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Archive | 2018年11月21日

銀行の厳し目のシミュレーション

埋蔵文化財が出るっぽいことが分かって、撤退することになったファミリーRC用の土地ですが、埋蔵物のことを知ってるのか知らないのか分かりませんが、昨日他から買い付けが入ったとのことでした。

人気駅徒歩5分、商業地の広めの土地なので、それだけ聞けば買い付けが入るのは分かるのですが、コロビビだと本掘が終わるまでの半年以上の利息を払わなければなりません。

なので、多分業者が現金で買うつもりなのでしょう。

しかし役所で埋蔵物が出る可能性が高いと分かった翌日に、銀行の担当さんからかかってきた電話には驚かされました。

それは今回の事業計画に対する評価の厳しさです。

これまでより厳密に事業内容を見るということは分かっていたのですが、例えば当初5年の固定の金利が1%でも、その期間が終わった後の金利は2%と見てシミュレーションをしているのです。

ブログを読んでいる方の中には、それでも低い金利だと思われる方も多いかと思いますが、自己資金を入れることなく低金利の融資で利益を出しているコロビビにとっては、これでは5億の事業は難しくなります。

もちろん今回は相応の自己資金を準備していましたが、とりあえず5%しか自己資金を入れない計画を提出していたので、利回り自体も高くない今回の事業計画の評価は当然厳しいものでした。

5%しか入れていなかったのは、以前担当さんからそれでも通るという話を伺っていたからでしたが、それは総事業費が3億程度の場合ということでした。

今回は5億の計画ということで逆にスケールメリットがある訳なので、しっかり回るような事業計画なのです。

しかし銀行はそれに加えて空室ストレスを一年目からかなりきつめに掛けてくるので、中心部の新築マンションではすんなり融資が通ることは少ないです。

もちろん土地を持っている地主さんや現金で買えているような場合は、また全然違ってきます。

また、郊外の土地が安いエリアで競合物件が少ないような場合は、ここまできつめのストレスを掛けられることも無いでしょうし、そもそも総事業費が大きくならないので、それも融資が通りやすくなる条件になるでしょう。

でもそう遠くない時期に売却を見据えているコロビビは、資産価値が出にくい郊外の物件に取り組むつもりは無いため、ずっと中心部の土地をさがしていたのですよねえ。

しかし今回のことで、少し見直さないといけなくなりましたねえ。

3億程度の物件にするか、自己資金を温存せずにつぎ込むか…う~ん

半年前に担当さんから伺った話と比較しても厳しくなっているのは、この銀行が半年前に導入したシステムのせいかもしれません。どちらにしても、作戦を少し変更するしかないですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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