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Archive | 2019年03月

フルローンが出ている人もいるけれど…

今は実績がある人でも、以前と比べるとやはり融資に苦労していらっしゃいます。

ぺんたさんでさえ、断られた…というお話を伺うと、う~んと考えさせられました。

…といっても結局他の銀行で融資が引けたとのことでしたので、さすがだなあと思いましたね。

実はコロビビの周りの大家さんの中には、未だにフルローンが引けている方も数人いらっしゃいます。

事業の規模も資産背景も全く違うので、そんなお話を伺っても全然参考にはなりませんけれどね。

数年前ならコロビビ程度の属性でも億越えのフルローンが引けていたのは、今となっては夢物語のようです。

昨日メインバンクの担当さんとお話をしたのですが、フルローンが通る通らないというよりも融資自体が通りやすいかどうかの話になりました。

やはりその事業単体で回るかどうかで判断されるので、新築RCだと最低し回りは7%いかないと難しいし、木造ならば8%と話されていました。

まあ、自己資金さえ出せば、これが絶対条件ではないのですがね。

もちろん土地を自己資金で購入すれば、建築費だけで考えれば7%はいきますから融資は出るのでしょうが、そうなると郊外の物件となるので考えてしまいすねえ。

土地込みで7~8%を都市部でやるとなると、ちょっと裏技が必要になりそうです。

年度末なので資料の整理などで地味に時間を取られています。
土地の情報もいろいろ頂いているので、それにも対応しているため、結構忙しいですねえ。
花見にもなかなか行けません。
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換気扇を掃除したら、びっくり!

息子保有のデザイナーズ戸建。

申し込みを頂いたということで、貸していたホームステージング用の小物を取りに行きました。

壊れやすいものもあるので、息子に任せていると、どんなふうに撤収してしまうかわかりません。

片づけるのも二度手間になるので、コロビビも一緒に行って梱包しようと思ったのです。

部屋の中は綺麗に掃除が終わっていたので、小物を片付けて、さっさと帰ろうと思っていたら、
「なんだこりゃ???」
という息子の声。

声はトイレから聞こえたので行ってみると、なんと掃除をした筈のトイレに黒い大きな誇りがあちらこちらに落ちています。

「え?え?なんで??」
と驚いて尋ねると、実はこういうことでした。

息子がトイレの換気扇を清掃した時に、ブラシで汚れを掻き出したのだそうです。

しかし奥の方の埃を全部取り除くことは出来ていなかったので、その埃が強風でトイレの方に落ちてきてしまったのではないか…ということでした。

慌ててもう一度掃除をしていましたが、コロビビもびっくりしたぐらいですから、もし今回気づかずそのまま入居日を迎えていたら、入居者の方はカンカンに怒っていたでしょうねえ。

危ない危ない…。

そういえば以前似たようなことがありました。
掃除した後は、換気扇を回して、そんな汚れは外に落ちるようにしないといけないのでした。
忘れていましたねえ。
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250坪の物件は瞬間蒸発!

以前、中古専門の業者さんから紹介して頂いた、土地値の250坪の中古アパート。

先日ネットに出たと思ったら、即買い付けが入っていました。

表に出る前にコロビビに声を掛けてくださったのですが、ちょっと物件に修繕費用がかかると思いお断りしたのです。

まあ容積率も高くなかったので、惜しくは無いです。

目的や目線がが違うので、買える物件がなかなか出なくても仕方が無いですね。

実はコロビビがいいなと思った物件でも、こちらの基準に満たないものは、見送っています。

融資が付くとは思うのですが、自己資金を多く求められそうな水準のものはやめているからです。

でも、そういった物件は必ず買い付けが入っています。

資金力がある人や税金対策の人などは買うだろうなと思う物件だからです。

でも自己資金が潤沢でない訳なので、ここで無理して買うと、次の物件を買うまでに期間を置かなければならなくなります。

なので、じっと我慢をしているのはそういう訳もあるのです。

5年前はこんなことは考えてませんでしたねえ。

でも後1~2年の辛抱かなと思っています。

このところいい中古物件の情報を頂けるルートも開拓しつつあります。
2年の間にいい物件が出たら、即買い付けを入れるつもりです。
待つのも楽しみですね。
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飛び込み営業の会社の中身は?

少し前の話ですが、コロビビ夫が庭の手入れをしているときに、外から声を掛けてこられた方がいたそうです。

実はそれは、コロビビの物件の謄本をあげて持ち主を特定し、セールスに来たとある会社の社員でした。

庭先で話を聞くと、単身者用アパートの紹介だったそうです。

でも、1Kなのに利回りは6%台。

しかも鉄骨4階建て…これではお話になりません。

いくら単身者といっても、エリアから言って4階は入居が厳しいのです。

エレベーターがある単身者用RCは周りに乱立していますし、築古のマンションはアパートよりも家賃が安いのです。

新築アパートの1LDKも多いエリアで、どうやって戦っていくのか…

なんて思っていたら、この会社の成り立ちなどが分かり、話に乗らなくてよかったと思いました。

それにしても、このような厳しい内容の物件を飛び込みで営業しなければいけない営業さんも、大変だなあと思います。

古いやり方で、体質も全く変わっていないような会社です。

サラリーマン投資家には中々融資が付かない状況なので、高属性の人が狙い撃ちになっているのかもしれませんね。

もし利回りが高かったら、話に乗ってしまうかもしれませんねえ。
やはり情報弱者が狙われてしまうというのは、どの世界も同じですね。
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今はライバルが少ないエリアだけど…

中心部の土地の価格が上がりすぎて、表に出ていない土地情報が出てきても、なかなか思う基準の利回りに届きません。

もちろん建築費も上がっています。

でも、利回りが出ない理由は他にもあります。

利回りを上げるには一部屋を狭くして部屋数を増やせばいい訳ですが、そんな物件を造っても将来的に入居が付かなければ利回りが出ても意味がありません。

また、宅配ボックスやWi-Fi環境などの設備などを整えるのに費用がかかってくるので、数年前と比べるとどうしても建築コストが上がってきているのです。

…で、土地が中心部と比べてまだ安いエリアの土地情報を頂いたのですが、ここは紹介頂いた会社で建築するのが条件になっています。

確かに中々この値段では出ない土地です。

しかし、出てきた利回りは、う~ん…といった感じです。

それはもちろん建築費が高いからです。

コロビビがお願いしようとしている建築会社と比べると戸あたりで200万円も高いのです。

もちろん、品質は違うので単純に高いとは言えませんが、それでもちょっと高すぎます。

もう少し人気エリアなら高品質の意味もあるでしょうが、ここはそこまでハイスペックの物件を必要としているとは思えないエリア。

ハイスペックなので家賃設定も少し強気です。

それでも入居はついているとのことですが、それはこのエリアがまだまだ物件が少ないからだとコロビビは思うのです。

これから再開発されるに従って物件が増えてくれば、競争が厳しくなることでしょう。

それなのに現状の利回りが低いと、もう回らなくなってきますよね。

…ということで、この土地は見送ることにしました。

こんな風に土地情報はいろいろいただけるのですがねえ、中々これはというものはありませんねえ。

まあ、焦って建てる時期ではないからいいかと思っています。
まだ高値で掴んでしまう可能性もあるので、待つことも金なのかもしれません。
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会社指定の仲介業者を通すことが条件?

息子の戸建賃貸が、一度申し込みを頂いてキャンセルになったことを以前書いていました。

その後、何件も内見があるとのことで心配はしていませんでしたが、結局内見された方より早く、キャンセルした方が正式に申し込みをしてきたそうです。

息子から話を聞いても
「ん???一体どういうこと?」
と聞いてみると、実際はこんな話でした。

実は申し込みをしてこられた方は法人契約で、正式には3月にならないと会社としても動けないということ。

そして、会社の方針で指定の仲介業者を通さないといけないということなのだそうです。

なので、息子がお願いしている仲介業者さんは、借主さんからは仲介手数料を1か月分は頂けないことになってしまうのです。

この方のために資料も送って、更に借主の依頼に沿って物件の動画も撮影して送って差し上げたそうなのです。

なのに、何もしていない会社指定の仲介業者さんに手数料を持っていかれるのは、本当に気の毒に感じます。

まあ、息子も広告料として1か月分はお支払いしているので、仲介業者さんも構わないとおっしゃっているそうですから、決まったことを喜んでいいんじゃないかなと思いました。

こんなこともあるんですねえ。

法人契約なので短い期間でまた転勤があるかもしれないのがリスクですが、家賃交渉も無く、確実に家賃も入ってくるので、まあよかったかなと思います。

そろそろ桜の開花の便りが届くころ。
桜が大好きなころびびも、テンション上がります。
でもお花見をする暇もないほど、息子の引っ越しで大忙しです。
はあ、今年は仕方が無いですね。
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何と、高感触!

希望の路線ではないということで、あまり期待していなかった週末の内見。

意外や意外、かなりの高感触だったそうです。

…というのも、この方、実際のお仕事は飛行機を使われることが多いそうで、コロビビのマンションからはアクセスがいいことが高ポイントだったとか。

広さも収納も気に入って頂けたそうです。

ただ、ネックになったのが眺望。

うん、それはそうでしょう。

他のエリアにあるような高層マンションと比べると、確かに見劣りします。

でもそんなマンションは価格帯が違いますし、独身の女性の方が気軽に買える価格帯ということで、選んで頂くしかないですね。

この方も、いくつものお部屋を内見している中の一つということで、今まで見た中では一番気に入ったということですが、まだこれから見るお部屋もあるそうなので、そちらが気に入れば申し込みは無し。

首都圏には築浅中古マンションが、よりどりみどり…

なので、内見して頂いたからと言って、即申し込みに結びつくとは限らないのがつらいところです。

でも、今回申し込みがなくても、かなり高感触を持って頂けたので、ちょっと希望が持てました。

今は映画ボヘミアンラプソディーの影響で、CMにQUEENの曲が良く使われてますよね。
何故かフラッシュ‐ゴードンのテーマが好きだったので、聞くと気分が上がります。
単純ですねえ。
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実は内見ラッシュ!

昨年からチャレンジ価格で売りに出していたマンションですが、この繁忙期に向けて新たに売りに出してみると、うって変わったように内見申し込みが続いています。

流石繁忙期と感じていますが、まだ息子が住んでいることもありスケジュールが合わなかったりして、キャンセルになっているものもあります。

実はこの時期の内見は、何件もの物件を見て回っている方がほとんどなので、コロビビのマンションを観る前に気に入った物件があればそこで決めてしまう方もいるようです。

3月末までに決めたい方だったりする方は、現金買いの方も多く、流石首都圏のお客さんだなと驚いています。

コロビビなんかはローンを組まないと決して買えないような金額だからです。

今週末も内見が入っていますが、この方も数件のお部屋を内見して回られる方の様で、もともとコロビビのマンションは希望の条件に少し合わないけれど、築浅なので見てみたいという感じのようです。

気に入って頂ければ購入もあるかもしれませんが、希望の路線ではないというのはちょっと厳しい感じがします。

繁忙期を逃すのは痛いのかもしれませんが、まあ興味を示される方が多いというのは分かったので、更に長期で考えるのもアリかなという考えになっています。

どこかのタイミングで一旦売り止めにして、また次回タイミングをみて出すこともあるかもしれません。

もちろん価格を下げてこの時期に売るというのが普通のやり方だとは思うのですが、当面売らなくても困らないので、ちょっといろいろ試してみようかなと思っています。

でも結局結果は同じ…ということになるかもしれませんね。

まあ、今週末の内見の反応も参考にして決めようと思います。

以前自宅を売却した時は、全く逆の方法でした。
最初から査定価格に近い価格で売り出し一週間もしないうちに買い手がついたので、ちょっと早まったかなと感じたものです。
さてさて、どちらが正解だったのでしょうね。
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中古専門の業者さんからの情報

この業者さんは、中古専門の中でも積算高案件をよく紹介してくださる業者さんなのですが、いつもメールでのお知らせなのに今回はお電話をくださいました。

それは中心部ではないものの近年人気が高まっているエリアの築20年ちょっとの鉄骨造りのファミリー物件。

ここも前回同様250坪以上あるので、数年後更地にしてRCを建てててもイケそうです。

人気駅にも徒歩15分。

まあギリOKかなという感じなのですが、近隣に大型店もあるので、表記ほど遠い印象はありません。

価格も土地値以下です。

それで普通はグーグルマップで確認してから現地調査にいくのですが、今回は近くに行く用事がたまたまあったので、早速行ってみました。

すると、何と以前購入を検討していた物件の隣じゃありませんか?!

ここは350坪の鉄骨造りのファミリー物件だったのですが、価格は土地値だったものの、隣がお墓だったので、
「う~ん…」
となり、購入を見送りました。

…で、今回はその隣なのですがお墓の影響は少ないため、購入を検討してもいい感じです。

しかし築年数から考えられないほど、劣化の具合が進んでいます。

以前検討していた物件と比べても、元々の建物のグレードが低いことがはっきり分かります。

業者さんは「10年ぐらい修繕しなくてもイケますよ。」と言いますが
築年数から言えば可能でも、外観からしてそれは無理。

土地値以下とはいえ、中心部でもない物件の割には利回りは低いので、見送ることにしました。

まあ、それでも今回も表に出ていない情報を頂けたのは、有難かったですね。

入居させるためには、やはり屋根の塗り替えは必須でした。
そこまで費用を掛ける価値がなさそうでしたので、見送りました。
もう少しグレードが高ければ、それぐらいの費用は掛けても良かったのですがね。
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ボロアパート購入、まさかの?

RCは難しいものの、単身者用アパートなら竣工前2か月で満室にした実績があると某アパート業者さんもお話してくださったエリアにある土地狙いのボロアパート。

二番手の買い付けだったものの、一番手の方は、今ほぼ満室状態の入居者を退去してからの引き渡しという条件を付けてらっしゃいました。

それに対してコロビビは、退去させなくていいという条件で交渉して頂く作戦にだたのです。

もともと外国人留学生がほとんどだと聞いていたので、長くて2年の入居。

そのほとんどが学校を卒業すれば、もっと賃金の高い東京に就職するため、ほっといても全員退去になるのだそうです。

生活保護の入居者もいないということでしたので、退去が済んだ2年後でも建築は構わないコロビビは、売主さんの退去交渉の負担を減らしてあげるつもりでした。

これに対して一番手の方は4月末までの退去・引き渡しを要求している様なのです。

どう考えてもコロビビの方に話が回ってくるだろうと仲介業者さんもおっしゃっていたのですが…。

何と、売主さんは一番手の方と商談に入られたのです!!

実はこの売主さん、宅建の免許を持ってらっしゃったため、まず買い付けの順番を大切にしたいという意向を持っていたのです。

そして、多分これが一番の理由…コロビビが一般の買主であるため、売主側には強制瑕疵担保責任が課せられるということ。

一番手は業者さんみたいなので、強制瑕疵担保責任は発生しないのです。

まさか、売主さんが宅建の免許を持っているとは思いませんでした。

まあ、4月末に退去させることができなければ、こちらに話が回ってくるということですし、RCが難しい土地なので(というよりアパートの方が効率がいいのです。)絶対に欲しいという訳では無いのです。

縁があればアパートが建てるかなという感じで、期待しないで待っておこうかと思います。

今度こそ買えるかなと思ったのですが、まさかの結果でした。
でも、このエリアが単身者に隠れた需要があることが分かってよかったです。
これまでは、このエリアは全く候補に入れていなかったからです。
勉強になりました。
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現地調査をした土地は…

前回書いた地元業者さんからの土地情報。

早速その日のうちに現地調査に行ってみました。

ところが、電話で伺った道路沿いには、それらしい建物はありません。

そこでその業者さんに電話してみました。

すると、そのコロビビが思っていた道路ではなく、別の道路沿いにある建物でした。

その建物を解体して更地渡しということでしたから、広さは確かに十分でした。

でも道路が話と違っていたので、若干セットバックが必要です。

まあ、広いので大した問題ではありません。

ただ問題なのは、土地の向きと形です。

話で聞いていた時は南面が長い土地だと思っていたのです。

それが東面が長い土地だったわけです。

それも中途半端な長さだったりするので、うまく建物がのりません。

これだけの広さがあってもこうなのですから、中々難しいですねえ。

キューブ型の戸建賃貸も考えてみたのですが、これは利回りが出ませんでした。

どちらもすっごく惜しいところでうまく計画できなかったのです。

これも土地は安かったのですが、家賃がそこまで取れないことと、地主さんの安い物件が乱立していることが原因でした。

こんな土地には差別化出来ているRCを建てるなら家賃が取れるのでしょうが、最適解の建物がのらなかったのです。

…ということで、情報をくださった業者さんには、お断りの連絡をしました。

しかし、情報を頂けたことは、有難かったです。

後少し南面が長かったら…という感じの土地でした。
建築費が上がっているので、効率的な建て方をしないと利回りが出ないのです。
でも、また土地情報は出そうな気がします。
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地元の業者から土地情報

昨日、突然見慣れない番号の着信がありました。

何だろうと思い電話に出てみると、半年前に土地の問い合わせをしたことがある地元の業者でした。

その時は、いいなと思う土地の管理をしているという看板を見ての問い合わせで、電話も自宅のもののようでした。

土地の問い合わせということがようやく伝わったものの、その土地の持ち主は多分売ることはないだろうとのことでした。

その際、このエリアでマンション用の土地を探している旨を伝えたことは覚えていましたが、まさか、半年以上たって連絡があるとは思いませんでした。

もう、完全に表に出ていない土地情報です。

200坪以上の価格もまあまあです。

だいたいの場所を教えて貰うだけで、どの辺りが分かりました。

そこで、会社の帰りに土地を見てみました。

この土地の隣接するところは、一軒のお屋敷が解体され、そこに建売住宅が5戸建築中でした。

そのとき、
「こんな風に水面下で土地は取引されていくんだなあ。」
と感じたものです。

今回はその水面下での取引情報が来たと言う訳です。

さて、現地調査をした結果は?

いろんなところに電話番号を残しておくことは地道なようですが、結果も出るのですね。
この6年間で、何度もそんな経験をしました。
ホント、地道が一番です。
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外国人専用?アパートの下見

土地狙いのボロアパート探しをしていて、気になっていたアパートがありました。

でも接道が良くないためスルーしていたのですが、ひょんなことからイケることが分かり早速現地調査に行ってきました。

担当さんから資料やレントロールは取り寄せていたのですが、行ってみるといるわいるわ、皆さん外国人留学生や労働者の方々…。

敷地にはペットボトルなどが放置されていたり、自転車が所定の位置に停められていなかったりと、管理も大変そうです。

当然建物の周りは雑草だらけなのですが、建物は築年数の割にはまだ何とかイケそうです。

売主さんが退去までさせるということで一件買い付けは入っているそうですが、指値がきついそうで、それより高く出せば買えそうだということでした。

しかし周辺のアパートも同じような感じの荒れたものもあり、環境的にはあまりよくありません。

駅近なので立地はいいし、価格も土地値以下…。

希望のRCはちょっと無理そうでしたが、アパートだと不動産取得税がかからない40㎡程度のものが建ちそうです。

スペックのいいものが建つので、単身者用でも競争力はありそうです。

利回りもまあまあ、こちらの基準以上のものになるので、ここは迷わず買い付けを入れようということになったのですが…

さて、どうなるでしょうか?


退去までを売主さんがして頂けるというのなら買いだと思うのですが
コロビビ夫は周りの環境が気になってる様子。
どうかなあ?
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内見希望は現金買いの方

検索数は多いものの内見が無い…と心配していた息子が住んでいるマンションですが、実はあの直後内見希望の連絡が入りました。

大慌てで息子に掃除の指令をして、内見に備えることにしました。

この方東京の方ではなく、この春就職で来られる方とのことでした。

しかもローンではなく、何と現金買い!

驚いて詳しく聞いてみると、買われるのはその方のご両親とのこと…。

それにしても、現金で買えるなんて凄いです。

もし内見で気に入って頂けたら、契約は早いということです。

さて、内見で気に入って頂けるでしょうか?

このところ映画の影響か、QUEENのドキュメンタリー番組がチラホラあります。
それに見入ってしまっていますが、当時は知らなかったこともたくさんあって、感慨深いです。
あの頃はまさか不動産の世界に足を踏み入れるとは思ってもみなかったですね。
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Yahoo不動産の推定成約価格は上がってるけど…

販売開始をした区分マンションですが、検索数は高いものの、まだ問い合わせはありません。

最初は高めの価格設定だったのでそのせいかなあと思っていたのですが、価格を下げて再び販売を始めたものの問い合わせを頂けていません。

繁忙期のこの時期を逃すとちょっと心配です。

もう少し価格を下げれば売れることは売れると思うのですが、別に早く売れないと困る訳では無いので、これ以上価格を下げるのは避けたいところです。

なんて思っていたら、Yahoo不動産の推定成約価格が300万円も上がっていました。

つまり、今の販売価格より160万円高いのです!

しまった!ちょっと価格を下げすぎたのかもしれません。

でも前回の推定成約価格より140万円高くしたので、妥当なところかななんて思っていました。

しかもその価格で内見申し込みがこれまでない訳なので、価格の問題ではなさそうです。

検索数も多いということなので、部屋の写真や間取りに問題があるのかもしれません。

何にしてもちょっと対策を考えなくてはいけないですね。

この価格でも十分に利益があるのですから、欲をかかずに価格を下げた方がいいのでしょうかねえ。

でも、もったいない気がします。

東京の市場の様子が分からないので、ちょっともどかしいです。
上手く売れてくれたらいいのですが…
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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