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Archive | 2018年12月

大家仲間との結びつき

コロビビが中古物件を探し始めたのは7年ほど前。

そして大家業を始めたのはそれからほどなくしてからです。

でもその頃コロビビは、子育てや本業に忙しく、他の大家さんと知り合うような機会もなかったので、とりあえずこのブログを始めたのです。

するとこのブログがきっかけとなって、何人かの大家さんと知り合いになり、その方々を通じて大家さんの集まりに顔を出させて頂くことができました。

また、大家の会の方の物件見学会などにも参加させて頂きながら、そこで知り合った大家さんとも親しくお話をさせて頂くことができました。

6年ぐらい前からコロビビの物件も竣工出来たので、お返しの物件見学会をさせて頂いたりすると、更に知り合いの大家さんの数を増やすことができました。

やはり「ブログや保有物件を見て頂くと、
「ああ、あのブログ(物件)のコロビビさんね。」
と認知して頂いくことができるようです。

そして毎年行われる年末の忘年会では、力のある大家さんや頑張ってらっしゃる女性の大家の皆さん、そして仲介業者さんなどにも凄く親しく接していただいて、本当に有難いなあと感じました。

コロビビは「金持ち父さん」なんかも読んでないし、セミナーにもいってなくて、読んでいたのは狼さんのブログぐらい。

ただの物件好きというだけで、新築不動産投資に行きついたのですが、先日のセミナーで新築不動産投資の優位性を改めて確認することができました。

…と言ってもコロビビはまだ副業規定の関係で規模を抑えているため、利益も小さいです。

でもこの間、新築のノウハウと人脈、そして温かい大家さんの仲間をつくることができました。

退職したらこれを生かして、好きな不動産に100%取り組むつもりです。

大家さんとの結びつきが更に背中を押してくれたような気がします。

ちょうど、不動産価格も下がってくる頃でしょうから、新築だけでなく中古にも取り組みたいと思っています。

退職が楽しみですねえ。

この一年、いい土地が見つかっても現金で持っていかれた経験が2度あります。
億越えの土地にはさすがに現金でとはいきませんが、やはり現金を持っている強さを実感しましたね。
融資を引くためにも、せっせと現金を貯めておかなければと思った一年です。
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年末に退去連絡!

昨日「抜群の入居率」という話を書いたばかりでしたが、何と昨日退去連絡がありました(涙)

今年も満室経営で年を越せると思った矢先のこの連絡…

…と言ってもコロビビの物件では無く、息子の戸建賃貸のことです。

なのでこの話は今日聞きました。

何でも、入居者の方が、急遽建売の戸建を購入することになったのだそうです。

そういえば近隣に最近戸建が建っていたそうで、多分、戸建のローン返済の金額と家賃を比較して購入を決められたのでしょう。

ペットを飼ってらっしゃったし、色んな設備を自費で設置してらっしゃったので、暫く退去は無いだろうと思っていた入居者の方だっただけに、コロビビも退去連絡を聞いて驚きました。

本当はローンの返済だけを比較するだけでなく、固定資産税や火災保険の支払い、修繕等の費用なども考えると、思ったほどお得では無い自宅の購入。

特に転勤や将来のことを考えると、賃貸の方が気楽で身動きがとりやすいというメリットもあるのですがねえ。

でも急遽建売住宅の購入は決まったというのは本当の話の様で、息子に最近付けた浄水器をそのまま置いていくという話をしていたそうです。

何でも新居にも浄水器が付いているので、必要が無いそうです。

結構高い浄水器なので、息子としてはラッキーですね。

これまで設置してくださった設備も併せると、却ってグレードアップした物件。

仲介会社に連絡したところ、その話を伝えなくても新築時の家賃で問題なく募集出来るとのこと。

コロビビは最初、「新築時の家賃で、大丈夫?」と息子に尋ねたのですが、浄水器の話を聞いて、少し安心しました。

退去はもう少し先なので、繁忙期にかかる時期になるのも安心材料ですね。

何より仲介業者さんが、あの高めの家賃でイケると話してくださったので、凄いなあと思います。

まあ、入居が決まるまでは安心するわけにはいきませんね。

とてもいい入居者の方だったらしく、息子も残念がっていました。
でも仕方が無いですね。
新居での新しい生活をお祝いして差し上げないといけませんね。
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抜群の入居率と言っても…

以前のブログで、今のところ新築不動産投資がうまくいっているのは、
 「低金利でフルローンが引けた。」
 「土地価格が倍近くになった。」
 「今の建築費と比べると、安い価格で建築できた。」
 「入居率が抜群。」
以上の4つの幸運があったからだと話しました。

この中の、入居率について、もう少し詳しくお話します。

以前も入居率については何回か書いたことがありますが、コロビビが6~7年前に新築不動産投資を始めた時に一番不安だったのがこの入居率でした。

でも不安と言いながら、新築から5年ぐらいは楽に満室経営出来るだろうとも考えていました。

それくらい、当時は「新築ならば入居付けは楽」という状況だったのです。

コロビビも何の疑いも無くそう思っていました。

予想通り一棟目のアパートは、敷金・礼金が2か月なのにも関わらず、竣工前に満室になりました。

同様に「竣工前に満室になりました。」という話を聞きますが、最近は結構これが大変で、敷金・礼金が2か月取れていない場合もよく見かけます。

単身者用ならばまだしも、ファミリー用で敷金・礼金が1か月しか取れていない場合は、退去があった場合大家が負担する現状回復費は結構大きいので大変です。

なので敷金・礼金が2~3か月取れていて満室に出来たのかどうかは、ちゃんと見ておく必要があると思います。

でもこの時コロビビは、
「これも新築なんだから当然。」
なんて思っていました。

しかしそれから1~2年で、サラリーマンの新築アパート投資が過熱し、コロビビが住むエリアも単身者用マンションがどんどん建築されるようになると、その考えが甘かったことが分かります。

新築アパートもマンションも、竣工時に満室に出来るということはなかなか難しくなったのです。

コロビビが投資しているエリアは、単身者用でも敷金・礼金2か月が当たり前だったのに、次第に1か月になっていったのです。

そんな中、築5年にも関わらず、まだ敷金・礼金を2か月頂きながら満室を維持できているのは、結構凄いことなのではないかと思っています。

コロビビの保有物件の入居率は、どうして抜群にいいのでしょうか?

長くなったので、続きは次回に…

株が下がってますねえ。
不安要素はいくつもありますからねえ。
今日反発してくれればいいのですが…。
不動産価格も下がってきているし、いよいよ潮目が変わってくるのでしょうか?
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RCに取り組んでる間に

先日久しぶりに大家仲間にお会いする機会がありました。

このブログを読んでくださっている方もいらっしゃるので、この数か月コロビビが何度も新築RCに挑戦していたことをご存知でした。

でもコロビビの方は、皆さんのことはあまり知らなかったので、この機会にいろいろ教えていただきました。

すると、コロビビが何度もボリュームチェックしては断念を繰り返している間に、みなさんアパートを新築してらっしゃいました。

中には利回り9%をたたき出している大家さんもいらっしゃいました。

もちろん、コロビビが住んでいるエリアではまず無理なので、別の地方で建てられたということです。

でもその方は管理も全て新築アパート業者さんに任せているので、どこにアパートがあろうと関係ありません。

月にそれだけのキャッシュフローが手に出来れば、成功だと思いました。

しかもその大家さんは、これまでも数棟アパートを売却してキャピタルゲインも得てらっしゃいます。

なので、時期が来ればこのアパートも売却すればいい訳ですし、RCと比べると利益の積み上げは遅いように思われる新築アパート経営ですが、この大家さんはキャピタルゲインも加えて着実に利益を上げていってらっしゃいます。

他の大家さんもこの一年で2棟建ててらっしゃいました。

もともとこの大家さんたちは、アパートを主に建ててらっしゃる方なのですが、RCの建築費が上がっている今は、本当は木造の方が利回りが出やすいのですよねえ。

しかも中心部のマンション用地は、バカ高くなってしまっているので、アパートを選んだというのは正解ですよね。

実はコロビビも、ブログにはRCのことを主に書いていますが、アパート用地も同時に検討しているのです。

しかしアパートも融資を引くためには自己資金をつぎ込む必要があるため、RCのプランを練っている最中はアパートの計画を進めることが中々できなかったのです。

本命のRC用地の立ち退きが上手くいっていないようなので、ちょっと新築RC計画はお休みしないといけなくなりそうです。

そうなると今までやめていた新築アパートの計画の方を進めていこうかと思っています。

でも以前と比べると木造も建築費が上がっているので、どうなるかわからないです。

皆さんとお話して、また刺激を頂きました。
8%の新築アパートでも、入居が付くような工夫をするのも面白そうです。
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やってみないと分からないけれど、死なないためには…

前回、「不動産投資はやってみないと分からない。」と書きました。

でも、だからやってみましょうという話ではありません。

場合によっては億のお金を突っ込む訳ですから、一発で死んでしまうことだってあります。

だから、事前に入念なシミュレーションをする必要がありますし、下手をしても最悪死んでしまわないような手を打っておく必要はあります。

コロビビの場合は自己資金を温存しておいて、いざとなったらそれで対処するつもりだったことは書いていた通りです。

それからいい立地を選んだことも、リスク回避の一つでした。

うまくいかなかった場合、売却することで損害をある程度に抑えることができると考えました。

それでも新築不動産投資は中古と比べると利回りが低いので、入居率が低いとほとんど儲けがなくなってしまいます。

中々満室にならず、やってみて初めてこんなに儲からないものなのかと分かり、傷が小さなうちに泣く泣く売却した人も多いと思います。

売却できた人はまだマシな方で、残債が大きすぎて、売却すると数千万の損になってしまうため売るに売れないという人もいるのです。

そんな悲惨な状況も招きかねない不動産投資。

コロビビが「やってみないと分からない。」と書いたのは、一般的な空室率や原状回復費及びエレベーター等のメンテナンス費用などを入力したシミュレーションの結果だけでは、判断出来ないという意味です。

もともと新築不動産投資は利回りが低いため、コロビビは最初からメンテナンスの費用があまりかからないように建築時に工夫したり、原状回復費用が少なくて済むようにしたりしているのです。

そして空室が少ない人気物件にしていけば、原状回復費も広告費も少なくてすむのですから、利回りが低くてもキャッシュフローが得られるのです。

しかも低金利で借りられたローンが、交渉することで更に金利を引き下げて頂けました。

この辺りが、やってみなければ分からない部分なのかなと思います。

全てを外部発注するのであれば、最初からきっちり厳しめにシミュレーションする必要があるでしょうね。

今のところうまくいっているコロビビですが、これから築年数が経ってきますし、銀行も閉まってきて高値で売り抜けることも出来ないので、これからが正念場ですね。


特に新築アパート投資は誰もが儲かる訳ではないので、誤解を招いてはいけないと思い書き足しました。
これからは大家力が無いと、厳しい時期になっていくのでしょうね。
頑張らなくちゃデス。
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不動産投資はやってみないと分からない

まあ、これは当たり前と言えば当たり前のことです。

コロビビはこれまでは新築に特化した不動産投資をしてきましたから、中古を中心に投資されている方からすれば、信じられないくらい低い利回りでやっています。

ただ、これまでは低金利でフルローンを引けていたから出来ていた手法だと思います。

大家さん仲間の特に築古専門の方には、
「これじゃあ、回らないんじゃない?」
とおっしゃる方もいて、確かに全て外部発注したり、金利が上がったり、不測の事態が起きたりするとそうなる可能性はああります。

ただ今後金利が上がってくれば自己資金で繰り上げ返済もできますし、他の銀行に借り換えができます。

また、何かあっても自己資金で対応できると考えてのことでした。

さて、3~5年経って結局どうなったかというと、キャッシュフローに手を付けなくても済んでいるお陰で、自己資金は増えて行っています。

何より全ての物件が値上がりしているので、売却しても長期保有しても損はしない状況になりました。

また長期保有の場合も、エレベーター付きの大型物件ではないので、大きな利益は得られない代わりに、大規模改修やエレベーターメンテナンス等の大きな費用が発生することもありません。

もちろん、もう売却で大きな旨味を得られる時期を若干外したので、積極的に売却するつもりはありませんけれどね。

でもこれも、
「低金利でフルローンが引けた。」
「土地価格が倍近くになった。」
「今の建築費と比べると、安い価格で建築できた。」
「入居率が抜群。」
という幸運があってのこと。

考えてみると、ほとんどコロビビの大家としての力では無いですね。

単にラッキーな時期に、新築不動産投資を始めたというだけのことでした。

それでも「立地のいいところを選んだ。」ということは大きかったと思います。

ここだけはかなりこだわりました。

まあ、だから土地の価格が倍近くになった訳ですけれどね。

当たり前ですが、不動産は立地が命。

しかも今後十数年間を見越しても、その価値が下がらない土地を選ぶということは不動産投資の要だと思います。

土地も流行り廃りでその価値が左右される場合があります。

今はよくても、トレンドが変わったり人々の生活の仕方が変わっていくと価値が下がってしまう、そんなところに億の融資を引いて投資をするのは、やはりリスクが大きいです。

でもトレンドに左右されない土地ならば、出口もとりやすいです。

利回りが低い新築不動産投資。

始める前は不安でしたが、少なくとも数年前に始めたコロビビは、いい立地の物件を手にしたお陰でうまくいったと言えそうです。

でも規模が小さいので、まだ売却益を得ていないうちは胸を張れるほどの利益があった訳では無いですよ。

これからはまた潮目が変わってきたので、いろいろやれそうです。
ここで、これまで蓄積してきたノウハウを使って、もう少しましな投資をしていきたいです。
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資産価値のある大型物件

数年に一度あるかないかの土地情報を諦めた理由に次の土地情報が2つあったとお話しました。

ここは資産価値が高いので、利回りが低くても話を進めるつもりでしたが、規模が大きいのが難点でした。

それでもプランを考えて頂いていたのですが、プランが出来上がる前に他の方が決めてしまいました。

コロビビと違って単身者用のプランだったので、利回りも高かったのでしょう。

自己資金も潤沢に持ってらしたそうなので、融資も間違いないとのこと。

なので、融資流れになることも無いようです。

残念でしたが、このエリアの単身者用は新築が次々に建っていて飽和状態なので、コロビビは建てるつもりはありません。

かなり入居で苦労するのではないでしょうか?

手に出来なかった物件のことなので、まあ、考えても仕方がありません。

残る土地情報は別の建築会社からの提案を待っていますが、ここはどうも立ち退きが上手くいっていないようなので、いつになるか分かりませんねえ。

この土地が本命なのですけれどねえ。

ここが没になった時のことを考えて、新しい土地や中古物件探しはまだまだ続きそうです。

同じような話が続いているように思われるかもしれませんが、こんなことをずっと繰り返して、ようやくこれはと思う物件に出会えるのです。
いや、もちろん自己資金があれば、もしくは数年前のようにフルローンがきいているときは、もっと物件を買っていたのですけどね。
銀行が閉まってくるとこれは予想出来ていたことでした。
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数年に一度の土地情報は…

少し前、数年に一度あるか無いかの土地情報を頂いて、いろいろプランを練っていたことを書いていました。

土地情報はいくつかあったのですが、その中で建築会社にプランまでお願いしたのは一件、銀行に話を持っていったのは2件でしたが、どちらも没になり、このチャンスを掴むことは出来ませんでした。

その原因はいくつかありました。

まずは、頂いた土地情報がアパート用地にしかならないものが多く、ファミリーRC用地を探していたコロビビのニーズに合わなかったことです。

3~4年前のコロビビだったら、アパート用地でもいいと思って建てていたかもしれません。

しかし今後のことを考えて自己資金を温存しておきたいと考えるようになったので、アパートに自己資金を使いたくなかったのです。

また、3~4年前ならフルローンも引けていたので、そんな心配をする必要もなかったのですよね。

RCが建てられそうな土地は2つしかなかったのですが、ボリュームチェックをしていくと、結局そのうち一つは消えました。

残った一つも利回り7パーセントには届かず、いくつかの不安要素があったことから断念しました。

でもそのまま進めても悪くは無かったかもしれません。

ちょっと慎重になりすぎているのかもしれませんが、これも後に別の土地情報が2つあったからです。

…といっても2つとも規模が大きいため、融資が引けるかどうかわかりません。

それでも土地や中古物件がでてきたなあという感触を持てているので、融資が引けなくても次に進めばいいと考えています。

ここにきて狼さんがここ数年はじっと我慢して自己資金を貯めておくことと言っていたことが、身に沁みますねえ。

いい立地の土地もあったので、何とかならないかと思ったのですがねえ。
融資の方針が変わると、こうも変わるかと思いました。
まあ、これまでが異常だったのですけどね。
自己資金が無いと選択肢が限られてきます。
仕方が無いです。
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今年も手作りのクリスマスリースを

もう他の大家さんは物件のクリスマス飾りなんか、とっくに飾られていることでしょう。

コロビビは今年本業が忙しく、また休日は大家の会などの会合などに参加したりしていたので、クリスマス飾りを準備する暇が無かったのです。

やっと時間が取れたので、クリスマスグッズを引っ張り出し、材料を組み合わせてクリスマスリースなどを手作りしました。

毎年同じものではダメかなと思って、変えているのですが、それでも100円グッズなどを使って手作りするので、今年かかった費用はなんと108円のみ!

来年は材料もたくさん購入して、もう少し前から作り始めようと思います。

細やかですが、入居者様に喜んでいただければと思っています。

何だかこのところ忙しくなっちゃって、こんな事態になってしまいました。
お陰でボヘミアンラプソディーもまだ観に行っていません。
ああなのに、お金は増えず、体重ばかりが増えていきます。
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土地狙いの中古物件

いい土地は価格が高くて利回りが出ないので、土地と共に土地狙いの中古物件も引き続き探しています。

その場合は解体費の関係で木造か鉄骨造りの物件になりますが、RCに比べると土地が狭いため、こちらも中々思うような物件は見つかりません。

見つかったと思っても、接道が4m未満だったり容積率が低かったりするのです。

しかし地道に見つけていると、ありました!

若干土地は狭いのですが、エレベーター無しのファミリーRCなら建ちそうです。

容積率も200%あるし、前面道路も広いです。

近隣の土地の取引価格と比較すると、立ち退き費用や解体費を考えてもかなり安い!

築年数も古くベランダも無いアパートだからのようです。

しかも建築はずっと後と考えているので、すぐに立ち退きをして頂く必要はありません。

もちろん退去に伴う費用は、思っている金額で収まるかどうかは分かりませんがね。

とりあえずこの土地でセルフボリュームチェックをしてみました。

これでうまく建物が入るようなら、本格的に計画を立てていくことになります。

しかし…

う~ん…

惜しいことに後1~2メートル奥行きが足りません。

建物が建たないことは無いのですが、アプローチや駐輪場のスペースがとても窮屈なものになるのです。

セルフボリュームチェックでこうなのですから、実際に設計士さんにプランを作ってもらうとうまく入らないことも考えられます。

何よりアプローチからエントランスの感じが悪いと高い家賃は取れなくなってしまいます。

ファミリーに人気の駅にまあまあの立地だったのですが、残念ですねえ。

セルフボリュームチェックをする前はイケそうな気がしたのですがねえ。

まあ、毎度こんな感じで中古物件も中々見つかりません。

でもこうやって探すこと自体が趣味なので、楽しいです。
忙しくてもやっちゃうんですから、もうビョーキ?
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お詫びの新しい物件は?

前回ファミリー物件では無く単身者用物件のプランを持ってきた会社ですが、お詫びと言う訳では無いのでしょうが、かなりいいエリアの土地情報を持ってきてくれました。

この会社の土地情報は、ホントに凄いです。

但し、建築費が安くないため、単身者用でないとなかなかいい利回りとはなりません。

今回も立地は抜群なのですが、まだプランが出来上がっていないので、結局NGになるかもしれませんね。

でもここは立地もよく資産価値も高いので、利回りが低くても売却での利益が見込めます。

なので多少利回りが低くてもいいと思っているのですが、何だか規模が大きいので、今度は融資が下りるか心配になってきますねえ。

なかなかちょうどいい規模のものはないです。

とりあえずプランを見てみないと何とも言えません。

忙しくてなかなかブログを書く時間が取れませんが、なんとか更新していこうと思っています。
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がっかり…4億のプラン

融資が通るかもしれないという4億のプランが上がってきました。

でも、見るなり、即NG…という感じでした。

…というのも、あれだけファミリー物件を持ってきて欲しいと言っていたのですが、結局土地の形や利回りの観点から、やっぱり単身者用のプランになったとのことでした。

確かにコロビビが見ても、この土地はファミリー向きというよりは、単身者向きの土地かなと思いました。

しかしいくら利回りが出るからと言って、コロビビの単身者用物件の基準とは合わないエリアだったので、即お断りした次第です。

まあ、コロビビが断ってもどなたかが契約することでしょう。

飽和状態になっているエリアから比べると、まだまだ需要もあるエリアなので、悪くはないかなとも思いました。

でもいつここも飽和状態になるか分かりません。

駅近であればコロビビも検討するところですが、バスと自家用車が中心のエリアなのでこれは少しコロビビの投資スタイルとはズレてしまいます。

もし、もう少し土地値が安いエリアであれば、これも有りとは思うのですがね。

中心部では無いけれど郊外と言う訳では無い、いわゆる周辺エリアと言ったところでしょうか。

再開発が予定されているエリアの近くでもあるので、今は買いのエリアなのですが、中々こちらが思っているような土地は見つからないですねえ。

まあ、仕方が無いですね。
でも、この会社、土地情報を持っていて感心します。
ただ建築費が高いので利回りがいつも出ている訳ではありません。
中々難しいです。
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夏に頂いた土地情報が…

夏にある筋から超人気学区駅とほ10分の土地情報を頂いたのですが、あまりの価格の高さにお断りをしたことがありました。

前面道路はかなり広いのですが、日陰規制がきつく思った建物も建ちそうになかったからです。

しかし人気の住宅街なので家賃はびっくりするほど高くとれるのです。

でもそれ以上に土地が高く、利回りは出ませんでした。

ところがこの土地、価格が下がり再びコロビビのもとに情報が入ったのが10月後半。

これだと利回りは低くても資産価値があるため、早速銀行に話を持っていきました。

そしてお世話になっている建築会社さんにプランを作って頂いたのです。

でも、銀行の反応はイマイチだったため、正式に持ち込むことはしませんでした。

しかし、しかし、またまたその土地の話がコロビビのもとに回ってきました。

詳しくは書けませんが、こんなこともあるのだなあ…と驚きました。

凄くご縁を感じたのですが、融資が付かないことには話になりませんし、このお話がどう転ぶかは分からないです。

本当に縁があれば手に入るし、入らなければ縁が無かったということでしょう。

土地としては一番思い入れがあるのですが、利回りは出にくい土地です。

入居は確実で資産価値は申し分のない物件なのですが、銀行の評価は戸数が少ないため厳しいのですよねえ。

まあ、運が良ければ手に出来る…という感じでしょうか?

ソフトバンクじゃないから問題ないと思っていたら、中々つながらない電話の相手がソフトバンクだったりして、やっぱり影響がありましたねえ。
キャッシュレス決済などが進むと、もっと混乱が大きくなってしまうのでしょう。
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融資が通るかもしれない4億の案件

このところ色んな土地情報を頂けるようになったコロビビですが、今度は再開発で需要が増えていく見込みのあるエリアの総事業費4億の情報を頂きました。

こちらの建設会社はコロビビのメインバンクとつながりが強いので、4億であっても融資が通るかもしれません。

しかしこの建設会社を使った場合、コロビビがお世話になっている建設会社と比べると、価格が若干高いのですよねえ。

そして以前も書いたかもしれませんが、こちらの規格外の設備にしようとするとかなり割高になってしまうのです。

こちらの建設会社の規格は、どうしても一般的なものなので、コロビビとしてはいくつか不満が残ってしまうのです。

それでも賃貸仕様としては十分なのでしょうし、だから利回りも出る訳なのですが、少し開放感に欠けるのですよねえ。

とりあえず今度詳しい話をお聞きすることになっています。

いいプランが上がってくることを期待しています。

色んな情報を頂けるようになったのは本当に有難いです。
でも利回りが低かったり資産価値が高くなかったりで
中々こちらの基準に合うものはありません。
断り続けていると、もうここからの情報は来なくなるかもしれませんね。
まあ、これも仕方が無いですけれどね。
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3億の物件、銀行評価はよかったけれど…

銀行に持ち込んだ3億のファミリー新築RC。

今までの中で一番利回りも高く、更に融資額が低かったせいか、銀行の評価はよかったです。

しかし融資期間は30年で、35年にはならないみたいです。

それでも十分なキャッシュフローが得られますし、もともと融資期間は短い方が安定経営に繋がります。

…でもまだ正式に稟議を通したという段階ではない状態のときに、土地が手に入らないという状況になりました。

コロビビが入れた買い付け価格より高い価格で買い付けが入ったようなのです。

もちろん買い上がることも出来ないことはありませんが、融資もまだ最初の相談の段階でしたので、取り下げることにしました。

今回の案件は、利回りは一番出ていて入居も強いものの、資産価値という点では若干弱いのです。

なので買い上がってまで手に入れるほどではないと判断しました。

今までだったら、中々土地が出てこないので、ここで一棟建てておきたいと思ったでしょう。

しかしこのところあちらこちらからいい土地情報が入ってくるようになりましたし、融資は厳しいかもしれませんが超人気学区の土地も控えています。

こちらはあまり可能性は無いのですが、こんな風に色んなタイプの土地情報を頂けるようになってきたので、焦ることは無いかなと思うようになりました。

とりあえず動いてくださっていた銀行の担当さんにお会いして、お詫びしないといけませんね。

もともとイレギュラーな状態で入ってきた土地情報でした。
惜しい気もしましたが、買い上がると意味が無くなります。
資産価値がある土地なら買い上がる意味もあるのでしょうがね。
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超人気学区の徒歩5分の土地

前回本命の土地があるという話をしました。

本命と言っても、前回5億の事業銀行から融資が厳しいという話を聞かされたので、こっちも実際は融資が難しそうです。

ただ、前回と違って資産価値が高く、利回りも若干よくなるので、そこを銀行がどう評価するかですね。

でもマイナス要素はあって、5億の物件より戸数が少し少なくなるのです。

これは空室リスクが高まってしまうということです。

最近空室ストレスをきつめに掛けられるので、ヤバいかもしれません。

でも融資さえ通れば、コロビビが今まで探していたなかでもピカイチの物件になることは間違いありません。

再開発でも注目が集まっているエリアの人気駅徒歩5分の立地。

広さは十分ではありませんが商業地なので容積率も高く、駐車場は取れない戸数は単身者用にもできる立地なので、利回りも出やすいのです。

今、建築会社がボリュームチェックをしてくださっているところなのですが、この土地は建築会社さん経由できているので、融資さえつけばコロビビの手に入るのです。

でもねえ、4億に迫る事業規模になっちゃうのがキツイです。

これはかなり自己資金をつぎ込まないと融資は無理かもデス。

ここが手に入れば、入居も売却も間違いないですし、何の心配もないという珍しい優良物件なのです。

難点はコロビビには融資が難しいかも…ということだけ、トホホ…。

しかしめげずに銀行に持ち込んでみます。

自己資金をつぎ込むかなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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