がダイレクトにくるので大変でしょう。

コロビビも影響がゼロとはいかないかもしれません。

とりあえず今回は胸をなでおろすことができました。

政府のダメダメぶりにため息がでますねえ。
今までのことに目を逸らしてきたツケが回ってきた感じがします。
でも時が経つとまた忘れて選挙を迎えるのでしょうね。
それではいつまでたっても変わらないのですがね。
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実はまだ生きている新築案件

前々回まで、人気駅近の単身者用RC計画について、融資承認までの様子をお知らせしていました。

結局は、せっかくあり得ない短期間に融資を承認して頂いたのに、お金に困っていた売り主さんの事情が変わり、売らないというお返事で終わりました。

コロビビよりも高い金額を提示している人の融資の結果を待つということになったのです。

でも、実際はそこで話が終わった訳ではありません。

コロナウイルスの影響で、その人の融資もどうなるか分からないということで、またまたコロビビに話が回ってくる可能性もあるようです。

もともと融資を待っているという人の計画自体がゆるいらしく、資金計画もあまいので、仲介業者さんとしては、融資が通る見込みが小さいとみているようです。

それよりは融資が通っているコロビビに…という考えのようですが、コロビビとしても、建築費が予定よりも高い金額で出てきたので、当初の指値より更に低い金額を提示しています。

多分この金額では売主さんもうんとは言わないでしょう。

ただ、誰も融資が通らないとなれば、その金額で売るしかなくなる可能性も残っており、この話はまだ生きているようです。

…と言ってもこの計画はコロナウイルスの影響がここまで大きくなるとは予想していなかった時の話でした。

なので、もしこの金額で売主さんがOKをだしたとしても、今度はコロビビがOKを出していいものかどうか…と迷っています。

実際は買い付けを入れている訳では無いし、話が来てもその時のコロビビの状況でお返事しますというお話をしているところです。

コロナウイルスの影響も数年と思うので、そこまで慎重に構えなくてもいいのかもしれませんが、何があるか分からないので、こんな時に動くのがどうなのかと迷っているのです。

ホント、どうなのでしょうねえ。

まあ、まだ話が来た訳では無いので、今から迷う必要も無いのですけどね。

もっとお得な情報が来れば、動いてもいいと思っているので、そこまでのいい計画では無いということです。

ホントに売主さんにとっては、タイミング的に悪かったということですねえ。

不動産は縁と言いますが、本当ですねえ。
あそこで売主さんが約束通り売るとなっていたら、結果的にはどうだったでしょうね。
コロナウイルスの心配がある中では、微妙なところだったのかもしれません。
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リタイアしたので動きがスピーディーに

この度めでたくリタイアできたコロビビ。

お陰でこれからは時間が自由に使えます。

これまでスピード勝負の土地取得では負けていましたが、これからはそれも防ぐことができそうです。

…と思っていたら早速値付け間違いの土地情報に遭遇!

早速連絡を入れると、さすが、すぐに買い付けが入ったとのことでした。

う~ん、やはり皆さん動きが早い!

コロビビはコロナでもう少しいい条件の土地が出てくるかも…なんて思って、ちょっと躊躇していたのです。

こんな時は躊躇してはいけませんね。

少し接道に難があったのが躊躇したもう一つの理由でした。

でもとりあえず手に入れておいて、それから考えてでも大丈夫な土地でした。

それでもかなり早い問い合わせだった筈です

でもそれでも遅れをとってしまったということで、これからはちゃんと準備をしておかないといけないなあと思いましたねえ。

せっかくリタイアして制限なく不動産に取り組める環境になったのですから、ちょっと本腰を入れていこうと思います。

…といっても、物件を手に入れることが目的ではありません。

本当は不動産投資をしなくても、十分生活はしていける訳です。

無理にリスクを取って物件を手に入れる必要はないので、いい物件だけを吟味して手に入れていこうというスタンスです。

だからこれまで以上に、物件を検討してはダメだった…ということも出てくるかもしれませんが、どうぞ懲りずにお付き合い頂けると有難いです。


本当に好きなことが自由にできるっていいですねえ。
でも、コロナウイルスで先が見えない状況になっているので、慎重に動くことも大切です。
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融資が承認されたのに…

たった4日で2億数千万の融資を承認して頂き、その連絡が仲介業者さんにも行っているのに、なかなか仲介業者さんから連絡が来ません。

そこでこちらから連絡を入れました。

すると、今日が期限と言っていた売主の事情が変わった様でした。

この日までに手付が必要だと言っていたのですが、それが何とかなったようで、もっと高い金額を提示している人の融資の結果を待つという話になったというのです。

何となく嫌な予感はしていました。

どうも2日前の仲介業者さんの対応が違っていたからです。

多分この話も数日前から出ていたのかもしれませんが、どうせ融資が承認される訳が無いと思ってコロビビに伝えていなかったのでしょう。

それなのにまさかの承認。

けれど売主が売らないというのであれば仕方がありません。

契約をしていた訳では無いのですから。

でも、あり得ない速さで融資を承認して頂いた銀行に対して本当に申し訳ない気持ちになりました。

特に担当さんは、最初から無理なお願いをしていた上に途中での計画変更。

資料の作り直しはもちろん役員会の日程設定など、無理に無理をお願いしたのに、この結果。

早速コロビビ夫と一緒にお詫びをお伝えしに行きました。

担当さんと支店長さんは、こんなことはあることなので仕方ないですよと言ってくださいましたが、本当に申し訳ないです。

コロナ不況になれば土地が出ているかもしれないし、情報が出れば教えて差し上げたいという話も頂き、気持ちが少し楽になりました。

こうして土地情報を頂いてからの9日間が終わりました。

はあ~っ、疲れましたねえ。

でもこの程度の条件ならば2億数千万の融資がすぐに出るということが分かったことは収穫です。

これに懲りずに物件探し、続けますね♪

凄い9日間でした。
これまでで一番実現に近かったです。
まあ、ゼロではなく収穫もあったので気持ちは明るいです。
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役員会で融資承認!

何と!間に合わないと思っていた役員会が期限の午前中に開かれ、2億数千万の融資が承認されました!!

まさか間に合うと思っていなかったので、コロビビも連絡を受けた時、ちょっと震えが来ました。

でもその震えは喜びの震え半分と後の半分は別の意味がありました。

…というのは、まだ建築費が確定していないことです。

もしもとんでもない建築費が出てきた場合、利回りも低くなりますし、何より自己資金がギリギリとなってしまうのです。

融資特約は付けていましたが、その他の理由で買い付けを取り下げるとなると、手付流れとなってしまい土地価格の一割の金額の手付金が戻ってこないのです。

実は前日、この手付金の準備もしていました。

その時にはまさか融資が承認されるとは思っていなかったので、手付流れになることは想定していませんでした。

しかし建築費次第では、手付流れになる可能性も出てきた訳です。

今回の融資の額では、建築費が上がったからと言って融資の額が上がることはないという話だったからです。

もちろんこの時点では単に買い付けを入れているだけで契約をしている訳では無いので、実際に手付流れになると言う訳ではありません。

しかし今回融資が出た時点で契約をし、手付を渡す約束になっていたのです。

建築費が出てくるのはこの2時間後。

融資が承認されたことは銀行から仲介業者さんにお伝え済みです。

祈るような気持ちで待っていました。

しかし!



予定していた工事費より何と1000万円程度高く出てしまったのです。

その理由は軟弱地盤だということで、想定していた杭の長さの1.5倍ほどが必要だということと、以前よりも杭工事の価格が上がってしまったということでした。

急いで計算をしてみると、利回り的にはまあまあの数字でしたが、自己資金が本当にギリギリのところでした。

しかもコロナウイルスのことで今後景気がどうなるか分からない時に、わざわざ進めるほどの魅力はありません。

しかし手付流れになる事態を考えると、自己資金を出さざるを得ないなと考えました。

手残りは確実にある事業計画ですから、悪い話ではありません。

何より計画変更からたった4日で融資を承認してくださった銀行に本当に感謝です。

これで計画は進むものと思っていました。

銀行の担当さんと融資を承認してくださった銀行。
本当にありがたかったです。
こんなこともあるのですねえ。
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計画変更で銀行の日程も変更に

ファミリーRCの部屋がどうしても当初予定していた広さから3㎡足りないことが分かりました。

しかしどうにかならないかと、半日建築会社に伺って設計の方とああでもないこうでもないと話し合いました。

もちろんそれで広さは確保できたりするのですが、他のスペースを犠牲にするのですから、なんとも窮屈な印象になってしまいます。

駐輪場の台数も法定分は確保できていますが、実際は以上確保しておかないと建物のあちらこちらに置かれてしまう結果となります。

それでは住んでらっしゃる方にも不自由をおかけしますし、物件の質も下がってしまいます。

ひいては予定していた家賃が取れずに利回りは下がってしまうという結果を招いてしまいます。

また、車路の幅も余裕がなくなってしまい、ピロティーに駐車場を戸数分確保して高い駐車料金を取ろうといしていた計画も崩れてしまいそうです。

部屋の広さを確保するために色々な部分に無理が出てくるので、思い切って単身者用に計画を変更することになったのです。

…と言ってももともとこの会社に先に依頼していたので単身者用のプランでした。

なので建築費の計算はまだでしたが、近隣に建築した実績から算出した仮の建築費を出して頂き、それをもとに事業計画をすくり直して銀行に提出することになりました。

これが土地の情報を頂いてから、6日目の午後です。

お昼には計画が変更になることを銀行の担当者さんにお伝えして、早速出来上がった事業計画書を持って銀行に伺いました。

しかし、この時点で売主から聞かされていた期限の4日前。

本来なら明日本部での役員会が開かれて、ファミリーRC用の融資を承認して頂く予定だったのです。

それを新たな事業計画で役員会にかけるとなると、資料の作り直しになりますし、とても間に合うとは思えません。

でも担当者さんにお会いすると、資料は何とか間に合わせてくださるとのこと。

ただ役員会が開かれるかどうかまでは確約できないとのことでした。

もちろんそれは仕方が無いことです。

間に合わなければ諦めますということで銀行を後にしました。

さて、どうなることでしょう…。

後、数坪土地が広ければ何とかなったのに…と残念でした。
でも単身者用のプランはばっちりハマっていい感じです。
後は役員会の日程次第。
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買付を入れた後に…

自宅建築を断念した人のお陰で一番手に躍り出たコロビビ。

早速買付証明を入れに仲介業者さんと打ち合わせに行きました。

この時点では融資承認のお返事は頂いていませんでしたが、仲介業者さんも銀行の担当者と話をしていて、かなり承認の可能性が高いことを感じてらっしゃったようです。

「こんなに担当者の感触がいいのは初めてです。」
と驚いてらっしゃいました。

本当は売主の都合で融資特約無しの買い付けを入れて欲しいとのことでしたが、万が一ということがあります。

最近仲間の大家さんの話は、90%融資が引けるという感触だったのに、本部がうんと言わないために土壇場でダメになったという話がいくつかありました。

それもコロビビよりも実績とキャッシュを持ってらっしゃる大家さんです。

なので、いくら支店の担当者さんがイケるとおっしゃっていても、本部に上げてダメということは十分考えられます。

その為融資特約を付けて頂くことにしました。

融資特約を付けると、特約無しで後から買い付けを入れた人に取られてしまう可能性も出てきます。

でも、かなり融資の可能性が高いことを売主さんにお伝えすることで、なんとかこちらを選んで頂くようにしていくとのことでした。

ここまで融資を打診してから5日。

後数日で本部の役員会を開いて頂くことになっていたのですが、ここでプランをお願いしていた建築会社から思っていた建物が建たないという連絡が来ます。

…と言っても予定していた部屋より3㎡狭くなってしまうという程度のものです。

ところがこの3㎡というのが大きいのです。

3㎡足りないと予定していた家賃が取れないのです。

高い利回りはこの部屋の広さがあるから実現するのであって、それが建たないとなれば、計画を変更するしかありません。

計画変更はそれだけの理由ではありません。

実は、当初のプランは少し無理があったので、うまくいけばプラン通り建築できるかもしれませんが、途中で実現できない可能性もあります。

何よりよスペース的に余裕がない建物では、高い家賃を取るファミリー物件にはならないのです。

そこで同じ利回りが取れる単身者用に急遽変更することにしました。

さて、ここから計画変更に伴い大忙しになります。

今回は売主の都合で、短期間で色んなことを進めないといけません。
その為にバタバタと動いている訳です。
どうなることやら…
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自宅建築希望の人がまさかの!!

人気駅近の土地の取得を目指していたのに、自宅を建築したいというお金持ちから持っていかれそうになっているコロビビ。

その回答は、住宅ローンの返事が来るという3日後でした。

しかし!

何と!!

そのお金持ち、資金が足りないということで、土地取得を断念したというのです。

資金が足りない?

億の土地を買って自宅を建てようとしていた人が??

結局お金餅ではなかったのかもしれませんが、どちらにしても、またコロビビが一番手に!

銀行が話を止めずに進めてくださって本当に良かったです。

これで月末までに融資の承認が頂ければ、コロビビがこの土地を手に出来る可能性が濃厚になってきました。

但し、この時点では建築費が確定していません。

でも銀行は建築費が上がれば、それに合わせて融資の額を上げてくれるという話をしてくださっています。

多少、表面利回りが落ちますが、今の時点で7%を超えているので、下がったとしても今の市況ではかなりの高利回り。

これは今までにない状況です。

さて、法人化の準備もしておかないとなあと思っていた矢先、またまた、新しい事態が起こります。

続きは次回に…

この案件で忙しく動いていたので、更新が遅れていました。
でも落ち着いたので、この続きをお知らせしますね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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