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Archive | 2019年12月

貸家の着工件数が二桁減

少し前、先月の貸家の着工件数が17%減という記事が出ていましたね。

分譲マンションの着工件数も10%減。

そりゃそうでしょうね。このところの建築費の高騰で、なかなか利益が出ないですものね。

貸家の方は、融資も引きにくくなっているので、自己資金や担保物件があるコロビビでも、有利な条件で融資を引くのは難しくなっています。

これまで何度も書きましたが、以前の融資状況だったら着工していた案件がいくつもあります。

でもコロビビはもともとかなりいい条件で融資して頂いていたことで、利益が小さかった新築不動産投資でも利益が取れると考えていました。

なので、融資条件が悪くなれば、利益を直撃してしまいます。

更に金利が上がってくれば先々で苦労するのは目に見えているので、他の人なら着工していたかもしれない案件でも見送らざるをえませんでした。

しかしここにきて、今まで使っていなかった格安建築会社で見積もりを取ってみたところ、まあまあの利回りが出ることが分かりました。

単身者用だったらこの会社で建ててもいいのかもしれません。

ただ、6年前にもこの会社にお願いしようと思っていたのですが、結局他の会社にお願いすることになったのは、企画の建物以外の工事をお願いすると、割高な工事費が発生することが分かった為です。

そうなると、総建築費がグッと上がってしまうのですよねえ。

まあ、今検討している土地は形もいいので、企画物の建物が収まりそうです。

でもそれでも利回りは7%いくかどうか…。

年明けの土地値の交渉の結果次第ですね。

はあ…、ちょっと無理かもしれません。

年末のギリギリまで、不動産三昧でした。
土地値は少しは下がるでしょうが、どう決断しましょうかね。
でも無理は禁物です。
皆さま、よいお年をお迎えください。
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首都圏でないと分からなかったこと

結果的には高値で売却できたマンションでしたが、思った価格で売却するためにはかなり粘りました。

それは、立地と眺望に少し難があったからだということは前回もお伝えしていました。

でも、購入時にはまさかここまで時間が掛かるとは思いませんでした。

…というのも、コロビビが首都圏の感覚をよく分かっていなかったことが、その原因でした。

コロビビの感覚では、人気駅徒歩5~10分なら立地としてはいい方だと思っていたのです。

けれど、首都圏では駅徒歩2,3分のマンションはゴロゴロあるので、そこが人気駅でなくてもそちらを選んでしまう人が多いのです。

会社に行くために便利なら、人気駅でなくてもいい訳ですものね。

コロビビはいくつもの路線にアクセスできるターミナル駅の方が資産価値があると思っていたので、(まあ、もちろんそれはそうなのですが)その駅から5~10分ならば、問題ないと思っていたのです。

もともとターミナル駅2,3分の場所にはマンションより商業ビルやオフィスビルなんかがあるので、マンションはどうしても5~10分の立地になってしまいます。

だから、あまり立地については心配してなかったのですよねえ。

でも、こんな感覚は、実際マンションを購入しようという単身者にとは少しズレていたようでした。

もちろんその人達も売却のことを考えると、資産価値の高い物件の方を選ぶとは思うのです。

でも、ずっと独身でいるならば、売却のことを考えることなく、自分が住みやすい物件を選んで当然です。

そして首都圏では独身でいるだろうと思っている人の割合も、コロビビが持っている感覚より多いようです。

実際今回マンションを購入してくだった方は、バリバリのキャリアウーマンの方でした。

でも、この方は首都圏の方ではなかったので、コロビビと同じ感覚だったのかもしれません。

駅徒歩5~10分ならば近いと考えられたのでしょうね。

しかも有名なショップや施設などが徒歩圏内のとても便利な場所だったので、そちらの方が魅力的に感じたのかもしれません。

首都圏に住んでいる人ならば、それは当たり前に感じてさほど魅力的だとは思わないのでしょう。

分かっているようで分かっていない、この「感覚」…。

だからコロビビは怖くて新築一棟物は、地元しか建てられないなあと思ってしまいます。

ちゃんとリサーチすれば怖くないんでしょうけれどね。

慌てて年賀状を書いています。
でもその間をぬって、マンション用地の現地確認に行ってきました。
今日で仕事納めの仲介業者さんに資料を送って頂いたりして、今年も最後まで不動産関係の仕事でバタバタでした。
これが実を結んでくれるといいのですがねえ。
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売却成功の鍵は、ホームステージング

先日マンションの売却の契約を終えたのですが、売却が成功したのは、ホームステージングのお陰でした。

実はこのマンション、少し立地と眺望に難があったのです。

そのお陰で購入時にかなり安くして貰えたので、今回売却益も大きかったです。

けれど、その分売却の時にはそれがネックになって、何組もの方が内見してくださったのですが、いいお返事がいただけませんでした。

もちろん、購入時の価格よりかなり値上げしているというのも決まらなかった理由でした。

それでも価格を下げずにずっと売り出しを続けて、今回契約まで持ち込めたのは、前述したようにホームステージングをしたお陰です。

もともと部屋は綺麗に保ってはいました。

それを更に強みにするために、かなりディスプレイにも凝ってホームステージングをしておいたのです。

すると、それを気に入ってくださった方が、買ってくださることになりました。

実際ホームステージングにかかった費用は、全部自分で行ったので、10万円もかかりませんでした。

でもそれで相場の100万以上、購入した価格からは600万以上高くで売却できるのですから、コスパとしてはかなりのものですね。

しかも使った家具や小物は、これからも賃貸物件の内見に使えます。

今回購入を見送った方にも、このホームステージングは好評でしたので、ちょっと自信が付きました。

ホームステージングの力、恐るべし!…でした。

さて、ようやく一つの案件が済んだので、本格的に次の案件を進めていきたいと思います。
…といってもまだはっきりとは形になっていないのですけれどね。
でも、いろいろ挑戦すること自体が楽しいです。
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続・入居が抜群の物件を手に入れられた訳

差別化が図られたアパートについては、こちらが思っていなかった部分がありましたが、RCに関してはかなりこだわりました。

なぜかというと、RCがあるエリアは今はもちろん、5年前でもどんどん新しいマンションが建築されているホットスポットだからです。

正直言うと、ここまで加熱してくるとは5年前は思っていませんでしたが、危機感だけはありました。

なので、他のマンションと同じようなものを造ってもすぐに厳しい状況になることは分かっていました。

そこで、これまでにも書いたように、他にない間取りにしたり、エントランスにではなく部屋の設備に費用をかけました。

もちろん賃貸経営としては、エントランスや外観にお金をかけるのがセオリーです。

入居者が内見するとき、まずは建物のが外観やエントランスの豪華さを見て夢を描くからです。

でも、このエリアは多少の費用をかけて豪華につくったととしても、そんなものは及びもしないような豪華なマンションがゴロゴロしているのです。

しかし、そんなマンションでも、一つ一つの部屋を見ると、そこまでお金をかけていないものも多いのです。

なので、思い切って外観やエントランスはシンプルに仕上げて、部屋の造りを快適なものにしていこうと考えたのです。

入居者にはどこまで伝わるかは分かりませんでしたが、豪華なマンションと同じ家賃設定にしても入居が順調についていることから、この作戦は成功したようです。

最近は入居の度に家賃を上げているのですが、それでも問い合わせが多く、すぐに新しい入居者が決まります。

これは、土地や建築費が上がってきたので、周りの新築物件の家賃帯が上がってきたことも幸運に働いているのでしょう。

間取りや設備については、このエリアで何棟ものマンション建設に携わっている設計士さんと出会えたことも大きいです。

捨てるもの捨ててはいけないものの選別に、この設計士さんの経験はとても役立ちました。

設計士さんや建築会社さんとのつながりは5年前より造ることができているので、これからもこの人脈は使えます。

後、この数年で現金で新築用地を他の人に持っていかれたことが何度もあるのですが、そこそこキャッシュも貯まってきたので大きくない土地なら現金で抑えられるようにもなってきました。

後は、いい土地が出てくるかどうかですねえ。

これまでの経験を生かして、入居に強い物件を造っていきたいです。

明日は保有していたマンションの売却する契約です。
これでまたキャッシュが手元に貯まります。
でも、ファミリー用地の取得にはまだまだキャッシュがたりませんねえ。
それだけ土地の価格が、まだまだ高騰しているのです。
もう少し待つのが正解なのでしょうけれどね。
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入居が抜群な物件を手に入れられた訳

素人のコロビビがこれまで建てた新築物件が全て入居が順調なのか。

これまでも時々書いてきましたが、そこには偶然も含めて、色んな要因がありました。

まず、立地についてですが、どれも徒歩10分以内の駅近であること。

これは、6~7年前の、土地の価格が上がり始めているときに購入したので、今、それが出来るかと言えばほとんど不可能です。

しかし、以前に比べると色々な業者さんから土地情報を頂けるようにはなってきました。

なので、地道にいい条件の土地情報を頂けるのを待つしかありません。

そして、昨年と比べれば、キャッシュも増えてきたので、今まで現金で持っていかれていた分も、何とか対抗できそうです。

次に物件の内容です。

これは全部差別化が図られています。

アパートについては建売でしたので、こちらの意向は反映できていません。

でも、このアパートは他にはない設備があるので、それが入居付けの時抜群の威力を発揮するのです。

コロビビは、最初その設備にはあまり期待していませんでした。

これまでいろいろな部屋を自ら借りてきた経験からも、それほど必要だとは思わなかったからです。

でも、そんな少ない個人の経験などでは測れないのが賃貸経営です。

部屋を探している人が惹きつけられるものがあるかどうかが重要なのです。

その設備を使うか使わないかよりも、新しい生活への夢を与えられるかどうかが、一番の決め手になるのでしょう。

少なくとも、このアパートに関してはそのことを強く感じるようになりました。

…ということで、差別化が図られた物件を手に入れられたのは、コロビビの意図とは違うところにある偶然が大きかったです。

でも、RCについてはコロビビの思惑がピタッとハマりました。

長くなってきたので、続きは次回に…

今は今はいい物件を手に入れるのはかなり難しいのですが、6年前はいろんな幸運が重なっていたのですね。
この5年でいくつもの計画がダメになるたびに、強く感じました。
でも、ここ半年、土地も出てきているので、そろそろかなと思っています。
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もうすぐ築7年目なのに…

築4年のRCの方の入居は順調だということをこの前書きましたが、実は2月に築7年目に入るアパートも入居が抜群なのです。

11月になって退去のお知らせがあったので、
「この時期から募集をかけても、入居はあるのかなあ。」
と少し心配をしていたのです。

実はこのアパートは法人契約も多いので、繁忙期には強いのですが、11月の募集となると法人契約は見込めません。

「年をまたぐと引っ越しは難しいだろうし、下手すると入居は1月末になっちゃうかも…」
なんて考えていました。

でも、退去連絡を受けた数日後、すぐに入居者が決まったのです。

本当にこのアパート会社さんは入居が強い!

これまでも1か月も空いたなんて部屋は、ほとんど無いぐらいなのです。

築2,3年だったらそんなこともあるかもしれませんが、もう築7年になるアパートです。

家賃も新築時と変わりません。

礼金もずっと頂けているので、本当に有難いですねえ。

こんないい物件を保有しているために、
「次はもっといい物件を手に入れたい。」
と思ってしまうのがイケないのかもしれませんね。

でも、近隣にある他の物件が入居に苦労しているのを見ると、やっぱり物件の条件にはこだわってしまうのです。

入居に苦労するかしないかは、大家としては天と地の差があります。

なので、この年齢で新築するなら、入居で苦労するような物件をわざわざ建てたくは無いという気持ちは分かって頂けると思います。

だから自然と新築のハードルが上がってしまうのです。

でも、今保有できている物件が全て入居に強いということは、有難いですよね。

前回書いたこの市況でも中心部で利回り7%を出せている凄い大家さんを見習って、焦らずいこうと思います。

以前売りに出していたマンションが売れました。
買った値段よりかなり高値で売れたのですが、それでももっと高値を付けていたので、ちょっと心残り。
最後に値段交渉が入ったのですよねえ。
まあ、売却益が出たから良しとしますか。
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新築物件を増やせた人との違い

この5年、コロビビも郊外になら利回りのいいファミリーRCの計画を進めようとしたことはありました。

でも、前回書いた中心部の人気エリアにバンバンRCを新築している大家さんに、郊外のRCの売却時の厳しさを指摘されて、計画を取りやめたこともありました。

コロビビは年齢的にも10年程度で物件を売却する可能性が高いため、その時の市況が悪ければ、思いもよらない悪い条件でしか売却できない可能性もあります。

コロビビの住んでいるエリアの中心部であれば、10年後でも首都圏の投資家が購入する可能性は高く、売却でもそこまで酷いことにはならないでしょう。

しかし郊外となると、そうはいきません。

10年前は利回り20%近くで出ている物件もゴロゴロしていたのですから。

なので、この大家さんは中心部の新築RCに拘って物件を増やしてらっしゃるのです。

しかしどの大家さんも、同じことは出来ていません。

実は先日も取り組んでいたRCは、コロビビも検討していた土地でした。

土地の情報はコロビビも早めに得ていたのですが、コロビビはファミリーRCを計画していたので、この土地は狭すぎました。

一応単身者用でも計画をしてみたのですが、工事車両が入りづらいので、建築費が割高になりそうだと考えて、早々に見送っていたのです。

しかしこの大家さんは、一件目の建築会社に工事が難しいと言われてもそこで止めるのではなく、別の建築会社に相談されたそうなのです。

するとその建築会社ではイケるという返事で、結局建築をすることになったのだそうです。

その建築会社さんも、コロビビがいつもお願いしていた会社です。

でもこの時コロビビは勝手に建築費がかかるだろうと判断して、建築会社さんには相談していませんでした。

…というよりファミリーRCの方を建てたかったので、単身者用はあまり真剣に考えていなかったのです。

ここですよねえ。

イケるかイケないかの見極めが甘く、勝手に諦めてしまっていたところが敗因でした。

経験の差と言えばそうなのですが、まだまだ足りないものが多いことに気づかされましたねえ。

このところ不動産関係で色々な動きがあり忙しくなってきました。
まだ、確定していないので、お知らせすることは出来ませんが、いい結果になると嬉しいです。
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続・この五年で物件を買えている人

さて、前回書いた「この5年で物件を買えている人」は、やはり諦めずに動いている人でした。

しかし、利回りはどうしてもそこまで高い訳ではありません。

でも中古物件でも同じぐらいの利回りで出ているような状況です。

そんな中、新築を手に入れているのですから、5年後に売却をするというときも希少価値が出てくるのではないでしょうか。

そう考えれば、コロビビも似たような条件で新築出来たのですから、思い切って踏み出しても良かったかもしれません。

でも、そうしなかったのは、今保有している物件よりもいい条件の物件を手にしたかったという思いが強かったからです。

そんなことが、土地や建築費が高騰している今、できるのでしょうか?

出来っこないと、誰もが思われる状況で、実はそれが出来ている大家さんがいるのです。

それが、前回書いた「コロビビが考えさせられた」という大家さんなのです。

この大家さん、中心部の超人気エリアにファミリーRCを新築していても、何と7%以上の利回りを出せているのです。

もう何棟も建ててらっしゃる経験はもちろん、それに加えて資金力も交渉力も建築に対するこだわりも半端ないものを持ってらっしゃいます。

以前、コロビビとも、土地や中古物件がバッティングしたこともあるのですが、現金で持っていかれるので、コロビビには太刀打ちできません。

経験も資金力も何もかも足元にも及ばないことは知っていたのですが、実は先日もこの大家さんが新築しているRCのことを聞いて、またその力の差を知らされたのでした。

ああ、ここがこの5年で物件を増やせたか増やせなかったかの違いなんだなあと感じました。

その違いについては、次回書きますね。

増やすことができていても、その物件の内容が大切です。
増やした後の出口までが安泰なのかどうか。
この大家さんは、そこまで考えても凄いのです。
本当に勉強になりますねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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