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Archive | 2020年01月

仲介業者さんの提案は…

大家さん仲間のご紹介で、土地が出たエリアの家賃査定を仲介業者さんにお願いしました。

先日その結果を持って、わざわざ自宅まで来ていただくことになったのです。

遠くから来ていただくことになって申し訳なかったのですが、働いているコロビビにとってはとても助かります。

仲介業者さんは、いろいろなタイプの部屋の家賃の査定金額の資料を作ってくださっていました。

家賃だけでなく、必要とされている設備やこのエリアの需要など、詳しい資料を基に丁寧に説明して頂きました。

その結果は、おおむねコロビビがリサーチしている内容と変わりませんでした。

ファミリーの方は若干強気の家賃を設定してもイケそうでしたが、1LDKの方は競争が激しい為家賃を高く設定すると苦戦しそうでした。

しかも仲介業者さんとお会いする前日に建築会社さんから見積もりを教えて頂いたのですが、簡単な見積もりでもコロビビの想定を超えていました。

つまり、家賃を高く設定できたとしても、思った利回りは出ないということです。

ファミリー用の部屋を増やせば逆に利回りが低くても安定経営でCFは出るのですが、今度は駐車場が戸数分上手く取れないのです。

う~ん、どうしたものかなあと思っていた時に、仲介業者さんから提案されたのは、意外なものでした。

続きは次回に…

面白い話もお聞き出来て参考になりましたねえ。
コロビビのお付き合いがある仲介業者さんにも時々このようなお話をお聞きすることはあるのですが、別の仲介業者さんのお話が効けるのも良かったです。
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大家さん仲間のお陰で…

実は年末年始にかけて、新しいエリアで出た土地でRCの計画を進めていました。

そのエリアはコロビビはあまり馴染みの無いところだったので、これまでは計画を立てたことはなかったのです。

しかしなかなか出ない商業地の土地が出たので、仲介業者さんに連絡をとり、現地確認に行ってみました。

すこし間口が足りないのが難点ですが、このエリアには2LDKが少ないので、うまく建物が乗ればお宝物件になりそうです。

しかし、利回り計算をすると、7%には届きません。

もちろん家賃を固く見積もっているからなのですが、1LDLも併用している物件なので、この1LDKの入居が微妙なのです。

…というのもここ数年大型の1LDKマンションが乱立しているせいで、いくら差別化を図っている1LDKであっても、この家賃が取れるかどうかがよく分かりません。

そこでこのエリアに物件を保有されている大家仲間に連絡を取ってみました。

すると、この土地がコロビビが思っている以上にいい立地だということが分かったのです。

しかもコロビビの設定している家賃は、この大家さんの感覚からすると少し安いのでは…という話でした。

そして、この大家さんの紹介で、仲介業者さんに家賃査定をしてもらえることになったのです。

もちろんコロビビも家賃についてはリサーチ済みなのですが、直接家賃査定をして頂くことで、もしかしたら利回りがもう少し高めに出るかもしれません。

早速お願いすることになりました。

本当に大家仲間のお陰、有難いことです。

その結果については、次回に…。

年末年始はこの案件で結構忙しかったです。
新しい投資エリアを見つけたことも時間が取られた原因でした。
でも新しい展開が開けそうです。
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成功ではないと思う理由

ブログ8年目を迎えても、この新築不動産投資が成功だとは確定できていないと思う理由について書いています。

前回は、失敗ではないと思う理由を3つ挙げました。

でも、成功ではないと思う理由について、今回は書きますね。

① 返済比率が低くない。
 これはレバレッジを効かせるためにわざと行った部分もあるのですが、RCの分をフルローンで建てたため、こっちの方はあまりCFが出ていません。しかも建築費が嵩んでしまったので、結果的に高値掴みをしてしまっています。
 ただ、今土地も建築費も更に高騰しているので、今の価格からすれば高値掴みとは言えないので、評価としては結果的にそこまで悪くないのかもしれません。ただ、CFが少ないということは投資としては決して成功したとは言えませんね。

② 次の物件が購入出来ていない。
 もともと副業規定があるので、昨年までは購入したくてもできませんでした。しかし土地を仕込んで建築することは可能だったので、それに向けて動いていたのですが、それでも購入出来ていません。
 原因の一つは土地と建築費が高騰して利回りが出なくなったからです。
 そしてコロビビの投資の視線が厳しくなったせいもあります。なので、購入出来ていないから成功していないとは言えないのですが、それでも同じ時期に他の大家さんは物件を増やされています。
 まだまだ資金と情報量が不足していることを感じます。8年目を迎えていても、この部分がまだ駄目ですねえ。

③ 税金のコントロールができていない。
 サラリーマンだということもあって、副業規定の関係もあり、これまでの期間は法人化できていません。そのせいで、税金面ではかなり損をしています。でもこれも今年まで。
 これからはこのまま物件を増やさないなら個人のままが有利ですが、物件を増やす場合は法人を立ち上げて、税金面もコントロールしていこうと思っています。

④ これから築古となっていく物件しか持っていない。
 前回入居が順調と書いていましたが、まだ築浅の状態だからなのかもしれません。これから築古となっても入居がどうなのかは未知の部分となります。でも不動産投資を始める時には5年も経てば家賃を下げないといけないのかなあと思っていたのに、実際は反対に家賃を上げることができています。
 なので築古となっていっても、悲観的なことばかりではないのかもしれませんね。ただ、やはりこの辺りで新築物件をひとつぐらいは加えていく必要があるのかなと思っています。

新年を迎えて、恒例の振り返りをしてみました。

やはり成功か失敗かはまだまだ確定しませんでした。

しかし、昨年と比較しても、家賃を値上げ出来ている分、気分的に楽になっているのは確かです。

また、新築時に心配していた金利上昇も少ないということで、更に幸運が続いているかなと思っています。これで借り換えでもいい条件をゲットできそうです。

力がある人は建てただけで成功だと分かる物件を手に入れているのですが、残念ながらコロビビはそうではありませんでした。
でも、少しづつでもCFは積みあがっているので、成功と言えるようになるのは、後少しかもしれません。
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ブログ8年目を迎えて

明けましておめでとうございます。

このブログも8年目を迎えます。

8年目を迎えるのにも関わらず相変わらずの素人感いっぱいのコロビビですが、今年もどうぞお付き合いをください。

サラリーマン大家さんの不動産ブログは、あまり長く続いていないので、結局成功したのか失敗に終わったのかがよく分からないことが多いです。

ブログが続いていないのは不動産投資が失敗したからかな?と思いがちです。

でも、続いていないからその大家さんが失敗したとは限らない例を身近な人で知っているので、そうとも言えないのですよねえ。

しかもコロビビは8年目を迎えたからと言って、失敗なのか成功なのかまだ確定していない感じがあります。

大失敗でないことが確かなぐらいで、やっぱり売却まで行かないと確定しないよなあと思ってしまいます。

なので、細々とでもこのブログを続けていると言う訳です。

失敗ではないかな?と思う理由は以下の通りです。

① 入居が順調であること
 多くのサラリーマン大家さんの失敗物件は入居が付きにくいために広告費が嵩んだり、ローンの支払いのために手出しが発生してしまい、傷が浅いうちに売却してしまうことがあるからです。
 入居が順調であることは、このようなリスクが少ないことを意味します。

② 物件の資産価値が高まっていること
 これまでにも何回か書きましたが、購入した物件の土地の価格がどれも1.4~1.6倍に値上がりしています。今が上がりすぎているとしても、購入時の価格より下がることは考えられないため、売却時にマイナスが出にくい状況だということです。

③ 経費を最小限に抑えられていること
 多くのサラリーマン大家さんが賃貸経営のために経費をかけて運営を行っている訳ですが、コロビビはここにかかる経費を最小限に抑える工夫をしています。これは交渉したり自分の時間を使ったりする必要があるため、サラリーマン大家さんの中にはそこまではやれないという人もいると思います。

しかし、成功していると思えない理由もあります。

それは、次回に…。

今年も穏やかな正月を迎えることができました。
家族そろって迎えられることの幸運に感謝しないといけませんね。
お雑煮も美味しく頂きました。
皆さまにとっても良い一年になりますように。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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