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Archive | 2019年09月

土地情報が次々と…

最近はう中古物件だけでなく土地の情報も次々に頂けるようになりました。

表に出てくる情報も増えてきたような気がします。

先日もボリュームチェックをした土地がありました。

超人気駅というほどではありませんが、その駅の近くの駅で道路付けがよかったのです。

問い合わせをしてみると、満額ではない人が一人、コロビビより先に買い付けを入れるという話をしているところでした。

満額ならコロビビが一番手に上がるようでしたが、コロビビとしても指値を入れるつもりです。

すると仲介業者からは、売主による退去交渉と更地渡しでの満額の提案がありました。

でも、満額では利回りが微妙な感じです。

もう少し精査してお返事することにしました。

実はここは地形を生かして北側をバイクガレージ付きのプランにしようかなと思っていたのです。

5年前に単身者用RCを建築した時に、実は建築士さんといろんなプランを考えていて、その一つに一階と二階を螺旋階段でつないで一階を車のガレージか店舗にするアイデアがあったのです。

これは一階が店舗にするには少し狭いため、家賃が取りづらくなるのではという建築士さんの意見があり、それならメゾネットにして高い家賃を取れないかということになったのです。

そのRCは若者に超人気エリアにあったため、このお洒落な部屋は確かに高い家賃が取れそうでした。

でも結局メゾネットにしないで別々に家賃設定をしてみたところ、そちらの方が高い家賃が取れるということがわかったため、そのプランはお蔵入りになりました。

でもいつかはそのプランで新築してみたいなあと思っていたのです。

今回の土地はそのプランをバイクガレージとして三階建てでやるとピッタリハマりそうです。

但し5年前のメゾネットプランと違って、超人気エリアのお洒落なRCと言う訳ではありません。

なので、一体このエリアでどの程度の家賃が取れるかがはっきりしなかったのです。

さて、リサーチした結果は?

本当に情報が出てくるようになりましたね。
でも安くなったように感じても、まだまだ安い訳ではありません。
建築費も上がっているので、簡単に取り組めるわけではなさそうです。
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見つけた物…それは!

土地値以下のボロアパート!

買付証明を持って仲介業者さんの事務所を訪れ、修繕履歴なども教えて頂いたコロビビ。

担当さんからもう少し詳しい状況をお聞きしてから、買い付けを入れるつもりでした。

外出されている担当さんをお待ちしている間、教えて頂いた修繕履歴を持って、もう一度物件を見てみることにしました。

確かに以前見た時と比べると、外壁が塗装されているせいか、築年数ほどボロには見えません。

屋根の一部分も遣り替えているのか確認できます。

しかし、見つけてしまったのです。

階段が錆びついて、ほんの少しですが穴が開いてしまっている部分があることを…。

もちろん、入居者さんがいらっしゃったので、敷地まで踏み込んで詳しく調べることは出来ませんでした。

なので、階段の劣化がどの程度のものかは分かりませんでした。

でも、最悪のことを考えて、行動する必要があります。

この階段をもし撤去して新しく付け替えるとしたら、どの程度の費用がかかるかを調べ、その分の値引きが可能かを尋ねてみることにしたのです。

そこで、連絡させて頂いたのが、親しくさせていただいている再生リフォームの名人の大家さんです。

その大家さんが、すぐに大まかな費用を教えてくださったお陰で、担当さんが戻られたタイミングで値引き交渉を行うことができました。

担当さんの口からも二階の入居者募集を停める提案が出てきたことから、やはり階段の劣化は軽くはなさそうでした。

更に今の段階では、売主さんは値引きに応じないだろうという話だったことから、買い付けは見送ることになりました。

正確に言うと、買い付けを一旦入れたのですが、修繕の様子を確かめるまで保留になっていたのです。

これは仲介業者さんからの提案でした。

コロビビが修繕履歴についてかなり突っ込んで質問していたので、詳しいことを説明できる担当さんと話をしてから買い付けを受け取りましょうということになっていたのです。

前も書いたように、この仲介業者さんとは以前別の土地についてやり取りをしたことがあったのですが、その時も同じようにとても慎重な対応をして頂いたことがあるのです。

もしかして悪い業者なら、現地調査をろくにしない不動産投資家に瑕疵担保免責で売りつけるのかもしれません。

もちろん、すぐに退去させて更地にするつもりなら構わないのですが、芸壁塗装もされ、給湯器も替えたばかりなのでコロビビとしては迷うところでした。

しかも、今入居されている方が年配の方ばかり…ということで、退去まで時間もかかりそうでしたしね。

中古物件の場合は、修繕費用、退去などのことも考えて購入することになるので、簡単ではないですねえ。

錆による穴を見つけなければ、購入した案件でした。
もちろんそれでも購入しても良かったかもしれません。
でも自己資金を投入して回収するのに時間が掛かりそうなので、まあこれでよかったと思います。
時間と資金が限られているコロビビなので、仕方無いですね。
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土地値以下の物件の買い付け

接道に難があるアパートは諦めて、次の日に情報を得た土地値以下のアパートに買い付けを入れることにしました。

ここは前回のアパートと比べると前面道路も広く、バスの便がいいために築古物件でも家賃が取れるエリアなのです。

もともと土地勘がある地域だったことと、この物件を以前チラリと見たことがあったので、一応グーグルアースで確認した後、買い付けを入れることにしたのです。

但し、満額ではありませんし、入居者の様子と修繕履歴を教えて頂いてからの買い付けにするようにしました。

この仲介業者さんは、以前別の物件で問い合わせをしたことがあったので、すぐにこれらの情報を出して頂けることは知っていました。

直接事務所に伺うと、生憎担当者の方は別の用件で不在でした。

しかし待っている間に、修繕履歴と入居者について教えて頂くことができました。

もちろんプライバシーに関することはお聞きしませんが、数年後に退去して頂くことが可能かどうかの感触をお聞きしないことには土地値以下のボロアパートを購入することはできません。

すると、う~ん、若い人ならば退去も簡単に出来るのですが、入居者の方のほとんどは年齢が高い方。

周りに程度の家賃のもう少し新しい空き物件はいくつもあるのですが、年齢が高い人は環境が変わるのを嫌う方が多いので、苦戦するかもしれません。

すると思った以上に費用がかかるかもしれないなあ…なんて考えていました。

しかしそれでも手に入れて損はない物件なのです。

とりあえず担当者さんが戻ってこられるまで、もう一度現地調査に行くことにしました。

以前もこのアパートは見た覚えがあるのですが、購入するつもりで見た訳ではありません。

修繕履歴も教えて頂いたことだし、後どの程度修繕が必要なのかとか、そもそも修繕をせずに退去の交渉をした方がいいのかなどを見極めようと思ったのです。

現地に着くと、今の売主さんが数年前に外壁の塗装をしていたので、以前見た時よりも綺麗に感じました。

ああ、これなら、暫く退去交渉などせずに建築費が落ち着くまで家賃を頂いてもいいなと考えました。

しかし…

…コロビビは見つけてしまったのです。

それは…

…次回に。

朝にブログをアップしようと思っていたのに忙しくてできませんでした。
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家賃半額以下で募集

前回お知らせした半分空室のアパート。

今のオーナーが一部屋を少しリホームして募集をかけていたのですが、それがこれまでの家賃の半額でした。

この家賃で入居されてしまうと、想定していた利回りが下がってしまいます。

しかも後の部屋のリフォームは当然されていないので、いくらDIYでリフォームするとしても、その分の費用も考えて指値をする必要があります。

そこでその旨を仲介業者さんにお伝えすると、まだ募集を始めたばかりなので、とてもその指値は通らないだろうというお返事でした。

まあ、そうだろうなとは思いつつ取り合えず現地調査を行ってきました。

思ったより建物の状態はよく、最寄りのコンビニやバス停も近くにあり、家賃を下げなくても入居はつきそうです。

指値が通れば、かなりの利回りも出そうです。

但し一つ問題が…。

それは接道。

広くないというのは分かっていたのですが、軽でも車の離合がギリギリなので、このアパートを建て替える時に苦労しそうです。

そうでなくてもすぐにDIYをする必要があるのですが、その際の駐車も難しそうなのです。

コロビビは何とかなるんじゃないかと思ったのですが、コロビビ夫が大反対。

毎回DIYに来るたびにストレスになるというのです。

そう言われるとそうだなあと思うので、これも深追いしないことにしました。

実は現地調査をした翌日に、もう一つ、似たような価格のボロ物件を見つけたのです。

こっちは接道に問題はありません。

家賃ももう少し高く取れるエリアでもあるのです。

さて、こちらについては、また次回に…。

コロビビはDIYのアイデアがドンドン湧いてきて止まらなくなっていたのですが、コロビビ夫が反対なら仕方がありません。
次の物件はコロビビ夫も大賛成!
しかし…また色々ありました。
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半分空室のアパート

実は新築よりも本当は中古物件をセルフリフォームの方が好きなコロビビ。

でも、適当なボロ物件が手に入らないため、ずっとセルフリフォームが出来ないでいました。

このところの不動産投資ブームで、ボロアパートは水面下で更地となって業者さんが新築を建ててしまうようになったからです。

表に出てくる古アパートは、なぜか強気の価格なので、築年数が経っているのに利回りが8%だったりします。

これでは新築で7~8%を建てる方がまだ簡単かもしれません。

なので、これまで現地調査に行くことはあっても、買い付けを入れることははとんど無かったのですが、最近、少しいいなと思える物件が出てきました。

一つは、例によって知り合いの大家さんがコロビビよりも先に買い付け一番手になっていたので諦めた小さなビルでした。

このビルはコロビビの生活圏内にあったので、このビルのつくりや管理がいいことを、現地調査に行くまでもなく知っていたのです。

なので、夕方にこの物件情報に気づいたコロビビは、既に仲介業者さんの営業時間外だったので、次の朝一番に連絡をしたのですが、知り合いの大家さんは、午後2時に情報が出た後すぐに買い付けを入れたとのことでした。

これではコロビビが負ける筈です。

でもすぐに気を取り直すことができたのは、空室が半分あるボロアパートを見つけたからです。

これもすぐに仲介業者に連絡を入れたのですが、どうも道路付けが良くないために、まだ買い付けは入っていないようでした。

…というより、問い合わせをしたのはコロビビが一番だったようで、その日の午後、担当さんに電話がつながった後もまだ買い付けは入っていないとのことでした。

空室が一部屋だったらセルフリフォームしようと思ったのですが、半分空室ならばもう募集はせずに、そのまま退去を待って更地にする方がいいのかもしれません。

とりあえず現地調査に行ってみました。

続きは次回に…

このほかにもいろいろな問い合わせをしていて忙しく、ブログの更新が出来ませんでいた。
このことはまた後日書きますね。
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住宅ローンの金利ならイケるけど…

新しい不動産会社から紹介された、ファミリーに人気のエリアの狭小新築住宅。

調べてみると、不動産会社が話していた家賃は軽く取れることが分かりました。

しかも競争物件は、転勤の間だけ貸したいような家があるだけです。

ほとんどは数年後に戻ってくるわけですから、いくら家賃を安く設定しても、借り手が中々つかないような物件しかありません。

…ということは入居もつきやすいし、手残りもある程度出ます。

数年後に売却しても多少の利益は出そうです。

そこもう少し詳細にローンのシミュレーションをしてみました。

が、しかし、一般の住宅ローンの金利だと利益が出るのですが、事業性のローンの金利だとどうしても利益は少なくなってしまいます。

今、フラット35を不正に使った不動産投資が問題になっていますが、まさかそんなやり方をするわけにはいきません。

…となると、薄利で一棟を運営するには、ちょっとリスクが高いです。

未入居の期間が長くなれば、その間のローンの支払いは手出しになってしまうし、将来の修繕費を積み立てたりしないと考えると、利益はますます少なくなってしまいます。

う~ん、最初に思っていたような利益は、実際は得られないのかも…という気持ちになりました。

資産価値はあるし、入居は固い…でも、リスクもあるとなればわざわざ自己資金を出してまでこんな小規模な投資をやる必要は無いですよねえ。

…ということで、せっかく情報を頂きましたが、お断りすることにしました。

でも、戸建賃貸は少し郊外の広い土地に数棟建てるものだと思っていたコロビビでしたが、中心部に狭小賃貸住宅をたてるという視点を持つことができました。

今回は棟数が少ないために見送りましたが、容積率が低い中心J部の割安の土地があったら、検討してみようと思います。

一応、現地確認もしてきたのですが、本当に狭小でした。
それでも家は110㎡以上の4SLDK
駐車場ももちろんあるので、需要は十分ありそうでした。
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早速新しい物件の紹介が…

前回書いた会社から、新しい土地と物件の紹介がありました。

「我々はプロだから分かるんです。」
と言ったあの担当者からです。

そのことについての謝罪は無く、全く触れることはありませんでした。

まあ、信用は出来ない人だなとは思いましたが、新しい情報をお聞きすることにしました。

土地の情報は、ファミリー用新築RCにピッタリの立地と広さでした。

でも詳しく聞いてみると、どうも一年前に別の業者さんから紹介してもらっていた土地と同じでした。

そのことを伝えると、今度は戸建賃貸の情報を頂きました。

これは、前回事務所に伺った時に、戸建賃貸用地も探しているという話をしていたからでしょう。

ただ、コロビビは容積率が80%のために安いという土地を想定していたのですが、紹介頂いた物件は、既にこの会社が建築を始めている戸建の情報でした。

ただ、角地では無いため、思うように販売がいっていないようでした。

一等地の狭小住宅ですが、家賃は確かに高く取れそうです。

でも一棟となると、借り手が付かない期間のローンの返済が手出しになってしまいます。

あまり気乗りはしませんでしたが、取り合えず検討してみることにしました。

続きは次回に…

冠水した映像を見ると、立地の大切さが身に沁みますね。
被害を受けられた方にはお見舞い申し上げます。
北海道でも被害が出なければいいですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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