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Archive | 2018年11月

現金砲の威力

駅近200坪の土地の情報が出て、2番手で買い付けをいれたものの、知り合いの大家さんの現金砲に敗れたコロビビ。

実はこの大家さんと土地を争った(?)のは今年で2回目です。

争ったと言っても、実際はその大家さんが「融資特約無しで買い付けを入れた。」と聞いて、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのです。

そして、他にも複数融資特約無しの業者がいたのでこの大家さんの援護射撃に回ったのですが、援護射撃と言っても大したお役に立ったわけではありません。

さて、前回も書いたように今回の土地も情報が出た時、セルフボリュームチェックをしたあと、これはイケると踏んですぐに買い付けを入れたのですが、その時すでに別のサイトで商談中になっていたことから2番手になっていることは分かっていました。

しかし一番手の人は指値を入れていると聞いてらまだ可能性はあると考え、すぐに建築会社を訪れて「このような状況でもボリュームチェックをお願いしていいか。」とご相談したのです。

この建築会社さんは以前確実に手に入る土地についてボリュームチェックをお願いしたことがあったのですが、出来上がったプランをもとに家賃査定をしたところ利回りが6%台にしかならなかったため、お断りしたことがあったのです。

また、つい最近もファミリーに超人気エリアの土地のプランも立てていただいていたもののこれは4%台にしかならず、お詫びしたばかりだったのです。

こちらの土地は超人気エリアということで、6%いけば計画を進めるつもりだったのですがね。

しかし土地値が高いことと、日陰制限が厳しく、容積を使い切ることができなかったことが原因でした。

こればかりはプランを入れて貰わないと分からないことなので、建築会社の担当さんも
「構いませんよ、これが私たちの仕事なのですから。」
とおっしゃってくださったのですが、コロビビとしてはそんな状況で、またすぐにボリュームチェックをお願いすることが申し訳なく思っていたのです。

まあ、これも前回書いたように作って頂いたプランが無駄にならなかったので、ほっとしたのですが、しかしこの大家さんの現金砲は最強です。

コロビビもかなり早い段階で決断し買い付けを入れたのですが、それより先に現金買い。

しかも指値が通ってしまうところに現金の強さを感じましたねえ。

まあ、その後上がってきたプランを見ると、コロビビが思っていた戸数が取れなかったので、コロビビは融資特約を付けておかないと大変なことになるところでした。

知り合いの大家さんは指値を入れているので、その戸数でも負けはしないと思います。

よく「後から買い付けを入れてきた現金客に負けた。」という話を聞きますが、「現金で一番手で買い付けを入れて指値を通す。」というやり方が最強だと、今回目の当たりにしましたねえ。

コロビビがこのステージに上がれるのはいつになることでしょうか。

勉強になりました。

久しぶりに思い切り洗濯をしました。
このところ現地確認や建築会社との打ち合わせで忙しかったですからね。
ちょっと一休みといったところです。
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買い付け一番手は、知り合いの大家さんでした。

検討していた土地の中で一番駅に近い土地に、既に買い付けが入っていたことを前回お知らせしましたが、買い付けを入れていたのは、なんと知り合いの大家さんでした。

前回は「業者がさらっていったのでしょう。」と濁して書いていましたが、なんとなくこの大家さんじゃないかなと思ってはいました。

水面下で動いていた土地ではないのに、表に出てすぐに買い付けを入れるなんて、きっとあの大家さんに違いない…と思っていたのです。

案の定、ボリュームチェックもしないで融資特約無しで買い付けを入れたとのこと。

そんなことができる人は、そう多くは無いですからね。

その大家さんに決まったことが分かったのと同じ日に、コロビビがお願いしていた建築会社さんからプラン図が上がってきたのです。

この建築会社さんにプランをお願いしたのはこれで3回目。

またお断りをすることになるので、申し訳ないなあと思っていたところ、知り合いの大家さんも同じ建築会社に建築を依頼するかもしれないとのことでした。

なので作ってくださったプランは無駄にはならないみたいなのでほっとしました。

担当さんに連絡するととても驚かれていました。

私がプランをお願いした数日後に、建築時期の問い合わせがこの大家さんからあったそうです。

でもまさか、この土地に建築する話とまでは聞いてなかったそうなのです。

まあ、他にも土地情報を頂いたので、今度はそっちに力を注ごうと思っています。

新しい土地情報を頂けていなかったら、凄く悔しかったことでしょう。
いいタイミングで次の情報を頂けたなと思います。
でも不動産はセンミツの世界なので、期待しすぎずに待ってみます。
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買い付けを入れられちゃいました。

前回いくつかの土地の現地調査をしてきたことを書きましたが、そのうちの一つの土地は、その日の夕方、既に買い付けが入れられていました。

はああ~っ、そこまで安い訳では無かったし、まだ表に出て一日しか経ってなかったのですがねえ。

ここはそこまで人気駅から近い訳では無かったのですが、もう一つの駅からは近かったのです。

そんな立地でこれだけのまとまった土地は出ないから、すぐに商談中になっちゃったんでしょうねえ。

複数検討している中では、一番利回りが出ていた土地でした。

但し、準工でも商業でもないエリアなので、計画している通りにRCが建つかどうかは分からない状態でした。

相続案件で出た土地だったのですが、多分業者があっという間にさらっていったのでしょう。

結構な金額でしたし、総事業費も軽く5億は超えてしまうため、コロビビは簡単に買い付けを入れる訳にはいきませんでした。

なので、今回も仕方が無いですね。

問題は、5億の融資が確実に通るような環境を作れていないことです。

…といってもコロビビには自己資金を多く準備することぐらいしかできません。

今は、その計画自体がどうなのかをきつめにストレスを掛けて判断されるからです。

小さな築古物件なら現金買い出来るのですが、新築RCの土地となるとねえ、難しいです。

この土地は建築会社さんにボリュームチェックをしてもらう前にダメだと決まったので、まあ、スッキリしました。

気持ちを切り替えて、次に行きますね。

下院で負けてもトランプさんの強気の会見には恐れ入りました。
負けた候補者に対しても、「自分と距離を置いたせいだ。」と。
このフレーズは今後、責任逃れの時に使えるかもしれませんね。(笑)
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新しいRCのプランは…

中心部近隣にありながら、単身者用の物件が多くまだまだファミリー物件が少ないエリアの土地情報を頂きました。

近隣には既に商業施設もあるのですが、少し離れたところが再開発されることから、更に賑わいを増すことが確実です。

上がってきたプランを見せて頂いたのですが、中心部近隣でこの利回りならばまあまあと言ったところでしょうか。

家賃も固めに見ているので、ふかして利回りをよく見せている訳ではなさそうです。

コロビビがリサーチした家賃とほぼ同じでした。

規模も大きくないので、自己資金は問題なく出せます。

ただ…一部屋の広さが狭いのが心配です。

以前分譲タイプのRCとそうではない賃貸仕様のRCでは、住み心地が全然違うことをお話しました。

ここはまさに賃貸仕様の狭いタイプなので、そこが引っかかります。

利回りを出すためにはどうしてもそうなってしまうのはよく理解できます。

これくらいの家賃を出せる層が多いということを狙ってのこのプランということも理解できます。

でも…とやっぱり考えてしまいますねえ。

今は近隣にファミリー物件が不足しているので、問題なく満室になるとは思うのですが、少し離れたところには、古い大きな工場や倉庫があるので、ここが後数年でマンションに変わっていくことでしょう。

そうなったときに、狭めの部屋ってどうなのでしょうか?

こんなことを考えていては、いつまでたっても決めることは出来ないでしょうが、不動産賃貸業は30年にわたって行うものなので慎重に考える必要があります。

この土地は表に出ていない土地なので、まだ考える時間は有ります。納税を

もう少し、厳しめにシミュレーションをしてからお返事をしようと思います。

ふるさと納税を駆け込みでやっています。
美味しいお米や魚介類を頂いて有難いです。
ぶりフィレがそろそろ出てこないかなと狙っています。
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土地の現地調査に行ってました。

このところ、新しく出た土地の現地調査に行っていたので、忙しくてブログの更新が遅れていました。

そのせいで、このところアクセス数がダダ下がりですね。

実は、検討している土地が今複数あるため、数社と連絡を取ったり、建築会社にも数社ご相談をしているのです。

もちろん度々ボリュームチェックを建設会社さんにお願いするのも申し訳ないので、出来るところは自分で調べてやっています。

家賃査定も自分でやりますが、最終確認はお世話になっている仲介業者さんにも相談して決めています。

しかし、建築に関わって色んな条例が引っかかる場合は素人判断できないので、どうしても設計士さんにご相談することになります。

これでイケそうだということになって、初めて建築会社さんや設計士さんにボリュームチェックをお願いするのですが、それでも利回りが出ない時には、お断りすることになってしまうので、本当に申し訳ないです。

今、検討しているのも、ラーメン構造6階建と壁式RC建3階建、果ては戸建賃貸まで…。

二つの土地は学区もエリアも超人気のところなのですが、それぞれ問題があって、戸建も考えているということなのです。

戸建賃貸は、造れば長期満室は間違いないのですが、利益の積み上がりが遅いので迷っています。

文筆して、それぞれを中古住宅として売却することで初めて大きな利益になるので、時間が少ないコロビビにとってはあまり投資す代るとしては合わないのですよねえ。

でも、検討しているのは、中々土地が出ないエリアに出たからなのです。

しかし崖条例に引っかかるかどうか微妙なところがあるので、これは返事待ちになっています。

引っかかるようであれば、即撤退…。

他の土地もそれぞれ返事待ちの部分があって、即買い付けを入れられるような状況では無いのが困ったところです。

間もなく結論が出るので…と言っても雲行きは怪しくなってきたので、残念なお知らせになる可能性が高いですが、またご報告しますね。

こんな感じで中々決められないのは、競争が激しい中で土地を探しているからなのです。
水面下で頂く土地はバカ高いし…同じような話ばっかりで申し訳ありませんが、土地探しの実際はこんなもんです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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