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Archive | 2019年01月08日

どんどん変化する周辺の環境

前回入居率が高い理由に立地の良さを挙げていました。

もちろんそれだけでなく、差別化を図った物件造りもかなり重要な要因ではあるのですが、今回はもう少し立地についてお話します。

…というのは、立地と言ってもかなり変化もあるということです。

よく言われるのは、工場・大学などの撤退や人々の生活の仕方の変化で、ガラッと状況が変わるということ。

また、地方ではJRや鉄道の本数の減少などで駅前であることの価値がなくなってしまうこともあります。

でも今日はその逆、変化することで更に立地の良さが強みになる場合の話です。

前回の話は、現在既にいいと言われている立地を選んだような印象があったと思います。

まあ、確かに購入した当時も人気のエリアだったことは確かです。

しかし、その時に「このエリアは更に発展していく。」という考えがあったからこそ購入した訳です。

単身者用の物件の場合は、コンビニはもちろんですが若者が利用する店がチラホラ出来始めたようなエリアで、且つまだそこまで新しい単身者用物件が建築されていないエリア。

古いアパートは多かったのですが、ここに新築でしかも広さがあり新しい設備が備わった物件が建築されれば、入居は間違いないと思ったのです。

いずれ古いアパートは解体され、新しいアパートに建て替わる可能性はあるでしょう。

でも一棟一棟が隣接していて小さなものが多かったので、同じ規模でしかも同じ広さの部屋を造ることは難しいだろうとも踏んでいました。

土地の購入後、新築アパート投資ブームが来て、色んなエリアでアパートが建てられるようになるのですが、幸い保有物件より駅に近い場所には地価の高騰もあり、ライバル物件はそこまで建築されていません。

しかし駅徒歩10分以上の場所にはどんどん建築されていき、それなりに入居もしているので、当然駅周辺には新しい店舗もどんどん増えていきました。

なのでますます便利な立地になっていったということです。

地価(取引価格)も6年前の2倍近くまで跳ね上がりました。

まあ、ここまで地価が上がるとは予想していませんでしたが、更に発展していいくと考えていた通りにはなっていきました。

RCの方も同じです。

こちらの方は、もうコロビビの予想をはるかに超えるような発展の仕方で、一か月ごとにどこかが更地になっていってます。

そしてどんどんマンションが新築されていくので、もう怖いぐらいです。

こちらも駅近だということと、差別化を図った物件だということで何とか競争が出来ているという状況です。

競争は激しくなりますが、エリアとしては更に便利にそして人気が上がっていく…資産価値も上がっていくので、そんな意味でもこれから更に発展していく立地を選ぶということは、重要なのだなあと感じます。

近い将来、売却を念頭に置いているコロビビにとっては、資産価値が下がらない物件というのは絶対条件。

ここ5年は、どこも大体地価は上がっていったでしょうから、そんなに珍しい話ではありませんが、ここまで熱くなっているエリアはそう多くはありません。

立地の価値は変化するとはいえ、ここまで熱いなら、後10年は大丈夫でしょうか?

新築アパート投資でうまくいっていない大家さんの話が耳に入ってくるようになって、最近改めていろんなことを検証するようになりました。
そんな検証をすることが、次の物件の取得にもプラスになると思っています。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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