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Archive | 2019年08月

ああ、間違ってますね

ファミリーに超人気のエリアに150坪越えの土地を2件紹介してもらったコロビビ。

確かにこの仲介業者は、このエリアの土地を次々に手に入れていて、その力には驚かされます。

しかし、今回の土地はどちらも使える容積率が高くはありません。

そのためコロビビが思う建物が建たないのですが、仲介業者の担当者はちゃんと建つと言います。

なので、その計画を見せてもらうことにしました。

その事務所は、中心地のなかなかいい場所にありました。

インテリアのセンスもよかったです。

暫く待っていると、あの土地の担当者という人が現れました。

土地の資料を示しながら説明を始められたのですが、まだ売主から預かったばかりということで、価格は売主さんの言い値の状態でした。

なので、もう少し安くはなるとのことでしたが、それでもまあまあの値段はします。

でも手が出せない訳では無い範囲。

問題は容積率です。

思った戸数が入れば利回りは出そうですが、そのことを尋ねると、なんとあっさりこういうのです。

「いえ、その戸数は取れませんね。その担当は間違っていますね。」

(何ですと!?)

「多分、全面道路のことを考えて無かったようですね。すみません。」

(えっ?初歩的なミスじゃん!しかもコロビビが指摘したら、我々はプロだって、言ってなかったっけ?)

これって、わざと間違ってコロビビを事務所まで誘い出す手だったの?なんて思ったのですが、その後強引な話をするわけでもありません。

単に担当者がバカだったということだったのでしょうか?

まあ、資料は頂けたので、もういちどセルフボリュームチェックはしようと思いますが、期限の8月末を待つまでもなく、お断りすることになりそうです。

ただ、なかなか広い土地が出ないエリアの土地を手に入れる力はある会社のようだし、バカ高い価という訳でもないので、つながりを持っていてもいいかなと思いました。

くたびれ損だったかもしれませんが、まあ良しとしましょう。

しかしこの会社、今勢いがあります。
バカな営業電話もおの勢いを支えているのかもしれませんね。
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やり方次第で違ってくる?

新しい仲介業者さんから、ファミリーに人気の一等地の情報を頂いたコロビビ。

一等地の割にはそこまで価格は高くありません。

…というのも、容積率が高くなかったり前面道路が広くなかったりするからです。

なので、思う戸数が取れないために利回りが出そうにありません。

そう担当者の方にお伝えすると、その人は驚きの言葉を口にされました。

「どうして戸数が取れないと思うのですか?私の計算では取れますよ。」

いやいや、誰が計算しても、容積率は決まっているから、70㎡の部屋がいくつ取れるかは変わらない筈です。

部屋の広さを確認してからもう一度尋ねても、答えは変わりません。

更に、
「コロビビさんは頭の中で計算しただけでしょう?私は以前建築会社にいたからやり方次第なんですよ。やり方で全然違ってくるんですよ。」
とまで言います。

建築費は確かにやり方次第でかなり違ってくることはあります。

しかし以前お願いした設計事務所はかなり強引に建築確認を通す力があるところでしたが、容積率を無視したような部屋数が取れるなんて聞いたことがありません。

「それはあなたが素人だからですよ。我々はプロなので、分かるんです。」
なんて言い出すので、一度お会いすることになりました。

資料も頂けるということなので、どうやってその戸数を取るのか説明をしてもらおうと思います。

かなり自信満々の口ぶりです。
営業なので、こんな口調なのでしょうかねえ。
まあ、どちらにしても資料を頂いてからになりますね。
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新しい土地情報は、一等地の未公開物件

以前土地の問い合わせをしていた業者さんから頂いた情報は、ホントにコロビビが欲しいと思っているファミリーに超人気の一等地!

ここ半年でも土地の価格が上昇している地域なのですが、その割にはそこまで高くありません。

土地の広さも150坪以上のものが二つ。

もちろん詳しい情報はまだ出せないということですが、話を聞いていると大体の場所は特定できます。

立地は申し分ないのですが、ネックになっているのが容積率。

これが若干低かったり、前面道路の関係で減っちゃうんですよねえ。

電話口でもぱぱっと計算してみて15戸は取れそうにないので、これでは利回りが出ないと判断して、その価格では難しいことを伝えました。

もちろん業者さんが提示している価格はまだ決定している売り出し価格と言う訳ではないようで、もう少し安くなりそうです。

でも、それでも利回りは7%には届きそうにありません。

ただ、このエリアでは今後も広い土地は中々出ませんし、出てももっと高い価格でないと手に入らないと思うので、6%台でも検討する価値はあるのかもしれません。

しかし…といろいろ考えていると、電話口の業者さんから意外な言葉が…

続きは次回に…。

なんだかんだで忙しく、ブログの更新が遅くなってしまいました。
一件の情報が入ると、検討するのにそれなりの時間が掛かりますからね。
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今は高家賃の2LDKが乱立

コロビビが4年前に建てた単身者用のRCがある超人気エリアでは、今でも新築マンションが次々に建てられています。

土地を購入した6年前は1LDKが少なかったのですが、今はもう飽和状態。

そこで最近は50~65㎡の2LDKが造られるようになってきました。

その分家賃も高く設定されています。

ところが、そろそろ飽和状態になりつつあるため、競争が激しくなってきています。

なので、それぞれの物件の工夫が良くされていることに感心させられます。

若者に人気のホットスポットだからだとは思うのですが、プロの建築家のセンスに圧倒させられる物件もいくつかあります。

もちろん資金力も無いとできないことも多いのですが、いつか使ってみたい素材やアイデアなどのストックとして考えています。

飽和状態だと言っても住む人も増えているので、空室だらけと言う訳では無いのでしょうが、ずっとリサーチしているコロビビの物件と同じ時期に竣工した物件は、ほとんど満室には出来ていない様です。

満室になったと思った数か月後には、また他の部屋が退去になる…ということの繰り返しみたいなのですが、それでも戸数が多いので回っているのでしょう。

やはり立地や設備、間取りや家賃など何某かの強みが無い物件は満室状態が長く続かないようですね。

競争が激しいエリアだけに、この差がはっきりと出てしまっているので、力が無いと恐ろしいことを改めて感じました。


今日、ファミリーに超人気エリアの土地情報を頂きました。
しかし相変わらず高いです。
売主さんとお会いすることになったのですが、う~ん、厳しいですねえ。
どうなるでしょう。
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価格が下がった驚きの理由

お盆休みの間も、土地情報をチェックしているコロビビ。

半分趣味ですが、もしも利回りが出そうな物件が見つかれば、即銀行に持ち込むつもりです。

…といっても不動産情報はセンミツ。

1000件に3件、いい情報があるかどうか…。

しかも少なくともこれまでに4~5件、値付け間違いの物件を見つけたのに、結局逃してしまっています。

つまり見つけたとしても、手に入れることができるかどうかは運次第のところもあります。

さて、今回見つけた土地は、以前から出ていた情報で、ちょっと土地の形が悪いために最適解のRCが建つかどうか微妙なところでした。

しかも価格が高かったのでスルーしていたのですが、価格が下がっているならば、建つかどうかちゃんと調べた方がいいと考えました。

そこで早速現地調査に行ってみました。

ファミリーに人気駅徒歩圏内と言っても若干遠いのが今までは気になっていたのですが、近くにスーパーなどの生活に便利な施設は有るので、まあ立地としては悪くありません。

最適解のRCが建つかどうかが一番の心配だったのですが、間取りなどを工夫すれば建たないことはなさそうです。

コロビビ夫も気に入ったようなのでで、自宅に戻ってされに詳しくボリュームチェックをすることにしました。

…とすると、あることに気づいたのです!

これ、以前見た時と比べると、面積が違っているのです!

どうも、敷地内にあった駐車場を覗いた部分のみを今回売り出している様なのです。

以前より土地が狭くなっているのですから、価格が下がっていて当然です。

広いままだと高額になるため、このままでは売れないと判断して、駐車場を切り離して売却することにしたのかもしれません。

もしかしたら2筆あったのかもしれませんね。

多分、駐車場も併せて買いたいと言えば買えるのかもしれません。

このままの広さではファミリーRCは建たないのですから。

しかし駐車場の分価格が高くなるのですから、これでは利回りは出なくなってしまいます。

ネットに掲載されている写真も同じだったし、はああ、まさか以前と面積が違っているなんて思いませんでした。

こんなこともあるのですねえ。

お盆の帰省では台風で大変だった方も多かったですよね。
コロビビは寸でのところで、飛行機が使えました。
一日ズレていたら危ないところでしたねえ。
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お盆休みの間も

仲介業者さんがお盆休みに入って、物件情報も少なくなっている今ですが、コロビビはこの休みを使って、これまでの情報の洗い直しをしています。

実はお盆前は情報が多く出る時期でもあるのです。

しかし仲介業者さんの中には既に休みに入っているため、問い合わせはお盆休み明けになってしまうということが多いです。

なので、気になった情報はこの休みの間に現地調査を済ませておいて、休み明けに買い付けを入れるという手筈にしておこうと考えているのです。

もちろん、情報が出ていても詳しい住所などが分かる訳ではありません。

なので、物件の写真や駅からの距離などから大体の場所の検討をつけて、後はグーグルマップで特定していくのです。

今回気になる情報は二つありました。

一つは人気駅近徒歩2分、単身者用の小さな物件を造れば十分利回りが出そうです。

近隣にはマンションも多く競争は厳しそうですが、徒歩2分のアドバンテージは大きいです。

ただ、単身者用と言っても北道路。

南側も今はいいのですが、近い将来は背の高いマンションが建設されることでしょう。

そうなると、南側の部屋は全く日が入らないだけでなく、圧迫感も凄くなるので、ちょっと無しかなということになりました。

ここは、グーグルマップで探しただけで、現地調査まではいかずに見送りになりました。

でも、将来のことを考えなければ、建ててもいいかなと思った土地でした。

さて、もう一つは、ファミリーに人気駅徒歩圏内の土地です。

ここは以前もう少し高い価格で出ていたのに、久しぶりにチェックしてみると価格が下がっています。

この価格なら利回りが出そうです。

なので、現地調査に行ってきました。

ああ、長くなりそうなので、続きは次回に…。

皆さんお盆休みは不動産についてはお休みかもしれませんね。
でも、物件調査は趣味なので、コロビビにお休みはありません。
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ああ、また同じミスを…

この数年間で新築ファミリーRC用地を逃したことは何回かあります。

以前、表に出てくる前に情報を頂けることを書きましたが、そんな土地は価格は決して安い訳ではありません。

その代わりグリップ出来ているので、利回りさえ出て銀行の融資が引けそうなら申し込めば手に入ります。

しかし結局は価格が高いため、利回りが出ずに申し込みをしないまま見送ることも多いです。

あまりにも実勢価格とかけ離れている場合は価格交渉もできるのですが、それでもまだ高いことが多いです。

それとは別にとある仲介業者さんは、相続案件をいきなり表に出してくることがあります。

相続案件なので、時々実勢価格より安くで出てくることもあって、コロビビは2回買い付けを入れたのですが、億越えを現金で買うお客にもっていかれてしまいました。

まあ、これは現金を持っていないこちら側が負けるのは仕方がありません。

しかし買い付けを入れようとしていて、一歩遅く他の人に一番手を取られてしまうことも何回かあります。

なので、もうそんな失敗はしないように、見つけたらすぐに買い付けを入れようと考えていたのですが、また同じミスをして一番手を取れませんでした。

朝イチでチェックした時にその良い情報には気づいていたのですが、それよりももっと気になる土地が目に入った為、その土地をスルーしてしまったのです。

お昼に気になる土地が上手く建物が乗らないことが分かって、もう一度その土地について調べようと思っていたら、もう既に商談中になっていました。

まあ、ダメもとで連絡を入れてみてもいいのですが、多分、無駄でしょう。

思ったRCを入れるには少し土地が足りないかなと思って、コロビビも最初はすぐに買い付けを入れませんでしたが、かなり安い価格設定だったので、一番手の人が購入するでしょう。

一旦購入して、上手く建物が乗らなかったり思った融資が引けなかったりしても、売却すれば少しは利益が出る筈ですから…。

ああ、またお宝情報をみすみす逃してしまいました。

はああ…、まあいいです。

今まで4回値付け間違いみたいな情報に出会うことがありましたから、5回目を待ちたいと思います。

こんな情報に出会えるのも毎日のネットのチェックの賜物なのですが、見つけてからの瞬発力も必要ですよね。
もちろん資金力も…。
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浴室がガラスの部屋

テレビを観ていたら、単身者用のマンションの部屋が時々映し出されることがあるのですが、その中に浴室に大きな窓があってリビングから見えるようになっていることがあります。

多分、そうすることで、浴室やリビングの狭さや閉塞感を和らげ、他の部屋との差別を図っているのだと思います。

そこに住んでいる人も、自分一人だと見える見えないは関係ないし、友達が泊まりに来た時も湯気でガラスが曇るので実際はそんなに気にならない…なんて話していました。

それを見ていて、へえ~っそんな部屋の造り方もあるんだなあ、なんて思いながら、でも掃除が大変だろうなと考えていました。

コロビビも洗面脱衣所と浴室の間の壁をガラスにしてホテル仕様にしようかなと思ったこともあったのですが、やはり清掃が面倒な気がしたのでやめました。

その時の目的は、狭さの解決と差別化だったのですが、まあ、その費用を他に当てたことの方が正解でした。

それから6年経って、前述のような浴室のリビング側に大きな窓を設けたような部屋を時々見かけるようになった訳ですが、これって流行っているのでしょうか?

コロビビはよく分からないのですが、実は先日、若い女性に人気の新築のホテルに泊まった時のことです。

その部屋は、トイレと洗面台と広い浴室が全てガラス張りだったのです。

もちろん都心の地価が高いエリアに建てられたホテルでしたから、狭い部屋でも広く快適に見せるためにはとてもよく出来ていました。

ただ狭いと言っても普通のビジネスホテルよりもかなり広く、浴槽も体を伸ばしてもかなりあまるぐらいのビッグサイズ。

そこにこのガラス張りの部屋にしているお陰で、浴室側にある窓から光が部屋に入るように出来ていました。

従来は部屋の奥側がベッド、入り口側が浴室になっているので、通路の部分を確保する必要がありますが、奥に浴室やトイレを配置すれば通路の部分が必要ありません。

その分部屋が広く使える訳です。

もちろん賃貸の部屋では使えない方法ですが、よく考えられているなあと感心させられました。

ただ、やはり清掃されていてもガラスには水滴の跡が付いていたので、綺麗に保つには手がかかるなとは思いましたね。

でも、快適なホテルライフを楽しむには十分でしたよ。

集中豪雨に雨後のタケノコのように発生する台風、そして地震…。
賃貸物件を持っている身にとっては心配なことが続きますね。
保険に入っているとはいえ、災害に遭わないことが一番です。
皆さまの地域は大丈夫だったでしょうか?
被害に見舞われた方には、お見舞い申しあげます。
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ジャンクの女王様に間違われた?!

とある大家の懇親会でのこと。

始めてお会いた方から、突然
「ジャンクの女王さんですよね。」
とお声を掛けられました!

「ひえ~っ!ち、ち、違います!」
とお返事して、すぐに誤解を解いて頂きましたが、そんなオーラを発していたのでしょうか?

確かにちょっと派手な色のワンピを着ていたし、狼さんのセミナーでは、毎回前列の方で聞いていいるし、そのせいかもしれませんが、いつも前列にいるのは視力が低いからなのです。

ワンピもよく見て頂ければカワイイ系なので、女王様とは多分方向が違うのではないかと…(汗)

しかし、あの女王様に間違われるなんて光栄です。

ただし大家としての力もブログでの発信力も、多分タイマン張っても(?)、ソッコーずたボロにやられそうなぐらいの力の差があります。

このブログに女王様のことを書くことさえ恐れ多いと思ったのですが、まあ、このブログは不動産に関わる備忘録みたいなものなので、間違われたことの記録として書かせていただきました。(笑い)

なんてことをのんびりブログに書いていいたら、管理会社からエアコンが途中で停止するという連絡が入居者様からあったというメールが届きました。
う~ん、まだ3年しか経ってないのにどういうことでしょう?
この暑さの中、早く対応しないとご迷惑をおかけしますよね。
大したことがなければいいのですがねえ。
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ダメな仲介業者を撃退

「うちは両手が欲しいんですよ。」
なんて言って、東京のマンションの専任を横取りしようとする業者の話。

コロビビが、そんな自分たちのことしか考えないような人に大切な自分の物件を預けるつもりはないと話ても、全く怯みません。

それどころか、専任を解約するつもりは無いというコロビビの言葉を受けて
「その仲介業者さんにお願いして、3か月売れてないじゃないですか。」
と言い出す始末。

そして、専任を解約しても、何もペナルティーは無いから大丈夫などと言います。

もう、なんて業者だろうと思いましたねえ。

なので、
「3か月以内にすぐに売れるということは、逆に価格設定が間違っていたということですよ。それって、売主の負けですよ。」
と話すと、ようやく向こうのトーンが下がりました。

きっと、他の人は
「3か月も売れてないじゃないですか。我々は、確実に買うというお客を知っています。」
なんて言えば、グラッとくるのでしょうね。

確かに仲介すると100万円以上の手数料が取れます。

両手だと300万近くになるのですから、のどから手が出るほど欲しいのでしょうが、こんな業者は広告もろくに打たないで、大手よりもどんどん価格を下げるように言ってくることでしょう。

こちらは思った価格で売れなければ、賃貸に出して家賃で残債を減らしたところで売却することも考えているので、全く焦っていません。

そんな売主の気持ちも想像せずに、
「売れなくて焦っているだろう。」
なんて考えているところも浅はかですね。

セールスの電話で、久しぶりに嫌な気持ちになりましたよ。

最悪狼さんが売ってくれるとも言ってくれているので、まあもう少し様子見ですね。
それにしても、いろんな業者がいますねえ。
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うちは両手が欲しいんですよね

売却に出している東京のマンション。

査定金額より高い価格設定なので、まだ売れていません。

しかしその価格でも、週に一件程度内覧や問い合わせがあっているので、ここで価格を下げてまで出さなくてもいいかなと思っています。

でも仲介業者さんは、やっぱりあの手この手で売り出し価格を下げるように言ってきます。

もちろんコロビビも売り出し価格で売れるとは思っていませんが、急いで売る必要もないので、価格を下げるのはもう少し後かなと思っているところです。

そうですね、問い合わせが無くなってきたら考えます…と話しているところです。

しかしこうした中でも、このマンションの売却を任せてほしいという他の仲介業者の手紙はよく届きます。

でも一番頭にくるのは、どこで手に入れたか電話を掛けてくる業者です。

「おたくのお部屋を買いたいというお客様がいます。」
というのは、そういった業者の常陽文句です。

なのでコロビビが
「じゃあ、そのお客様を、コロビビがお任せいている仲介業者さんにご紹介ください。」
と話すと、その業者は何と、コロビビに専任を解約するようにと話しだしました。

「いえ、専任は契約なので、一方的に解約するつもりはありません。解約しなくても、そちらもそのお客様から片手の仲介手数料が手に入るでしょう?」
と話すと、その業者は、
「うちは、両手が欲しいんですよね。」
なんて平気で言うのです。

なので、
「売主のことより自分たちのことを考えるような方に、自分の物件をお預けするつもりはありません。」
とお断りしました。

普通はこれで諦めると思ったら、相手も粘ってきます。

長くなってきたので、続きは次回に…。

個人情報がダダ漏れになっているのにも頭にきているのに、こんなダメな業者…。
はあ、話になりませんねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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