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Archive | 2019年10月

価格未定の物件情報

このところ、色んな物件情報を頂けるようになったのですが、今度は大手の会社の社員寮を売却するという情報を頂きました。

場所は、まあ悪くないのですが、コロビビが手掛けるにはちょっと規模が大きいかな?と感じました。

でも価格によっては有りかなと思って資料を見ると、価格は何とまだ未定になっていました。

興味があれば価格の相談を始めるという感じだったようですが、前述したように規模が大きすぎるので、相談するまでもなくお断りしました。

でも価格によってはシェアハウスや簡易宿所などにすれば、化ける案件かなとも感じました。

なので人によっては、この物件情報はお宝情報になるのかもしれません。

もう少し中心部にあって規模が小さければ、手掛けてみたいなあと思ったのですが、もともと社員寮は少しと離れたところに造られることが多いので、仕方が無いですね。

こんな未公開の情報を頂けるようになったことは有難いのですが、毎度同じで自己資金に限りがあるため、かなり厳選しないと取り組むことができません。

コロビビの親戚は資金が潤沢にあったので、こんな情報が来れば結構な確率で購入をしていました。

当時は銀行も貸したがっていたこともあって、次々と購入し、あれよあれよという間にお金も貯まっていったという感じです。

比較してコロビビは自己資金は少ないわ、銀行の態度は変わってきたわで、親戚みたいにはうまくいきませんが、まあそこまでお金持ちになる必要もないので、頂いた情報を厳選しながらボツボツやるかなと思っています。

台風被害が思った以上に酷くて驚きました。
アパートやマンションなども泥水に浸かっている映像を見ると他人事では無いと感じます。
亡くなられた方や被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。

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実は中古RC情報も

今、広くて安めの土地にファミリーRCが入るかどうか、プランが上がってくるのを待っているこのタイミングに、実は人気駅に近い中古RCの情報も頂いています。

早速現地に行ってみたのですが、築年数もそう経っていないし、総タイル張りだったのでとても綺麗でした。

但し難点としては、部屋が狭いのです。

もう少し中心部にあれば即買うレベルなのですが、人気駅とはいえちょっと微妙なところです。

またエレベーター無し物件なので、メンテナンスの費用はかからないという良さはあるのですが、今後の入居のことや出口での売却を考えた時にはどうなのかなあと思ってしまいます。

融資が出やすい築年数としては、利回りはいい方なのですが、それでももう少し高くないと旨味は少ないのです。

何より今進めている新築のプランが上手くハマればこちらを進めることになるので、こちらの計画街になってしまいます。

その間はこちらの中古RCのお返事は出来ないため、その間に別の方に決められてしまえばもう手に入りません。

自己資金が潤沢にあれば、同時に進めてもいいのですがねえ。

資金が少ないため、両方ダメになる可能性もあるのです。

まあ、仕方が無いですね。

台風の被害が予想されますねえ。
何だかこんなことが毎年続くと、心配になります。
被害が最小限で済むことを願っています。
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戸建賃貸の計画も

安い分、思ったRCを建てるにはいくつかの問題をクリアしないといけない土地。

もしもRCが建たなかったり、利回りが出ない場合は、戸建賃貸を建てる計画も考えています。

6年前に戸建を建築した経験があるのですが、その時から木造も建築費が若干上がっていますし、今回は土地が広い分、外構に費用がかかってしまいそうです。

しかし2台分のガレージがある広い戸建は他には中々無いので、競争力はあります。

また、タイプが違う戸建も悠々2台分の駐車場が取れるので、入居者の方にとっては、自分たちのライフスタイルに合わせて選ぶことができるようにしています。

但し、この戸建の正確な建築費は、RC計画がダメだと分かってからしか依頼できないので、まだ利回りは分からない状態です。

RCと比べれば利回りは高くありませんが、戸建の場合はメンテナンスに大きなお金がかかる訳では無いので、その分を差し引いて考えることができます。

RCがダメだった場合、すぐに計画を切り替えて進められるように、建物のレイアウトや間取りなどを考えておこうと思います。

土地が広いと色々なことができそうです。
しかし最後は利回りを詰めていかないといけません。
上手く利回りが出てくれるといいのですが…。
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土地が安い分、いろいろあります。

2物件を同時に検討しているコロビビですが、そのうちの価格が安い方の土地の件。

ここは安い分、建築にあたってはいろいろ確認しなければならないことがあります。

もともと建築が難しいのではないかと思っていたので、現地確認に行くまでは、本音を言えばあまり期待していませんでした。

しかし実際に確認してみると、思ったより前面道路は広く、旗竿部分もあまり気にならない長さ。

そこで一気にプランを入れてみようということになったのです。

役所に問い合わせた分は、何とかこちらの希望通りの回答がありました。

しかし、まだクリアしないといけない問題がいくつかあります。

さらに思った建物が、果たしてこの土地に入るかどうかが一番の問題です。

ここはもう建設会社さんにお任せするより方法が無いので、プランが上がってくるのを待つしかありません。

こんなに難しくない土地の情報はいくつもあるのですが、まだ高くてなかなか利回りが出ないのですよねえ。

なので、いくつかの問題がある土地でも、うまく解決策がある土地ならチャレンジしてみる価値があると考えています。

まあ、もちろん問題をうまく解決できなければ、そこで諦めないといけない訳ですけどね。

こちらも勉強になるので、くたびれ損にはならないかな?

そんなこんなでちょっと忙しい日が続いています。
さて、どうなるでしょうか。
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2物件を同時に検討

情報を頂けるときは、別のルートから同時期に頂くことがよくあります。

実は今も2つの土地の情報を頂いていて、検討しているところです。

どちらも広めのファミリーRC用地ですが、立地が全く違います。

一つは駅近のファミリーに人気の学区の土地。

当然土地値は高いです。

もう一つは駅から遠いものの、生活に便利な施設が揃っているエリア。

ここは人気が今一つなので土地値が安いのです。

但し家賃もそう高くは取れません。

全く性格の違う土地なので使う建築会社も変えてプランを立てて頂くことになります。

家賃が取りにくい土地の方は、格安建築会社にお願いしました。

ざっくりとした建築費をお聞きしたところ、やはりかなり安いです。

でもそれでも家賃が安めなので、それで利回りが出るか同課が微妙です。

ただここは人気エリアではないので、競合物件が少なく、即満室は間違いないという仲介業者さんからの太鼓判を頂いています。

でも売却時は苦労しそうなので、ここは持ち続けることになります。

なので本当に欲しいのは、土地値が高い人気エリアの方です。

でもこちらは建築費も高いので、このままでは利回りが出そうにないのですよねえ。

近隣に最近竣工したばかりのライバル物件もあるし、もっと駅近にも築浅の物件があるため入居付けも楽なわけではありません。

もちろんプランが上がってこないと比較のしようもありませんが、どちらがよいのでしょうか…。

う~ん…。

検討していたため忙しく更新が遅れてしまいました。
でも土地情報を頂いても、利回りが出る土地は少ないです。
まだまだ建築費が高いですからね。
でも検討してみないことには始まらないのでやってみますね。
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これは即、買い付けを!

人気駅近の安めの土地が出たので、早速現地調査に行ってきました。

南北に長い土地の為、間口が表示通りでなかったら、思った建物が建たないため、利回りもでません。

しかも周りはアパートが多いエリア。

もしかしたら、駅近であってもRCの家賃が取りにくいごちゃごちゃとした所なのかもしれません。

しかし、現地に近づくと周りは新しいマンションが建っていたり、マンション予定地になっていたりで、コロビビが数年前に見た時と様相が違っていました。

しかも南北に長い土地といっても、南側は新しく建てられたマンションの駐車場に面していたので、日当たり抜群です。

心配していた間口もきっちり測って、ちゃんと思った建物が建つことが分かりました。

コロビビ夫もテンションが上がっています。

これはもう、利回りが微妙でも買い付けを入れていいいレベルです。

そこで、すぐに仲介業者さんに連絡を入れると…

…!

業者さんがさっき買い付けを入れたとのこと…

もちろん現金買いなので、後で確認してみるとネットからは情報が消えていました。

ああ、これがホントに瞬間蒸発ってやつなのですね。

コロビビはちょっと、安いことに慎重になりすぎてました。

改めて調べると、隣の新築マンションは、コロビビが考えていた家賃の1.3倍で募集していました、

この家賃で計算すれば7%は軽く超えます。

ああ、逃した魚は大きいです。

コロビビ夫もがっくり肩を落としていました。

今回の敗因は、人気エリアの最近の状況を知らなかったこと。

安いことに、何かあるのではと疑ってしまったこと。

慎重さは大切ですが、今回は裏目に出ましたねえ。

近年では一番の土地でした。
でも悔やんでも仕方ないです。
現金では無理でしたから…。
さて、また次に行かないとね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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