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Archive | 2019年11月

この五年で物件が買えている人

かなり計画を詰めていてダメになった大きめのファミリーアパートの件があって、このところモチベーションがダダ下がりのコロビビ。

でも先日大家さん仲間の皆さんとお会いできて、たくさん刺激を頂けました。

多くの大家さんが、この五年、保有物件を売却はしていても、新しく手にした方は多くはありませんでした。

それもそのはず、コロビビの投資エリアは、今でも土地や建築費は上がり続けていて、今物件を増やす時期では無いからです。

でもコロビビは年齢的なことから、そう長く待つことは出来ないため、この5年間、色々な案件に積極的に取り組んできた訳です。

それにも関わらす、結局一棟もモノに出来ていない訳ですが、そんな中、どんどん物件を増やしている大家さんがいました。

凄いですねえ、動いていても手に入れることができていないだけに、この市況で物件を増やすことがどんなに大変なことなのかはよく分かります。

でも、その一人の方に、手に入れた新築物件の内容を詳しくお聞きしてみると、実はコロビビがこれまで見送ってきた内容とほぼ変わりませんでした。

コロビビは見送り一棟も手に入れることができず、その大家さんは購入してどんどん物件を増やしている…

全く対照的な5年間です。

でも、どちらが正解かは、その人のステージや目的、年齢、考え方などによって違うので、答えはありませんよね。

コロビビも一瞬
「あの時見送らずに新築すればよかったのかな?もったいなかったかも…」
なんて思いました。

でも自分の基準を曲げて手に入れても、きっと後悔することになるに違いないので、他の人のことに惑わされてはダメだよなあと思い返しました。

しかし、もう一人の大家さんについては、ちょっと考えさせられましたねえ。

そのことについては、次回に…。

ちょっとモチベーションが下がっていたのでブログも更新していませんでした。
でも大家さん仲間とお話するといいですねえ。
また、やる気が出てきましたよ。
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鬼指しの価格を…!

ここ数か月取り組んできた広めの安い土地でのファミリー新築物件の案件。

RCが杭工事の車両が通らないかもしれないということで、断念。

インナーガレージ付き戸建7棟も、道路の関係可能性で建たない可能性が出てきたので断念。

そして一番利回りが出ないファミリーアパート計画に変更したところでした。

結局土地の指値の数字がどんどん下がってきて、最終的には鬼指しの数字になってしまっていたのです。

その結果ですが、結局コロビビの価格よりも少し高い数字を出してきた別の業者さんが申し込みをされたそうです。

今までコロビビが一番手だったので、こちらの指値を待って頂いていたのです。

でも、いろいろやってもコロビビの基準ではあの土地値しか利回りは出せないと判断しました。

もちろん戸建も建ったのかもしれません。

でも、計画を進めて結局建たないという事態になってしまうと、もう身動きが取れません。

最近では中々出ない広さの土地。

しかも安い…という絶好のチャンスだったかもしれませんが、利回りが出ないのであれば、仕方がありません。

ここ一か月以上、いくつもの建築会社にあたって、綿密に計算してきました。

一番現実的な計画が無しになってしまったので、ちょっと、放心状態です。

以前のコロビビだったら無理をして建てていたかもしれませんが、ここは数字に厳しく考えていかないと足元をすくわれるかもしれないので、これでよかったとは思っています。

このエリアは資産価値が高まる期待も薄いので、今まで建ててきたエリアとは違うからです。

はあ~っ、でもコロビビの後に申し込みをしてきた業者は、一体何を建てるのか気になりますねえ。

高い戸建を建てて売り出すのかなあ?

これでまた中古物件も考えにいれることになってきました。
でもそうこうしているうちに新しい土地情報が出てくるかもしれませんね。
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ブロックの解体等で追加費用が…

建築費の見積もりをお願いしている、広めのファミリーアパート用地。

広さが災いして、ブロックの解体その他で追加費用が、予想よりかかりそうです。

今、出来るだけ安くなるように交渉しているところですが、ただでさえ利回りギリギリのところなので、厳しいです。

入居は確実で、ライバル物件もほとんどいない状態なので、本当はもう少し低い利回りでもよいのかもしれません。

しかし、RCではないことと、資産価値としてはそこまで高い訳では無いので、低い利回りで建てる意味はあまりありません。

後は、土地の指値が通るかどうかもあるのですが、さて、どうでしょうねえ。

売主からするとRCも建たない、戸建て業者も厳しいという土地なので、現実的には買い手が現れにくいため、指値を飲む可能性も高いです。

しかし、売り出しの価格からかなり離れた金額なので、すぐには飲めないでしょう。

ここも待つしかないのですが、まあ、これも縁があるかどうかという話なので、やれることはやって手に入れられなければそれでいいというスタンスです。

以前のコロビビだったら、買った後に追加費用がかかることが分かり、結局利回りを下げてしまう…というパターンでした。

でも、同じことをするわけにはいかないので、今回は慎重に進めていきたいと思っています。

融資も以前より条件が厳しくなってきたので、慎重に進めるぐらいがちょうどいいのかもしれません。
それにしても中心部で利回りを出すのは難しくなりましたねえ。
まあ、仕方がありませんね。
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土地が増えてた?!

以前、超人気エリアに建てた単身者用RCの合筆を無料でいて頂いたことをお話したことがありました。

その結果が先日届いたのですが、何気なく封筒を開けて見てみてびっくり!

なんと、登記された土地の広さが以前より増えていたのです。

これまでの登記上の広さは「錯誤」となっていて、今回正しい面積が登記されたということになります。

もちろんその差は僅かなのですが、問題は、ここが今、めちゃめちゃ地価が高騰しているエリアだということです。

なので、増えた分を今の取引価格で換算すると、数十万円得したことになります。

もともと購入した時の価格からすると、1.4倍に土地の価格が上がっているだけでラッキーだったのですが、今回狭めの土地だっただけにちょっとでも広くなったことは、ますますラッキーです。

でも固定資産税はどうなるんだろう?

まあこれくらいならそこまで上がったりはしないでしょうけれどね。

真面目に不動産投資をしてきたので、そのご褒美と思っていいかな?

先日もいい土地情報を頂きました。
立地も抜群、土地の形と向きも良かったのですが、建築費が高いため利回りが出ませんでした。
イケそうな感じだったのですがねえ。
アパートにすると広すぎるから、逆に難しいという土地でした。
中々うまくハマる土地はでませんねえ。
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ぎりぎりイケるかも…

今、別の工務店さんにも見積もりをお願いしているファミリーアパート計画。

こちらは外観などのイメージは決まっているので自由度は少ないのですが、その分建設費は安くなります。

概算をお聞きするとやはり今までお願いしていた工務店さんより安く上がりそうです。

しかも設備は落とすことはなく建設できそうです。

ただ、それでも利回りはギリギリのところです。

そこで、昨日もう一度建設費を詰めた話し合いをしてみましたが、新たに外構に費用がかかることが判明して、話は振り出しに戻りました。

確かにこの利回りでも悪くはないし、単身者用アパートのようにADが掛かったり、原状回復費の費用がかかる訳では無いので(礼金が取れるため)、実質の利回りはそう低くないのかもしれません。

しかしRCとは違い、木造の場合は返済が25年になるので、利回りはきっちりしておきたいところです。

本当はもう少し高い利回りを目指していたところが、この利回り。

しかもそれすら割り込みそうだ…ということなので、本当は飛びつくほどの案件では無いのです。

ただ、これだけの広い土地は今、中々出ません。

総事業費もアパートなのでそこまで高くはありません。

ならば、とりあえず建てるにはちょうどよいのでは?とも思えるのです。

何より入居は確実。

暫くは競争相手も出てきそうにありません。

中古物件よりは、同じか高い利回りです。

なので、揺れています。

そろそろ結論を出さないといけないのですが…う~ん。

RCならば逆にすぐに諦めるレベルなのですが…
面白いですね、総事業費が小さいので、イケそうな気持になっちゃうなんて。
でも、ちゃんと数字を出して判断しないと怖いです。
さて…。
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RCの入居は順調

このところ広めの土地にRCや戸建を建てる計画が駄目になっているコロビビですが、4年前に建てた超人気エリアのRCの入居は順調です。

先日も退去連絡があったのですが、この時期にも関わらず問い合わせがかなりありました。

すでに仮申し込みも頂いているようで、内見前なのに凄いです。

前回の退去の時も問い合わせが多かったので、その時は家賃を値上げして募集し決めて頂きました。

ただその時は繁忙期だったので、コロビビも少し強気で進めたのです。

でも今回はこの時期だったので、家賃を値上げして募集するのはどうかなあと思ったのですが、影響無かったですね。

やはりこれも立地の良さと差別化が図られた物件であることが大きいようです。

超人気エリアといっても、近隣のマンションでは空室も多いのです。

ちょっと駅から遠い、

ちょっと部屋が狭い、

ちょっと家賃が高い、

ちょっと間取りが悪い…

空室の理由は様々ですが、たまたまコロビビの物件はこれらの問題がクリアできていたということなのでしょうね。

まだ仮申し込みなので決まった訳ではありませんが、入居の心配がない物件を持っていることは安心につながりますね。

このところ、コロビビが、色々な土地情報を頂いていても、結局建築までに至っていないのは、このことが原因になっています。

つまり、建てたとしても入居に困らない物件にしないと意味が無いかなあと思うようになったからです。

以前は、とりあえず建ててしまっても、その時は土地の価格も建築費も上がっていましたから、売却すればキャピタルゲインも得られました。

しかも売却も簡単でした。

でも今は融資が厳しくなったため、思った価格で売却することも簡単ではありません。

…となると、やはり建てることに慎重にならざるを得ません。

入居が心配ないお宝物件出ないとちょっとねえ…となるとそう簡単には建てられなくなってきたのです。

さて、今進めているアパートの案件、どうなるでしょうねえ。

今日も建築費のことで工務店さんと協議してきます。
建築費が思った金額で収まればよいのですが…
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確かに利回りは出るけれど…

RC計画も戸建計画も、それぞれの理由があって、結局ファミリーアパート計画を立てることになった広めの土地。

アパートとなれば、やはり家賃も低めに設定することになるので、建築費との兼ね合いになってきます。

今回プランをお願いしたのは、キューブ型戸建賃貸やアパートを何棟も建てている実績のある地元の工務店さん。

そこまで格安では無いものの木材はいいものを使われる工務店さんです。

価格はまあまあだし使っている設備も標準的なものなのですが、一つ心配なのは、センスがどうかということです。

最初に上がってきたプランを見ると、価格優先の500㎡をギリギリ超えないものでした。

この設計士さんは、土地のあるエリアに住んでらっしゃる地元の方。

なので、このエリアのニーズを考えつつ、できるだけ建築費がかからない工夫がされたプランでした。

今まで高級路線を見てきたコロビビにとっては、「建築費を安くするそんな工夫があるのか」と驚きもありました。

けれど、これから25年間のローンを返していく事業を始める訳です。

このレベルでも入居は得られるのかもしれませんが、地主さんが建てそうなアパートでお洒落感が薄いのです。

いくら新築物件が不足しているエリアだからと言って、長い将来のことを考えると、これでは不安で建てる気になりません。

でも確かにこんなアパートはあちこちで見ますねえ。

地主さんならこれでも構わないのでしょうが、コロビビは土地から購入する訳ですからリスクを伴います。

もっとお洒落な感じで造って満室経営を目指さないと、建てる意味がありません。

容積は余っているので、もともとエントランスを造ったり内階段にしたりするつもりだったのですが、それでは建築費が当然上がってしまうのです。

しかもお洒落にしたからと言って家賃を上げられる訳ではありません。

このエリアの家賃の相場は、どうしても低く設定されてしまっているのです。

…というか、家賃を上げてしまうと、すぐ隣の駅近のエリアの新築RCの方に流れてしまうのです。

つまりいくらお洒落な住みやすいプランにしても、入居率を高める手立てにしかならないため、利回りは下がってしまうのです。

3階建ても可能なのですが、これも建築費との兼ね合いで、利回りを上げることにはつながりそうもありません。

設計士さんには、どうしても外すことができないエントランスや内階段などの条件を伝え、もう一度プランを立ててもらい、建築費の見積もりを出して頂くことになりました。

でも利回りは出そうにありませんねえ。

どうしようかなあ…。

本当なら格安プランを選ぶべきなのでしょうけれどねえ。
それならコロビビ夫も建てなくていいというスタンスです。
確かにねえ、そこまでして建てる必要は無いですものね。
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ああ、計画が水の泡

前回、格安の広めの土地にキューブ型の戸建賃貸を7棟建てる計画を進めている旨を書きましたが、これ、色々あって、ダメになりました。

土地の形に合わせて、キューブ型の戸建と言っても、全て間取り等を変えたもので、でも7棟とも一体的な感じになるようにデザインしていたのですが、思った戸数が入らないため、利回りがでませんでした。

キチキチに入れようとすれば入るのですが、多分家賃設定から大型の車が予想されるので、その為には5m以上の通路は必須です。

…となると、ちょっと無理なのですよねえ。

じゃあ、家賃を下げて少しチープな感じでつくれば…とも思うのですが、う~ん、それならアパートにした方がマシかなあ…という結論になりました。

…ということで、今、アパートの計画に入っています。

でも、ファミリーアパートとなると更に高い利回りを目指すことになるので、これまたハードルが高くなってしまいます。

この利回りでも御の字と言って建てる人もいるのでしょうが、コロビビにとっては微妙なところ…

さて、この計画もどうなるでしょう?

あんなこんなで、忙しく、ブログの更新が出来ていませんでした。
その他にもアパートの退去連絡が…!
やること一杯ですねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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