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Archive | 2019年02月

申し込み、キャンセル?

速攻で申し込みを頂いたRCのことではありません。

これは、息子のデザイナーズ戸建のことです。

そう、先日お知らせしていた、高属性の方からの申し込みが、正確に言うとキャンセルと言う訳ではないらしいのですが、とにかく申す込みが保留になってしまったということでした。

びっくりして息子に聞いてみると、法人契約なので、実際は稟議にあげて通るまでは正式に申し込みができないということの様でした。

なので、ホールドしていて万が一稟議が通らなかった場合、こちらにダメージが出てくるため、停止していた入居募集を始めることにしたのだということです。

そんなこととは知らなかったので、繁忙期のこの時期にどれくらい募集停止になっていたのか心配になりました。

でも、実際は10日ぐらい停止していたということで、既に他の方の内見が数名あったということです。

更に、今も別の問い合わせがあっているし、高属性の方の件も稟議が通る可能性があるので、そう悲観しなくてもいい状況のようです。

そんなことを聞くと、募集停止の件もまあ許容できるかなと思いましたが、これが入居が厳しい物件だったら大変なことですよね。

まあ、内見があっても申し込みを頂けていない理由は、家賃や初期費用が高いということなので、これは想定の範囲内です。

何しろ敷金・礼金3か月の上に他にも色々な費用を頂くことになっていますので、他の物件と比べたら入居のハードルは高いです。

でも、それでも申し込んでくださる方はいらっしゃると思うので、この募集条件は変えないで募集をしているのです。

もちろん家賃交渉が入るエリアということも考慮して、少し高めにしてはいるのですが、まあ、問い合わせは多いということで、息子もまだまだ焦ってはいないようです。

これも、まだ繁忙期内だからですが、早く決まって欲しいですねえ。

ニンテンドーの株価が上がりましたね。
コロビビ夫が保有しているのですが、ちょっと売り時を迷います。
新しいゲームソフトの評価も気になるところです。
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クセのある土地

ファミリー新築RC案件が無いことは無いのですが、それがなけなしの自己資金を投入するに値するかを考えた時、将来性や収益性が今一つ…といった感じで先に進んでいません。

…というより、もう少し市場の様子を見たいという気持ちになっているのが正直なところ。

もちろんすぐに土地が下がるなんてことは思っていないのですが、もう少し条件のいい土地は出てきそうな気がしています。

そんなこんなでその間は、アパート用地や中古物件もさがしているのですが、おっと思う土地はなかなかクセがあるものが多いです。

駅近でいいと思っていたら容積率が目いっぱい使えなかったり、 広い道路に面していると思っていたら、その手前に狭い道路がありそちらに面していた…なんてこともあります。

中には更地にしようと思っていても、入居者がクセがありそうな方みたいで、退去交渉が難航しそうだというものもありましたよ。

広い土地と思っていたら、かなりの法面があったなんて古典的なものもありましたが、まあ、いいと思った土地の何割はこんな感じです。

期待せずに問い合わせをしてみると、3番手だったりした仲介業者さんから、新しい土地の紹介をして頂いたりというものもありました。

こんなこともあるので問い合わせするのも面白いです。

結局アパートも2年前からすると建築費が上がっているため、利回りが8%台に届かず断念しました。

もちろんもう少しいいエリアだと、8%に届かなくてもアリかもしれません。

でも利回り以外でも自分の基準には届かなかったので、ここは深追いしませんでした。

2年前の融資状況だったら、取り組んでいたかもしれません。

まあ、クセのある土地に建物がのるかどうかを考えるのも楽しんでいるところです。

アカデミー賞の主演男優賞、ボヘミアンラプソディーでしたねえ。
ハヤブサのニュースにブライアン=メイが出てきたり…
暫くQUEENの話題が続きますね。
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やっぱ必要、排水溝の清掃

排水溝の清掃…といっても、パイプユニッシュを流し込むだけなのです。

速攻申し込みいただいた単身者用RC。

きれいにお使い頂いていて、換気扇のファンも埃ぐらいしかついていませんでした。

なのでざっと食器用洗剤で洗い、取り付けに行ってきたのですが、その時に排水溝の清掃もしてきました。

本当はとても綺麗でしたし、お一人で住んでらっしゃったし、しなくてもいいかな?なんて考えていたのです。

でも、まあ、15分ぐらいの時間がかかるだけですし、費用も高くないので、念のためやっておこうという軽い気持ちでした。

パイプユニッシュを浴室や洗面所、キッチンに流し込み、時間を置いて水をを流します。

するとどうでしょう?

洗面所やキッチンなどは、結果はよく分からないのですが、浴室の分はその成果を目にすることができました。

浴槽側のパイプに流し込んで、洗い場の方を見ていたのですが、水を流すとこちらの方に湯垢のような感じの汚れがどんどん流れてきたのです。

ああ、これがパイプにこびりついていた汚れなんだなとびっくりしました。

いくらきれいに使って頂いていても、2年間でこんなに汚れが付いてしまうのですねえ。

…ということは、退去があるたびに清掃しておかないと怖いですねえ。

いつもは何の気なしにやっていた排水溝の清掃ですが、これからはしっかりやろうと思いました。

綺麗になるのを見るのは楽しいです。
最後に消毒もしておきました。
これで気持ちよく、ご入居いただけます。
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きれいに使ってくださる入居者

速攻で決まった超人気エリアの単身者用RC。

慌ててハウスクリーニングをしていただきました。

立合い後にコロビビも確認したのですが、とてもきれいに使ってくださっていて、本当はハウスクリーニングを頼まなくてもいいぐらいでした。

「エアコン清掃はどうしましょう?」
と尋ねられていたので確認してみましたが、これもとても綺麗でしたので、簡単清掃で十分の様でした。

結局2シーズンお使いだたいたのですが、そうとは思えないほどきれいでした。

本当はここまでが、発注していたハウスクリーニングの内容なのですが、コロビビはキッチンの換気扇のファンまでいつも清掃するようにしています。

ここは流石に別メニューになるので、確かめてから発注するかどうか決めています。

すると、ここもまた新品のようにきれいです。

きっと単身赴任で来られていたので、外食ばかりだったのでしょう。

それでもファンには埃が付いていましたので、これはコロビビが洗浄することにしました。

本当にここまで綺麗に使ってくださり、感謝の一言ですね。

ハウスクリーニングは発注すると、綺麗に使っていてもそうでなくても費用は変わりません。

でも、こちらの気持ちは全然違いますね。

とても礼儀正しい方でしたが、こういうところもきちんとされていたのですね。

次の方も、この方のように良い方だと嬉しいです。

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2LDKが不足しているエリア

コロビビが6年前土地を取得したエリアは、当時1LDKがまだ少なかったことから、ここに1LDKのRCを建てれば入居は間違いないと思っていました。

しかし今は超人気エリアになってしまって、今でもどんどん新築の1LDKが建っています。

先日家賃アップでも速攻申し込みを頂けたのは、他には無い物件に出来たお陰であって、もし採算性だけを考えて同じような物を造っていたら、今頃どうなっていただろうと思います。

さて、そんな状況は希少性があった2LDKにもじわじわ来ているようで、即決まるという訳にはいかなくなっているとのこと。

人気エリアだからこそのこの状況なのですが、コロビビは知っています。

実は秘かに2LDKの需要が高く、また慢性的に不足しているエリアがあることを…。

そこは周りに新築の1LDKが乱立していて、新たに2LDKが建つ余地がないのです。

なのでここに新築の2LDKを建てることができれば、かなり優位な位置に付けることができるのですが、土地が高騰しているため、利回りが7%に届かない状況が続いています。

たまに土地が出るのですが、形があまり良くないため利回りは出そうなのですが、二の足を踏んでいます。

もちろん土地狙いの古アパートの購入も視野に入れて、ずっとリサーチしているのですが、これも退去などの費用を考えていくとなかなか思っている利回りには届きません。

でも、気長に土地が出るのを待とうかなあと思っています。

ホントにここに建てることができれば、かなり安泰なのですがねえ。

満室になるとまた途端に心に余裕ができますねえ。
なんて小心者なんでしょうね。
なかなか空室が平気な心境にはなれません。
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家賃アップでも速攻お申し込み

恐る恐る家賃アップで募集してみた築4年の単身者用の小さな一棟マンション。

検索数が2年前の募集と変わらないぐらい多いことで、少しは安心していたのですが、それでも決めて頂かないと意味がありません。

…なんて思っていたのですが、先日お申し込みがあり、間を空けることなくご入居頂けるという連絡をいただきました。

そこで慌ててハウスクリーニングをして頂いているところです。

こんなに早く入居いただけるなんて思っていなかったので、もう大慌てで手配しました。

思い切って家賃をアップして、ホントに良かったです。

これも繁忙期に退去頂けたお陰です。

これまでにご入居いただけた方は、どなたもある程度の収入のある方だったり、首都圏からの転勤の方だったりしたので、
「家賃アップしても、大丈夫じゃないかなあ。」
と踏んでの目論見でした。

でも、後で申し込んできださったかたの属性を聞いてびっくり!

なんと息子と変わらないぐらいの若い方でした。

この年齢で、決して安くは無い家賃が払えるなんて、凄いですねえ。

どちらにしても、ハウスクリーニングにかかる日にち程度の空室で済んだ上に礼金も頂けるので、かなり助かりました。

これに意を強くして、他の部屋でも退去があれば家賃アップで募集してみようと思います。

もちろんお若くてもこの家賃が払えるのは、一流企業にお務めだからですけれどね。
でも、驚きました。
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家賃交渉が入るエリア

先日、息子のデザイナーズ戸建に、退去後数日で遠方の方が申し込んでくださったことをお知らせしました。

でもよく話を聞いてみると、申し込みは退去後数日だったことは確かなのですが、入居予定日は3月下旬。

「なんだ、じゃあ、1か月半近く空いちゃうんだ。どうしてそんな話を受けたの?」
と話すと、実はこのエリアの独特の入居者気質が関係していました。

このエリア、どちらかというと田舎の方なのですが、都会でよく聞かれるような「家賃交渉」が入るのです。

事実、他の棟に入居頂いた方からも家賃交渉が入り、その時は礼金を半月分頂かないということで契約をしたのです。

それでも敷金・礼金合わせて2か月半頂けるし、別に退去時に清掃費用も頂ける契約になっていたので、まあこれくらい仕方がないかということで、入居いただいたのです。

その時の経験が息子にはちょっと引っかかっていたそうです。

なので、高属性の家賃交渉などが入らないこの方の申し込みを、すぐに受けたということでした。

なるほどねえ…、遠方の方からしたら、この家賃はむしろ安いぐらいです。

しかも一流企業の法人契約なので、家賃その他の条件で交渉を入れてくる可能性はありません。

そういえばもう一つの棟の入居者の方も、このエリアの方ではなかったので、家賃交渉は全くありませんでした。

この方も法人契約ですしね。

このエリアの地の人は家賃交渉は当たり前で、この家賃は高いと感じるのでしょうが、エリア外の方はまた別の感覚をお持ちのようです。

コロビビも以前はこのエリアの方の感覚を知らなかったのですが、仲介業者さんによると、これは昔からのようです。

地主さん物件が多いからかもしれません。

エリアのことを詳しく知らないで不動産投資をするのは怖いですね。

前の入居者の方は長く住むおつもりだったようで、あちこちの壁にドリルで小さな穴をあけてらっしゃいました。
これは結構クロス代がかかりそうです。
でも快く代金は出して頂けるようなので、ほっとしました。
この辺りはいい方がどうかで全然違ってきますね。
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もう申し込み?

いえいえ、これは家賃を上げて募集した物件の申し込みではありません。

息子のデザイナーズ戸建の分です。

退去があってまだ数日しか経っていないのに、もう申し込みを頂けたそうです。

それも遠方の方から。

この方、転勤で来られるそうなのですが、ネットで検索してすぐに申し込みをしてくださったそうです。

さすが、ネット社会ですね。

一昔前までは、地元の不動産会社に連絡して、探してもらうぐらいしかありませんでした。

しかも、その不動産会社がその物件を扱っていなかったら、物件の存在すら入居希望者は知ることは出来ませんでした。

それからすると、凄いですねえ、このネットの威力は。

もちろんこの方、ネットにあげていた情報だけでなく、取り扱っていた仲介業者さんに連絡をして、知りたい情報を動画で撮影してもらって確認されたそうです。

もちろんnグーグルアースでもチェック済み。

なるほどねえ。

それで気に入って、申し込みしてくださったのだそうです。

これも、このエリアにこのグレードのデザイナーズ戸建がほとんど無いということが大きかったようです。

この方、凄く属性が高い方なので、もっと高級な物件でも入居できるかたなのです。

そんな物件も少し離れた住宅地にはあるのですが、ここはほとんどが持ち家の方が転勤で暫く貸家にしているような物件です。

つまり借りられる期間が決められているため、借主側からすると、躊躇しちゃいますよね。

また、賃貸用に造られたキューブ型の物件はいくつかあるのですが、これもちょっと狭いしグレードが高くないため、候補から外れたようです。

やっぱり「他には無い物件」を造ることの優位性を感じました。

申し込みを頂くと途端に息子の顔が明るくなりました。
まだまだ大家業歴が短いと空室プレッシャーは強いです。
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家賃アップの影響は?

前回、急な退去があった超人気エリアの築4年のRCの入居募集を、家賃アップで行ってみたことをお話しました。

築2年の時にも同じような時期に入居募集をしたことがあるので、それと比較してあまりにもネット検索が少ないようだったら、家賃をもとに戻すことも想定していました。

築年数があれから経っていること、そして新築の単身者用マンションが2年前よりも更に増えたことなど、不安材料は沢山あるからです。

それでも試してみないと始まらないと考えてやってみたのです。

するとまだ一週間しか経っていませんが、検索数はぐんぐん伸びていて、その勢いは前回とほとんど変わりません。

同じような築年数の近隣のマンションと比べるとダントツで、新築のマンションにも負けていません。

う~ん、ここまでいいとは、コロビビも予想していませんでした。

築4年でも、まだまだ新築と戦えるようです。

でも、検索数が多くても、お申し込みを頂けないと意味がありません。

まだ内見は無い様ですし、ハウスクリーニングも済んでいませんので、これからかなあと思っています。

ただ、これまでの経験でも、検索数が多ければほどなく内見に繋がっていくので、ハウスクリーニングが済めばホームステージングをしてみようかなと思っています。

さて、家賃アップでお申し込みを頂けるでしょうか?

まずは第一段階クリアというところでしょうか。
業者さん任せでなく、自分で考えてコントロールできるところが面白いです。
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家賃アップで募集開始

コロビビが土地から購入して建てた単身者用RC、既に築4年になろうとしているのですが、先日急な退去連絡が入りました。

しかし繁忙期始めということで、多分すぐに決まるかなと思い、家賃をアップして募集することにしました。

これまでもお知らせしていたように、このエリアは超人気で、不動産投資としてはかなりホットスポットと言われるまでになってきました。

新築のRCもどんどん建てられています。

そんな中、築4年のエレベーター無しのRCなのに、かなり高い家賃設定で、しかも家賃をアップさせて果たして申し込み頂けるかどうか…

そんな不安もありましたが、とりあえず反響を見てみようと考えました。

実は家賃アップは以前から考えていたのですが、これまでの退去が繁忙期とずれていた為、躊躇していたのです。

しかし今までに決めて頂いた入居者の属性を考えると、
「家賃は関係なく選んで頂いているのでは?」
と思うようになったのです。

コロビビのRCは、何度もお話しているように、他には無いスペックを持っています。

それを分かって気に入ってくださっている方が、入居してくださっているのです。

…ということならば、家賃を上げたとしても、きっと決めてくださる筈。

そう考えて、今回初の家賃アップで募集してみました。

新築プレミアの家賃は、一巡すると下がってしまうとよく言われます。

実は新築時に今の家賃を設定した時も、仲介業者さんは、ちょっと高めですねとおっしゃっていました。

それでもきっと入居はあると考えて、強気の家賃で募集したのでした。

それを更に上げての募集…。

もし反響が悪ければ、元に戻そうと思います。

さて、この挑戦、吉と出るか凶と出るか…。

ご報告しますね。

昨日は寒かったですねえ。
冬だからこれが当たり前なのでしょうが、やっぱりコロビビは冬は苦手。
ますます運動不足になっちゃいそうです。
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銀行の新しい担当さんと面談

これまでコロビビのメインバンクの担当さんには、本当にお世話になりました。

昨年、少なくとも新築ファミリーRCの4物件の融資の相談に、真剣にのっていただきました。

その中の2件は、自己資金さえ1割出せば融資可能というお返事を頂きました。

しかし色々なことを勘案した結果、取り下げた経緯があります。

取り下げたとしても、担当さんも
「もう少しいい土地が出てから、取り組んだ方がいいのでは?」
という考えをもってらしたので、もう、コロビビと二人三脚で計画を進めていっている感じさえありました。

しかし、
「土地や物件も出てきて、さあ、これから…」
という時に、急に東京に転勤になってしまわれたのです。

そこで今回、後任の担当さんとの面談に先日行ってきました。

そんなこんなで忙しくてブログの更新も遅くなってしまいました。

新しい担当さんには、土地からのRCを新築することの優位性や、懇意にしている複数の建築会社さんの特性、そして保有している物件についてのお話などをしました。

そして、これからの方針などもお話させていただきました。

もちろん前の担当さんとも、最初はこんな感じでこちらの考えをお話しながら、少しづつ理解していただいたのです。

そして最後には同士のようにして、何とかいい物件を見つけ融資が引けるようにと頑張ってくださるところまでの関係になって頂けました。

転勤前の挨拶に来られた時には、
「新築の融資が出来なかったのが、心残りです。」
と言ってくださいました。

新しい担当さんとも、同じような関係になれるといいなと思います。

新しい方もとても明るい方で、話が弾みました。
でも、あまり土地勘が無い方なので、そこが少し心配。
一生懸命やってくださる方なら、そんなこと関係ないですよね。
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フェイクグリーンで飾りつけ

息子のデザイナーズ戸建。

入居してくださっていた方が、丁寧に使っていたので、ハウスクリーニングすればすぐに内見が出来そうです。

でも気になったのが、窓。

…といっても窓の外のことです。

田舎のせいか、窓から見える景色があまりお洒落ではありません。

なので、カフェカーテンでもしたら?

という話を息子にしたのですが、この息子もあまりインテリアには興味がありません。

「ここ(窓)にフェイクのグリーンを置くと、そっちに目線がいくから、外の景色が気にならないよ。」
と話した手前、コロビビがフェイクグリーンを作成することになりました。

もちろんお金を出せばいくらでも買えるのでしょうが、意外と高いのがこのフェイクグリーン。

でも最近は100均にも同じようなフェイクグリーンが置いてあります。

しかし、ピンからキリまであって、いかにもチープなものも多いのです。

息子に任せていると、どんなセンスの無いものを置いてしまうか分からなかったので、仕方なくコロビビが造って息子に貸してあげるということに…。

そこで昨日100均に行ってみたのですが、以前行った時よりも品質のいいものがありました。

調子に乗って選んでいると、100均とはいえ高くなってしまうので、選んだものを更に厳選して購入しました。

これを組み合させて、いい感じのものを作成しようと思います。

何だか楽しくなってきました。

さて、どんなものが出来るかな?

最近の100均は凄いですね。
これだとインテリアショップに置いてあるものがバカ高く感じてしまいます。
貧乏だとアイデアと労力をフルに使わないとね。
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新築に住まわせてもらって…

昨日息子のデザイナーズ戸建の立ち合いに行ってきました。

…と言っても立ち合いは自主管理をしている息子がやるので、コロビビは最後に入居いただいてくださっていた方にお礼を言うために行ったのでした。

実はこの方、新築した時から入居してくださっていて、その時コロビビもご挨拶していたのです。

とてもフレンドリーな方で、入居の際犬を飼うことを相談してこられたことから、結構たくさんお話したことを覚えています。

そんなこんなで貸主の息子より、歳の近いコロビビとの方が話が盛り上がったりしていました。

その流れでの昨日のお礼ということになったのです。

立合いの後で室内も見たのですが、とても綺麗にお部屋を使っていただいていて、本当に有難かったです。

しかも最後に、
「新築に住まわせて頂いて、有難かったです。とっても住み心地が良かったです。」
と話してくださり、お礼のお菓子まで頂きました。

「いえいえ、とんでもない、今まで住んでくださってこちらの方がお礼を言う側です。」
…とひたすらこちらも頭を下げました。

こんなに感謝して頂けるなんて、大家冥利に尽きますね。

この方は、本当はもっと長く住むつもりだったそうで、その証拠に色んな設備を設置していらっしゃいました。

それも置いていってくださるとのこと。

近くに建売が安くで出たので、急遽購入することになったというのは、本当のことの様でした。

でも庭は、ここよりも狭いと話しておられて、ワンちゃんにとってはこちらの方が良かったかもしれないとおっしゃっていました。

「これから支払いが大変です。」
なんて笑ってらっしゃいましたが、本当に良い方にこれまで借りて頂いていたんだなあと改めて感じました。

お礼に行って本当に良かったです。

大家業をしているといろいろなことがありますが、昨日は心がほっこりしましたねえ。
人様の役に立っている実感を息子も掴むことができたようです。
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久しぶりにライバル物件をリサーチすると…

超人気エリアのRCは暫く空室が出なかったせいで、近隣の単身者用物件のリサーチをしていませんでした。

それでもどんどん単身者用マンションは新築されていることは知っていましたし、その家賃ぐらいは把握していました。

しかしコロビビのRCと同時期に竣工した当時のライバル物件がどうなっているかなどは、最近全く把握していませんでした。

久しぶりにリサーチしてみると、一つの物件は相変わらず1,2室が募集中になっていました。

ここは新築当時から満室になったと思ったら、ほどなくして他の部屋が退去になる…ということを繰り返していたのですが、現在も状況は同じのようです。

原因は多分家賃の高さだと思うのですが、売却の時の利回りを考えると、家賃を下げる訳にはいかないのかもしれません。

しかし敷金・礼金は無しになっていました。

これは、ちょっと痛いですね。

コロビビはしっかり礼金を頂いているので、近隣の築浅マンションが敷金・礼金無しが当たり前になってもらっては困ってしまいます。

まあ、この物件はコロビビのRCよりも駅から遠くにあるし、高い家賃で募集してもらった方がこちらの物件のお得感が出てくるので、ライバルと言いながら実は逆に助かっているのかもしれません。

でも、本当はこの物件も満室になってくれた方が、安心なのですけどね。

ただ中途半端な物件は、戦い方が難しいかもしれません。

高い家賃を設定するなら、部屋が広いとか高層で眺めがいいとか、または設備やデザインが高級感があるとかなどの特徴がないと、決まっていないようです。

全部は必要なく、どれか一つでも特化している物件は新築時からよく決まっています。

でも新築時に半分埋めるのがやっとというマンションもよく見かけます。

そんな物件は、ずっと満室に出来ないまま数年経っているようです。

家賃を下げたり広告費を積んだりすると満室になるようなのですがね。

ボリュームが大きい物件ならそれでも何とか利益が出るでしょうが、そうでないとかなり経営が圧迫されてしまいます。

お陰様でコロビビの物件は満室経営が出来ていますが、ボリュームが無いので、利益はそれほど多くありません。

でも選んで頂けていることに感謝しないといけませんね。

久しぶりのリサーチで、空室が無いことの有難さを改めて感じました。

「ボヘミアン ラプソディー」を観てから、QUEENの曲が頭の中で流れ続けています。
ああ、学生時代の気分に戻ってしまいますね。
もうあれから何十年も経ったなんて信じられません。
環境も随分変わりましたけどねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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