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Archive | 2018年11月30日

3億の事業計画、持ち込んでみました。

数年に一度あるかないかの土地情報をいただけたものの、スケールメリットのある5億の事業計画は融資が難しいと銀行の担当さんから言われたコロビビ。

そこでとりあえず3億以内で収まる土地をチョイスして事業計画やシミュレーションを作成してみました。

すると利回りは7%に届きませんでしたが、建設費が高騰している中では上出来な計画になりました。

これもこのエリアの2LDKが慢性的に足りないということで、強気の家賃設定をしているからです。

これがイザ入居付けをしてみるとそううまくはいかない…とか、築浅の時はいいけれどその後はどうなるか…とか心配な部分はあります。

ただ以前も書いたように平置き駐車場が戸数分確保されている物件は少ないので、この家賃でも入居は固いという仲介業者さんの意見を信じての事業計画です。

これを銀行がどう評価するかはちょっと気になります。

そうでなくても戸数が少ないので、空室のストレスは重くのしかかります。

銀行の担当さんも地主さんか土地をキャッシュで買うのでなければ、もともと審査は通りにくくなっていることを知っているので、事業性だけで評価するのでなく何かプラスアルファ強みがないかを探ってくれています。

簡単な強みは自己資金を多く入れることですが、それ以外にも物件自体の強みなどを創り出してそれをプレゼン出来れば…と考えています。

地味ですが前述の平置き駐車場は、中心部のこのエリアでは滅茶苦茶強みなのですが、これに加えてペット仕様にしていくことも可能です。

しかし担当さんはこの辺を押してくれたとしても、最近は中々融資は通らないです。

今回も利回りの低さでダメ出しされるかもしれないですねえ。

まあ、銀行の意向を探っていくことにもなるので、これはこれでいいかと思っています。

これがダメでも後一つ土地の情報を頂いているので、この土地での融資を引くためにも今は我慢の時かなと思っています。

…といっても、この土地の場合は3億を軽く超えてしまうのですよねえ。

こっちが本命なのですが、こちらの融資の方が厳しそうです。

今度、知り合いの大家さんにお会いして、色んなお話を教えて頂く予定です。
皆さん、コロビビと違って上のステージにいらっしゃる方ばかりなので、融資の苦労などは無いでしょうが、勉強になることがたくさんあります。
楽しみです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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