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Archive | 2019年05月

最近人気が出てきたエリアの土地

中心部の土地は中々利回りが出ない中、最近人気が出てきたエリアの土地も、数年前から新築ファミリーRC用地の候補として探していました。

もちろん土地はいくつか出ているのですが、土地勘が無いため、今一つ取り組めないでいたのです。

しかし土地勘は無くとも、ここはイケるという土地を見つけました。

ただし、その分価格は少し高めです。

ちょっと広さが足りないのですが、接道がよく近隣商業地なので、思った建物が建ちそうです。

とりあえず問い合わせをしてみました。

するとその仲介業者さんは地元密着の業者さんだったので、この辺りの賃貸事情もよくご存じでした。

またこの土地の所有者さんとも昔からのお知り合いのようです。

しかももともと工務店をされているとのことで、この土地にコロビビが思っているような建物が入るのかどうかと利回りがでるのかどうかを、組み立ててみてくださるということになりました。

建物は建ちそうなのですが、駐車場が100%取れるかどうかが微妙なところでしたので、ボリュームチェックしてくださるという申し出はとても助かります。

その方も、駐車場が取れないのではないかとおっしゃっていて、そうなるとこの土地での建設は無しとなることも承知で組み立ててみるということでしたので、願っても無い申し出でした。

ここがダメでも、もう一つ考えている土地があるので、そこが果たして入居が付くのかどうかも今後ご相談出来るかなあと思っています。

このエリアは道路が広いので、中心部で計画するときにネックになる道路斜線が掛からないのがやりやすいなあというのが有ります。

でも最近人気が出てきて思ったより土地の価格が安くないのが難点。

家賃とのバランスがとれるかどうかも今後リサーチしていきたいと思います。

オリンピックのチケット、申し込みするつもりは無かったのですが、どうしましょう?
息子は申し込んだら…と言っていますが…さて。
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川上物件が900万上乗せされて…

半年ほど前に中古物件専門の業者さんから紹介して頂いた川上情報。

ホントに出たばかりの情報で、しかも数年前に近隣の似たような物件を検討していたことがある経緯から、この物件がいかにお得かは分かっていました。

なので、すぐに現地調査に向かったのですが、検討していた物件と違って、築年数にしてはちょっと物件の痛みが激しいなあという印象を受けました。

建物も安普請なのが分かります。

でもそれでも安いことには変わりはありません。

ただ、その時期はまだ新築ファミリーRC用地の情報も別のところから頂いていたので、どちらを取るかという状況でした。

つまりこの物件を買うと決めたら、新築ファミリーRCを諦めなければならないということです。

そこまでの魅力がある物件とは思えず、現地調査をした後すぐにお断りの連絡をしたのです。

出口としてそこにファミリーRCを建てることもできるのですが、容積率が高くないということも、見送る理由になりました。

ところが先日その物件が、900万円上乗せされてネットに出ているのを見つけました。

なるほどねえ、一度保有しておいて、売却するという選択肢もありましたねえ。

それぐらい安い物件だったのですから。

まあ、すぐに売れればということですがね。

これも自己資金が潤沢にあればの話ですね。

中々売れないとなれば、いい土地情報が出た時にすぐに動けなくなってしまうことに変わりはありません。

一瞬惜しかったなと思いましたが、まあ見送っても仕方が無かったですね。

お天気が続くと庭の水やりが大変です。
油断していたら、家庭菜園の野菜が元気をなくしていました。
小まめに世話をしないとダメですねえ。
不動産ほど興味が無いのでこんなことに…
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思ったような建物は建つのですが…

今回の土地は駅近なので、40㎡の1LDKも併用して、計画を立ててみました。

しかも前回と比べると広いので、容積率にも余裕があります。

前にも書きましたが、ここは人気学区というより、生活に便利でしかも駅近であれば60㎡台の部屋でも十分ニーズがあります。

思った通り、うまいぐあいに戸数も取れました。

仲介業者さんの反応も、相続人さんにお話をして頂いたところ、現金の業者よりコロビビの方が印象が良かったとのこと。

後は融資の返事がどの程度で降りるかによっては、コロビビに土地をゆづって頂けるような感じだそうです。

後は馴染みの建設会社さんに大まかな建築費を出していただき、利回り計算をして銀行に持ち込むだけになるよう、準備をしておきました。

しかし…

出ないのです…利回りが…。

この立地なので7%に届かなくてもよしと考えていましたし、手金も1割は出すつもりで準備していました。

でも、これでは銀行に持ち込んでもすぐに融資が付くとは言えない水準。

もちろん2割を出せば融資は付くと思うのですが、ここは駅近に大型マンションが多いので、同じ駅近でも大きくないマンションが勝てるのかどうかは微妙です。

しかもその大型マンションは家賃が安いのですよねえ。

詳しくリサーチすると、やはり中心部の家賃より安く抑えらせているため、土地の価格と家賃のバランスが悪いなあと感じました。

しかも例にもれず空室も多いので、空室リスクも考えておかなければなりません。

自己資金を2割も出して取り組む案件ではないと判断し、急いでお詫びの連絡を仲介業者さんに入れました。

今回は建築費の高騰はもちろんですが、土地の価格と家賃のバランスの悪さを前もってリサーチしていなかったことが敗因ですね。

このエリアの計画は無しだなあと感じました。

天気がいいので気持ちがいいですね。
でもうっかりしていると日焼けが心配です。
慌てて日焼け止めクリームを買いましたよ。
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駅近の相続案件

ずっと狙っていたエリアに出た土地。

利回りも出ているのですが、部屋の広さがネックになって迷っていました。

迷いがあるならば、一度立ち止まった方がいいとおもっていた矢先に、今度は別の人気駅に近いところで、前回よりも広い土地が出ました。

ここは相続案件なので、実際の取引価格より値段を下げて出されています。

この広さがあれば、前回70㎡に届かなくて迷いが出ていましたが、今回は取れそうです。

しかもこのエリアのニーズは60㎡台でもイケますし、むしろ単身者用でもいいぐらいの立地です。

問い合わせしてみると、業者が買い付けを現金で満額で入れているそうですが、売主としては土地を分割しないならば、ローンの客の方を優先したいとのこと…。

これは現金客よりもイケるかもしれません。

早速シミュレーションしてみました。

すると…。

続きは後日に…。

土地情報は出る時は重なりますねえ。
忙しくなってきました。
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更にリサーチを進めると…

久々に出た、人気学区のファミリーRC用の土地情報。

最初セルフボリュームチェックをした時には一部屋70㎡台になりそうだったのです。

利回りも7%に届きそうだったのですが、詳しくボリュームチェックをしてみると、60㎡台にしかなりません。

前回も書きましたが、この人気学区にマンションを借りようとする方が、果たして60㎡台の部屋を選ぶのかどうかが疑問でした。

学区を選ぶということは、少なくとも小学生以上の子どもがいるご家庭です。

未就学のお子さんが二人いても、2LDKで十分かもしれません。

しかし小学生が二人となると、小さい部屋でいいから3LDKが欲しいところです。

現に以前もっと広めの土地情報を頂いたときには、70~80㎡の部屋で計画を立てていました。

しかしこの時は日影規制がきつく、思った建物が建たないことが分かった為見送ることになりました。

今回は日影規制はそこまできつく影響がないのですが、土地が広くないということがネックになっているのです。

そこでこの学区の60㎡台の部屋が埋まっているのかどうかをリサーチしてみました。

するとやっぱりコロビビが心配したような事態が見られました。

同じ学区にある築5年以上のマンションが、いくつも空室になっているのです。

70㎡台のマンションでは全く空室は見られないのですが、このマンションはやっぱり60㎡台なのです。

コロビビが建てようとしてるものよりグレードも高く、築浅の大型のマンションでもこうなのです。

やはりターゲットがズレていることが空室の理由なのでしょう。

これは、ちょっとヤバいですねえ…。

風邪が長引いてしまいました。
せっかくの飲み会があっても、泣く泣くカラオケに行くのを諦めました。
頭痛も酷く、こちらもちょっとヤバいかも…
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出た~!狙っているエリアの土地!!

久々に銀行に持ち込んでもいいという土地情報を頂きました。

コロビビがずっと欲しかった人気学区のファミリーRC用の土地です。

駅からの距離も申し分ありません。

なのに価格は高くありません。
(もちろん安くも無いのですが…)

早速セルフボリュームチェックをして、シミュレーションしてみました。

家賃などはリサーチ済みなので、後は土地や建物に合わせた経費の計算をします。

同時に馴染みの建築会社に、建築費の見積もりの依頼をしておきます。

実際は正確にボリュームチェックをしてもらわないと、正確な建築費は出ませんし、日影規制があるため思った建物が建たない可能性もあるのですが、とりあえず買い付けをいれるかどうかの判断をするために急いで見積もりを出して頂く必要があるのです。

まだ見積もりは出ていなくても、この段階で利回り計算をすると、何とか7%に届きそうです。

そこで、更に詳しくセルフボリュームチェックをしていきました。

エントランスやワイドバルコニー、エレベーターも含めて容積率内でどんな建物が建つのかを計算して、正確な部屋の広さを出すのです。

すると、数㎡部屋の広さが足りません。

他のエリアでは60㎡台の2LDKでも十分需要があるのですが、この学区を選ぶ方は、70㎡台でないとちょっと厳しいのです。

出来れば80㎡台が欲しいところですが、そこまでの高級仕様には出来ないので、まあ70㎡台を狙うとしても、やっぱり足りません。

ワイドバルコニーを諦めれば何とかなりますが、しかしワイドバルコニーも捨てられません。

う~ん、結局よくある60㎡台の普通のファミリーマンションなら建つのですが、そんなマンションを造っても大丈夫でしょうか…。

以前別の建築会社にこのエリアのマンションのボリュームチェックと家賃査定をして頂いたことがあったんLですが、その時も利回り重視で出てきた計画が60㎡台のマンションでした。

この会社は家賃査定もしっかりしているので、今回も建てても大丈夫かもしれません。

自己資金も無理なく出せます。

何より人気の学区です。

部屋が狭いからと言って心配することは無いのかもしれません。

しかし…う~ん、迷います。

今日ブログの更新が遅れたのは、迷っていたせいなのです。
今も迷っています。
時間が勝負の世界なのに、迷うなら見送った方がいいのかもしれません。
でも…。
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瞬間蒸発した物件が、また…

半年以上前だったでしょうか。

多分このブログでも書いたと思うのですが、コロビビの投資エリアに、かなり安い中古物件が出ていました。

築年数が経っていたことと、土地が狭かったので、その頃ファミリー新築RCの土地情報が頂いていたことで、コロビビは購入を見送りました。

自己資金を中古物件の購入に使ってしまう訳にはいかなかったからです。

でも新築RCのことがなければ、お買い得な物件でした。

あれから数か月経ち、新築RCの土地情報も中々出なくなってきて、とりあえず中古物件も探していくようになったのですが、あの時の物件がまた売りに出されていました。

しかも2割以上も価格を乗せて!

それでも民泊用にリフォームして使っても面白い物件です。

ただ、以前の価格を知っているので、何とも割高に思えてしまいます。

安いと思ったあの時に、やっぱり買うべきでしたね。

「ガンプラが宇宙へ…」面白い計画ですね。
冨野さんもこんな展開になるとは思わなかったでしょうね。
ファーストガンダム世代には、何とも夢のある計画です。
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不動産愛があるかどうか。

鈴木 学さんの「独り言」をお聞きして、色々思うことがありました。

不動産に関わってらっしゃる方には、色んな考えや手法があると思いますし、どれが良くてどれが悪いなんて言うつもりはありません。

いくつかある投資の一つとして不動産に巡り会い、たまたまこの5年間というこれまでには無かった好機に不動産投資を始めて成功しているという人もいるでしょう。

成功している人の周りには、仕事関連の人はもちろんのこと、同じように成功を夢見てたくさんの人も集まってくるでしょう。

でも、コロビビの周りには、不動産がお金儲けなどの手段というよりも、本当に不動産が好きなんだなあという人ばかりだなあと改めて感じました。

だから年に数回しか直接にはお会いしない方々ですが、安心してお互いの話をすることができているのでしょうね。

思えば小さい頃から日記が苦手なコロビビが、6年間もこのブログを続けられているのも、不動産が好きだからとしか言いようがないですね。

飽きもせず毎日物件検索をしたり、土地情報を頂く度にシミュレーションをしたりするのも、好きじゃないとできませんよね。

せっかく副業規定の縛りが解けて、さあ物件を増やせると思った途端、融資が厳しくなってきてしまい、表面利回りが7%に届かない新築RC案件は見送るようになりました。

地価も建築費も上がった今、中心部での7%は中々難しいので、思うように物件を増やすことはできていませんが、生活費を稼ぐことが目的ではないので、不思議と焦りはありません。

そう、物件を探したりシミュレーションしたりしていること自体が、もう楽しいのです。

それで物件が手に入れば、更に楽しみが続いていく…という感じです。

いろんな方が、これから物件価格も下がってくるとみていますし、コロビビの投資エリアは他のエリアと比べると価格が下がってくるには他より時間が掛かると思いますが、まあ面白い時期に入ってくるのは確かですね。

残念なのは、コロビビにはあまり時間が残されていないので、他の方より長く待つことができないことです。

どう転ぶでしょうねえ。

でも不動産愛があるので、まあ成り行き任せでいこうと思います。

疲れが抜けませんねえ…なんて思っていたら、風邪をひいてしまいました。
こんなに気候がいいのに、なんてことでしょう。
やっぱり連休疲れなのでしょうね。
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レ〇パ物件だと融資はどうなる?

レ〇パの中古物件がもう一つ出ていました。

これも高利回りです。

まあ、コロビビの投資エリアでは無いのでスルーしようと思ったのですが、そういえば、レ〇パの物件を購入するとなったら融資はどうなるのだろうと思いました。

その仲介業者さんは、コロビビに表に出る前の中古物件情報をもってきてくださる会社なのですが、やっぱり融資は簡単ではないそうです。

しかし融資可能な銀行や信金もあるので、それも併せてアレンジして購入できるようにはしているようです。

もちろんその業者さんが持ってきた物件は、界壁などの問題がある物件ではないのですが、それでも今後の入居付けは苦労しそうですものね。

だからいくら表面利回りが高くても、銀行が簡単にいい条件で融資してくれるとは思えません。

まあ、もともとコロビビの投資エリアである立地のいい中心部にはレ〇パ物件は少ないので、関係ない話なのです。

でも、唯一検討対象となりえる土地狙い100坪越えの物件でも融資が厳しいとなると難しいですね。

もう少し小さい規模の古アパートなら、現金買いして解体することもあり得るのですが、立地のいいところの物件はなかなか出ないので、もう少し様子見なのかもしれませんね。

今年も母の日にお花を贈りましたが、高級な胡蝶蘭などがバンバン売れていました。
凄いですねえ。
ちょっと奮発しましたが、暫く綺麗なお花を楽しんでもらえると思うと、贈った甲斐があります。
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やっぱり出たそうです。

以前、知り合いの大家さんと競って(?)負けたファミリー新築RC用の土地の話を書いたことがありました。

2番手で買い付けを入れていたのですが、知り合いの大家さんは1000万円減の指値が入っているとのこと。

でもコロビビは満額で入れていたので、可能性はあるとのことでした。

そこで、買い付けを入れた後、埋蔵文化財包蔵地だったので役所に行って調べたのです。

すると、どうも隣で土器が出たということが分かりました。

しかも、色んな状況を考えると、ちょっとヤバいかなあと思い始めました。

でもその日の夕方には、一番手のその大家さんに決まったということが分かったり、別の土地情報が入ってきたりしたので、この件はそこで終わりました。

さて、この土地がどうなったかというと、やっぱり出たのです。

埋蔵物が…!!!

その為の本掘の費用が5~600万円かかるのだそうです。

以前も書きましたが、コロビビの場合は土地の購入も融資を使うため、本掘の費用の他にその期間の利息を余分に支払うことにもなります。

なので、余計にもっとかかるということなのです。

市役所で「ヤバいなあ…」と思ったカンが当たりましたね。

知り合いの大家さんは現金購入でしたし、1000万円減の指値を入れていた訳なので、それでも何とかなったと思いますが、なんとこの大家さん、土地を購入した後ボリュームチェックをして思った利回りが出なかった為、他の業者に売却していたのでした。

凄いですねえ、コロビビだったらこの利回りでも建てていたかもしれません。

しかも本掘と利息の支払いが発生すると、試算していた利回りは大幅に落ちてしまいます。

中心部から少し離れているエリアだったので、低い利回りで売却することもできず、お手上げ状態になっていたかもしれません。

不動産は額が大きいので、こんなことが起きると厳しいですね。

昨日は疲れて、ブログの更新が出来ませんでした。
10連休は何もしていなかったのですが、久しぶりに働いたせいかもしれません。
可笑しなものですね。
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レ〇パの中古物件

今中古物件もいろいろ探しているのですが、時々レ〇パの物件も目にするようになってきました。

しかし地主さん物件は郊外にあることが多く、コロビビの戦略外なのでもちろん検討の対象にはなりません。

もし立地のいいところにある木造アパートならば、更地にして新しいアパートを建ててもいいかなと思うのですが、そんなに都合のいい物件情報は簡単には手に入りません。

今表に出ているレ〇パの物件は、思いの外強気の価格で出ていて、唯一出ている立地のいい物件も、表向きの利回りは高いのですが、これだけレ〇パ問題が報道されている中、本当にその家賃で今後も埋まるかは疑問です。

また、この物件は木造では無いので、更地にする際の退去費用と解体費用を見込んで考えると、あまり旨味はありません。

実はこの物件は、よくある地主さん物件では無いため、入居率は悪くないのですよねえ。

またボリュームも大きいので、退去させるのにも時間が掛かりそうです。

広さはあるので、ファミリーRCにぴったりなのですが、向きがあまり良くないことがネックになっています。

融資が今より緩かった半年前なら取り組んでもいいかなと思うレベルでしたが、今はちょっと難しいかなと感じているのが、積極的にいけない理由になっています。

それにしても、期間労働者向けの寮になっているレ〇パの物件も多いので、そんな物件ならば、時期を待って更地にすることもできますし、郊外であっても企業向けの需要が見込めるでしょうから、購入対象になるのでしょうけれどね。

前述の物件も、もう少し価格が安ければ融資も通りやすくなるので、検討対象になるのですが、どうでしょう?

数少ない立地のいいレ〇パの中古物件でしたが、なかなか条件に合わないですねえ。

今日で大型連休も終わり。
コロビビは例によって庭いじりと自宅の掃除で終わってしまいました。
でもしまい込んでいた商品券や図書カードを見つけ出したので、ちょっと得した気分。
小さな幸せを感じた連休でした。
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申し込みが入っている土地なのに…

土地や中古物件のチェックをすることが、毎日のルーティーンになっているコロビビ。

新着情報がすぐに挙げられているサイトを検索しているのですが、そのサイトは書面申し込みや商談中、売却などの情報も即反映されています。

そんな中、狙っていたエリアに、駅近でまあまあの広さの土地が出ていたのです。

グーグルアースで確認してみると、近くにコンビニもあり土地も南向きです。

安さの理由は路地部が多いというものでしたが、通路の広さによっては何とかなります。

すぐに連絡してみたのですが、詳しい住所を聞いてみると、ネットに出ていた場所と少しズレています。

それでも駅近に変わりはないので話を聞いてみると、通路の部分も思ったより道幅が狭く、これでは通路としか使えないだけではなく、建築費も高くつきそうです。

…ということで、この土地は即見送りになってしまいました。

しかし、この土地、ずっと前からネットに出ていた土地と凄く似ていることに気づいたのです。

あまりに通路部分が長いので、全くコロビビは詳細検索もしていなかったため、詳しい住所も調べていませんでした。

しかもこの土地、既に申し込みが入っていた筈です。

それを仲介業者に尋ねてみると、申し込みが入っていることを認めました。

しかもこの業者さんは元付ではないようで、申し込みの状況も知らないようです。

ならばなぜ、このタイミングで新着情報としてネットに挙げたのでしょう?

そんな疑問を持ちましたが、見送る土地なのでそこまでは尋ねませんでした。

問い合わせをするまで、近隣の視察を調べたりざっと利回り計算をしたりしたので、とんだ時間の無駄でした。

午前中、洗濯しようとしたことを止めてリサーチしていたので、がっかりです。
なんだかなあと思いましたねえ。
まあ、こんなこともありますよね。
思い直して次に行きます。
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移住しても5年後には…

昨日、郊外に新築されたマンションが苦戦しているという話をしました。

もちろん地主さんならば利回りが高くなくても運営できるので、一見マンションが建築されているように見えます。

しかし、コロビビのように土地から購入して建築すると、築浅の時はその家賃でも入居は見込めるのかもしれませんが、地主さん物件との競争になってしまうと厳しいです。

家賃だけの競争ではなく、設備の競争になっていっているからです。

しかし戸建の場合は、家賃も高く取れているという話をしました。

地主さんは効率の悪い戸建賃貸には、なかなか手を出さないし、建てても賃貸仕様でしか造ろうとしないからです。

ならば、戸建賃貸ならイケるかというと、そうとばかりは言えない状況があることを、仲介業者さんが教えてくれました。

数年前から移住先として人気がでてきたこのエリア、確かに戸建てを新築したり中古物件を好みにリフォームしたりして、住む方が増えているのは事実です。

しかし実は、5年もするとまた出ていく人も多いのだそうです。

思っていた暮らしとは少し違っていた…というのがその理由だそうです。

もちろん満足して住み続けている方も多いのでしょうし、自分でリフォームしたりした人は簡単に出ていったりはしないでしょう。

でも、試しに賃貸物件に住んでみて…となれば、簡単に出ていくことは考えられます。

都心部に勤務先があり、駅から遠くて車通勤となれば、帰宅時の渋滞にへきへきして移住を取りやめる人も出てくることでしょう。

まだ駅に近ければ通勤もさほど苦にはならないと思うのですが、駅に近い物件は自然の中で子育てしたいという理想を持って移住した人のニーズに合っているか疑問です。

このエリアで仕事があるならば理想の移住生活も叶えられるのでしょうが、エリア外に職場がある人の中でどれだけの人が高い家賃を払って戸建賃貸を選ぶのか…。

コロビビ息子の戸建賃貸の入居者様は、半数が都心部にお勤め先がある地元の方で、残りはエリアに仕事場がある方です。

こちらは駅徒歩圏内なので、ストレスなく通勤されているようです。

もともと移住先としてこのエリアを選ばれた方ではないので、全くニーズが違っているし、この物件のターゲットも移住者ではありませんでした。

なので土地を選ぶときに、駅徒歩圏内ということと、学校に近いということを絶対条件としたことが、ここにきて効いてきているようです。

最初はコロビビもこのエリアが移住先として人気だからと土地探しを始めたのですが、賃貸としてみた時は、次第に色んな事を考えていかないといけないことに気づきました。

エリアの選び方、ニーズのとらえ方、ターゲットの選び方など、なかなか面白かったです。

遂に令和になりましたね。
でも初日はボーっと過ごしていました。
まあ、こんな過ごし方も悪くありませんよね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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