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Archive | 2019年07月

もっといいエリアの土地を

擁壁工事費次第の土地について前回書きました。

結局どうしたかというと、建築費を出して頂く前に、見送ることにしました。

理由は、そこまでして欲しいエリアでは無かったからです。

何か「難」があって安くなる土地…というのは、コロビビにとっては大歓迎です。

今回の「難」は大した問題ではないし、工事費も値引き分でおつりがくる程度だと思います。

でも、そこまでいい立地ではないので、値引き分で利回りが上がるなら取り組んでいいかなというぐらいの土地でした。

ここまでの規模で取り組める土地は、中心部ではもう中々出てこないと思うので、その点が少し頭に残ります。

でも、値引きがあっても事業規模は5億いくので、やはり納得がいく計画でないと後悔しそうです。

引っかかりが一つでもあれば、取り組んでいい規模ではないですよね。

なんだか「新築不動産経営のブログ」というよりも、最近は、「なかなか不動産を買えない大家のブログ」になってしまっていますが、まあ、焦らなくてもいいですよね。

一番怖いのは、せっかくここまで待ったのに、高値掴みをしてしまうこと。

買えなくても構わないというスタンスでいないと、怖いですね。

このところの暑さはつらいですね。
ずっと冷房を付けています。
電気代も気になりますが、そんなこと言っていられないぐらいです。
体調が一番ですね。
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1200万円の値引き

コロビビがずっと気になっている土地がありました。

でも価格が高いために、利回りが出ないので、連絡もしないでいたのです。

しかしずっと売れずに残っていたので、昨日連絡を取ってみました。

すると案の定、向こうから値引きをしてきました。

聞けば、以前3件の買い付けが入っていたものの、とある理由で成約までにはいたらなかったとのこと。

その理由を尋ねたのですが、何となく話をはぐらかしている感じです。

とりあえず資料を頂いて、現地調査をしてみました。

すると、なかなかいい土地です。

コロビビが最初にセルフボリュームチェックをしてみた建物も、余裕で入りそうです。

法令上の規制も無いと言われたので、どうして以前買い付けを入れた人が計画を進めなかったのか、疑問が残ります。

しかも当時からすると、1200万円の値引きをしてきたので、利回りが合わなかったという理由ではなさそうです。

なので、もう一度現地から仲介業者さんに連絡をしていろいろ尋ねてみました。

するとやっとその理由が分かりました。

成約に至らなかったのは、がけ条例があったからです。

資料に書かれていた崖の高さが実際には違っていて、崖条例にかかってしまう高さだったのです。

もちろん既存の擁壁でもイケそうな感じでしたが、これがRCを建築するとなると、工事が必要になる可能性が高いのです。

「このせいで、成約までに至らなかったのか…」
と分かりました。

売れない土地には売れない理由があるものです。

もちろん、解決できれば、安くで土地を手に入れられる訳なので、検討には値します。

今回1200万円の値引きで擁壁の工事費は出そうです。

しかし、もともと最初の価格では、利回りが出なかった訳なので、この土地で計画を進めるかどうかは、工事費次第ということになります。

また、この擁壁工事費というのが、読めないので厄介です。

う~ん、どうしたものでしょうか…

このエリアは、特別コロビビが欲しかったエリアと言う訳ではないのですよねえ。
狙っていたエリアなら、擁壁工事をしてでも欲しいと思うところです。
困りましたねえ。
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数日早く頂ける情報

何度も物件を検討しては見送っているコロビビですが、その間につながりが出来た業者さんの数が増えてきました。

最近は融資が通らないお客が多いせいか、コロビビのことを融資が通りそうだと認識して頂いているようです。

もちろん一定の規模しか通らないのですがね。

お陰で、まだ表に出していない物件情報を頂いています…といっても表に出る数か月とか数週間とか、数日前なんてこともあります。

それでもその数日の間に現地調査に行って、ボリュームチェックをした後、イケそうな案件は銀行の担当者に当たりを付ける…ぐらいのことができます。

表に出た時には一歩先に進んでいるので、銀行の返事もその分早く頂ける…というメリットがあります。

もちろんコロビビだけに情報を頂ける…なんてことは稀にしかありませんので、競争であることには変わりはありません。

銀行に連絡する前に買付を入れる人も多いのですが、コロビビのメインバンクは最近頭金を多く求めてくるようなので、やはり銀行の感触を見ないと買い付けを入れられません。

「ローン特約を付けているから、後で断ればいいだろう。」
なんて考えていたら、恐ろしいことを狼さんのセミナーで聞いたので、気を付けないとなあと思うようになりました。

でも今のところ頂いている未公開の情報は、価格が高い土地の話か、コロビビの投資エリアではない物件の話ばかりです。

土地値以下の高利回りの築古物件は、間違いなくお買い得なのです。

数か月後に数百万~数千万上乗せされて、表に出てくることもあるぐらいです。

でも、転売目的で購入するにはリスクが高いので、余裕資金が無いコロビビはそんなことはできません。

ホントにコロビビの投資エリアにあるなら、もっと高くても即買い付けを入れるのになあと思います。

こればかりは仕方がありませんね。

今日も電話で新着情報を頂いたのですが、残念ながら投資エリアではありませんでした。

でも空室もまま募集していない部屋が数部屋あるのにも関わらず、高利回り!

セルフリフォームして募集すれば、更に利回りが上がるという物件です。

コロビビ好みの物件でしたが、エリアが違うと出口が見えないためすぐに見送りのお返事をしました。

でも有難いですね。

何とかいい物件情報を頂いて、購入したいですねえ。

ちょうど休憩時間にお電話を頂けたので、すぐに対応できました。
投資エリアだったら、ホント即買い付けを入れられた金額でした。
面白い物件だっただけに、残念でしたねえ。
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知り合いの大家さんは着々と

このところ土地の指値が通っても、なかなか利回りが7%に届かず、銀行に持ち込むことすら断念している状態が続いているコロビビです。

理由は主に建築費の高騰と、利回りが高くない案件では自己資金を多く銀行が求めてくるというところです。

もちろん安定経営のために自己資金を一割入れることは、やぶさかではありませんし、無いことも無いのです。

しかし、都心部でのファミリーRCとなれば、小さい物件でも4億程度。

一割の自己資金を出してしまうと、次の物件に進むまでにまた時間が掛かってしまうので、時間があまり残されていないコロビビは逆に慎重にならざるを得ません。

もちろん、この一棟を最後にしていいと思えるような物件になれば安心して取り組むことができるのです。

しかし、今まで頂いた土地情報で組み立てた中では、そこまでのものはありませんでした。

なんてことを繰り返している間に、知り合いの大家さんは、新築RCを手に入れてらっしゃいました。

単身者用でも利回りは7%に届いていませんでしたが、中心部の人気のエリアの立地だということを考えれば、出口が取れるいい物件だと思いました。

またファミリー物件を手掛けてらっしゃる大家さんの施主検査には、一緒に立ち会うことになりました。

私も少しでもお役に立ちたいと思いますし、勉強になるので、こんな機会を頂けて有難いです。

自分の物件でなくても、新しい物件と言うのはやはりワクワクするものです。

モチベーションも上がりますね。

でも次はちょっと中古を手掛けたいなあとも思っています。
未公開物件情報を頂いたので、現地調査に行ってきますね。
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コンビニが入居している物件

いろんな方にコロビビがRC用地を探していることをお伝えしている縁で、コンビニが入っている物件の情報を頂きました。

それも、実際の土地の取引価格から考えると、まあまあの価格です。

利回りも9%近くいきますし、確かに悪い話ではありません。

けれど、最近はコンビニの撤退をあちらこちらで見かけます。

もし撤退したとしても、商業地で潰しは効きそうな立地ではあるのですが、心配なのはその辺りだけ少しロードサイドっぽい感じがするエリアなのです。

すぐ近くには大型商業施設があるのですが、そことの距離が微妙な感じの立地です。

しかもこの辺りの土地勘はあまりないため、このコンビニが繁盛しているのかどうかもよくわかりません。

その辺りのことや賃貸契約の条件がどうなっているのか、調べるために資料を取り寄せて頂こうと思っていたのですが、すぐに買い手が付きそうだということでした。

いくら何でもこの状態では買い付けは入れられないので、見送ることにしましたが、まあ面白い案件だと思いました。

契約期間は長そうでしたが、万が一コンビニが撤退したら、家賃が高額なだけにローンの支払いが一気に厳しくなるような物件です。

今さらそんなリスクは取れませんので、惜しいとは思いませんでしたが、物件の情報が頂けるのは有難いです。

頂ける情報は増えてきたので、待っていればいい物件に出会えるかもしれませんね。

撤退リスクがあっても利回りが良かったので、資金に余裕があれば取り組んでもよかったかもしれません。
やはり資金がものをいいますねえ。
しょうがないです。
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売主さんが、価格を下げてきましたよ

以前、コロビビが新しく検討しているエリアにある工務店さんに、ボリュームチェックをして頂いたことをブログに書いたことがあります。

結局、ちょっと土地の広さが足りず、戸数分の駐車場が取れないことが分かって、その土地は見送ることになりました。

戸数を減らして造ることも検討したのですが、そうなると利回りが合わないため、その提案もお断りしたのです。

地元の工務店さんでしたから、売主さんとも旧知の仲。

その売主さんは強気の価格付けをされているので、指値も通らないだろうとのことで、この話は終わったと思っていました。

ところがそれから数か月。

突然あの工務店さんから連絡が…。

何とあの売主さんが土地の価格を下げていいと言い出したとのことです。

ああ、これはお話をしてみてよかった!と思いいくらになったかをお尋ねすると…

…う~ん、微妙な金額です。

やはり戸数を減らさないと建てられない訳ですし、この価格でも利回りはあまり上がりません。

せっかく交渉してくださったのに、申し訳ありませんがお断りしました。

しかしこのところ、その時にはダメだとお返事があっても、後から価格を下げて連絡を頂くという経験が続いています。

なので、ダメもとでもこちらの価格をお伝えしておくことは大切だなと思うようになりました。

こうした地道な動きが、いつかひょんな形で実を結ぶかもしれませんね。

諦めて連絡すらしないということも多かったのですが、ダメもとでやっていく必要がありますね。
そんなことを最近よく感じます。
地道にこんなことを続けていこうと思っています。
これが弱小大家のやり方かなと思います。
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やっぱり接道って大事

少し接道に難があるために、周りの土地と比べてかなり安い土地がありました。

しかし、業者さんがアパートを建築して販売するつもりで一度商談中になっていたことから、建築は可能のようです。

でも現地に行って確認しないことには分かりません。

ここのところいろいろ検討している間に土地を持っていかれている経験があるので、確認してイケそうならすぐに買い付けを入れようと思っていました。

ここのエリアは既にリサーチ済みなので、家賃も建築費もかなり固く見積もることができます。

つまり7%近くの利回りも固いのです。

広い敷地なので、建物のレイアウトもうまくいきそうです。

そんなことを考えながら現地へと向かいました。

しかし実際に土地をみてみると、予想以上に道が狭いのです。

ほんの数メートルの部分なのですが、少しだけ傾斜もかかっていて、これでは高級車を保有されている方は敬遠されることでしょう。

実は高い家賃を取っている戸建賃貸の入居者様は、ほとんどの方が高級車に乗ってらっしゃるのです。

なので、いくらセンスがいい戸建賃貸を造ったとしても、そこに至る道の一部でも通行しにくかったら、これはもうアウトです。

工事車両についてはいくつか方法が取れそうでしたが、入居者に関わる部分はどうにもできません。

…ということで、仲介業者の方にはすぐに見送りの連絡を差し上げました。

安い土地には安いなりの理由があることは分かっていましたが、その中には解決できるものもあります。

残念ながら今回は解決できない部分でした。

仲介業者さんの説明では大丈夫とのことでいしたが、やはり自分の目で確かめないと分かりませんね。

事前に聞いていた幅員とは違っていたのでがっくりです。
でも、物件は千三つ。
こんなことはよくあることです。
すぐに気持ちを切り替えていきましょうね。
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業者のローン流れの土地

実は先日も、某業者がアパートを建てようとしてローンが通らず売りに出された土地を見てきました。

この土地は以前売りに出されていたことを知っていたのですが、当時はRC用地を探していたので、スルーしていました。

そのうちに商談中になっていたことも知っていたのですが、それがまた売りに出されていたのです。

今回は戸建賃貸用地として検討してみようと思い、早速連絡してみました。

すると、アパート建築計画もかなり進めていたようなのですが、結局銀行の融資が上手くいかず、売主さんも嫌気がさしている様子。

資料を送って頂くと、どうやら相続がらみの土地の様で、指値も通りそうな感触です。

これだけ広くて安いにも関わらず、駅や商業施設も徒歩圏内にあるのです。

それは、接道に問題があるから。

しかし乗用車も通りそうだし、後は建築の車両が通るかどうかですが、アパートを建てる計画もされていたということで、手はありそうです。

とりあえず、現地調査に行ってみました。

上手くいけば、ざっと計算して戸建賃貸なのに、利回り7%イケそうなのです。

続きます。

家庭菜園の野菜が次々に実をつけ始めました。
撮れたてはやっぱり美味しいですね。
特にキュウリがそう感じます。
これからも楽しみです。
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礼金が取れている場合の利回りは…

経費をかけなくても満室に出来る物件の優位性について前回書きました。

もちろん、入居付けして頂いた仲介業者さんや担当さんには、汗をかいて頂いた分の対価やお礼を差し上げることは大切なことです。

だからこそ、礼金が取れていればどれだけ有利かということを数字を挙げて考えてみます。

前回同様、利回り7%6戸の物件で考えてみますね。

すると、礼金が2か月頂ければ、たとえ広告料が一か月かかったとしても残りの礼金一か月でハウスクリーニングや原状回復費が出ますので、空室期間が無ければ利回りは7%をキープできます。

もし、広告料が掛からないで入居が付けば利回りは0.1%上がるのです。

一部屋の入れ替わりの場合でこうですから、一年間に入れ替わりが2部屋あれば、利回りは更に0.1%上がります。

コロビビの場合、新築物件だというだということでほとんど原状回復費はかかりませんし、ハウスクリーニングも自分でやればその分更に利回りが0.1%上がります。

つまり入れ替わりが2部屋あって、空室期間がほとんど無いとすれば利回りは7%だったとしても7.4%になっていくのです。

もちろんランニングコストがかかる訳なので、いくら自主管理をしたとしても、もっと実質利回りは低いですけどね。

今回、ランニングコストや管理費を除いて考えると。経費をかけずに満室に出来る物件は7.4%、経費が掛かってしまう物件だと前回書いたように6.4%となれば、なんと表面利回りで1%違ってくるのですねえ。

経費をかけずに満室に出来る物件は多分築年数が経っても家賃の下落は小さいでしょうし、経費をかけないと満室に出来ない物件は、今後の家賃下落や広告費の増加が予想されます。

6戸中2戸の入れ替わりだけでもこれだけの差。

広告費を掛けても空室が出た場合は、更にこの差は広がってしまいますねえ。

なので、単純に表面利回りだけでは比べられないということですね。

小さな物件だと、ここまで違ってくるのですねえ。
漠然と考えていたことを数字で出してみると、ちょっと驚いてしまいました。
激戦区にあって礼金が取れる物件力って、やっぱ凄いことですね。
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土地を逃していても満室経営出来ていれば…

このところ土地を見つけては逃している…という記事を多く書いていますが、それでも全然焦りはありません。

もちろんまだコロビビが一棟も手に入れられていないのならば、焦ってしまっていたかもしれませんね。

でも幸い6年前の低金利でフルローンが容易に組めていた時期に数棟新築出来ていたお陰で、その後中々新築出来なくてもこれまで手に出来た物件の家賃が積みあがっているからです。

数年前は、「新築時は満室だろうけれど、築5年を超えるとどうなるんだろう?」と不安でした。

実は、物件が竣工した途端不動産投資ブームが訪れ、近隣に次々と新築物件が建ち始めたのです。

そうこうしているうちに耳に入ってくるのは、入居で苦労する他の不動産投資家の方の話ばかり…。

遂には新築や築浅なのに敷金や礼金が取れないという話や、広告料を2か月積まないと入居付けが出来ない…と言った話まで聞こえてきました。

でも、そんな中でも、ここ6年間はほとんど満室経営をさせていただいています。

ほとんど…というのは、ハウスクリーニングをする期間がどうしても数日かかるからです。

けれど、実際空室期間があったとしても、短期解約金を頂いている間に入居が決まったりするので、プラスマイナスゼロか、むしろプラスになっている場合もあります。

結局、数年前に心配していたようなことは起きず、満室経営どころか逆に家賃を値上げすることまで出来ているのは、6年前によい物件を手に入れられているお陰です。

今、何度も土地を逃しているのは、やはり物件の良しあしでその後の経営が大きく左右されるということを体感しているので、慎重に吟味しているからなのです。

ボリュームチェック後、建築費を出して頂いている間に他の方に取られてしまうこともありました。

でも、低利回りの場合、建築費で計画が狂ってくると身動きが取れなくなってくるのです。

また力の無い物件を建ててしまうと、入居付けにも経費がかかってしまい、更に利回りを下げてしまいかねません。

経費をかけずに満室経営を続けられているということは、手残りの点でもかなり違ってきます。

その辺りの話を次回はもっと詳しくお話しますね。

忙しさに少し一区切りがついて、買い物に行ってきました。
美味しいものを見つけては、コロビビ夫と頂いています。
小さな贅沢をしても、大してお金は使わなくなりましたねえ。
お金を使うときは、物件を手に入れる時ぐらいかなあ。
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実は先日も土地を逃しました…

前回RCに拘って長く物件を取得出来ていなかったことを書きましたが、実は先日もRCが入るかどうかを検討している間に土地を逃してしまっていました。

それはコロビビがずっと狙っていたエリアの土地です。

相続がらみで出た土地でしたが、相場よりかなり安かったのです。

しかし間口が後1メートルあれば…とレイアウトをいろいろ考えていました。

3階建てなら戸数も少なくなるので、駐車場も何とか取れるのですが、RCとなるとちょっと窮屈な感じになってしまいます。

すぐ近隣に6階建てのマンションが建っているので、3階建てのエレベーター無しとなるとちょっと見劣りがします。

でもこのやすさなら、家賃も下げて募集すれば、3階建てでもイケる筈…。

そう考えて買い付けを入れようとしたのがお昼のこと。

でも既に一件、満額で買い付けが入ってしまっていました。

朝、情報が入った段階ですぐに買い付けを入れていたら手に入っていた土地でした。

高くは無かったので、コロビビでも現金で抑えることができていたからです。

今回もRCのエレベーター付きでいくか、3階建てにするか(場合によっては木造でもイケたかもしれませんが)で3時間迷っている間に、土地を逃してしまったと言う訳です。

現金で買える場合は、迷いは禁物ですね。

ああ、逃した魚は大きいです。

このところも忙しくなり、更新が遅れてしまいました。
路線価が発表されて、土地情報が格段に増えてきました。
でも強気の情報も多いです。
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RCに拘っていた間に…

ここ数年、このブログを読んでくださっている方は、コロビビが新築RC用地を見つけて銀行に持ち込んでは断念する…の繰り返しだったこともご存知でしょう。

主にファミリー向けの賃貸物件を建築しようとしていたので、RCであることを必須と考えていました。

ファミリー層の居住性を考えてのことでしたが、売却も視野に入れていた為、この選択となっていました。

また、年齢的に後1~2棟でいいと思っていたので、そうなると小さな物件では利益が大きくならないため、ボリュームの大きい物件を計画していたのです。

しかしここ数年の土地と建築費の高騰のせいで、なかなか利回りの出る計画にはなりませんでした。

そうこうしている間に、利回りが低いと銀行から自己資金を厚めに求められるようになり、あまり旨味がある投資とはならなくなってしまいました。

こんなことを繰り返している間に、知り合いの大家さん達は、木造の物件を新築されていました。

もちろん皆さんコロビビよりも堅実に経営されている方です。

新築RCでは利回りが出にくいことから、早々に木造にシフトされて着実に棟数を増やしていかれていたのです。

特にコロビビが以前から目を付けていたエリアにファミリーアパートを建築された大家さんもいて、ああ、コロビビもRCに拘っていなければ…と思いました。

ここはファミリー物件が不足しているエリアなので、きっと満室経営間違いなしです。

今の木造建築はやり方次第では音漏れなどもかなり防ぐことができます。

もちろんそれなりの建築費がかかりますが、RCと比較すると小さな土地でも建築できるので、その分地価も安い場合があるのです。

鬼差しが通った土地に単身者用RCを載せるのでさえ30㎡前後でないと利回りが出なかった経験から、建築費が下がるまでは無理だと判断したので、コロビビも今では木造も考えていくことにしました。

でも先輩大家さんは、さっと見極めて木造で動いてらっしゃったわけです。

コロビビはちょっと拘り過ぎたかな?と感じました。

ここが余裕のある先輩大家さんとの違いでもありますね。
目先の利益が小さくても、着実に物件を増やしていき、時期を見て売却する…。
そうやって手堅く利益を積み上げていける大家さんが、一番理想なのです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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