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Archive | 2020年02月

プロもお手上げの油汚れ

すぐに入居を決めて頂いた築7年目のアパートですが、これまで入居いただいていた方は、難関大学の外国人留学生の方。

文化の違いもあるでしょうから、お部屋の状態がどうなっているのかは気がかりでした。

ある程度はコロビビも覚悟していたのですが、それを数倍上回る状況でした。

もともと掃除をしない人は日本人でもいるので、2年間ほとんど掃除がされていなかったのは外国人だからと言う訳ではないでしょう。

しかし、文化や価値観の違いかなと思われたのは、壁の傷みやキッチンの油汚れの凄さでした。

これにはさすがの掃除担当の息子もお手上げでした。

なので、今回はプロのお掃除を頼んでみました。

プロはどんな洗剤や道具を使って掃除をするのかも見てみたかったのです。

早速来ていただき、キッチンと換気扇だけを二人がかりで3時間かけて掃除をして頂いたのです。

しかし、結果は…。

ホント、…(汗)

合わせて2万円以上お祓いしたものの、油はのこっているし、五徳は傷だらけになっているし、シミは取れていないし…という感じでした。

プロと言えども、限られた時間の中で出来る範囲の仕上げをするということなのでしょう。

特に今回は油汚れや焦げ付きが酷かったので、綺麗にならなくても仕方が無いかなと思いました。

なので、油染みが酷かった換気扇のグリスフィルターと五徳は新品を購入することにして、取れなかった換気扇やコンロ周りの油汚れは、地道にもう一度清掃して何とか綺麗に出来ました。

素人は時間だけはたっぷりあるので、強力な洗剤や道具を使わない分、傷をつけたり変色させたりせずに清掃できます。

次からは今回のような酷い汚れの場合は、最初から部品を購入して新品に入れ替えた方がいいかなと思いました。

プロに頼んだ清掃費用の四分の一程度で済みますし、もちろん他の部分の清掃を自分でする必要がありますが、コロビビもリタイアすれば時間はたっぷりあるので、今後はコロビビがやってもいいかなと思います。

しかし問題はあと穴や汚れだらけの壁です。

続きは次回に…

ここ数日首都圏の物件視察に行っていて、ブログの更新が出来ていませんでした。
なかなか面白い物件がありましたよ。
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またもやすぐに入居を決めて頂きました!

一棟目のアパートは、この春で7年目に入ります。

しかし、この6年間、お陰様でほぼ満室で経営させて頂いています。

しかも未だに礼金を2か月頂けているというお宝物件となっています。

見た目もまだ新築と比べてそこまで見劣りしませんし、何より立地の良さが入居率の高さの決め手なのでしょう。

先日も久しぶりに退去が出たのですが、その数日後には入居を決めて頂けました。

少し繁忙期より早かったせいか、今回は法人契約ではありませんでしたが、お仕事も固い方でした。

本当にこのアパート業者さんは、入居付けが強いです。

新築や築5年ぐらいまでなら分かるのですが、5年過ぎても入居を決めて頂くまでの期間が短いので、安心できるのです。

結局は決まったとしても、中々決まらないとやっぱり不安になっちゃいますよねえ。

そんな不安がないということは、賃貸経営をしていく上では、かなりの高ポイントです。

同じアパート経営をしていても、入居付けに苦労しているサラリーマン投資家の話は少なからず耳に入ってきます。

コロビビはそれでも入居付けのために出来ることをやるタイプだし、その為の時間も手間も惜しくはないのですが、投資としてしか新築アパート経営を捉えていない人にとっては、厳しいですよね。

今回も数日で決めて頂いて、本当に感謝ですね。

有難いことです。
これまでにも同じようなことを書いてきましたが、7年目に入ってからも好調なのは予想外でした。
嬉しい誤算ですね。
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提案された1Kでも…

飽和状態の1LDKよりも、今は築浅の1Kが足りないということで、仲介業者さんから1Kの提案をされたコロビビ。

1Kといっても16㎡みたいな1Rとは違い、間取りを工夫すれば25㎡の1Kでも居住性は確保できます。

しかも25㎡ならば、広くはない土地でも、容積率が高いので、かなりの部屋数が取れるのです。

ワンタイプの一棟物はリスクが高くなるので、本来はあまりやりたくないのです。

ですが、駅徒歩五分以内の立地だし、そこまで大規模なものではないので、まあリスクはそこまで高くないと思われます。

早速、査定して頂いた家賃をもとに、利回り計算するため、馴染みの建築会社さんに建築費を出して頂くように依頼しました。

しかし、建築費を出して頂くまでもなく、利回りが出ないことが分かりました。

…というのも、この土地、南向きで立地はいいのですが、間口が狭く細長いのです。

そうなるとどうしても建物の形も細長くなってしまいますし、もともと広くないために、建築のために近隣の駐車場を借りたり、現場監督さんが常駐するためのスペースも他に借りたいしないといけないなど、余計な費用がかかってしまいます。

そのため、コロビビが思っていた建築費では建ちそうもないようです。

…ということで、目標にしていた利回り7%に届かないことが分かったので、今回もこの土地は見送ることにしました。

仲介業者さんからは
「今どきは6%台に乗ればいいほうですよ。」
と言われたのですが、計画の段階で7%に届かなければ、実際予定外のことが起きるとたちまち利回りが下がって、資金に余裕のないコロビビは、一気に苦しくなってしまいます。

ファミリー用RCならば資産価値もあるし、多少利回りが低くても回るのですが、単身者用だと10年後どうなるか分かりません。

もちろん5年後に売却すればイケそうな気もするのですが、売却ありきで建てるのも危険です。

なので、ちょっともったいない気もしましたが、見送りもやむなしと考えました。

もう少し土地の価格が下がれば7%届くので、それからでもいいと考えました。

はああ、年末年始にかけて、いろいろ動きましたが、今回も物件を手にすることは出来ませんでした。

新年早々、またもや不発でした。
でもこのエリアの可能性をとても高く感じたので、これからはこちらの土地を狙っていこうかと思っています。
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飽和状態の1LDKに…

忙しくて、ブログの更新が開いてしまいました。

前回は、新しい仲介業者さんにエリアの状況をお聞きしたところまででした。

このエリアの1LDKが飽和状態だということは、コロビビも知っていたので、2LDKの計画をしていました。

けれど、駐車場が微妙に取れるか取れないかのところでプランが中々立てられない状況でした。

1LDKとの併用でいけばその問題は解決するのですが、そんな時、この仲介業者さんから、近隣のエリアで更に100戸越えの1LDKのマンションの計画があることをお聞きしたのです。

ああ、それでは1LDK併用も不安が残ります。

すると仲介業者さんが1Kが不足しているので、この立地なら1LDKよりも1Kがお勧めだという提案をされたのです。

なんなら全て1Kでもいいぐらいだというのです。

それなら利回りがぐっと上がります。

ワンタイプのマンションはリスクも高いのですが、そこまで規模が大きくないならば、まあリスクも高くないかと思われます。

早速、それで計画を立てて見ることにしました。

すると…

続きは次回に。

はあ、ここのところ忙しいのは本業でも不動産でもありません。
でも、今しかできないことなので、時間が取られても仕方ありません。
いい結果が出たら、ご報告しますね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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