工事車両が入らない？！

2019.10.29 ( Tue )

格安建築会社にプランをお願いしていた広めの土地。

全面道路が若干狭く、しかもちょっと旗竿地になっているため、もともと工事車両が入るかどうか心配でした。

しかし、隣地の建物の形状から、思ったよりも道路が広く感じたので、工事車両も通りそうだったのです。

建築会社の担当さんもその印象があったので、プラン作成を進めてくださったのですが、工事部門の方が現地を確認されたところ、それでも工事車両が入らないということでした。

いろいろ方法を考えてくださったのですが、ＲＣの建築が難しいとなれば、ピロティーにすることができません。

となると、ファミリー物件に必須の100％駐車場が取れなくなります。

担当さんにはとてもお世話になったので、申し訳なかったのですが、ＲＣは断念せざるを得ません。

…ということで、次は、インナーガレージ付き戸建の計画を進めることになりました。

実は、このところブログが更新できなかったのは、そのせいでした。

こちらで戸建のレイアウトを考えて、馴染みの工務店さんに建築費の概算を出して頂かないといけなかったからです。

レイアウトと簡単に言っても、実は間取りまで考えていないと、結局使いづらい家賃の取れない物件になってしまいます。

しかもキューブ型の戸建と言っても、土地の形状に合わせて、全部微妙に建物の大きさが違うのです。

なので、何棟分もの間取りを考えなければならず、それで時間を取られていました。

もちろん第一案なので、建築費が出て、利回り的にイケそうならば、そこからまた設計士さんと一緒に更に検討を重ねていくことになります。

ただ、ざっと計算してみても建築費はかなりかかりそうなので、こちらの想定している利回りが出るかどうかは微妙です。

さて、どうなるでしょうねえ。

ほんっと、ハードでした。
数棟分の間取りを考えるのが、結構大変でした。
でもこの苦労も、建築費がかかると分かれば水の泡。
まあ、それも仕方ありません。
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近隣のスーパーをリサーチ

2019.10.22 ( Tue )

今建築会社さんにプランをお願いしている安めの土地。

人気駅からは遠いものの、近隣には生活に便利な施設が揃っているエリアです。

徒歩圏内にスーパーマーケットや色々な店舗が入っている小さなショッピングモールがあるので、駅から遠くても入居が見込まれると思って計画を進めているのです。

しかしこのショッピングモールも中心のスーパーマーケットが撤退してしまえば、一気にこの辺りの賃貸需要は萎んでしまいそうです。

今までは中心部や人気学区を中心に土地を探していたので、そんな心配はしていませんでした。

逆に人気が上がってきて地価も高くなっているようなところばかりに投資していたので、中心部から少し離れた土地のことは、あまり詳しくないのです。

もちろん今までのように中心部で土地が手に入ればいいのですが、土地が出ても高止まりしていて建築費も高騰しているので、かなりのボリュームが無ければ利回りが出ないのです。

少し離れたと言っても、徒歩圏内ではないぐらいのエリアなのですが、それでも今回の土地は以前も書きましたが旗竿地になっているので価格が安めなのです。

でも旗竿部分はそんなに長くないし幅も5ｍ以上あるので、工事車両も入りそうです。

但し、前述したように近隣のスーパーマーケットが撤退でもしたら目も当てられません。

…で、平日の夕方、人の入りがどの程度あるのか行ってきました。

すると、駐車場には次々に車が入っていきます。

これは、なかなかいい感じ…と思ってスーパーの中に入ってみると…

…う～ん、どうなのかなあ…。

店内が広いせいか、お客さんはそんなに多くは無いように見えるのです。

でも、駐車場は満杯…。

皆さん、この時間にどこのお店に行っているのでしょうか？

リサーチした結果は、「微妙」

…ということでした。

今まであまり投資エリアとして見ていなかったので、慌ててリサーチしています。
駅から遠いということで、今まではスルーしていたのです。
でも実は中心部に車で近いというエリアなので、今回取り組むことにしました。
でも、家賃はそう高くは取れないのが、ちょっと難点なのです。
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価格未定の物件情報

2019.10.14 ( Mon )

このところ、色んな物件情報を頂けるようになったのですが、今度は大手の会社の社員寮を売却するという情報を頂きました。

場所は、まあ悪くないのですが、コロビビが手掛けるにはちょっと規模が大きいかな？と感じました。

でも価格によっては有りかなと思って資料を見ると、価格は何とまだ未定になっていました。

興味があれば価格の相談を始めるという感じだったようですが、前述したように規模が大きすぎるので、相談するまでもなくお断りしました。

でも価格によってはシェアハウスや簡易宿所などにすれば、化ける案件かなとも感じました。

なので人によっては、この物件情報はお宝情報になるのかもしれません。

もう少し中心部にあって規模が小さければ、手掛けてみたいなあと思ったのですが、もともと社員寮は少しと離れたところに造られることが多いので、仕方が無いですね。

こんな未公開の情報を頂けるようになったことは有難いのですが、毎度同じで自己資金に限りがあるため、かなり厳選しないと取り組むことができません。

コロビビの親戚は資金が潤沢にあったので、こんな情報が来れば結構な確率で購入をしていました。

当時は銀行も貸したがっていたこともあって、次々と購入し、あれよあれよという間にお金も貯まっていったという感じです。

比較してコロビビは自己資金は少ないわ、銀行の態度は変わってきたわで、親戚みたいにはうまくいきませんが、まあそこまでお金持ちになる必要もないので、頂いた情報を厳選しながらボツボツやるかなと思っています。

台風被害が思った以上に酷くて驚きました。
アパートやマンションなども泥水に浸かっている映像を見ると他人事では無いと感じます。
亡くなられた方や被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。
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実は中古ＲＣ情報も

2019.10.12 ( Sat )

今、広くて安めの土地にファミリーＲＣが入るかどうか、プランが上がってくるのを待っているこのタイミングに、実は人気駅に近い中古ＲＣの情報も頂いています。

早速現地に行ってみたのですが、築年数もそう経っていないし、総タイル張りだったのでとても綺麗でした。

但し難点としては、部屋が狭いのです。

もう少し中心部にあれば即買うレベルなのですが、人気駅とはいえちょっと微妙なところです。

またエレベーター無し物件なので、メンテナンスの費用はかからないという良さはあるのですが、今後の入居のことや出口での売却を考えた時にはどうなのかなあと思ってしまいます。

融資が出やすい築年数としては、利回りはいい方なのですが、それでももう少し高くないと旨味は少ないのです。

何より今進めている新築のプランが上手くハマればこちらを進めることになるので、こちらの計画街になってしまいます。

その間はこちらの中古ＲＣのお返事は出来ないため、その間に別の方に決められてしまえばもう手に入りません。

自己資金が潤沢にあれば、同時に進めてもいいのですがねえ。

資金が少ないため、両方ダメになる可能性もあるのです。

まあ、仕方が無いですね。

台風の被害が予想されますねえ。
何だかこんなことが毎年続くと、心配になります。
被害が最小限で済むことを願っています。
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戸建賃貸の計画も

2019.10.10 ( Thu )

安い分、思ったＲＣを建てるにはいくつかの問題をクリアしないといけない土地。

もしもＲＣが建たなかったり、利回りが出ない場合は、戸建賃貸を建てる計画も考えています。

6年前に戸建を建築した経験があるのですが、その時から木造も建築費が若干上がっていますし、今回は土地が広い分、外構に費用がかかってしまいそうです。

しかし2台分のガレージがある広い戸建は他には中々無いので、競争力はあります。

また、タイプが違う戸建も悠々2台分の駐車場が取れるので、入居者の方にとっては、自分たちのライフスタイルに合わせて選ぶことができるようにしています。

但し、この戸建の正確な建築費は、ＲＣ計画がダメだと分かってからしか依頼できないので、まだ利回りは分からない状態です。

ＲＣと比べれば利回りは高くありませんが、戸建の場合はメンテナンスに大きなお金がかかる訳では無いので、その分を差し引いて考えることができます。

ＲＣがダメだった場合、すぐに計画を切り替えて進められるように、建物のレイアウトや間取りなどを考えておこうと思います。

土地が広いと色々なことができそうです。
しかし最後は利回りを詰めていかないといけません。
上手く利回りが出てくれるといいのですが…。
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土地が安い分、いろいろあります。

2019.10.08 ( Tue )

2物件を同時に検討しているコロビビですが、そのうちの価格が安い方の土地の件。

ここは安い分、建築にあたってはいろいろ確認しなければならないことがあります。

もともと建築が難しいのではないかと思っていたので、現地確認に行くまでは、本音を言えばあまり期待していませんでした。

しかし実際に確認してみると、思ったより前面道路は広く、旗竿部分もあまり気にならない長さ。

そこで一気にプランを入れてみようということになったのです。

役所に問い合わせた分は、何とかこちらの希望通りの回答がありました。

しかし、まだクリアしないといけない問題がいくつかあります。

さらに思った建物が、果たしてこの土地に入るかどうかが一番の問題です。

ここはもう建設会社さんにお任せするより方法が無いので、プランが上がってくるのを待つしかありません。

こんなに難しくない土地の情報はいくつもあるのですが、まだ高くてなかなか利回りが出ないのですよねえ。

なので、いくつかの問題がある土地でも、うまく解決策がある土地ならチャレンジしてみる価値があると考えています。

まあ、もちろん問題をうまく解決できなければ、そこで諦めないといけない訳ですけどね。

こちらも勉強になるので、くたびれ損にはならないかな？

そんなこんなでちょっと忙しい日が続いています。
さて、どうなるでしょうか。
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2物件を同時に検討

2019.10.04 ( Fri )

情報を頂けるときは、別のルートから同時期に頂くことがよくあります。

実は今も2つの土地の情報を頂いていて、検討しているところです。

どちらも広めのファミリーＲＣ用地ですが、立地が全く違います。

一つは駅近のファミリーに人気の学区の土地。

当然土地値は高いです。

もう一つは駅から遠いものの、生活に便利な施設が揃っているエリア。

ここは人気が今一つなので土地値が安いのです。

但し家賃もそう高くは取れません。

全く性格の違う土地なので使う建築会社も変えてプランを立てて頂くことになります。

家賃が取りにくい土地の方は、格安建築会社にお願いしました。

ざっくりとした建築費をお聞きしたところ、やはりかなり安いです。

でもそれでも家賃が安めなので、それで利回りが出るか同課が微妙です。

ただここは人気エリアではないので、競合物件が少なく、即満室は間違いないという仲介業者さんからの太鼓判を頂いています。

でも売却時は苦労しそうなので、ここは持ち続けることになります。

なので本当に欲しいのは、土地値が高い人気エリアの方です。

でもこちらは建築費も高いので、このままでは利回りが出そうにないのですよねえ。

近隣に最近竣工したばかりのライバル物件もあるし、もっと駅近にも築浅の物件があるため入居付けも楽なわけではありません。

もちろんプランが上がってこないと比較のしようもありませんが、どちらがよいのでしょうか…。

う～ん…。

検討していたため忙しく更新が遅れてしまいました。
でも土地情報を頂いても、利回りが出る土地は少ないです。
まだまだ建築費が高いですからね。
でも検討してみないことには始まらないのでやってみますね。
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これは即、買い付けを！

2019.10.01 ( Tue )

人気駅近の安めの土地が出たので、早速現地調査に行ってきました。

南北に長い土地の為、間口が表示通りでなかったら、思った建物が建たないため、利回りもでません。

しかも周りはアパートが多いエリア。

もしかしたら、駅近であってもＲＣの家賃が取りにくいごちゃごちゃとした所なのかもしれません。

しかし、現地に近づくと周りは新しいマンションが建っていたり、マンション予定地になっていたりで、コロビビが数年前に見た時と様相が違っていました。

しかも南北に長い土地といっても、南側は新しく建てられたマンションの駐車場に面していたので、日当たり抜群です。

心配していた間口もきっちり測って、ちゃんと思った建物が建つことが分かりました。

コロビビ夫もテンションが上がっています。

これはもう、利回りが微妙でも買い付けを入れていいいレベルです。

そこで、すぐに仲介業者さんに連絡を入れると…

…！

業者さんがさっき買い付けを入れたとのこと…

もちろん現金買いなので、後で確認してみるとネットからは情報が消えていました。

ああ、これがホントに瞬間蒸発ってやつなのですね。

コロビビはちょっと、安いことに慎重になりすぎてました。

改めて調べると、隣の新築マンションは、コロビビが考えていた家賃の1.3倍で募集していました、

この家賃で計算すれば7％は軽く超えます。

ああ、逃した魚は大きいです。

コロビビ夫もがっくり肩を落としていました。

今回の敗因は、人気エリアの最近の状況を知らなかったこと。

安いことに、何かあるのではと疑ってしまったこと。

慎重さは大切ですが、今回は裏目に出ましたねえ。

近年では一番の土地でした。
でも悔やんでも仕方ないです。
現金では無理でしたから…。
さて、また次に行かないとね。
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