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Archive | 2019年06月

中心部に物件を持っている強みを改めて…

最近大家さん仲間と話す機会がありました。

それは低利回りで新築物件を建築することの危険性でした。

ああ、まさにコロビビがそうです。

シミュレーションでは、将来真っ赤っかになってしまいます。

一般的なそのシミュレーションにあるような経費をコロビビは可能な限り低くしていることと、満室経営が続いていること。

そして家賃の値上げが出来ていることなどで回っている状況です。

ああ、そうだ、低金利で借りられていることも利益が出ている理由でした。

しかも前回も書きましたが、どの保有物件も購入時と比べて土地の価格が、1,4~1.6倍に上がっていることで、売却時にキャピタルゲインを得られる可能性が高いということで、まあイケるかなと思っています。

これも中心部に物件を持っていたからなだと改めて思います。

これから不景気になって物件価格が下がっても、購入時の価格を大きく下回ることはないでしょうから、残債が消える程度の金額で売却が出来ればいい訳です。

これは大きな安心になります。

その金額と売却価格との差が大きくなればその分が利益になる訳です。(もちろん長期譲渡税がかかるし仲介手数料もあるので、丸々手元に入る訳ではありませんが…)

入居が厳しく原状回復費や広告料が嵩んだり、残債が消える価格では中々売れない物件を掴んでしまった不動産投資家と比べると、この安心感があることは有難いことです。

どれもこれも、やはり中心部や人気駅近に物件を持っているからこその強み。

物件を増やそうと、少し悪い立地の物件を購入していたら、それが足を引っ張っていたことでしょう。

もちろん買っていてすぐに売却出来ていたら、キャピタルゲインを得られていたでしょうが、そんなことが可能だったのは、不動産投資ブームという本当に稀な時期だったから。

株と同じで、「もっと上がってから売ろう。」なんて思って売り損ねていたかもしれません。

…ということで、不動産投資ブームが去ってしまったこれからは、更に物件の吟味が大切になってきますね。

このところ夏の旅行の計画を立てていて忙しく、更新が出来ていませんでした。
何とか飛行機や宿も取れて一安心。
結構安くでいい宿が取れたので、ハッピーです。
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6年前と土地の価格は変わらず。

郊外での戸建賃貸もありとのことで、ファミリー用RC用地としては見送った土地をもう一度見直してみることにしたコロビビ。

すると、6年前に土地を購入した時と、あまり土地の価格は変わっていませんでした。

流石、中心部と郊外では違いますね。

6年前人気駅近にRCを建築した土地は、購入時と比べて、1.4倍になっています。

中心部と郊外の土地の価格の違いに、改めて驚かされました。

しかし、郊外の土地を購入するものにとっては好都合です。

もともと馴染みの無かったエリアでしたが、これまで息子が戸建賃貸経営をしてきたので、このエリアの状況も知ることができています。

するとよさげな土地も見つかりました。

ただ、今回は太陽光を載せる訳では無いし、建築費も高くなっているので、更に厳しく数字を見ていかないといけません。

その土地にいくつの家が入るのかとか、どうレイアウトするかで数字も変わってきます。

なので、見つかった土地は、これまた効率が悪い土地でした。

ざっと計算した時にはいけそうだったのですが…。

もう少し広いとうまくレイアウトできるのですがね。

…ということで、戸建賃貸用地もこれから探していくことになりそうです。

やはり郊外は土地値が低いですね。
でも戸建賃貸はもともと利回り自体が低いので、これもしっかり計算しておかないと簡単ではありません。
いい土地があればやる…というスタンスです。
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戸建賃貸用地としての検討

ここ3年、ファミリー新築RC用地をいろいろ検討していて、郊外でなければ中々利回り7%以上にならないことで苦戦しているコロビビ。

残された道は、前回書いたように中心部ではシェアハウスか民泊とマンスリーマンションとの併用運用。

もう一つは売却時に不利になると判断して撤退した郊外でも、やり方次第では戦える戸建て賃貸。

後者はこれまでの土地探しの時に、容積率が低いために見送った土地がいくつかありました。

しかし戸建賃貸だと、利回りは高くはありませんが、売却時には実需で売れますので、RCの売却とは違ってきます。

しかもこのエリアは、既に戸建賃貸を新築していて、現在までも高い家賃を維持できています。

以前も書きましたが、地主系大家さんが建てたRCや軽量鉄骨の賃貸物件が多いため、家賃が安く据え置かれているエリアなのですが、なぜか戸建の家賃は高く取れるのです。

このエリアの人の戸建至上主義的な意識を感じますが、それでも気を付けなければならないことがあります。

それは持ち家意識が高いということです。

高い家賃が取れるけれども、長期入居が望めるかというとそうではないのです。

普通利回りが高くない戸建賃貸を行う理由の一つは、マンションやアパートと比べて入れ替わりが少ないため原状回復の費用がかからないというものでした。

けれど、家賃と持ち家を購入するときのローンの支払い金額を常に比較されるということです。

支払い金額を家賃が上回ると、家を購入して退去されてしまうということが起きやすいのです。

なので、その辺りも考えて土地探しもすることになります。

…で、土地をもう一度見直してみました。

続きます。

気付かないうちに庭に雑草の芽がびっしり出てきていました。
慌てて抜きましたが、昨年もしっかり草取りをした筈でした。
それでもこんなに種が落ちていたのですね。
雑草みたいにいつの間にかお金が増えてくれればいいのに…。
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残された道は…

新築RC用地を探していて、本当に契約寸前までいったにも関わらず撤退したのは3件。

多分他の方なら建築してもおかしくない条件でした。

その他に計画中に他の人に土地を現金でもっていかれたのも入れるともっとあります。

この経験から感じたことは、とにかく建築費が高騰していることから、最適解の建物が入る土地かどうかということと、土地の価格と家賃のバランスがいいかどうかがカギとなるということ。

いろんな規制がある中で、容積をちゃんと使えるかどうかということはもちろんです。

少し郊外のファミリーRC用の土地は、家賃が安く地主系大家さんとの戦いが厳しいし、築10年はよくても売却で痛い目に遭いそうです。

中心部の単身者RC用の土地は、もともと価格が高いので合わないのですが、今回のようにかなり安く手に入ったとしても、競争力を高めようとすると、いろんな条件が必要となるため厳しいということでした。

もちろん先ほども言ったように、それでも建てる人はいるだろうなと思いましたし、コロビビも5年ぐらい前だった建てただろうなと思います。

しかし、コロビビの年齢から考えると、そこまで無理して建てる必要もありません。

これからもっと不動産の価格は下がってくるでしょうし、下手して高値掴みをしてしまうリスクを取ることは無いからです。

…ということで、今できる残された道は、以前からやってみたかったシェアハウスか民泊とマンスリーマンションの併用運用。

これでかなり収益を上げているという人もいますし、思ったより儲からないという方もいます。

儲からないという方のほとんどは、全てを外注している方。

それに対してコロビビはこれからリタイア後の仕事を何かやりたいと思っているところです。

さて、どうしようかなあ…。

実際いろんな土地情報も頂いているので、これからも検討はしていこうと思っています。
でも、もう少し多様な見方で土地を見ていった方がいいかなとも感じています。
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やっぱり後1メートル足りない?!

鬼指しが通った超人気駅徒歩圏内の土地。

この価格ならばかなりお買い得になります。

ただ後は利回りです。

実はセルフボリュームチェックをした段階では7%前後はいく計算です。

でも詳しい資料が無い状態での計算だったので、資料を頂いて建物をレイアウトしてみました。

すると…心配していたことが分かりました。

不動産取得税がかからない40㎡の部屋にするには、少なくとも1m土地の長さが足りないのです。

もちろん、40㎡以下の部屋は余裕で造れるのですが、これではネットでの募集の際の表記が40㎡にならないために、差別化が図れないのです。

今でも30㎡台の部屋は築5年までに限ってもかなりの数が空室になっているのです。

いくら間取りがいいからと言っても、もっと駅に近い物件はいくらでもあります。

築浅の時には戦えると思いますが、築10年を超えるとどうでしょうか?

少なくとも40㎡以上の部屋だということで、利回り計算をしていたので、それが30㎡台では利回りは下がってしまいます。

さらに不測の事態が起こると、そこからもっと下がってしまいかねません。

う~ん、しかしこの価格でこの立地の土地を手に入れられるチャンスは、そう多くはありません。

でもこの辺りの利回りなら、売却すればキャピタルゲインを得られる可能性は高いです。

首都圏の投資家が買いやすい価格帯でもあるので、キャピタル狙いの建築もアリかななんて思ったりもします。

…あっ、いけない、いけない…、

キャピタルゲイン頼みの不動産投資なんて、危険です。

数年前ならまだしも、こんな状況では危ないですよね。

…ということで、後ろ髪を引かれつつ、見送ることにしました。

ここまで待って、危ない橋を渡る必要は無いですものね。

しかし、ホント後土地の長辺が1メートルあれば…という惜しい土地でした。

残念!

それ以外の条件はかなり良かっただけに、惜しかったです。
土地は立地だけでなく、向きや形などの条件が揃うことが大切ですものね。
なので、じっくり待つしかないですね。
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鬼指しが通った土地に迷う

ダメ元で鬼指しした超人気駅徒歩圏内の土地。

買付証明すら渡すこともできなかったので、もう諦めていました。

しかし暫くして仲介業者さんから、鬼指しした価格だったら買ってくれるのかという問い合わせが来たのです。

けれどタイミング悪く、その時コロビビは別の土地情報を頂いて検討している時でした。

でもこの価格だと、かなりお得です。

まさかこんな返事が返ってくるとは思っていなかったという価格なのです。

どうも、売主が満額近くの価格で買い付けを入れてきた法人が、なかなか話を進めようとしないことにしびれを切らして鬼指しの価格でもいいと言い出したとのことです。

そこで、検討していた土地と並行して進めようと思い、その話もお伝えして詳しい資料も受け取りました。

確定測量済みなので正確な建築費を出して頂いて利回りが7%に届けば、即買い付けを入れていいと思ったのです。

しかし…

続きます。

二つの土地はかたやファミリー、かたや単身者用と全く違うので、迷いました。
でもどちらも共通しているのは、RCの建築費が高いこと!
さて、どうなることやら…
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鬼差しが通った!?

この土地は超人気駅徒歩圏内の商業地です。

当然かなり高いのですが、小さめなので、総事業費は2億ちょっとで済みます。

でもセルフボリュームチェックをしてみると、利回りは7%に届きません。

ただ、このエリアでこの利回りならいい方です。

人気エリアなので、数年保有した後売却すれば、首都圏の投資家が飛びついて買ってくれるので、即買い付けを入れてもいいレベルです。

但しこの利回りは、セルフボリュームチェック通りの建物が建つという前提でのものです。

しかも正確な数字が資料では分かりにくいまま、ざっと立てた計画なので、ここから大きく利回りが下がることが考えられます。

更に、超人気エリアと言っても、このところどんどん大型単身者用マンションが建っているため、空室もかなりある状態です。

そう考えると、この価格で買い付けを入れるのは躊躇われます。

しかもまだ正確な建築費を出してもらっている訳ではありません。

そこで、ダメもとで、この価格ならどう転んでもイケそうだという価格を計算して、指値を仲介業者さんに提示してみたのです。

すると、全く合わないということで、買い付けを入れることも無く終わりました。

しかし…、そう、暫くして、その仲介業者さんから連絡がきたのです!

続きます。

おおっと思う土地情報が、年に何回か出ます。
すると、そこからいろいろ動かないといけないので、突然忙しくなります。
それに備えて、準備はしているのですが、本業もあるので思うように動けない時もありますねえ。
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お化け物件の情報

狙っていた土地の周辺住民から、耳打ちされた情報。

実は別の土地についての情報もありました。

それは、お化け屋敷のようなボロ物件についてでした。

みなさんの地域にも、一等地であるにも関わらず、朽ち果てたような建物がそのままになっている物件を見かけることがあると思います。

田舎なら別に興味も示さないのですが、土地価格が上がっていて容積率も高いエリアだと、狭くても利用価値が高いです。

なので、いろんな仲介業者が動いている筈ですが、それでもそのままというのは、コロビビには手が出ないような理由があるのだろうなあと思って、眺めるだけしかできません。

実際、コロビビがファミリーRCを建てたいと思っているえりあにも、お化け屋敷みたいな戸建がありますが、何十年もそのままになっていて、ここ数年は屋根も落ちてしまいました。

さて、先ほど耳打ちしてくれた情報というのは、そのエリアのボロ物件が、最近売れたという情報でした。

実はこの物件は相続問題が複雑だったために、これまで放置するしかなかったのだそうです。

しかし、時間が経ち、その相続問題も何とか解決(?)して、ホントに最近売買が成立したのだとか…。

それを仲介出来た業者さんの粘り勝ちですね。

しかもこの土地情報は、表に出ることなく取引されていました。

まあ、こんな便利なエリアの土地情報は表に出すことは少ないです。

相続物件の場合は、仲介業者さんによっては表に出すこともあるのですがねえ。

売買が最近と聞くと、どうとかならなかったかなあなんて思ってしまいました。

さすが、情報通のおじさん。

話をしてみると面白かったです。

このところ、また土地情報が出たので、更新が遅れてしまいました。
この結果も後日報告しますね。
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続・近隣住民からの耳打ち

単身者用新築RCの土地の現地調査をしているときに、近隣住民の方から、建築に絡んでトラブルがあったことを耳打ちされたコロビビ。

民家のすぐ近くに築浅のマンションがあったので、その時のトラブルかと思っていたら、アパート建築のときにかなり苦情を言った家があったようです。

位置から考えると、その家はコロビビが購入しようとしている土地にも隣接しています。

「この辺りの人はうるさいから、工事を始める前に、ちゃんと挨拶しとかないとダメだよ。」
と耳打ちしてきたおじさんは言い残していってしまいました。

まあ、もちろん、土地を購入したらすぐにご挨拶に伺うつもりではいますが、それにしても、何かがありそうな感じがします。

だからと言ってこの土地を諦めるつもりはありません。

ただ、どの程度のことが起こりえるのか知っておくことはリスク管理として必要なことです。

ちょうど仲介業者さんから別のことで連絡があったので、それとなく尋ねてみました。

すると、アパートの建設の際、トラブルがあったことを言いにくそうに話し始めました。

その為の対策などもとっていることを伝えてくださったのですが、その対策を聞くと逆に
「そこまでしないといけないほどの苦情を言ってくるのだな。」
と感じました。

でも、確かにその対策をとれば建築が出来ることは理解できましたし、まあトラブルが無い土地であることが望ましいですが、この程度のことは想定内です。

苦情を言ってらっしゃる方の民家は南側に位置しているので、日陰になったり工事車両が通ったりするわけでもないため、無理筋を通しているような感じです。

もちろん、近隣に賃貸物件が建つことは、すっと戸建に住んでらっしゃる方にとっては、嫌だと感じることは理解できます。

全然知らない人達が大人数住むのです。

騒音やゴミ出しの問題なども起きる可能性があります。

しかし今回の方の本音はこのまま近隣が更地であってくれればと考えているのかもしれません。

実はこの土地は、一度他の方が建築の計画を進めていたところ、何かの理由でその計画が流れたという経緯があります。

まさか、それがこのことに関係があるのでしょうか?

可能性が無いことはないですねえ。

でも、そんな心配をする間もなく、他の方がこの土地を押えてしまわれました。

さあ、それがよかったのかどうか…。

耳打ちしてきたおじさんの話は、他のことにも及んでいました。

まだ続きます。

山ちゃん、男を上げましたねえ。
付き合って2か月というのがちょっと心配ですけど。
今後のことが注目される二人ですね。
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近隣住人からの耳打ち

前回、一年に一回あるかないかの新築RC計画を断念したことをお知らせしました。

実は、その土地の現地確認に行っていた時に、こんなことを体験しました。

それは、近隣の人からの耳打ち。

コロビビが土地の周辺を見て回ったり写真を撮っていた時のことです。

変なおじさんがこっちを見ているなあと気づいたので、一応会釈をしました。

すると、その方が近づいてきて、この土地を買ったのかと尋ねてきたのです。

いや、買うかどうかを検討しているところですと答えると、その方は、この土地の便利さを話し始めました。

ああ、話し相手が欲しいおじさんなのかなと思いつつ、話を合わせて聞いていきました。

すると、前面道路が意外と交通量が多いことや、近隣の施設の音がうるさいことなども教えてくださいました。

なるほど、これは役に立つかも…なんて思いながら、それとなく土地の周りのことを尋ねてみました。

すると、やっぱりこれまでにも近隣で建設工事に関わってトラブルがあったことを話し始めました。

コロビビは近隣のマンション建設についてのトラブルかなと思っていたのですが、意外にも、アパート建設についてのトラブルでした。

多分苦情を言ったと思われる家は、こちらの土地にもがっつり関わっていると思われます。

変なおじさんが、思わぬ情報をくれた形となりました。

話はまだ続きます。

土地探し中にもいろんなことが起きて面白いです。
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年に一度あるかないかの…

実は、このところ超人気駅徒歩圏内の単身者用新築RCの計画を進めていました。

年に一度あるかないかの好条件でした。

利回りは超人気エリアで土地値が高いため7%に届くかどうかぐらいなのですが、コロビビがずっとこだわっていた売却益もかなり狙えそうな物件に出来そうでした。

超人気エリアなのでライバル物件も多いのですが、40㎡の振り分け二戸の1LDK。

全面道路も広く、公園も近くにあって、各戸眺望もいいので競争力もあります。

一棟目のRCで実証済みのワイドな窓を使った他にはない間取りがここでもとれるので、自信もありました。

何より商業地の容積をギリギリまで使って建築できるので、振り分け二戸の割高な建築費であっても、まあまあ利回りを出すこともできたのです。

しかし、先に土地を押えらえてしまいました。

こればっかりは仕方がありません。

こちらは融資特約を付けていたのですから…。

思い起こせばちょうど昨年の今頃も、ファミリー新築RC計画を進めていました。

里道を払い下げて貰えるかどうかを役所に問い合わせしていたのが、今頃だったのを思い出しました。

あの時は土地は押さえていたのですが、最終的に想定していた家賃が取れないことが分かった為、撤退したのです。

もちろん新築プレミア家賃で高くても入居は見込めたかもしれません。

しかし32戸のファミリー物件となると二巡目にその家賃が取れるかどうかは微妙でした。

ファミリー物件といっても転勤族も半分含まれるため、転居は避けられません。

結果的に撤退してよかったと思っています。

しかし今回は惜しかったなあと感じています。

銀行にも資料を提出したところ高感触だっただけに、残念でしたねえ。

また、土地は出てくるでしょうから、今回のようにすぐに動けるように準備しておきましょうね。

この計画を進めながら中古物件も検討するという忙しい毎日を過ごしていました。
どちらに転んでもいいように動いていたのですが、どちらも無しになってしまったということです。
まあ、こんなこともあるということは想定内。
気持ちを切り替えていきますね。
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土地勘が無いエリア

購入しようと思った物件だけでなく、近隣の物件もゴミ出しマナーが悪すぎて、見送ることになった中古物件。

せっかく遠くまで現地調査に行ったついでに、あまり土地勘が無いエリアだったので、ついでに少し回ってリサーチしてみました。

駅に近くても、現地調査に行った物件の周りは道も狭く、10~20年前に建てられた小さなアパートが密集していて、あまりいい感じではありませんでした。

でも駅の反対側だったり、少し離れたエリアになれば、いい感じのマンションやアパートが立ち並んでいました。

公園なども整備されていたので、買うならこっちのエリアにしないといけないなあと思いました。

もちろんそうなるともっと価格が高くなるので、手が出なくなっちゃうんですけどね。

このエリアは再開発が予定されているエリアに近いので、前から気になっていたエリアです。

でも土地勘が無いため、物件や土地が出ても、買い付けまでは入れたことがありませんでした。

実は6年前に新築アパートが販売されていた時に一度現地調査に行ったことがあったのですが、周りは工場が多くて、
「これは無しかなあ。」
なんて思って購入しませんでした。

でも、あの時購入していたら、今は確実に値上がりしていたので、惜しかったなあなんて思ったものです。

今回の物件の現地調査を機会に、このエリアの物件も、真剣に検討していこうかなと思っています。

いろんな物件を見て回ること自体が趣味なので楽しいです。
でも、そろそろ購入してもいいかなと思っているところです。
いい物件との出会いを期待しています。
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やっぱり現地確認って大切

中古物件もずっと探しているコロビビ。

目的は二つ。

一つは更地にして新築RCを建設する用地としての購入。

もう一つは、空室の多い物件を再生すること。

今回は再生というほど古い訳では無いのですが、今後発展するエリアの駅近の物件だったので、現地調査に行ってきました。

築年数も10年ぐらいなので融資は付きやすいのですが、利回りはそう高くありません。

でもまあ最近人気が出たせいで強気の価格が多い中、この物件はまあまあの価格なので現地調査に行ってみることにしたのです。

結果は…

無し…でした。

つまりこの物件を買うことはないかなという結論でした。

住民のゴミ出しマナーが悪かったのが理由です。

この物件だけなら、自分たちが保有してからいろいろ手を打つこともできますが、近隣の物件の入居者も同様にゴミ出しのマナーがなっていませんでした。

ベランダに洗わないままのビール缶が大量に放置させていて、コバエがたかっていましたし、エントランスにもゴミが落ちていました。

もちろん自転車もバラバラに置かれていて、物件の周りが皆同じような感じでした。

これでも利回りが高かったり、自分の物件だけがそうなら遣り甲斐もあると思うのですが、他の物件までは手が出せないのでどうにもなりません。

築10年でも、こんなに荒れるのですね。

コロビビのアパートは築6年になりますが、近隣の新築アパートと比べてもそこまで見劣りしません。

そう思ってもう一度この物件を見てみると、外壁は確かにそこまでくたびれていませんでした。

でも放置されたごみや外階段の汚れが、凄く古い物件の様に見せてしまうのだなあと感じました。

コロビビのアパートの入居者様のマナーのよさに、改めて感謝しました。

入居者様の質というのも、物件の価値になるのだなあと実感しましたね。
利回りが高ければ、マナーが悪くても買って再生しようと思うのですがね。
利回りが高くないのに、そんな苦労はしたくないので、今回は無しでした。
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慌ててふるさと納税

これまでもアマゾンギフト券などのサービスが無くても泉佐野市にはふるさと納税をしていました。

もちろん返礼品が目的です。

実はこれまで泉佐野市はエビスビールの返礼品に、地場産品のタオルを付けていたのです。

他の自治体も同じエビスビールの返礼品を出しているところがあるのですが、そのタオルが付けられているということから、ずっと泉佐野市にふるさと納税をしていました。

まあ、昨年度はこのタオルが付けられなくなったのですが、それでもそのまま納税を続けていました。

実はコロビビはお米の返礼品も、ずっと同じ地域に納税をしていただいていて、もちろん返礼品めあてとはいえ、その地域に親しみを感じて納税を続けていたという側面もあります。

しかしその泉佐野市はご存知の通り、5月末で閉店セールとなってしまったので、最後に少しまた納税をしておきました。

確かに返礼品めあての納税は、このまま放置していれば問題も大きくなるでしょうから、今回の措置は理解できます。

でも納税の不公平感を感じ続けて数十年のコロビビにとっては、細やかな楽しみだったのに…という小市民の思いもあります。

…ということでの今回の納税でした。

せめて届くのを楽しみにしておきましょうかね。

最近嫌な事件が多いですね。
誰がどこで被害者になるか分かりません。
強者の理論で進めていくと、こんな世の中になっていくのですよねえ。
トップに立つ人こそ、弱者に対して心を寄せることができないと、世の中全体がそう動いていってしまうのになあと感じます。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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