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Archive | 2019年01月

土地を持っていれば融資は出るけれど…

希望していなかったエリアの単身者用RCの提案は、お断りしたことはお話してましたっけ。

でも、最近のRCは利回りが出ないので、それでも購入する人はいるでしょうね。

場所はとてもいいし、あまり出ないエリアなので、それは魅力でした。

でも最近は本当に銀行に持ち込んでも融資が出ない人が多いのだそうです。

この人なら…と思って建築会社と懇意にしている銀行に持ち込んでも、断られることが多くなったと言います。

なので色んな提案がコロビビのところに来るのですが、どうもコロビビは融資が出ると勘違いされているみたいです。

まあ確かに共同担保が付けられる物件が複数あったりするので、その点ではクリアしているのかもしれません。

でもねえ、そこまで属性が高い訳でもありません。

今融資が付くのは土地を持っている人…そう、相続税対策として新築を建てるような人でしょうか。

こんな人たちは、相変わらず新築を建て続けているようです。

なので、土地から購入してRCを建てるような人は、郊外の安い土地で建てないと利回りが出ないので、事業として回せると銀行は判断してくれません。

実際コロビビの知っている大家さんは、自己資金で土地を購入してから融資を引いています。

郊外の土地だったらコロビビでも買える価格だし、知り合いの大家さんも郊外では無いものの土地の安いエリアで建てられているのです。

でも中にはコロビビと同じエリアで新築を建ててらっしゃる大家さんもいます。

ただし、その人のように億を超える価格の土地を、キャッシュで購入できる人なんて限られていますよね。

法人ならいざ知らず、個人でそれをやるのは、ホント上級者ですねえ。

コロビビはとても真似できません、はああ…。

遅ればせながら「ボヘミアン ラプソディ」を観ました。
最初はフレディに違和感がありましたが(ジョン・ディーコンは本人かと思うぐらい、違和感ゼロ)だんだん感情移入することができました。
やっぱりよかったですねえ。
40年前のコンサートの記憶が蘇ってきましたよ。
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欲しいエリアの築浅物件

地道に探し続けていたら、出ました!

欲しいエリアの中古物件が!!!

駅からの距離もまあまあ。

何より土地の形や向き、道路付けなど、申し分ありません。

若干土地が狭めですが、まあこれでも何とかなりそうです。

これだと、解体したあと結構いいファミリー物件が建築できます。

ただ、価格が微妙なのです。

これまで手にしてきたようなバカ高い価格では無いのですが、安くも無い…。

土地の価格として考えると、売主さんが強気に出るのも頷けます。

実はここは隠れた人気学区。

しかももう一つ、強気になるのが、建物が築浅だということ。

すぐに解体するのも勿体ないのですよねえ。

しかも築浅ということで、大きく価格を下げることはないでしょうねえ。

もっとボロで空室だらけの方が指値も通りやすいし、2年後ぐらいに新築でファミリー物件を建てる計画が立てやすいのです。

でも、中古物件として出ているので、この利回りだと誰も買わないでしょう。

競争相手は建売戸建業者さんでしょうか。

実際そんな業者からの問い合わせはいくつか来ているようです。

でも立ち退きをさせて更地にするには時間もかかりますし、そんな手間はかけないでしょう。

それで、とりあえず価格交渉は可能か連絡を取ってみました。

でもかなり価格を下げて貰わないと、こちらも購入と言う訳にはいきません。

…さて、どうなるでしょうか。

見ているといろんなタイプの中古物件が出てきますねえ。
これもかなりレアな感じの物件です。
土地の価値に気づいた人はすぐ買い付けを入れる可能性はありますね。
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長期保有だと厳しい?

以前お話していた会社から、コロビビが希望していたのとは別エリアの新築RCの提案を受けました。

これまでのその会社のプランの中では、一番から利回りも立地もよかったです。

単身者用であればコロビビは40㎡前後のプランを希望していたのですが、そうではないことから即答はしませんでした。

ただ、土地としてはとても魅力があったので、以前懇親会でお話したことのある仲介業者さんにご相談してみました。

このエリアの土地勘はないので、本当にこの立地で入居が見込めるのか、家賃設定は適正なのか、また土地価格はどうなのかを知りたかったのです。

すると、土地としてはとても良いとのことでした。

なので土地の価格としては安い訳では無いけれど、今の取引価格としては妥当な金額だということです。

賃料設定も妥当で、新築時は一割程度上げても入居は付くとのこと。

…ということは、利回りとしてはもう少し上がるということなのですが、ご相談した仲介業者の社長さんによると、長期保有は難しいとのこと。

このところ同じエリアにどんどん単身者用の新築RCが建っているとのことで、結局家賃を下げざるを得なくなるというのです。

因みに築10年のRCでは、コロビビが希望していた40平米であっても、礼金を取ろうとすると入居が付いていないのだそうです。

もう数か月空室のままで、それが何部屋もあるというのです。

つまり家賃を下げるか礼金を諦めなければ、入居は見込めないということです。

なるほど、だからこのエリアで単身者用を新築して成功するには、築浅で売却するしかない訳ですね。

この社長さんによると、築浅であれば、買い手はまだたくさんいるそうです。

でも売却頼みの計画は危険です。

しかもあまり土地勘のないエリアで、そんな危険なことはしたくありません。

…ということで、このお話はお断りしました。

こうなると、ますます新築RCは先の話になりそうですが、中古物件再生もしてみたいので、暫くはこっちにシフトしようかなとも思います。

こうしてご相談できる人脈があるのも有難いことです。
素人のままだと購入したかもしれませんね。
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内見に備えて備品購入

この春就職する息子が住んでいるマンションの内見予約が入ったので、それに備えていくつか備品を購入しました。

…というのも、息子は全くインテリアに興味がありません。

なので、部屋にある家具もチープなものが多く、使っている物もお世辞にもお洒落とは言えないものばかり…。

もっとインテリアにこだわるようであればこんな心配はしなくてもいいのですが、仕方が無いので、いくつかインテリア小物をコロビビが宅配便で送りました。

クッションやタオル、フェイクグリーンやランチョンマット等々です。

仕事が忙しくなければコロビビが行って、もう少しお金をかけてでも飾り付けをしたいぐらいです。

しかし息子も卒業前で忙しそうなので、出来るのはコロビビが送ったものを当日の朝、部屋に置くぐらい。

まあ焼け石に水…程度なのですが、それでもやらないよりはましでしょう。

でないと、ヨレヨレのタオルを平気でタオル掛けに掛けるような息子なのです。

でもこの機会に色んなショップに行ってみたのですが、面白かったです。

特にインテリア雑貨が得意な100円ショップを見つけることができました。

今回は時間が無かったので手作りできませんでしたが、高級インテリアショップで見つけたような小物も、100円ショップやニトリにある物を組み合わせると、似たようなものが作れそうです。

今回は間に合いませんでしたが、保有物件で退去が出たらホームステージングしたいと思っているので、それに向けて手作りしようかなと思いました。

フェイクグリーンを組み合わせるとなかなかいい感じで作れそうです。

ファブリックパネルなんかも作ってみたいなあと思いました。

あれって、買うと高いですが、作れば簡単ですものね。

しかも部屋の印象を大きく変えることができますし、これはコスパもよさそうですよ。

昨日息子に連絡してみると、忙しくて着いた荷物を開いてないそうです。
ちゃんと破損しないで届いたのか確かめて欲しかったのですが、忙しそうです。
仕方がないですね。
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おうちダイレクトの価格が凄いことに

今、息子が住んでいるマンションを売りに出しているのですが、高値を付けているのでまだ成約には至っていません。

しかしおうちダイレクトでの価格は、高値と思っている価格よりも更に200万円高くつくようになりました。

一時はこのかかくより300万安かったので、その価格も参考にして売り出し価格を決めたのです。

でもその価格では内見がついていません。

ようやく最近内見予約が一件ついたので、それに期待していますが、結果はどうなるかわかりません。

なのに、それより価格が200万円も高い…

もしこの内見で決めてくだされば有難いのですが、200万円安くで売ってしまう結果になるのでしょうか?

そう考えると複雑な心境です。

でもこのおうちダイレクトの価格も信頼性があるかどうかは分からないので、まあ売れたら良しとしましょう。

この売り出し価格で決まったとしても、購入価格からすると900万円高く売れたということになるのですから、御の字です。

ただ税金もかかるので、手に出来る金額はもっと低いです。

よく新築区分マンションは儲からないと言いますが、実需に関してはそうとばかりは言えません。

まあ、時期が良かっただけかもしれませんが…。

あ、でも売れた訳ではないので、捕らぬ狸の皮算用にならないように願っています。

これから退去連絡などが出てくるでしょうから、忙しくなりそうですね。
ホームステージングなどが出来るので、それは楽しみです。
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自己資金要求が半分以上?

このところ大きな額の事業計画ばかりをもって来られるので、全く検討の土俵にも乗らない感じです。

でもとりあえず銀行に持ち込んでみて欲しいという話でしたが、自分で土地を見つけて計画したファミリーRCが利回り6%中盤であっても、自己資金を一割求められた経験があるコロビビ。

もちろんいいエリアであればそれでも計画を進めたと思いますが、そこまでの優良物件にはなりそうもないので取り下げました。

なのでそれよりも総事業費が大きい案件では、自己資金は確実にもっと多く求められると思ったのです。

利回りは高くはありませんが、凄くいい立地だし資産価値は抜群!

欲しいのは欲しいのですが、どちらにしても無理は禁物と思って諦めました。

さて、この案件はすぐに他の資産家さんがコロビビのメインバンクと同じ銀行に持ち込んだということです。

でも結局融資が降りなかったそうです。

それもそのはず、何と求められた自己資金は総事業費の半分以上。

こんな金額が出せる人はそうそういません。

土地代は出せるという人には融資を出すという金融機関はまだありますので、多分そっちの方でチャレンジされるとは思うのですが、それにしても驚きましたねえ。

コロビビのメインバンクの最近の融資状況の厳しさ。

確実にコロビビよりずっと属性も事業実績もいい人で、この結果です。

それだけ事業性重視になっていっているのでしょうが、資産価値や希少価値ももう少し加味してもよさそうな気がします。

利回りだけで考えると郊外の物件の方がいいに決まっていますが、それだけでは無いですものねえ。

30年先のことを考えて、どちらがいいかなんですけどねえ。

とにかくコロビビには縁のないビッグプロジェクトになってきていたので、どうでもいいのですが、ちょっと驚きました。
もっと地道な不動産投資の方に目を向けたいと思います。
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別のエリアでの新築計画

コロビビに土地情報をよく持ってきてくれる業者さんから、ずっと進められているのは別のエリアでの新築です。

ここは郊外では無いのですが、人口減少が激しい地域。

でもコロビビの知り合いtの大家さんも多く住んでらっしゃるので、その方たちは沢山新築を建ててらっしゃいます。

もちろん、満室経営されていて、多くの利益を得ていらっしゃることは知っています。

何しろ土地の値段がコロビビが狙っているエリアと比べると、半分か時には三分の一程度なので、そりゃあ利回りは出やすいです。

しかしコロビビは土地勘も無いし、わざわざ人口減少が激しい地域を選ぶのも…と思って今までは考えていませんでした。

でもその業者さんはその辺りはよくご存じですし、家賃査定もしっかりしてらっしゃいます。

なので、持ってこられるプランはそりゃあ魅力的です。

今度新しいプランが上がってくるということなので、一応見せて頂くことになりました。

さて、どうしようかなあ?

でも、やっぱりここまで待ったので、希望のエリアで建てたいですよねえ。
まあ利回り次第と言ったところでしょうか。
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古材を使ったリフォーム

先日コロビビ夫と行きたかったショップに行ってきました。

そこは古材やアイアンを使った家具や小物を販売しているお店で、リフォームの提案もしていました。

もともと古材や廃パレットを使ったリフォームには興味があって、5年前に普通の古いアパートが若者向けにかっこよくリフォームされているのを見て、コロビビもやってみたいなあと思っていました。

そのリフォームはアイアンをいい感じで使っていたのですが、今回はそれに古材が組み合わせてあるので、更に個性的に出来そうです。

古材を使うと少々部屋が汚れても、却ってそれが味になっていきます。

埃なんかもあんまり気にならないのが、若い男の人にはいいのかも…なんて思ってしまうぐらいです。

後は適当な中古アパートが戸建が手に入らないとリフォームのしようがないのですが、これが、先日も書いたように新築RCの計画があるうちは購入できないということ。

でもいくつもあった土地情報が、もう暫くはなくなったので、どうしようかなと困っています。

諦めて中古物件にシフトすべきか、土地情報はひょっこり出てくるのでそれを待つのか…。

見極めが難しいです。

コロビビの場合は新築のノウハウはあるのですが、中古物件の業者さんとのつながりが無いというのが難点。
でもセルフリフォームは是非やってみたいので、こっちの人脈作りにも力をいれてみようかな?
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7億の物件!

いつも凄い土地情報をもってきてくれる会社があります。

でも人気エリアの土地の為、どうしても利回りが低くなってしまいます。

もちろんそれでも手残りはかなり出るので、買ってもよさそうな気持ちになりますが、これからは売却が厳しくなることを考えると、思った金額で売却できない場合が想定されます。

…となると長期保有で家賃下落、大規模修繕があってもこの手残りが吹っ飛ぶことがないようなシミュレーションでなければ、うかつに手を出すことは出来ません。

多分、他の高属性の方なら、このエリアのこの規模の賃貸マンションならすぐに契約するのかもしれません。

でもコロビビはこのエリアは人気であっても単身者用の競争が激化していることを知っているので、ある程度差別化されていなければ怖くて契約できません。

もちろん資産価値があるファミリー物件であれば、利回りが多少低くても、OKなのですが、そんな物件は中々出ないのです。

しかしコロビビがこんな感じで中々首を縦に振らないのを見てかどうか知りませんが、ついに出してこられました!

それが、超人気エリアのファミリー物件!

何と、総事業費7億越え!!!

いやーっ、確かにそのエリアの物件はのどから手が出るほど欲しいです。

でも7億はとても融資は出ないでしょう。

…とお返事したのですが、この会社、コロビビさえOKを出せば融資を通す気満々デス。

この物件であれば、資産価値も希少価値もあるので、売却も間違いありません。

いやあ…でも…いきなり7億は、やはり無謀です。

これだけの融資が引ければ、もっと中心部の大型マンションだって購入可能です。

はああ…、凄くいい土地でしたが、諦めました。

もう少し資産背景を充実させてからチャレンジすることにしますね。

コロビビ夫が薪ストーブが好きなので、モデルルームを見てきました。
薪代が付きに2,3万かかると聞き、やめようかなあと思ったのですが、廃材を分けてくださる方がいるので、ゼロ円で済むのかも…。
好きなことはためらわずにやった方がいいのかもしれません。
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ライバルは建売業者

このタイトル、他の方のブログでも見たことがあって、それは土地を購入するときの話でした。

コロビビも新築ファミリーRCを郊外の土地でと考えていたときに、そのライバルは建売業者でした。

コロビビが計画している規模の土地が、ちょうど建売業者がミニ開発として建売戸建をつくるのとバッティングしていたからです。

しかし将来の売却を考えて、郊外から撤退することにしたので、今土地をめぐってライバルとなるのは、マンションディベロッパーになってしまいました。

なので、ますます相手は手強くなってしまいました。

…と思っていたら、今度は本当に建売業者がライバルになってしまいました。

それは年末に退去連絡があった息子の戸建賃貸です。

これまで退去があったときも、その理由は入居者の方が家を新築されたという理由でした。

そして今回も退去理由が、「建売物件を購入することになったから」でした。

それでコロビビも心配になって調べてみると、他にもあるわあるわ、安い建売物件が…。

もちろん総額が安いので月のローンの支払いは、家賃と比べて安いです。

しかもこのエリアは、まだまだ庭付きの一戸建てを所有することに価値を感じる土地柄です。

近隣には少し高くなりますが、綺麗に整備された新興住宅街もあって、まだまだ土地は空いています。

なので、ここに同じグレードの戸建賃貸を造れば需要があると考えた訳ですが、新興住宅街の土地が埋まるまでは、ずっと退去の理由となりそうです。

庭付き戸建の価値があまり無くなってきた中心部の人の感覚と、郊外の人の感覚の違いを感じた退去連絡でした。

さあ、これから退去連絡があっても不思議ではない時期になってきました。
これまでは予想よりも退去は少なかったとはいえ、それかこれからも続くとは思えません。
退去に備えておかないといけませんね。
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銀行の担当さんが転勤(涙)

年末にかけて、土地からの新築RCを何件も銀行に持ち込んだ話を書いていました。

いくつかは利回りが低いため1割程度の自己資金を求められたので断念。

また、まあまあの感触だったものの、色々な懸念材料があった為、こちらから取り下げたものもありました。

普通だったらこんなに簡単に銀行に持ち込んだり取り下げたりしないものなのですが、それができていたのがこの担当さんのお陰でした。

土地情報が入ったらすぐに電話で連絡し、とりあえず土地の資料だけFAXで送ります。

その夜にセルフボリュームチェックと家賃のリサーチをして、事業計画書とシミュレーション表を作成し、翌朝には担当さんにメールで送ります。

利回りが良ければ、お世話になっている建築会社さんか建築士さんにボリュームチェックをお願いします。

場合によっては朝のうちに買い付けを入れたりもするのですが、夕方にはこの担当さんから融資の感触のお返事が頂けるので、芳しくないようだったらそこで計画断念をする…といった感じで進めていました。

凄くフットワークが軽い担当の方でしたが、もともとコロビビの考えや資産背景などをしっかり把握してくださっていたことが大きかったようです。

前回、土地値以下の物件を買おうとしていた時に止められたのもこの担当さんからでした。

資金的には、実はそこまで懐が痛むことは無かったのです。

でも融資を有利に引くためには、小さな物件でも今は買わない方がいいというアドバイスを頂いたのです。

5年前は立て続けに物件を購入したコロビビでしたから、これくらいの物件だったらあまり影響は無いだろうと考えていたのですが、今は銀行の考えも変わってきているようでした。

もちろんもっと実績のある大家さんだと話は別でしょうが、コロビビはまだあくまでもサラリーマン大家としての実績しかありません。

そんな耳の痛いことも話してくださるような担当さんでした。

それが突然の転勤!

ここまでの信頼関係を築くことができていたのは初めてでした。

前の担当さんは5年前に融資を付けてくださった方で、この方とも親しくさせて頂いていたのですが、この方も出世されたのですが残念ながら融資とは全く違う部署に異動になってしまいました。

次の担当さんはまだ決まっていませんが、この方とまた同じような関係を築くのには時間がかかるでしょう。

これまでのような持ち込み方は出来なくなりますねえ。

土地情報も一段落したし、消費税が上がる前に契約するにはもう時間も無くなってきました。

担当さんとのこともあるので、暫く新築ファミリーRCの計画を銀行に持ち込むことはないかもしれませんね。

この時期に転勤なんて行員さんも大変なのですねえ。
しかも遠方なので、引っ越しなどもあるし…。
そういえば別の担当さんはシンガポールに突然転勤されたこともありましたっけ…。
コロビビはこんな転勤は無いので、ちょっとびっくりしました。
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土地値以下の物件

前回瞬間蒸発の物件について書きましたが、実はその前に、連絡を入れてみた物件がありました。

それは土地値以下の木造アパートで、その土地はファミリーに人気のエリアなのです。

最寄り駅からも徒歩圏内だし、築年数が経っているので更地にしても戸建の土地として十分需要があるしどう考えても損はしない物件でした。

一部屋空きがあるとのことで、ここをコロビビ夫とセルフリフォームしてみたい気持ちもありました。

ただ、この物件他にも興味を示している町内の人がいるとのことで、決めるならすぐに返事をしないといけない感じでした。

ちょうどその頃銀行の担当さんとお話する機会があって、RCを手掛けるのなら、小さな物件でもその前には買わない方がいいという話をされてしまったのです。

まだ最後のRC用地の話が進んでいたときだったので、結局スルーすることになったのです。

自己資金が潤沢にあるのだったら、この物件は買っていてよかったのになあと思える物件でした。

でも、仕方がないですねエ。

買いたい物件を買えるような資金と実績を持ち合わせていないのですから。

それに損はしないけれど、高利回り物件と言う訳では無いので、買ったからといってキャッシュが増える訳では無いというのも、買えなかった理由です。

すぐに更地にして売却出来る訳では無いですからね。

RCを計画してなかったら、絶対に買ってたという物件でした。

キャッシュさえあればいろんなことをやってみたいのですがねえ。
でも身の丈にあった形でやらないと痛い目に遭いそうです。
そう自制しながらやっています。
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どんどん変化する周辺の環境

前回入居率が高い理由に立地の良さを挙げていました。

もちろんそれだけでなく、差別化を図った物件造りもかなり重要な要因ではあるのですが、今回はもう少し立地についてお話します。

…というのは、立地と言ってもかなり変化もあるということです。

よく言われるのは、工場・大学などの撤退や人々の生活の仕方の変化で、ガラッと状況が変わるということ。

また、地方ではJRや鉄道の本数の減少などで駅前であることの価値がなくなってしまうこともあります。

でも今日はその逆、変化することで更に立地の良さが強みになる場合の話です。

前回の話は、現在既にいいと言われている立地を選んだような印象があったと思います。

まあ、確かに購入した当時も人気のエリアだったことは確かです。

しかし、その時に「このエリアは更に発展していく。」という考えがあったからこそ購入した訳です。

単身者用の物件の場合は、コンビニはもちろんですが若者が利用する店がチラホラ出来始めたようなエリアで、且つまだそこまで新しい単身者用物件が建築されていないエリア。

古いアパートは多かったのですが、ここに新築でしかも広さがあり新しい設備が備わった物件が建築されれば、入居は間違いないと思ったのです。

いずれ古いアパートは解体され、新しいアパートに建て替わる可能性はあるでしょう。

でも一棟一棟が隣接していて小さなものが多かったので、同じ規模でしかも同じ広さの部屋を造ることは難しいだろうとも踏んでいました。

土地の購入後、新築アパート投資ブームが来て、色んなエリアでアパートが建てられるようになるのですが、幸い保有物件より駅に近い場所には地価の高騰もあり、ライバル物件はそこまで建築されていません。

しかし駅徒歩10分以上の場所にはどんどん建築されていき、それなりに入居もしているので、当然駅周辺には新しい店舗もどんどん増えていきました。

なのでますます便利な立地になっていったということです。

地価(取引価格)も6年前の2倍近くまで跳ね上がりました。

まあ、ここまで地価が上がるとは予想していませんでしたが、更に発展していいくと考えていた通りにはなっていきました。

RCの方も同じです。

こちらの方は、もうコロビビの予想をはるかに超えるような発展の仕方で、一か月ごとにどこかが更地になっていってます。

そしてどんどんマンションが新築されていくので、もう怖いぐらいです。

こちらも駅近だということと、差別化を図った物件だということで何とか競争が出来ているという状況です。

競争は激しくなりますが、エリアとしては更に便利にそして人気が上がっていく…資産価値も上がっていくので、そんな意味でもこれから更に発展していく立地を選ぶということは、重要なのだなあと感じます。

近い将来、売却を念頭に置いているコロビビにとっては、資産価値が下がらない物件というのは絶対条件。

ここ5年は、どこも大体地価は上がっていったでしょうから、そんなに珍しい話ではありませんが、ここまで熱くなっているエリアはそう多くはありません。

立地の価値は変化するとはいえ、ここまで熱いなら、後10年は大丈夫でしょうか?

新築アパート投資でうまくいっていない大家さんの話が耳に入ってくるようになって、最近改めていろんなことを検証するようになりました。
そんな検証をすることが、次の物件の取得にもプラスになると思っています。
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入居率が高い理由は…

今の時期は満室経営をしているコロビビですが、これから退去連絡がでてくるかもしれません。

不思議なもので、満室の時はとても強気になれるのですが、一室でも退去連絡があると途端に弱気になってしまうのです。

でもこの5年間はすぐに入居者が決まっているので、本当は弱気になる必要は無いのですけれどね。

でも入居率の高さの話を退去連絡があってからするのもなんなので、満室の今の時期にこの話題を書いておきますね。

コロビビがアパートの購入を決めた6年前は、新築アパート投資ブームが始まったくらいの時で、新築ならば満室スタートというのは当たり前でした。

しかし昨今の特にTA〇RUの物件を購入した人の悲惨な入居率の話を聞くと、随分話が違ってきたなあと感じます。

コロビビが保有している単身者用物件は、もうすぐ築4~6年。

次の繁忙期には、アパートの方は築5年越えになってしまうので、ネット検索では不利になるのかもしれません。

なので入居率の高さは、まだ5年未満だからという理由なのかもしれません。

でも、一番の理由は人気駅徒歩5~7分ということが大きいです。

しかも近隣にはコンビニやレンタルビデオショップなど、単身者には便利な店が多く、駅からお店によりながら帰ればあっという間に部屋に着くという感じの立地を選んでいます。

駅前の雑踏から少し離れていて静かだけれど、途中にコンビニやドラッグストアなどがあるので、夜であっても帰り道はそんなに暗くないので安心です。

後から建てられている新築アパートやマンションは、コロビビの物件よりも後2~3分多く歩かなければならず、その間に暗い道もあるため、同じ家賃ならば築年数が経っていてもコロビビのお部屋の方を選んで頂けるようです。

またアパートの方は、アパートメーカーのブランド戦略が功を奏しているようです。

テレビやラジオでのCMが若い人には結構有効なようで、内見もしない状態で決めてくださる方もいらっしゃいます。

お陰で退去前に決めて頂けることも多く、空室期間が限りなく短くできるのです。

…ということで、入居率の高さは、立地の良さとブランド戦略の効果と言えそうです。

早速とある不動産会社から、新築RCの提案をして頂くことになりました。
でも、本当はもう一つの物件の方がコロビビの希望に合っていたのですが、それは別の法人の方に話がいったようです。
これも現金が必要だったので、そちらに話がいったのでしょう。
やっぱり現金には負けてしまいますねえ。
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瞬間蒸発の中古物件

本命の新築RC用地の立ち退きが上手くいっていない状況なので、このところ中古物件を真剣に見るようになってきました。

以前はRC用の土地狙いで探していたので、広めの物件を中心に見ていましたが、最近はアパート用地やリフォームして長期保有も有りというスタンスでさがしています。

するとよさげな物件がネットで見つかりました。

詳しい住所は書いていないので、まずはグーグルマップで、接道を手掛かりに探していきます。

するとほどなく見つけることができました。

最近は時間を掛けず見つけることができるようになりました。

航空写真を見たり接道の長さから計算して、大体の土地の寸法も分かるようになったので、アパート用地であれば、どの程度の建物が建つか考えていきます。

イケそうだったら仲介業者に連絡するようにしています。

ネットで物件の記事を見つけて、ここまで10分程度で出来るようになりました。

もちろんボリュームチェックは正確ではありませんが、セルフボリュームチェックでダメだと分かることもままあります。

さて、先日はそんなボリュームチェックをするまでも無く、チョーお得な築古の物件を見つけました。

これは!と思ってすぐに連絡を入れようと思ったのですが、念のために別のサイトで確認してみました。

こっちのサイトは買い付けが入るとすぐにそれが反映されるのです。

ネットに出たばかりなのでまだ買い付けは無いっていないだろうと思いつつ、探してみると…

ああ、既に買い付けが入っていました…orz

もちろん本当に欲しいのであれば二番手でも買い付けを入れるのです。

でもこの価格だとライバルはみな現金でしょうし、コロビビとしては、ここで現金を出してしまうと、新築RCを自動的に諦めることになってしまいます。

それほどの物件か?…と考えてみると、お得かもしれないけれど、価値的にはどうなんだろうと思いました。

それで結局買い付けは入れなかったのですが、それにしても、いい物件は足が速いですねえ。

でもこれからはこんな物件がちょこちょこ出てくるかもしれませんね。

RCをやめて、こっちにシフトしてしまうかもしれません。

正月休みは年末に実家の庭の手入れなどで忙しかったので、寝正月となりました。
しかし先輩大家の皆さんはちゃんと有名神社に初もうでに出かけられていて、心掛けが違うなあと感じました。
こんなコロビビにもいいことが訪れるでしょうか?
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モルタルで補修

年末休みを利用して、実家の貸家の庭の手入れをしてきました。

ここはもともと息子が事業で使いたいから…ということで暫く賃貸に出していなかったのです。

しかし、息子の計画が変わり、まだ当分時間がかかるということだったので、試しに賃貸に出してみたらすぐに入居していただけました。

でも古いし、暫く人が住んでいなかった為、庭の手入れが出来ていませんでした。

なので、ご入居いただいた後も、年に数回庭の手入れをさせて頂いています。

今回は、人が住んでいなかった時期に、伸び放題になっていた雑草が伸びて割って割れ目ができてしまった塀のコンクリート部分の補修もやってみました。

最近は水を加えて混ぜるだけでいいコンクリートやモルタルがあるので、簡単にできると思っていたのですが、コロビビ夫は大反対!

外注した方がいいというのですが、ちょっとの手間仕事に職人さんの手をお借りするのももったいない気がします。

…で、見よう見まねでやってみることにしました。

まずは雑草の根っこの部分に除草剤の撒いて半日置いておきます。

本当は数日置いて置きたいのですが、その日のうちに帰らないといけないので、午後になってからモルタルを流し込むことにしました。

バケツにモルタルの粉を入れて、既定の水を少しずつ加えていきます。

そして鏝を使って割れ目にモルタルを流し込み、綺麗に均してしきます。

やっているうちに、若い頃レンガ積みの花壇を造る時にも、モルタルを使っていたことを思い出しました。

「何だ、簡単じゃん!」
と思いながら、余ったモルタルで、予定していなかった部分まで、綺麗に塗り直しました。

調子に乗って大目にモルタルを作ったので、余ってしまったモルタルを石垣の隙間に詰めて処理することにしました。

すると、同じようにコンクリートが隙間に詰めた後があります。

きっと父です。

何でも自分で自宅の補修をしていた無くなった父も、余ったコンクリートを石垣の隙間に詰めて処理していたのです。

やっぱり親子ですね。

何だか可笑しくなりました。

コロビビのDIY好きは間違いなく父の影響です。

器用さも父譲り。

大反対していたコロビビ夫も、「まるで左官みたい。」と珍しく褒めてくれました。

でも、冬場なので固まるまでに48時間かかります。

仕上がりを見ないまま帰宅したので、本当にちゃんと割れ目をふさぐことができたのかどうかわかりません。

しかもコンクリートを割って伸びてきた雑草が、来年の夏、伸びてこないかもわかりません。

どうもコンクリートの下には、この強い雑草の根がびっしり蔓延っているみたいなのです。

結果は来年の夏に分かりますね。

雑草取りも頑張ったので、帰りは腰がいたくなりました。

新築も楽しいけれど、やっぱりDIYもいいですねえ。
やっぱりボロ戸建をやりたくなっちゃいました。
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2019年に向け、TA〇RUの失敗に学ぶ

皆さま、明けましておめでとうございます。

本年度もコロビビのつたないブログですが、どうぞよろしくお付き合いください。

昨年度は、かぼちゃ、スルガに続いてTATERUの問題なども表に出てきて、不動産投資をしている者にとっては激動の年でした。

…と言っても、最初はコロビビに直接関係ないと思っていたのです。

しかし内容が伝わってくるにつれ、
「これ、ヤバくない?銀行融資が厳しんなるんじゃない?」
と思っていたら、案の定、審査が厳格になってきましたねえ。

5年前に融資をしてもらっていたコロビビは、金利1%程度の1億越えの融資をフルローンで出していただいていたので、ホント様変わりしたという印象です。

でもあの時自己資金を温存させることができたので、次々に新築に取り組むことができました。

本当に有難い時代だったなあと感じます。

でも後1~2年早く取り組めていたら、迷わず売却していたので、それが出来なかったのが残念でした。

更に、土地を高くても取得して高い建築費を上乗せしてアパートを建てたために家賃を高く設定し、その為入居が付かなくなっているというTA〇RUの失敗は、コロビビも他山の石としなければと思いました。

もしくは、入居が付かないような土地を安く取得しアパートを建築してサラリーマン投資家に売りつけていたという部分は、情報弱者が食い物にされてしまうという不動産投資の怖さを感じました。

そういえば、レオ〇レスの界壁問題も昨年のことでしたっけ…。

年末にはアパ〇ンショップの消臭スプレー不使用疑惑もありましたねえ。

騙そうとしている者にとっては、赤子を手を捻るぐらいの感覚なのかもしれません。

しかし不動産投資は動く金額が大きいので、これまで以上に慎重に進めていかないといけませんね。

今年は定年も近くなるので、いい成果を上げられるといいなあと思っています。

皆さまにとっても、いい一年となりますように。

SASUKE,惜しかったですねえ。
毎年、ハマって見てしまいます。
困難に負けずに挑戦する姿に魅せられているのでしょう。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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