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Archive | 2018年11月

3億の事業計画、持ち込んでみました。

数年に一度あるかないかの土地情報をいただけたものの、スケールメリットのある5億の事業計画は融資が難しいと銀行の担当さんから言われたコロビビ。

そこでとりあえず3億以内で収まる土地をチョイスして事業計画やシミュレーションを作成してみました。

すると利回りは7%に届きませんでしたが、建設費が高騰している中では上出来な計画になりました。

これもこのエリアの2LDKが慢性的に足りないということで、強気の家賃設定をしているからです。

これがイザ入居付けをしてみるとそううまくはいかない…とか、築浅の時はいいけれどその後はどうなるか…とか心配な部分はあります。

ただ以前も書いたように平置き駐車場が戸数分確保されている物件は少ないので、この家賃でも入居は固いという仲介業者さんの意見を信じての事業計画です。

これを銀行がどう評価するかはちょっと気になります。

そうでなくても戸数が少ないので、空室のストレスは重くのしかかります。

銀行の担当さんも地主さんか土地をキャッシュで買うのでなければ、もともと審査は通りにくくなっていることを知っているので、事業性だけで評価するのでなく何かプラスアルファ強みがないかを探ってくれています。

簡単な強みは自己資金を多く入れることですが、それ以外にも物件自体の強みなどを創り出してそれをプレゼン出来れば…と考えています。

地味ですが前述の平置き駐車場は、中心部のこのエリアでは滅茶苦茶強みなのですが、これに加えてペット仕様にしていくことも可能です。

しかし担当さんはこの辺を押してくれたとしても、最近は中々融資は通らないです。

今回も利回りの低さでダメ出しされるかもしれないですねえ。

まあ、銀行の意向を探っていくことにもなるので、これはこれでいいかと思っています。

これがダメでも後一つ土地の情報を頂いているので、この土地での融資を引くためにも今は我慢の時かなと思っています。

…といっても、この土地の場合は3億を軽く超えてしまうのですよねえ。

こっちが本命なのですが、こちらの融資の方が厳しそうです。

今度、知り合いの大家さんにお会いして、色んなお話を教えて頂く予定です。
皆さん、コロビビと違って上のステージにいらっしゃる方ばかりなので、融資の苦労などは無いでしょうが、勉強になることがたくさんあります。
楽しみです。
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駐車場…という選択

先日このエリアに詳しい知り合いの大家さんから、思いがけない情報を頂いたことをお知らせしました。

それが、駐車場…という選択肢があるということでした。

どういうことかというと、近隣には高層マンションが何棟か建っているのですが、そこが全く駐車場が足りていないということらしいのです。

なので、駐車場としてイケるのではないかということだったのです。

なるほど…それは全く気づきませんでした。

駐車場と考えるとまさにピッタリの地形で、効率的に少なくとも18台取れるのです。

高層マンションの総戸数はかなりのものなので、18台ぐらいは見込めると思うのですが、因みに仲介業者さんにお聞きしてみると需要は確実にあるとのこと。

但し駐車場としての融資をお願いする場合は融資期間は15年となります。

15年では賃料だけで支払うことは出来ないため、自己資金をつぎ込むことになりますし、駐車場だと固定資産税は当然高くなります。

但し知り合いの大家さんの頭には、駐車場と組み合わせる別の考えがあるのとのこと。

少し伺うと、なるほどなあと思いましたが、果たしてコロビビにそれができるかどうか…。

今度お会いして詳しくお聞きする予定ですが、う~ん、果たして駐車場経営というアイデアは実現可能なのでしょうか?

でも何事も勉強だと思って、お話を伺ってみたいと思います。

美味しくて安いケーキを見つけちゃいました。
ヤバいですねえ。
体重の増加がこのところ激しいのです…。
う~ん、自制が出来るでしょうか?
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気が付けば8万アクセス

実はこのところ新築RCの土地の検討の話を書いていたので気づかなかったのですが、実は前々回ぐらいに8万アクセスに到達していました。

ブログ開設当初の7年前は新築RCや新築アパート、果ては新築戸建ての進捗状況を毎日お伝えしていたので、アクセスも平均60~80あったのですが、今はなかなかRC用の土地が手に入らず、平均20アクセスです。

こんなくずくずの様子も自分の備忘録としてブログに残しておこうと思って書いているのですが、それでも訪問していただいて有難いです。

2025年の大阪万博が決まったので、またまた建築費が下がる時期が遠のいてしまいました。

土地情報は出てくるようになったものの、立地がいいものは相変わらず高止まりのままです。

こんな状況では、利回りが出る土地が手に入るのはいつになるのか分かりませんが、それでもこんなことを繰り返していくしかいい条件の新築RCを手に入れることはできません。

なので、これからも同じような内容が続くかもしれませんが、土地は一つ一つ違うため、同じように見える記事も実際は内容は違うのです。

あっちが上手くいけばこっちの条件がうまくいかない…そんなことの繰り返しなのです。

もちろん全てがクリアできる土地なんて無いので、どこかで踏ん切りをつけて決めるつもりです。

もしかしたら、土地が出るまで中古物件を一つ手掛けるかもしれませんが、それも含めてこれまで同様お付き合いいただけると嬉しいです。

さて、次の9万アクセスまでにどんなことが起こるでしょう。

楽しみです。

こうしていろいろな土地や物件を検討すること自体はとても楽しいです。
読んでる方は、まだ買えないの?と思ってらっしゃるかもしれませんが、慎重に考えているとこんなものです。
買うときは一年で3物件買ったこともあるコロビビでもこんな感じです。
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騒音って気にならないの?

そう!12戸の新築ファミリーマンションの土地は、騒音が心配な土地なのです。

因みに近隣の高層マンションの口コミを読んでみると、窓を開けると騒音でテレビが聞こえないと書かれていました。

でも慣れると大丈夫とのことでしたが、賃貸の場合好き好んで騒音がある物件を選ぶのでしょうか?

仲介業者さんは、それでも2LDKは不足しているので、100%平置きの駐車場があれば絶対に入居が付くと言います。

築10年のマンションでさえ、退去があったらすぐに次が決まるというのです。

このエリアのことに詳しい知り合いの大家さんにお尋ねすると、騒音はやはり気になるということ。

やっぱりそうだよなあ…と思いながら、わざわざこの土地でマンションを建てることも無いかなと感じたその時、この大家さんから意外な情報を頂くのです。

何だか、続きますね。

すみません、後少しお付き合いください。

もうあまり物を増やそうとは思っていないのですが(あ、収益物件は別です。)綺麗な飯椀を見つけたので、つい買ってしまいました。
毎日気分よくご飯を食べる細やかな贅沢はしてもいいですよね。
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…で、とりあえず3億の計画

前回銀行の融資の考えを聞き、5億の事業計画は自己資金をつぎ込まないと難しいことが分かったコロビビ。

とりあえず、3億程度で事業計画が収まる土地のボリュームチェックをしてみました。

実は今回頂いた土地情報は、まだまだいくつもあるのです。

その中で目を付けたのは準工の、人気駅徒歩10分以内の土地です。

ここだと12戸程度の2LDKを効率的に建てられます。

しかし前回の徒歩5分の土地と比べると駅から遠くないものの準工エリアの為、若干家賃が下がります。

しかも12戸程度だとどうしても利回りは低めになってしまいますし、空室リスクも高まります。

但し総事業費が小さくなる分、自己資金の割合が高くなるので、5億の時より経営は安定します。

30年分のシミュレーションをしてみましたが、土地や建築費が高騰している今、中心部のマンションでこれだけの利益が出るならまあまあではないかと思える数字が出ました。

しかし…

実はこの土地にも即買い付けを入れる…とまではいかない理由があるのです。

それはまた次回に…。


前の土地がダメでも次の土地がある…というのは中々無い状況です。
本当はこのチャンスを何とかモノにしたいのですが、そう簡単では無いですね。
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銀行の厳し目のシミュレーション

埋蔵文化財が出るっぽいことが分かって、撤退することになったファミリーRC用の土地ですが、埋蔵物のことを知ってるのか知らないのか分かりませんが、昨日他から買い付けが入ったとのことでした。

人気駅徒歩5分、商業地の広めの土地なので、それだけ聞けば買い付けが入るのは分かるのですが、コロビビだと本掘が終わるまでの半年以上の利息を払わなければなりません。

なので、多分業者が現金で買うつもりなのでしょう。

しかし役所で埋蔵物が出る可能性が高いと分かった翌日に、銀行の担当さんからかかってきた電話には驚かされました。

それは今回の事業計画に対する評価の厳しさです。

これまでより厳密に事業内容を見るということは分かっていたのですが、例えば当初5年の固定の金利が1%でも、その期間が終わった後の金利は2%と見てシミュレーションをしているのです。

ブログを読んでいる方の中には、それでも低い金利だと思われる方も多いかと思いますが、自己資金を入れることなく低金利の融資で利益を出しているコロビビにとっては、これでは5億の事業は難しくなります。

もちろん今回は相応の自己資金を準備していましたが、とりあえず5%しか自己資金を入れない計画を提出していたので、利回り自体も高くない今回の事業計画の評価は当然厳しいものでした。

5%しか入れていなかったのは、以前担当さんからそれでも通るという話を伺っていたからでしたが、それは総事業費が3億程度の場合ということでした。

今回は5億の計画ということで逆にスケールメリットがある訳なので、しっかり回るような事業計画なのです。

しかし銀行はそれに加えて空室ストレスを一年目からかなりきつめに掛けてくるので、中心部の新築マンションではすんなり融資が通ることは少ないです。

もちろん土地を持っている地主さんや現金で買えているような場合は、また全然違ってきます。

また、郊外の土地が安いエリアで競合物件が少ないような場合は、ここまできつめのストレスを掛けられることも無いでしょうし、そもそも総事業費が大きくならないので、それも融資が通りやすくなる条件になるでしょう。

でもそう遠くない時期に売却を見据えているコロビビは、資産価値が出にくい郊外の物件に取り組むつもりは無いため、ずっと中心部の土地をさがしていたのですよねえ。

しかし今回のことで、少し見直さないといけなくなりましたねえ。

3億程度の物件にするか、自己資金を温存せずにつぎ込むか…う~ん

半年前に担当さんから伺った話と比較しても厳しくなっているのは、この銀行が半年前に導入したシステムのせいかもしれません。どちらにしても、作戦を少し変更するしかないですね。
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またも埋蔵物が…?!

実は前回知り合いの大家さんと競って(?)負けたファミリー新築RC用の土地も埋蔵文化財包蔵地だったのです。

で、役所に行って調べたところ、どうも隣で土器が出たらしいことが分かりました。

でもその日の夕方には、一番手のその大家さんに決まったということが分かったので、埋蔵物の件もそこで終わった訳です。

しかし今回の土地の情報を頂いたときに、
「あ、ここ、多分埋蔵文化財包蔵地だったよな。」
と思い確かめたところ、やはりそうでした。

そこで2日連続でまた役所で確かめる羽目になったのです。

いくら何でも今回は大丈夫かなと思ったのですが…

トホホ…この土地も出るらしいです。

それも前回よりも確実に出るっぽいのです。

前回の土地を手にした知り合いの大家さんは現金ですが、コロビビの場合は融資で土地の決済をするしかありません。

つまり本掘が終わるまでの期間の金利を余分に支払わなければならないということなのです。

しかも本掘がたて込んでいて、今試掘を終えたとしても本掘されるのは半年後とのこと…。

もう、これが分かった時点で、この土地はアウトでした。

これから建築会社のプランが上がってきて、指値の値段を見極めようかと思ったのですが、もうがっかりです。

しかもお願いした建築会社さんにもまた謝らないといけなくなってしまいました。

本当に申し訳ないです。

ホントなら役所で確かめてからプランをお願いしたかったのですが、今回の土地は早い者勝ち状態だったので、そんな時間的な余裕は無かったのです。

更に追い打ちをかけるような連絡がコロビビに入ります。

続きは次回に…。

がっかり…と書いていますが、こんなことはあることなので、そこまで落ち込んだ訳ではありません。
建設会社さんに申し訳ない気持ちが、一番強いですねえ。
仕方が無いことではあるのですが…。
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凄い土地情報を得て

「凄い」の中身については、情報を解禁してよい時期が来ればお話しようと思います。

なので、今は詳しいことは書けませんが、とにかくこの情報のお陰で現地調査やリサーチに大忙しとなっています。

まずは情報をくださった仲介業者さんと打ち合わせをして資料を頂いてすぐに建築会社にプランの依頼をします。

プランが上がってきてから銀行に持ち込む資料を作っていては遅くなるので、セルフボリュームチェックをして事業計画書やシミュレーション表を作成しておきます。

プランが上がってき次第、作っておいた資料を修正すればいいようにしておくのです。

でもとりあえず銀行の担当さんに、土地の情報と大まかな概要だけは先にお伝えしておきます。

更に、地元の仲介業者さんに家賃などのリサーチを行います。

ネットでも家賃や空き状況などは分かりますが、仲介業者さんとお話しすると、一般的に考えられていることと少し違う情報を教えて頂けることもあります。

前回逃した土地の「最新の家賃状況」がまさにそれで、よく言われている家賃と最新情報では随分開きがあったりするのです。

今回も2LDKがかなり不足している状況を確認することができました。

コロビビも多分そうじゃないかと思って、この土地の情報をチョイスしたのですが、かなり不足しているとまでは思っていませんでした。

しかも土地柄十分な駐車スペースが確保できていないマンションが多いため、機械式では無く平置きの駐車場が100%とれるなら、最強だという話も伺うことができたのです。

なので少し強気の家賃設定で利回り計算をしてみました。

するとう~ん、今一つです。

しかしこの土地、指値をするつもりですので、それが通ればまあまあの利回りになります。

なにより超人気駅徒歩5分の立地でこの利回りなら上出来です。

後はセルフボリュームチェックをしてものと建築会社さんがあげてきたプランが大きく違わなければ、十分勝機があります。

ここまで、情報を頂いてから2日。

いよいよこれから…というとき、思いがけない情報が入ります。

続きは次回に…。

数年に一度あるかないかのチャンスなのですが、だからと言って思うようには進みませんねえ。
でもこれも経験だなあと思っています。
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中古がいいか、新築がいいか。

今コロビビは新築RCの土地を探して四苦八苦しているところですが、実際土地値が高騰していて、土地の値段で中古のRCが買えるぐらいです。

そうなると、いっそのこと中古を買った方がいいような気持ちになりますが、築20年以上のものでも利回りは新築とそこまで変わらないのです。

もちろん建築の仕方などを工夫して何とか建築費を安くあげるなどの工夫をしているからなのですが、新築だと家賃が高く取れるからという理由もあります。

でも新築プレミアという訳では無く、設備が充実していたり間取りが使いやすくしているからこの家賃が取れるということです。

築古専門の投資家さんは、もっと利回りの高い空室物件を再生されてかなりを利益を得られていることでしょうが、コロビビにはそのノウハウはありません。

どちらかというと新築の土地の仕入れや建築の方のノウハウと、それに関わる人脈をこの数年で培うことができたので、新築に取り組んでいるわけです。

しかし、しかし、まだまだ土地は高いので、総事業費が膨らんでいきますねえ。

でもいずれ築古になった時にこれぐらいの価格で売却が出来るという金額が見えていれば、総事業費が大きくてもそこまで大変ではありません。

もちろん銀行がその金額を貸してくれないことには始まりませんけれどね。

中古と新築、どちらがいいか…というのは、その人の持っている力や考え方で違ってくるということですね。

さて、先日頂いた凄い土地情報をもとに急いで今、土地の調査やボリュームチェックを行っています。

そんな中、銀行からお返事が…。

続きは次回に。

はああ、土地情報を複数頂いているので、現地調査やもろもろの調査だけでも大変です。
でも土地は一つ一つ個性が違うので、あっちを立てればこっちが立たず…。
中々即決とはいきませんね。
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どうやって土地情報を得る?

今回同じ土地に私と知り合いの大家さんが買い付けを入れたことで、
「どうやって土地の情報を得てるの?」
と質問されることがありました。

もちろんこれはライバルが増えるので詳しくは明かせませんが、実際やっていることはそんなに特別なことではありません。

大切なことは、このブログを読んでくださっている方はご存知のように、何度も何度も諦めず土地を見つけては計画をしてみるということです。

ライバルが少ない郊外の土地なら比較的簡単に決まることがありますが、首都圏の投資家や大手デベロッパーまでライバルのエリアでは、土地の情報が入っても買い上がっていく始末。

もちろん表に出ない状態であれば、そんなライバルも出し抜くことができるのです。

そんな土地の情報を頂けるようになったのはいいのですが、そんな状態の時はどうしてもまだ価格が高いのです。

これでも計画してみて利回りが出るか資産価値が高ければ計画を進めるのですが、そんな土地は中々見つかりません。

今回買い付けを入れたのは、そんな中で珍しく利回りが出た土地なのでした。

もちろん少し中心部から離れたエリアで、人気もそう高くはありません。

しかし土地値と最新の家賃のバランスが良かったのです。

「最新の家賃」というのがミソで、従来から言われている家賃で計算すると、あまり面白味がない利回りになるのです。

しかし、ここは駅近のファミリー物件がもう築年数が経っているものしかないため、新築であればもっと高い家賃が取れるという最新の実績があるのです。

このことはあまり知られていないため、多くの人がこの土地に目を向けなかったのだと思います。

狙っているエリアだけでなく、少し周りの土地までリサーチしていたことが、今回生きたということです。

もちろん最後のところで現金に負けた訳ですが、少なくともこの大家さんはもう現金で買うことはないということでしたので、ライバルは一人減ったことになります。

でもライバルと言ってますが、コロビビが新築RCに取り組むきっかけになったのはこの大家さんの存在があったからですし、実は以前土地が出た時は、この大家さんにご相談したりしていたのです。

なのでライバルというのも、ホントはおこがましいのです。

今頂いている土地情報は、ホントに土地自体が出るのかどうかがまだ分からない状態ですし、そんなわけで当然引き渡しの条件もはっきりしていません。

しかしこの土地が出るようだったら確実にコロビビの手に入るということなので、今回のような競争はしなくて済みます。

まあうまくいくかどうかは分かりませんが、またご報告しますね。

このブログを書いた後に、また凄い土地情報を頂きました。
そのリサーチで大忙しです。
これも後日ご報告しますね。
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現金砲の威力

駅近200坪の土地の情報が出て、2番手で買い付けをいれたものの、知り合いの大家さんの現金砲に敗れたコロビビ。

実はこの大家さんと土地を争った(?)のは今年で2回目です。

争ったと言っても、実際はその大家さんが「融資特約無しで買い付けを入れた。」と聞いて、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのです。

そして、他にも複数融資特約無しの業者がいたのでこの大家さんの援護射撃に回ったのですが、援護射撃と言っても大したお役に立ったわけではありません。

さて、前回も書いたように今回の土地も情報が出た時、セルフボリュームチェックをしたあと、これはイケると踏んですぐに買い付けを入れたのですが、その時すでに別のサイトで商談中になっていたことから2番手になっていることは分かっていました。

しかし一番手の人は指値を入れていると聞いてらまだ可能性はあると考え、すぐに建築会社を訪れて「このような状況でもボリュームチェックをお願いしていいか。」とご相談したのです。

この建築会社さんは以前確実に手に入る土地についてボリュームチェックをお願いしたことがあったのですが、出来上がったプランをもとに家賃査定をしたところ利回りが6%台にしかならなかったため、お断りしたことがあったのです。

また、つい最近もファミリーに超人気エリアの土地のプランも立てていただいていたもののこれは4%台にしかならず、お詫びしたばかりだったのです。

こちらの土地は超人気エリアということで、6%いけば計画を進めるつもりだったのですがね。

しかし土地値が高いことと、日陰制限が厳しく、容積を使い切ることができなかったことが原因でした。

こればかりはプランを入れて貰わないと分からないことなので、建築会社の担当さんも
「構いませんよ、これが私たちの仕事なのですから。」
とおっしゃってくださったのですが、コロビビとしてはそんな状況で、またすぐにボリュームチェックをお願いすることが申し訳なく思っていたのです。

まあ、これも前回書いたように作って頂いたプランが無駄にならなかったので、ほっとしたのですが、しかしこの大家さんの現金砲は最強です。

コロビビもかなり早い段階で決断し買い付けを入れたのですが、それより先に現金買い。

しかも指値が通ってしまうところに現金の強さを感じましたねえ。

まあ、その後上がってきたプランを見ると、コロビビが思っていた戸数が取れなかったので、コロビビは融資特約を付けておかないと大変なことになるところでした。

知り合いの大家さんは指値を入れているので、その戸数でも負けはしないと思います。

よく「後から買い付けを入れてきた現金客に負けた。」という話を聞きますが、「現金で一番手で買い付けを入れて指値を通す。」というやり方が最強だと、今回目の当たりにしましたねえ。

コロビビがこのステージに上がれるのはいつになることでしょうか。

勉強になりました。

久しぶりに思い切り洗濯をしました。
このところ現地確認や建築会社との打ち合わせで忙しかったですからね。
ちょっと一休みといったところです。
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買い付け一番手は、知り合いの大家さんでした。

検討していた土地の中で一番駅に近い土地に、既に買い付けが入っていたことを前回お知らせしましたが、買い付けを入れていたのは、なんと知り合いの大家さんでした。

前回は「業者がさらっていったのでしょう。」と濁して書いていましたが、なんとなくこの大家さんじゃないかなと思ってはいました。

水面下で動いていた土地ではないのに、表に出てすぐに買い付けを入れるなんて、きっとあの大家さんに違いない…と思っていたのです。

案の定、ボリュームチェックもしないで融資特約無しで買い付けを入れたとのこと。

そんなことができる人は、そう多くは無いですからね。

その大家さんに決まったことが分かったのと同じ日に、コロビビがお願いしていた建築会社さんからプラン図が上がってきたのです。

この建築会社さんにプランをお願いしたのはこれで3回目。

またお断りをすることになるので、申し訳ないなあと思っていたところ、知り合いの大家さんも同じ建築会社に建築を依頼するかもしれないとのことでした。

なので作ってくださったプランは無駄にはならないみたいなのでほっとしました。

担当さんに連絡するととても驚かれていました。

私がプランをお願いした数日後に、建築時期の問い合わせがこの大家さんからあったそうです。

でもまさか、この土地に建築する話とまでは聞いてなかったそうなのです。

まあ、他にも土地情報を頂いたので、今度はそっちに力を注ごうと思っています。

新しい土地情報を頂けていなかったら、凄く悔しかったことでしょう。
いいタイミングで次の情報を頂けたなと思います。
でも不動産はセンミツの世界なので、期待しすぎずに待ってみます。
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買い付けを入れられちゃいました。

前回いくつかの土地の現地調査をしてきたことを書きましたが、そのうちの一つの土地は、その日の夕方、既に買い付けが入れられていました。

はああ~っ、そこまで安い訳では無かったし、まだ表に出て一日しか経ってなかったのですがねえ。

ここはそこまで人気駅から近い訳では無かったのですが、もう一つの駅からは近かったのです。

そんな立地でこれだけのまとまった土地は出ないから、すぐに商談中になっちゃったんでしょうねえ。

複数検討している中では、一番利回りが出ていた土地でした。

但し、準工でも商業でもないエリアなので、計画している通りにRCが建つかどうかは分からない状態でした。

相続案件で出た土地だったのですが、多分業者があっという間にさらっていったのでしょう。

結構な金額でしたし、総事業費も軽く5億は超えてしまうため、コロビビは簡単に買い付けを入れる訳にはいきませんでした。

なので、今回も仕方が無いですね。

問題は、5億の融資が確実に通るような環境を作れていないことです。

…といってもコロビビには自己資金を多く準備することぐらいしかできません。

今は、その計画自体がどうなのかをきつめにストレスを掛けて判断されるからです。

小さな築古物件なら現金買い出来るのですが、新築RCの土地となるとねえ、難しいです。

この土地は建築会社さんにボリュームチェックをしてもらう前にダメだと決まったので、まあ、スッキリしました。

気持ちを切り替えて、次に行きますね。

下院で負けてもトランプさんの強気の会見には恐れ入りました。
負けた候補者に対しても、「自分と距離を置いたせいだ。」と。
このフレーズは今後、責任逃れの時に使えるかもしれませんね。(笑)
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新しいRCのプランは…

中心部近隣にありながら、単身者用の物件が多くまだまだファミリー物件が少ないエリアの土地情報を頂きました。

近隣には既に商業施設もあるのですが、少し離れたところが再開発されることから、更に賑わいを増すことが確実です。

上がってきたプランを見せて頂いたのですが、中心部近隣でこの利回りならばまあまあと言ったところでしょうか。

家賃も固めに見ているので、ふかして利回りをよく見せている訳ではなさそうです。

コロビビがリサーチした家賃とほぼ同じでした。

規模も大きくないので、自己資金は問題なく出せます。

ただ…一部屋の広さが狭いのが心配です。

以前分譲タイプのRCとそうではない賃貸仕様のRCでは、住み心地が全然違うことをお話しました。

ここはまさに賃貸仕様の狭いタイプなので、そこが引っかかります。

利回りを出すためにはどうしてもそうなってしまうのはよく理解できます。

これくらいの家賃を出せる層が多いということを狙ってのこのプランということも理解できます。

でも…とやっぱり考えてしまいますねえ。

今は近隣にファミリー物件が不足しているので、問題なく満室になるとは思うのですが、少し離れたところには、古い大きな工場や倉庫があるので、ここが後数年でマンションに変わっていくことでしょう。

そうなったときに、狭めの部屋ってどうなのでしょうか?

こんなことを考えていては、いつまでたっても決めることは出来ないでしょうが、不動産賃貸業は30年にわたって行うものなので慎重に考える必要があります。

この土地は表に出ていない土地なので、まだ考える時間は有ります。納税を

もう少し、厳しめにシミュレーションをしてからお返事をしようと思います。

ふるさと納税を駆け込みでやっています。
美味しいお米や魚介類を頂いて有難いです。
ぶりフィレがそろそろ出てこないかなと狙っています。
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土地の現地調査に行ってました。

このところ、新しく出た土地の現地調査に行っていたので、忙しくてブログの更新が遅れていました。

そのせいで、このところアクセス数がダダ下がりですね。

実は、検討している土地が今複数あるため、数社と連絡を取ったり、建築会社にも数社ご相談をしているのです。

もちろん度々ボリュームチェックを建設会社さんにお願いするのも申し訳ないので、出来るところは自分で調べてやっています。

家賃査定も自分でやりますが、最終確認はお世話になっている仲介業者さんにも相談して決めています。

しかし、建築に関わって色んな条例が引っかかる場合は素人判断できないので、どうしても設計士さんにご相談することになります。

これでイケそうだということになって、初めて建築会社さんや設計士さんにボリュームチェックをお願いするのですが、それでも利回りが出ない時には、お断りすることになってしまうので、本当に申し訳ないです。

今、検討しているのも、ラーメン構造6階建と壁式RC建3階建、果ては戸建賃貸まで…。

二つの土地は学区もエリアも超人気のところなのですが、それぞれ問題があって、戸建も考えているということなのです。

戸建賃貸は、造れば長期満室は間違いないのですが、利益の積み上がりが遅いので迷っています。

文筆して、それぞれを中古住宅として売却することで初めて大きな利益になるので、時間が少ないコロビビにとってはあまり投資す代るとしては合わないのですよねえ。

でも、検討しているのは、中々土地が出ないエリアに出たからなのです。

しかし崖条例に引っかかるかどうか微妙なところがあるので、これは返事待ちになっています。

引っかかるようであれば、即撤退…。

他の土地もそれぞれ返事待ちの部分があって、即買い付けを入れられるような状況では無いのが困ったところです。

間もなく結論が出るので…と言っても雲行きは怪しくなってきたので、残念なお知らせになる可能性が高いですが、またご報告しますね。

こんな感じで中々決められないのは、競争が激しい中で土地を探しているからなのです。
水面下で頂く土地はバカ高いし…同じような話ばっかりで申し訳ありませんが、土地探しの実際はこんなもんです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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