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Archive | 2019年04月

「失敗」物件に学ぶ

このエリアは郊外にあって年々人気が高まり移住する人も増えてきているところです。

このエリアの新駅徒歩5分以内の好立地に、一年前ファミリーRCの建築計画を進めていて、断念したことは昨日書いた通りです。

実はこの計画以外でも、3年前からこのエリアで土地を探していたので、利回りが出ないために見送った土地がいくつもありました。

そんな土地にも今、新しく賃貸物件が建てられています。

その一つが駅近の少し狭いファミリーRCでしたが、先日お話したように、完全に失敗だったと仲介業者さんがおっしゃるような結果になっていました。

もう一つは、大手デベロッパーの単身者用の低層物件ですが、ここはデベロッパーの担当者も施主にこの家賃設定では厳しい旨を伝えていたそうです。

しかし駅近だということで施主はイケると判断し、建設したそうですが、やはり半分近く埋まっていません。

コロビビが検討した時には、土地の向きが悪いのでファミリー用には向かないなと考えて見送ったのですが、単身者用ならば必ずしも南向きである必要はありません。

しかもファミリー物件よりも単身者用は利回りが出やすいので、入居さえつけば回るのでしょうが、やはりこのエリアのマンションの家賃は高く取れないようですねえ。

コロビビの息子の戸建も同じエリアにあるのですが、戸建だと設備さえよければまあまあ家賃は取れています。

しかし郊外の方は、戸建至上主義的なところがあって、マンションにはなかなか家賃を出さないのですよね。

前述の単身者用マンションも、後1万円出せばファミリー物件が借りられるとなれば、割高に感じてしまいます。

ファミリー物件も、家賃がある水準を超えてしまうと、建売住宅を買ってしまうのです。

法人契約が少なかったり、家賃補助が少なかったりするのも理由のようです。

そういえばコロビビ息子の物件は半数以上が法人契約…。

なるほど、法人を捕まえるのが中心部より難しいこのエリアで、法人を押さえておくことが成功する秘訣のようです。

しかももう一つ、仲介業者さんから興味深い話をお聞きすることができました。

続きは、また次回…。

今日で平成が終わりますねえ。
昭和の人間にとっては、あまり感慨が無かった平成です。
でも平成築の物件なのか令和築の物件なのかで、印象は変わってきますね。
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建築を諦めたエリアの状況

ちょうど一年前。

新駅駅徒歩5分の立地に24戸のファミリーRCを建築する計画を進めていました。

一年前だったので銀行の融資の感触もよく、土地も、売主の事情と周りをぐるりと囲っている里道を払い下げてもらうことで、近隣の相場の半額程度で手に入れることができたのです。

今まで検討してきた中で、一番いい条件が揃っていた計画でした。

しかし、最後にリサーチした仲介業者さんの情報で、この計画はシミュレーション通りにはいかないことが分かり、断念しました。

それは以前もブログで書いていましたが、大手のメーカーがこのエリアの家賃を荒らしているという情報でした。

コロビビはその直前の家賃相場でシミュレーションしていたのですが、家賃を荒らされたせいでコロビビの家賃相場よりも1~2万円程度低く設定しないと、入居が厳しい状況になってしまったということでした。

小さな物件だったらこんなことに左右されない選ばれる物件を造ることで対応できたと思いますが、24戸となると築浅の時は埋めることができても、設備が古くなった時にこの家賃では埋まるのかどうか分かりません。

特に敷金・礼金を3か月頂けるのかどうかが微妙です。

前述の大手メーカーは、各部屋のエアコンや床暖房などの設備を標準でつけていて、設備の競争合戦の様相を呈しているというのです。

もともと新築ファミリーRCは単身者用と違って利回りはそう高くはありません。

売却も新駅近くと言っても郊外なので、こちらの思う価格で売れるとも限りません。

不安定要素が高くなったため、この計画は断念したのですが、さて、先日あの仲介業者さんとお会いする機会があって、その後のエリアの状況をお聞きしました。

すると最近竣工したファミリーRCが、半分しか埋まっていないとか…。

コロビビが計画していた駅とは違いますし、部屋も狭いので一概に比べることは出来ませんが、
「あのマンションは、完全に失敗ですよ。」
なんて仲介業者さんに言われる物件って、きついですよね。

他にもエリアに建設された物件について、いろいろお話をお聞きしました。

ああ、長くなりそうなので、続きは次回に…。

10連休に入りましたね。
でもコロビビはこんな風に不動産関係の仕事をしています。
まあ、それが趣味なので…楽しんでいます。(笑)
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融資が付かなかった物件

先日、土地狙いの中古物件について、戸建賃貸まで考えてみたけれど、やっぱり利回りが出ないために見送ったことをお伝えしました。

もともと戸建賃貸は、郊外の土地が安いエリアでないと利回りが出ないことは分かっていますが、資産価値も考えると利回りが低くても建てていいとおもっているのです。

しかしそれも2年前までの話。

今は単体での収益で銀行は考えるので、この状態では融資が付かないのです。

もちろん自己資金を入れれば別ですが、何度もお話しているように自己資金が限られているので、慎重に考えている訳です。

…ということで見送った物件ですが、この物件、問い合わせをした時点で、一つの法人が融資待ちの状態でした。

なので、本当に欲しいならキャッシュで押さえることも考えました。

そのことを仲介業者にお伝えすると、融資は通らない可能性が高いとのことでした。

なので、そこまでしなくても大丈夫のような感じだったので、こちらもシミュレーションをする時間が取れました。

案の定、先日その法人の融資が承認されなかったとの連絡がきたのです。

やはり耐用年数が残っていないので、融資は厳しいようです。

コロビビも購入するなら、かなり自己資金を入れることになりそうですねえ。

立地は確かにいいのですが、ファミリーRCは利回りが出ないので、やはり難しいですね。

息子が初給料で、ケーキを買ってきてくれました。
細やかですが、気持ちが嬉しいですね。
思ったより手取りも多かったようですよ。
やっと子育て終了です。
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Wi-Fi付き自動販売機の導入について

3年前、新築RCを建築しているときに、Wi-Fi付き自動販売機を導入するかどうか検討していた時がありました。

その時のブログを読んでくださった方から、結局導入したかどうかの質問をいただいていましたので、お返事をしました。

数社見積もりを取ったのですが、もともと人気エリアで便利なところでしたので、現地調査に行かれた会社の方の回答は、全く採算が取れないというものでした。

理由は、近隣にたくさんの自動販売機があること、そしてその後すぐ近くにコンビニが建設される計画があることが分かった為でした。

もともとコロビビ側の利益はあまり重要視しておらず、年3万円の電気代の負担でWi-Fi環境が得られるならば、導入は有りだなと思ったわけです。

しかし、会社の利益が見込めないとなれば、これはもう無理です。

実は自動販売機に行きつくまでに、Wi-Fi環境を整えるために色んな会社の条件を調べてみました。

しかしコロビビの物件は戸数が少ないこと、RCであることなどがネックになって、費用対効果がすこぶる悪いことが分かりました。

それでも入居を付けるために導入する選択肢もあったのですが、この世界の技術革新は日進月歩。

なので、初期費用が60万するとか、それを6年間月賦で払うとかというプランには懐疑的でした。

6年の間にもっと有利なサービスなどが提供される気がしたからです。

…ということで、結局全くネット環境は整備しませんでした。

それでも入居状況は良いし、入居者様がご自分の費用で工事をされています。

3年前コロビビが考えていたように、もっとよいネット環境が得られるサービスも出てきていて、やっぱりあの時結構大きい初期費用をかけてまで導入しなくて正解だったなあと思います。

まあ、これも人気エリアにある物件だったからだとは思いますが、「ネット環境が無い物件は競争力が無い。」というセオリーは全ての物件に当てはなる訳では無いのですね。

それに負けない魅力があれば、関係は無かったようです。

コロビビもリタイアまで、後もう少し。
思ったより体は動くし、何だかもったいない気もしますねえ。
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コツコツローンを支払うことの強み

今、融資が厳しくなってきたのは一部の大家さん以外、みなさん実感しているところでしょう。

コロビビももちろんそう感じている一人です。

先日話が回ってきた新築アパートも、融資が付かなかった物件。

単身者RC用の土地も、自己資金を1億出せる人が3億の融資が付かなかったという案件でした。

まあ、アパートの方は、貯金が400万円しかない年収も高くないサラリーマンの方なので、そうだろうなあと思いましたが、RC用の土地の方は驚きましたねえ。

確かにこのエリアの単身者用RCは乱立しているし、土地も建築費も高騰しているので、単体で事業が回らないと判断されたのだと思いますが、それにしても3割も自己資金を入れるのならば、融資はされると思っていたからです。

他にも何か理由があったのかもしれませんので、これだけで判断できません。

もしかしたら共同担保を求められたのかもしれませんしね。

コロビビが曲がりなりにも物件の持ち込みが出来るのは、担保にとれる物件がいくつかあることが一つの理由だと思います。

これも今までコツコツとローンを払い続けてきたお陰。

利回りが低い物件でも、元金均等払いで毎年毎年着実に元本が減ってきているので、これもいつかは担保にとれる物件となっていくでしょう。

そう考えると、この5年間は、無理してでも物件を増やしていって正解だったと思います。

もちろん担保が取れる物件を保有しているだけでなく、貯金も前述のサラリーマンと比べればあるからだとは思いますけれどね。

それでもなかなか物件が買えないコロビビですが、それは無理をしていないからです。

今は、保有している物件のローン残高を減らしつつ自己資金を貯めて、これはという物件を見定める時期だと考えています。

先日コロビビの弟が首を掛けての行動を取っていました。
これも自分の為ではなく人の為なのですが、う~ん、反響はどうなるのか心配です。
でも、首になっても転職は引く手あまたなので、その点は安心なのですが…。
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戸建賃貸も考えてみたのですが

昨日から書いている立地のいい中古物件。

とりあえずは暫く貸しながら外国人が退去するのを待ち、最後日本人の退去には費用をかけて更地にする…という作戦でシミュレーションしてみました。

ここに3階建て壁式RCの計画で利回りを出してみましたが、単身者用なら7%はいくのです。

しかしこのエリアの単身者用は超激戦区。

ずっと立派な高層マンションがずらりと並んでいます。

もちろんそこよりは家賃を安く設定しての7%ですが、コロビビがもともと建てたいのはファミリー用。

ファミリーRCだとどう頑張っても6%台です。

平置き駐車場を100%確保できているので入居は間違いないのですが、最近の融資状況からするとギリギリイケるかどうかのレベル。

戸建賃貸で建築費を抑えた計画も立ててみたのですが、もちろんこちらは6%に届きません。

最近の計画は大体同じ感じです。

2年前なら5%の自己資金で融資はついていたのですが、今は2割の自己資金を出すなら融資が付く…という感じです。

限られた自己資金なので、やはり絶対に欲しいという物件でないと出せないという事情があるコロビビは、今回もスルーするしかなさそうです。

このエリアのこの立地でこの坪単価はなかなか出ないし、まとまった広さの土地はそれだけでも希少なのですが、それでも見送るしかないのは、建築費の高さです。

消費税が10%になるのも痛いですねえ。

もう少し時期を待たないとダメみたいです。

久しぶりに飲みに行ったので、今日は遅くまで寝ていました。
まさに春眠暁を覚えず…と言ったところですね。
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新しく物件を建てなくても?

今、購入を検討している中古物件。

本来は新築RCを建設するための用地として考えていたのですが、土地の形があまりよくないことと、南側に建物が接しているため、あまりいい建物になりそうにありませんん。

では、低層のマンションや戸建て賃貸ならどうかなと思っているのですが、まあまあの利回りは出るものの、実は今のままの賃料の2~3倍ぐらいしか取れません。

一億とか数千万かけて建物を建てなくても、今の賃料でもそう悪くない…。

これは立地がいいことと、実は外国人入居者で満室状態がずっと続いていることが理由です。

全く修繕をしないで入居が付く…なんか凄い世界ですね。

外国人が退去しても、その口コミでまた外国人の入居が付く。

そんなボロアパートはいくつか見たことがありますが、このアパートはそこまで荒れていません。

しかも長く住んでいる日本人もいらっしゃるようです。
(ここの退去が上手くいくか、難しいところなのですよねえ)

しかしボロ戸建なら、高少し利回りが欲しいところ…。

う~ん、悩みどころです。

外国人の需要もバカになりませんねえ。
多分ここは、少し賃料が高いので、マナーがいい外国人が集まっているのかもしれません。
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値下げされた中古物件

以前から見ていたファミリーRC用地候補の中古物件があります。

立地はまあまあよくて、今は単身者用のRCが乱立していて激戦区なのですが、ファミリー用は築10年のRCでも空きが出たら仲介業者さんが知らせて欲しいと言ってくるぐらい物件が不足しているエリアです。

なのでここにRCを建てれば需要はあるし、売却も高値で売れそうです。

しかしこの中古物件、残念ながら後数メートル幅が欲しいところです。

南面にはギリギリのところまでマンションが建っていて、少し圧迫感があるのです。

なので見送っていたのですが、ほどなく商談中となりネットからは情報が消えていました。

それが値下がりしてまたネットに出ていたのです。

すぐに問い合わせしてみると、例によって融資が付かなくて、売主さんがしびれを切らしてこの価格で出してきたとか…。

上手く建物がのれば7%はいきそうです。

しかしいくつかの問題もあり、飛びつくほどではありません。

でもこのまま中古物件として持っておく方法も無いことはないし…。

う~ん、どうする?!

気持ちのよい天気ですねえ。
でも油断していたら庭の植木が枯れそうになっていました。
慌てて水をあげましたよ。
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書面申し込みがあっても…

最近目立つのが、書面申し込みや商談中の表示があっても、それが解除される土地情報が多いこと。

これは多分、融資が通らなかったということでしょう。

知り合いの大家さんも、鬼指ししすぎて申し込みさえさせてもらえなかった物件が、しばらくすると
「その値段で買って欲しい。」
と連絡があったそうな…。

何度か他の客が申し込んだものの、融資が通らず嫌気がさしたのでしょうか、価格が低くても現金客を選んだということらしいです。

やはり現金は強いですねえ。

先日お会いしたアパート業者の方も、持ってきたくださった物件は、どれも融資が付かなかったもの。

立地さえよければ買ってもいいかなと思ったのですが、残念ながらちょっと部屋が狭かったので見送りました。

部屋さえ広ければ、築古になってもリフォーム等で生き返らせることもできるので、コロビビ的には有りなのですがねえ。

まあ、こうして融資が付かない物件情報が回ってくるのは、コロビビにとってはいいことなので、融資が付かなくなっても悪いことばかりでは無いですね。

中心部のファミリーRC用の土地は、億越えになってしまうのでコロビビは現金で買うことは出来ませんが、アパート用地や築古物件ならば現金で買うことも出来ますし、立地がいいものが出たらすぐに捕りに行こうかなと思っています。

でもそんなことができるのは、一回だけ。

なので、慎重にいきたいと思っています。

昨日も現地調査に行ってきました。
う~ん、向きさえよければ…という土地でした。
ファミリー向けなので向きは妥協できませんからね。
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利回りを出すためには…

まだまだ高値で止まっているコロビビの投資エリアの土地の価格。

建築費も上がっていることから、新築案件はどれも利回りが出ません。

メーカーさんが持ってきてくださる物件は、どんどん部屋の広さが小さくなっています。

それでも6%台だし、これでは後から客付けに苦労しそうです。

まだ中心部のRCならば、何とかなりそうですが、木造だったり人気エリアでないと、売却時にも苦労しそうです。

中心部でなくてもファミリーRCならば、もう少し土地値が低く抑えられるので利回りも出せそうなのですが、ある程度の広さの土地は中々出ませんね。

出ても向きが悪かったり、道路付けが悪かったり、容積率が低かったりで、情報は頂けるのですが、どれもうまく建物がのりません。

メーカーさんも建てないことには生き残れない訳なので、コロビビよりも必死で土地を見つけ出しているようです。

さすがだなあと思う価格で手に入れてらっしゃるのですが、どれも狭い土地なので、どうしても部屋が狭くなってしまっています。

人気駅徒歩5分以内ならば有りなのですがねえ。

そううまく条件がそろった土地はまだまだ手に入りませんねえ。

レオ〇レスの物件も売りに出ていましたが、そこまで安くなかったので、逆に驚きました。

中古物件も併せて地道に探しているコロビビです。

チューリップが可愛いですね。
今度の週末は、どこかの庭園にでも行ってみようかなと思います。
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自己資金で土地購入が出来る物件ばかり…

今頂ける新築物件の情報は、自己資金で土地購入が出来るものばかりです。

つまり、中心部ならば30~40坪程度の小さな物件か、広い土地ならば人気駅徒歩圏外の立地のものとなります。

出せる金額は決まっているので、そんな感じになってしまうのです。

これも融資が通るようにとのことなのですが、小さな物件だとどうしても利回りが低くなってしまいます。

広い土地だと利回りは多少高くなりますが、資産価値は高くないため売却時に苦労しそうです。

ということで、いくら融資が出たとしても、これはわざわざ取り組む必要はないなとなってしまっています。

今はもう色んな業者さんが、融資が出なくなったために、これまでやっていたやり方は通用しなくなって、方針を変えているようですね。

とりあえず頂いた情報は全て検討させて頂くスタンスにしています。

これは、利回りが低くでも立地が良ければ購入する可能性があるからです。

今は大手のアパートメーカーのいくつかが、融資に関わるトラブルで土地取得を見合わせている状況なので、土地を取得するチャンスでもあります。

事実、半年前はその会社が手放した土地情報で、コロビビもいくつか立てた事業計画を銀行に持ち込んだりしていたこともありましたねえ。

結局、自己資金を一割程度求められたので、見送ることにしました。

一割と言っても5億だと5000万なので、出せないことは無いですが、ちょっと厳しいです。

それでも絶対に欲しいエリアだったら、出してもいいかなと思いましたが、そこまで物件では無かったので取り下げました。

その時までは新築ファミリーRC用の広い土地情報もいくつか頂けていたのですがねえ。

ここ半年でも随分状況が変わってしまいました。

まあ、もう少し様子を見ていこうと思います。

融資が出ないということは、こういうことなんだなあと感じることが色々あります。
不動産投資を始めたのが6年前なので、初めての経験になります。
でもまた潮目はいつか変わってくるので、融資が出ないときに出来ることをやっていくつもりです。
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販売価格を聞かれると(涙)

繁忙期を過ぎても、ボツボツ内見がある売却中のマンションですが、結局どれも見送りになっています。

その理由の一つは、眺望があまり良くないこと。

まあ、これは最初から分かっていたことなので仕方がありません。

便利さと築浅の希少物件ということで選んで貰うしかかりません。

しかしコロビビが予想していなかった理由があります。

それは、このマンションの販売時の価格を聞かれること。

聞かれれば、正直に価格をお知らせすることになります。

しかし700万円以上も上がっていることが分かると、購入者はリセールのことを考えて見送ってしまうようです。

もしも販売価格からそこまで差が無ければ、更に下がっているならお買い得感も生まれるのでしょう。

それが最後に購入するきっかけになるのかもしれませんが、これだけ上がっていると逆に見送る理由になってしまうようです。

「いやあ、今この辺りは値上がりしていますからねえ。」
と言うしかありません。

実は本当の販売価格はこれよりも安くて、実は900万円価格を乗せているのです。

なので、本当はもっと価格を下げて売却することは可能なのですが、周りのマンションの価格からして、この値段を付けてもおかしくないという価格に設定してみたのです。

まあ、それでも内見があるので、価格に関しては問題はないようです。

でも、やっぱり人間なので、新築時の販売価格からの乖離は、大きなマイナスになっているようですねえ。

さて、少し価格を下げないといけないかもしれないですね。

今日の内見の方は、行きつけのスーパーマーケットまでの道のりがネックになったようです。
仲介業者さんは、この人はイケそうだと思ったそうですが…残念です。
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坪65万も高くなってる?!

ちょっと前、土地情報がラッシュで頂けていた時期がありました。

その中でも、一番本命と考えていた土地があって、そこは再開発が行われているファミリーに超人気のエリアにありました。

当時、他の土地がなかなか思う建物が乗らなかったり、他の法人から現金で持っていかれたりしていたのですが、それでもこの土地が本命だったので、あまりダメージはありませんでした。

この土地情報は、知り合いの建築会社経由で頂いたもので、実は以前からコロビビもこの土地に目を付けていたのです。

価格は決して安くはありませんでしたが、この値段で手に入るなら高くはありません。

何より希少価値があり、人気エリアの駅に徒歩5分なので、資産価値も大きいのです。

水面下で交渉を続けてくれていたのですが、結局、残念ながら手には入りませんでした。

この土地情報が最後だったので、その後はファミリーRC用地以外も念頭に入れて土地探しをすることになりました。

すると先日なんとあの土地がネットに上がってきていました。

しかもコロビビが交渉をお願いしていた時と比べると、坪65万も価格が高くなっていました。

ちょうど半年前に水面下で売りに出ていた時も安くはないと思っていたのに、これではとても採算があいません。

凄いですねえ、元々はそんなに高値がつく土地ではなかったのに、再開発の影響でしょうね。

しかし、こんなに強気では、誰も手を出さなかったことでしょう。

だから情報が表にでてきたのですが、ちょっとやりすぎではないかと思いました。

このところ、こうして水面下で動いている土地情報を頂けるようになって、誰も買い手が付かないためにネットに出されてきた土地をいくつも見るようになりました。

それでもしばらくすると、売れていくので、最近の土地の上昇はおかしいなと思うことが多いです。

高値掴みしないように、気を付けないといけませんね。

今年の桜は長持ちしますね。
でも花びらが散る様子も風情があって好きです。
やっぱり春はいい季節ですね。
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結局土地値になるのかな?

超人気住宅地にある旗竿地の中古アパート。

なんでこんな値段なの?

という疑問は、旗竿地だからという答えだったのですが、どこがどう旗竿地になっているのか分かりませんでした。

でも送ってくださった資料を見て、ようやく納得。

実はその旗竿の部分、幅が1m近くあるのですが、それが43条道路に沿って伸びているのです。

なので、一見合わせて3メートル以上ある道路に見えていたのでした。

ただし広い道路に接している部分が、誰のものか分からない土地が数㎡あるため、2階建てまでしか建てられないとのこと。

でも手続きを取れば問題なくこの土地は手に入る訳で、そうなれば3階建ても建てられると言う訳です。

しかし、旗竿の部分がかなりあるため、実際使える面積は思ったより広くありません。

それで坪いくらになるのかを計算すると、そこまで割安になる訳ではなさそうです。

解体・立ち退き費用まで考えても、もちろん今の取引価格よりは安いのですが、土地の形や隣の建物なども考えると、あまりいい建物が建ちそうにありません。

…ということで、ここも見送りました。

余裕資金があれば、購入してもいいのかもしれませんがね。

でも面白い土地だったなと思います。

花がいっぱい咲いていて、うきうきしていたら、雑草もどんどん伸びてきました。
久しぶりに草取りをしたら、腰も痛くなっちゃいました。
はあ、あまり無理は出来ませんね。
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なるほど、旗竿地だったのね。

いつも情報をくださる仲介業者さんのもってらっしゃる中古物件。

本来なら坪100万以上するのに、解体費用や退去費用などを考えても坪85万程度です。

これは即買いだと思って連絡をしました。

実はこのエリア、以前リサーチしたことがあって、その時は坪102万円の土地だったのですが、利回りが6%台にしかならず見送りました。

それが85万なら何とかなりそうです。

グーグルで物件を見てみると、若干南側の建物が迫っているので、単身者用の物件しか無理のようでしたが、人気駅徒歩5分以内ですし、資産価値もあるので利回りは高くならなくても持っていて損はなさそうです。

そこで資料を送って頂くことにしました。

すると電話で担当さんが、しきりに「旗竿地なので…」と話されます。

ん?でもここ道路に接しています。

もちろん43条道路ですが、建築は可能の筈。

しかも誰のものか分からない土地が道路に接している為、3階建てが建てられないというのです。

???

よく意味がわかりません。

グーグルを見ながらお話を聞いているのですが、他人の土地ってどこなのか分かりません。

後で資料を送って頂いて、納得しました。

それが…続きは次回に。

令和に決まりましたねえ。
まあ次第に慣れていくことでしょうがね。
これから新築する建物は令和築になるので、凄くアドバンテージが高そうです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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