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Archive | 2018年10月

こんな田舎にキューブ型の住宅街が…!

先日叔母のお見舞いに、少し田舎にあるとある街に行ってきました。

叔母は30年前に、当時大工の棟梁が自宅用にと建設していた家を、破格の安さで手に入れていたのです。

実はこの棟梁、建築関係の騙しに遭ってしまい、泣く泣く完成間近の立派な平屋を手放すことになってしまっていたのです。

この時から、
「建築業界は怖いなあ、なんでもありなんだな。」
と思ったものです。

自宅として腕によりをかけて造っただけあって、立派な木材が使われていて、庭も見事だったのを覚えています。

30年経って久しぶりに伺ったのですが、キッチンなどの設備は古くなっていたものの、建物や庭はまだまだ立派でした。

周りも古い建物が多く、元々田舎なので、古き良き日本家屋が並んでいるような街並みです。

しかしそんな一角に、キューブ型の戸建が8戸ぐらい並んでいるところがありました。

多分地主さんが、自分の土地に建設されたものだと思われます。

田舎だけあって共用スペースも十分確保されているので、8戸と言っても凄くモダンな街並みになっていました。

田舎と言っても若い人は住んでいる筈ですから、家賃が高くなければ十分入居も見込まれるのでしょう。

少なくとも大〇建〇などの軽量鉄骨造りのタウンハウスを造るよりは、ずっと魅力的です。

そう言えば、ひょんなことで知り合った田舎にある工務店の社長さんが、今どんどんこんなキューブ型の戸建賃貸を建設しているとお話していることを思い出しました。

地主さんからの建設依頼が舞い込むので、忙しいとおっしゃっていましたっけ。

思ったほど建築費が安くなかったのでコロビビはお願いすることは無かったのですが、土地を持ってらっしゃる方は、馴染みの工務店さんだし安心なのでしょうね。

大工さん上がりの工務店の社長さんだけに、キューブ型の賃貸用戸建とはいえ、木材にこだわってらっしゃる分建築費は安くはなっていないようでした。

帰りに大通りに出てみると、郊外型大型店舗がどんどん建っていたので、人口減少が悩みのこんな田舎でも、一定の需要はあるようです。

それでも近い将来売却をしなければならないコロビビみたいな年齢の不動産投資家には、向かないなあと思いながら帰宅の途につきました。

それにしても、周りとあまりにも違う空間になっていたので、ちょっと驚いてしまいましたねえ。

ホントに地主さんは強いなあと感じますねえ。
土地を持っていないコロビビは、土地込みで利回りを出さなければならないので、中々難しいです。
まあ、諦めずに探すしかないですね。
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リーマンショック並みの不況にも耐えられるように…

土地や建築費の高騰が続いていますが、コロビビは30年前に、バブルが弾けて地価がみるみる下落したことを経験しています。

なので、遠くないうちに不況がやってくるだろうとは感じています。

コロビビが今回新築ファミリーRCに取り組んでいるときに、利回りを重視しているのは、不況が来た時にも耐えられるようにするためなのです。

以前の不況の時は、企業は家賃補助を簡単に打ち切りました。

もちろん大手はそうでもないし,もともと給料が高いので、学区がいいエリアの場合はそこまで打撃は無いのかもしれません。

しかしそれ以外の入居者にとっては、家賃補助が減額されたりすると、もっと安い家賃の物件に引っ越しを考えることになってしまうでしょう。

いくら差別化を図って住みやすい物件に仕上げたとしても、それに費用がかかって家賃に反映してしまうと、その家賃を払い続けることが厳しい家庭もでてくることでしょう。

それでも差別化を図っているので入居は付くでしょうが、退去があると原状回復費がかかってしまうし、礼金を十分取れるかどうかは分かりません。

最近のファミリー物件を見ると、苦戦しているところは新築でも礼金1か月分しか取れていないものも見受けられます。

人気がある物件は3か月分取れているのですがねえ。

ちょうどその辺りで修繕積立費もかかってくることになるので、積みあがっていたと思ってた手元の利益も目減りしてしまいます。

しかもコロビビの年齢でいけば、売却のタイミングもその頃訪れるでしょう。

不況下での資産価値や利回りが低い物件が、安い価格で買いたたかれている事例をいくつも見てきたコロビビは、やはり資産価値と利回りは軽んじることはできないですねえ。

利回りが低くても資産価値がある物件は、不況下でも価格はなかなか下がりませんでした。

また、利回りが高ければ、よほど悪い立地でない限りまあまあの価格で売却されていました。

しかしまだ築20年前後なのに利回り10%台でもなかなか売れずに、価格を下げている物件もたくさんありましたねえ。

あれは結局いくらで取引されたのでしょうね。

このように、せっかく積み上げた利益があっても、本当の利益は売却によって変わってしまうのですね。

もちろん不況が来ても、またそのうち不況を脱する時期も来るのですから、若い人はそれまで持ち続けることができれば何とかなるのでしょうけれどね。

時間が無いコロビビは、当然5億程度の物件は何度もチャレンジできる訳では無いので、やっぱり立地を選ばざるを得ませんね。

このところ物件の検討で忙しかったので、久しぶりに庭の手入れをしました。
雑草が凄いことになっていましたねえ。
でもすっきりしました。
さて、お願いしていたRCのプランがそろそろ上がってくる頃です。
どこまで利回りが出るでしょうか?
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分譲仕様のRCの強み

このところいろんな新築RCを見学させて頂く機会があったので、特に感じるようになりました。

分譲仕様と賃貸仕様の違いの大きさ…。

賃貸業なので利回りが出ないと事業をする意味が無いのですから、建築費を抑えることはセオリー通りです。

しかも年間何棟も建築している会社の賃貸仕様で建築する方が、建築費を大きく抑えることができるのも分かります。

もちろん、知り合いの大家さんはそこから設備などのグレードを上げて、更にいいものにしていってらっしゃるのですが、もともと分譲仕様のRCと比較するとどうしても見劣りしてしまいます。

外観が見劣りしてしまうのは仕方ないとしても、住んでいる人が快適に暮らせるという部分では、分譲仕様にしておくと他の物件との差別化も図れますし、結果として長く入居していただくことができます。

コロビビがどうしても譲れないのが、ハイサッシ。

ハイサッシを使うことで、部屋の開放感が全然違ってきます。

1棟目のRCが根強い人気があるのは、多分ハイサッシを使っていることが大きいようです。

今でも同じエリアで新築の1LDKは毎月のように建築されています。

しかし分譲仕様のものはほとんど見られません。まあ、当たり前なのですが…。

…ということは、差別化を図るという目的は、成功しているようです。

但し、ただハイサッシさえ使えばいいというものでは無く、ここをハイサッシにしてしまうことで、天井高から何から規格外になってしまうため、建築費が坪単価で言っても数十万上がってしまうのです。

コロビビの場合は、建築会社がもともと分譲仕様の建築を多く手掛けていたことと、規模が小さかったことから出来ましたが、戸数が多い場合は高い坪単価は痛いですねえ。

しかし分譲仕様の強みは体験済みなので、迷ってしまいます。

居住性の高さを入居者の方々に提供できるという魅力は、それだけ捨てがたいのです。

しかもそのマンションに、将来自分が住む可能性も考えているのですから、尚更です。

学区がいいエリアでは高い賃料が取れるので、迷わず分譲仕様でいくのですが、そんなエリアは限られているし地価が高いのですよねえ。

最初に書いたように、賃貸業は事業なのですから、自分の思いだけでは進められないので、難しいですねえ。

昨日は引き分けでしたね。
日本シリーズならではの見ごたえのあるシーンが満載で面白かったです。
今後の試合も期待できるいい試合でした。
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新たな土地情報はアパート用地

新築ファミリーRC用地の話と同時に頂いていたのは、アパート用の土地情報でした。

こちらは相続案件だったので、まだ表に出ていない状態でした。

また、とある理由で高騰しているエリアの割には価格が安いので、とりあえずボリュームチェックしてみたのです。

人気駅からもそう遠くないのですが、近隣は単身者用の物件よりファミリー物件が多く、コンビニなんかは少し遠いところにあります。

それでも40㎡の部屋が取れるので競争力は有るかなと思って試算してみました。

鍵は建築費だったのですが、懇意にしている建築会社に見積もりしてもらうと、ああ、コロビビが思っているより戸当たり50万円高いです。

そこで一棟目のアパートを建築していただいた会社にお聞きすると、やはり同じ金額でした。

もちろん同じであれば、最初に相談した建築会社の方が、建物も設備もいいのでこちらにお願いすることになるのですが、それにしても利回りは6%台にしかなりません。

どちらの会社も、
「このエリアでその利回りならいい方ですよ。最近は自分たちではその利回りは出せません。」
とおっしゃっていました。

う~ん、確かにそうなのですよねえ。
でも、今さら激戦区にこの利回りでアパートを建ててもねえ…

そう考えて、この案件は無しにしました。
もちろん他にもネガティブな条件があったせいもあるのですがね。

せっかく安い土地が出ても、建築費が上がっているので、厳しいですね。
それにここで自己資金を使う訳にいかないし…。

手元資金が潤沢な人は、建てても構わないのかもしれませんけれどね。

土地情報を頂くと、いろいろ調べることになっちゃって時間を取られます。
でも、これも楽しいです。
懇意にしている建築会社の担当さんがいらっしゃるお陰ではあるのですが…
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新しいRCの情報

実はコロビビがどうも見学する前から木造にいい感触を持っていないと感じていた担当さんが、何とか別のRCの提案ができないかと準備をしてくださっていました。

まだ、話は具体的には進んでいないのですが、コロビビが思っていなかったエリアの物件が出るかもしれないということでした。

少し小さめの土地なのですが、土地がまだあがっていない為、利回りが出るかもしれないということです。

まあ、ボリュームチェックをしてみないと分かりませんが、このエリアもこれから更に発展していくエリアでもあるので、利回りさえ出ればアリです。

特に中心部周辺にありながら、まだファミリー物件が多くないエリアでもあり、再開発されて会社や商業施設が増えれば需要は更に増えることが予想されます。

それにしても、表に出ない土地の情報は、あるところにはあるのですねえ。

やはり長年このエリアで不動産一筋でやってきた人の人脈には敵いません。

コロビビ夫に話してみると、コロビビ夫の方が乗り気になっています。

ここだと規模が大きくは無いので、自己資金も無理なく出せます。

でも土地が安いエリアということは、家賃もそう高くは取れません。

…ということは利回りが出にくいということなので、どうなるかはわかりませんね。

詳しいことが分かり次第、ご報告しますね。

今度こそいい報告になってくれるといいのですがねえ。

この他にも土地の情報を頂いていることは、前回お伝えしている通りです。
その為忙しく、ついブログの更新を忘れがちですが、どうぞ懲りずにお付き合いくださいね。
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コミュニティースペースを確保した木造物件

サブリース大手の木造物件、見学してきました。

ここは木造とは言っても、郊外の広い敷地を生かして、数十戸の規模のファミリー物件が建てられており、思ったより外観もグレードも良かったです。

多分10億まではかかっていないようでしたが、それに近い金額はかかっているようでした。

一番の魅力は、敷地にコミュニティースペースが造られていたことです。

これは、入居者にとっては住みやすさだけでなく、安全・安心な暮らしに結びつくものなので、大きな差別化にもなります。

サイディングも最新のパネルを使っていて、RCを意識した造りに仕上げてありました。

中も見ることができたのですが、内装はほぼRCと同じ仕様になっていました。

防音のためにペアガラスになっているのはもちろんですが、床にも防音対策が施されていました。

もちろんRCと違うところはいくつもあって、まずベランダが狭かったり、宅配ボックスが外に設置されていたりしました。

でもこれで建築費がRCと比較して安ければ、全く問題ありません。

しかし…、RC並みの防音性能を持たせるために、実際はそこまで建築費は安くできないみたいなのです。

しかもコミュニティースペースなどを造るために、どうしても外構にかなりの費用もかかります。

そのため土地が安く木造であっても、価格は思ったほど安くなっていませんでした。

郊外なのでこれだけのグレードがありながら高い家賃も取れないために、利回りはほとんどRCと変わらないようでした。

う~ん、RCの建築費が高騰しているので、広いスペースに木造というのも検討の余地があるかなと思ったのですが…。

今流行りの高スペックの木造の場合は、建築費が安いと言う訳ではないですねえ。

でもRCと比べると、エレベーターなんかを付けなくてもいい分、メンテナンスは却って費用はかからないのも魅力です。

但しコロビビの場合はやっぱりRCの方がいいなと感じました。

郊外の木造は、一度コロビビも手掛けたことがあって、その時は注文住宅と建売住宅の間のグレードで造りました。

そのお陰で、そのエリアの戸建賃貸の最高額の家賃を未だに維持できています。

いろんな理由で家を建てられず、賃貸に住んでいる入居者にとって、賃貸であっても建売以上のグレードの家で生活できる訳です。

高い家賃を払ってくださるのは、そんな理由があるからだと思います。

しかし見学させてい頂いた物件は、賃貸の中ではグレードが高く、更にコミュニティースペースなどがあっても、どうしても木造なりのスペックだなと思ってしまいました。

数億かかっているものでもそう感じてしまうのは、多分、コロビビが1棟目のRCも分譲タイプのRCで造ってしまったからだと思います。

細かいところの快適さが分譲タイプのRCと賃貸用の木造では、雲泥の差が出てしまいます。

売却の時も木造だと融資の期間が伸びないので、買える人が限られてしまいそうですしね。

しかもこんな規模の大きな物件ともなれば、尚更買える人は少ないでしょう。

このオーナーさんは長期保有ですし、資産家さんのようなので、売却の心配などはいらないのでしょう。

今回、コロビビにとっては「無し」だなと思いましたが、数億規模の物件を見せて頂いて、いい勉強になりました。

…で、この話は終わりだと思っていたのですが、担当さんから意外な話を頂いたのです。

実は別の筋からも新しい土地情報を頂いたので、とりあえず調べてみました。
そんなことをしていたら、ブログを更新するのを忘れてしまってました。
何だかこのところ、忙しいです。
その理由は、また後日…。
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今度は木造での提案

なかなかRCでは思った利回りが出ないことが分かったサブリースの会社の担当さん。

「もしかしたら、木造3階建ての方が、利回りが出るかもしれません。」
と言い出しました。

木造でファミリー物件は、ちょっと考えられないコロビビなのですが、この会社の木造は、まあ足音などはしないように防音対策はしているとのことなので、一応提案を受けることにしました。

中心部ではないエリアなので、高い家賃設定の事業計画では不安が残ります。

資産価値は落ちるし、 売却も微妙になってきますが、それでも利回り次第で検討はしてもいいかなと思っています。

ここが地主さんが多いエリアだと、とても検討の余地も無いのですがね。

商業施設も近くにあるので、賃貸経営としては有りかなと思っていますしね。

う~ん、しかしここで自己資金を使ってしまうと、万が一土地が出た時にRCにチャレンジできなくなっちゃいます。

考えちゃいますねえ。

とりあえずこの会社の木造3階建てが、どの程度の品質なのか見学させて頂くことになったので、行ってきますね。

本当は建築途中の物件を見せて頂くことになっていたのですが、コロビビ側の都合でそれはキャンセルさせて頂いていました。

その為、もう今は未入居状態の物件はなくなってしまい、
「上階の足音が本当に聞こえないのか。」
を確かめることは出来なくなってしまったのが残念です。

それでも見ないことには話は前に進まないので、外観だけでも見学してみます。

それにしても、RCの建築費の高騰、どうにかならないものですかねえ。

本当はCM方式で建築費を抑えたいのですが、実際はそれが出来ない状態です。

懇意にしている設計士さんは、管理までお任せすると高く付いちゃうのですよねえ。

今のところ建築費が安い建築会社さんは、設計と建築が一体となっているのです。

もちろん今回の木造の提案も、設計・管理と建築は別会社ではありません。

この部分も何とかしたいのですがねえ。

秋晴れの気持ちがいい日が続きますねえ。
リタイアになれば、色んな所に行って秋を楽しめますよねえ。
その為にも今のうちにお金を心配しなくていい仕組みをつくっておかないといけませんね。
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提案されたRCの利回りは…

前回の利回りでは、とても契約は難しいとお伝えしていたので、今回は期待していました。

また、間取りもかなり気に入ったものを提案していただけました。

駐車場も100%取れていて、これはイケそうです。

その分、総事業費が高く自己資金もちょっと厳しいレベルですが、何とかなりそうです。

しかし、肝心の利回りが…

…う~ん、やっぱり低いです…。

これが中心部ならば、今後の土地の値上がりや売却時のキャピタルゲインを狙ってゴーサインを出せるのですが、このエリアでこの利回り…。

中心部と比べると土地値は安いのに、どうして中心部と同じぐらいの利回りにしかならないのでしょう?

いくらサブリースとはいえ、この利回りは低すぎます。

一般管理で計算し直しても、利回りは低いままです。

建築費でぼったくられているのでしょうか?

…と思ってよく見てみると、やはり家賃が思ったより取れていないことが分かりました。

う~ん、いつも中心部の高い家賃で利回り計算していたので、中心部以外のファミリー物件がこの程度しか家賃が取れないことを忘れていました。

土地値は安くても家賃が取れないとなると、建築費は変わらないのですから、中心部の方が利回りが出るのかもしれません。

残念ですが、このお話はお断りをしました。

しかし…

話は続きます。

こんな風に空振りを続けていることは全く意味が無いわけではありません。
お陰様で色んな知識を身に付けることができています。
素振りを続けることの大切さを実感してます。
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サブリースだと、礼金は持ってかれる?!

当たり前と言えば当たり前なのですが、サブリース契約だと、入居者から頂く礼金はサブリースの会社が持っていきます。

その分仲介業者に広告料を払う必要はなく、空室があっても満室経営時の9割の家賃を手に出来ると言う訳です。

但しよく話を聞くと、退去の際、敷金で賄えなかった分は当然入居者に請求するものの、それがどこまでやってもらうのかは分かりません。

また原状回復に必要な大家の持ち出し分は、余剰金と思っていた資金から出すことになるのです。

これがサブリースでなければ、礼金から出すことができるのですから、敷金・礼金が取れる新築ファミリー物件でサブリースはいかにももったいない気がするのです。

しかも家賃は2年ごとに見直しが行われます。

この辺りの話は、よく報道されている通りです。

なので、シミュレーションの数字を鵜呑みにしてはいけないことは分かってはいるのですがね。

しかしそれでもこの提案を受けているのは、何度も書いているように、立地のいい広い土地が中々出ないからなのです。

明日は、新しい土地での大型ファミリーRCの事業計画の提案を受けます。

前回はファミリータイプではなかったことと、利回りが低かったのでお断りをしました。

今回は思っていたエリアでは無いのですが、立地は悪くない場所なので、利回り次第では話を進めようと思っています。

結果は後日ご報告しますね。

新しいエリアを投資対象にするために、ちょっとリサーチをしないといけなくなりました。
土地勘が全くないエリアは、本来は対象にしたくないのですが、仕方がありません。
土地値と家賃のバランスが良ければ、このエリアでも良しと考えています。
もちろん、リサーチの結果次第ですが…。
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建築費をよく見てみると…

固めの家賃設定がされていたサブリースの新築マンションの提案。

そのせいで築浅の期間、オーナーが手に出来る家賃が年間4~500万円少なくなるのでは?という疑問が出てきました。

更に、建築費をよく見てみると、使われている部材や仕様に?が出てきました。

その会社がこれまでに建築したRCを見せて頂いていたので、オーナーはてっきりこれと同じマンションが建つのだろうと思う訳です。

もちろんその中の一棟ははっきり
「この部屋は、展示場として使っているので、特別仕様になっています。」
と言われました。

しかし、いくつもの物件を見た後の素人のオーナーは、どうしても特別仕様のイメージが残るので
「これと同じようなものが建つ。」
と勘違いしてしまうかもしれません。

途中で、違うじゃないかと指摘しても
「賃貸なのですから、そこまでの仕様は必要ないですよ。それでも入居は付きますから大丈夫です。」
なんて言われるとそうかなと思ってしまうでしょう。

なんせ、サブリースなのですから、入居が付かなくてもオーナーには関係ありません。

しかし他の建築会社で建てれば、同じ建築費でもっといい仕様の建物が建てられるのですから、オーナーにとっては大きなマイナスです。

前回建築費に利益が乗っていないと書いていましたが、同じ建築費でグレードを下げることで、利益を上げていたのですね。

固めの家賃と思っていましたが、この仕様では、もしかしたら決して固めでは無いのかもしれません。

う~ん、これは問題ですねえ。

更に説明を受けると他のことも見えてきました。

まだ、続きます。

でも全く「無し」と思っている訳では無いのです。
とりあえず可能性として排除しないで検討しているというスタンスです。
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利回りが低いのは、固めの家賃のせい?

土地情報を持っていて、融資も通りやすい。

サブリースなので、入退去に煩わされることなく、毎年〇百万受け取るだけ…。

…なんていいことばかりを真に受けている訳ではありません。

サブリースの新築物件の提案をよく見てみると、いろんなことが見えてきます。

この会社はよく言われているような新築プレミア家賃で利回りを高く見せていることはありませんでした。

どぢらかというと、家賃保証をするからには入居が見込める固めの家賃設定がされていました。

なので、まず利回りが低い…。

中心部の物件なら仕方が無いのですが、そうでない物件でも表面利回りは高くないのです。

う~ん、どうしてなんだろうと提案書を見てみるのですが、建築費もそう高くありません。

土地の値段も相場を調べてみましたが妥当です。

ここに利益を乗せている訳ではありません。

会社の利益もどこかに乗せないといけない訳で、それは管理の部分なのかなというのは分かるのですが、それにしても利回りが低い。

固めの家賃のせいとしか言いようがありません。

サブリースなので、満室経営でないと会社がマイナスを被ることになります。

だからこの家賃でシミュレーションをするのでしょう。

しかしオーナーとしては、手に出来るのはこの固めの家賃の9割なのですから、何とももったいない気がします。

ファミリー物件なので、少なくとも2,3年は、新築プレミア家賃で満室経営が狙えるのに…その差額だけでも年間4~500万円。

長く物件を保有する気持ちが無いコロビビにとっては、これは大きいです。

しかも建築費をよく見ると、こんなことも分かりました。

続きは次回に…。

クローズアップ現代、見るのを忘れていました。
今回はどんな内容だったのでしょうか。
とある大家さんも取材を受けていたということで興味があったのですがね。
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サブリースの新築物件

サブリースなんて建築費でボラれ、更に管理費で持っていかれる割には十分な管理は行われず、更に家賃も有無を言わさず改訂される…。

だからやるもんじゃないと思っていました。

もしそれらの問題が無くても、その会社の倒産リスクもあるわけなので、不安要素が多いと思います。

なのに、今この会社の物件の提案を検討しているのは、いい土地情報を持っているからなのです。

ご存知の通り、建築費が高騰している為、ある程度のボリュームが無いと土地込みの利回りは7%にすらなりません。

単身者用RCならば、まあまあ土地が出るのですが、ファミリーRCとなるとどうしても利回りは下がりますし、学区も重要となります。

しかしそのボリュームで建てられる立地のいい広めの土地は、競合他社との争奪戦になり、更に価格が高騰するため利回りが出なくなってしまうのです。

利回りが出ないと銀行融資も厳しくなります。

断られたことはありませんが、自己資金を1割程度は求められるので、手元資金が潤沢出ない場合は投資すべき案件を選んでいくことになります。


そんな状況の中で、サブリース付きの物件が浮上してきたのです。

家賃保証があるこの会社だと融資はやはり通り易くなります。

3~5%程度の自己資金で通っているので、手元資金が潤沢でない場合、まあこれは魅力です。

しかし、建築のノウハウけや時間を持っていない地主やサラリーマンとは違って、コロビビは設計から関わっていきたいような建築大好き人間。

なのでわざわざサブリースの会社の物件を選ぶ必要は無いのですが、魅力は融資が通りやすいだけでは無いのです。

そう、非公開の広い土地の情報を持ってらっしゃるのです。

これが一番大きいです。

でも、やはりいろいろ問題はあります。

続きは次回に…。

3連休でちょっと郊外にドライブに行ってきました。
道の駅で地元産の食材を買って家で料理するという細やかな贅沢をしました。
柿にキノコに、秋は美味しいものが多くて、困っちゃいます。
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店舗を入れた組み立てをすると…

てっきり超人気学区のファミリー物件向きの土地と思っていたところを、設計士さんから
「店舗を入れた単身者用物件」
の提案をして頂いたコロビビ。

その組み立てを教えて頂くと、40㎡以上の部屋もとれるので、不動産取得税も要らない計画です。

これは意外とイケそうです。

早速家賃を調べて、利回りがどの程度出るか計算することにしました。

今回は店舗の家賃が取れるし、単身者用とはいえ部屋も広いので、家賃も高めに設定できます。

しかし…

う~ん、やはり建築費が高いため、思ったより利回りが出ません。

土地が高いのもそうですが、この価格を出してもいいと思うのはファミリー物件だからこそなのです。

ファミリーだとかなりの家賃が取れるのです。

しかしファミリーだと駐車場は必須。

…となると、十分の広さと思っていたこの土地であっても足りないという結論。

土地の形と道路付けが良ければピロティーにして駐車場が確保できるのですが、それが難しいというのがこの土地の弱点。

駐車場の8倍取れると思った店舗の作戦も不発…となると、この土地もどうにもできません。

せっかくボリュームチェックをして頂いたのに、設計士さんにお詫びをしてこの土地の件も終わりました。

う~ん、何度も言っていますが、中心部、人気エリアの新築RCって、中々難しいですねえ。

台風が来る前に、前の台風で被害を受けたところを修理して頂いていて良かったです。
工務店さんも台風の件で忙しく、入居者様の予定も合わずに、ズルズルと工事が伸びていたのです。
ギリギリのタイミングでしたが、間に合いました。
賃貸業は、天災ともうまく付き合っていかないといけませんね。
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続・日影規制が厳しい土地

抜群の立地に十分の広さがあるものの、土地の形がイマイチのために日影規制や北側斜線制限で、高い建物が建てられない土地の情報を頂いたコロビビ。

知り合いの設計士さんに相談すると、思ったより面白い土地だと言います。

実はこの設計士さん、このエリアで何棟も収益物件を手掛けている方なのです。

なので、コロビビは超人気学区なのでファミリー物件を考えていたのですが、設計士さんは人気駅近なのでファミリー物件はもったいないとおっしゃるのです。

その理由として、ファミリー物件は駐車場が必要になるけれど、そこを単身者用の部屋にすることで、4倍の家賃が取れるとおっしゃるのです。

それはもちろんそうなのですよねえ。

それから、日影制限も計算してみると4階以上の部分を2m下げる程度で大丈夫ということも分かりました。

しかもこのエリア、小さな隠れ家的な店舗もあるので、一階を店舗として貸せば、賃料は駐車場の8倍以上で貸すことも可能です。

なるほど、やはり専門の人の見立ては違いますねえ。

それで組み立ててもらうことにしました。

さて、うまくいくでしょうか?

続きは次回に…。

設計士さんにもいろいろいらっしゃるでしょうが、こんな風に収益物件を中心に取り組んでらっしゃる方は、話が速くてやりやすいです。
ただこの方に相談すると、使いたい建築会社が使えなくなるのが痛いのですよねえ。
あちらを立てればこちらが立たず…デス。
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日影制限の計算

手付流れの土地を手に入れられないと分かってガックリしているコロビビ。

これが手に入れば、税引き後のCFは少なく見積もっても年800万円以上は手に出来る試算だったので、自己資金も5年で回収できる予定でした。

まあ、捕らぬ狸の皮算用でしかありませんので、気持ちを切り替えて次の土地を探すことにしました。

…とすると、手付流れの土地を紹介してくださった会社から別の土地の情報を頂きました。

これも非公開の土地で、結構な広さはあるものの、土地の形がイマイチのものです。

しかし人気の学区で、しかも人気駅にかなり近く立地は申し分ありません。

他のデベロッパーに紹介してたものの、日影規制や北側斜線制限が厳しく、高い建物が建てられないことからこちらに話が回ってきました。

コロビビもみたところ難しそうな感じはしましたが、一番に欲しいと思っているエリアだったので、とりあえず知り合いの設計士さんに日影制限がどの程度なのか、計算してもらうことにしました。

コロビビもボリュームチェックしてみたのですが、日影制限ばかりは計算が難しく、ここがクリアにならないとどうにもならないからです。

するとその設計士さんから意外な連絡が…

「コロビビさん、この土地、意外と面白いことになりそうですよ。」
とのこと。

何だか、思ったよりいい建物が建てられそうなのです。

長くなったので、続きは次回に…。

昨日のブログですが、土地情報を頂いて現地確認していないのは、その土地を既に知っているからです。
狙っているエリアは土地勘があるので、グーグルで確認するだけで、現地確認しなくても分かるようにしています。
なので、凄くいい土地だと分かっていたのですよねえ。
それだけに、残念でした。
まあ、すぐに次の土地探しを始めていますけどね。
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土地情報を貰ってからすること

専業大家と比べると本業があるコロビビは、土地情報を頂いてから事業計画書をつくるまでに取れる時間が限られています。

その中で専業大家さんやデベロッパーさんと競争になる場合は、前回書いたように徹夜で事業計画を書き上げることは時々あります。

本当は知り合いの建築士さんにボリュームチェックをしてもらえばもっと速いのですが、いつもいつもお願いするわけにはいきません。

また設計士を自社で抱えている建築会社にお願いする可能性がある場合は、その建築士さんにボリュームチェックをお願いする訳にもいきません。

特に今回のように情報を夕方に頂いて、次の日にお返事をするような場合は、建築士さんにご迷惑をお掛けするので、セルフボリュームチェックをせざるを得ません。

となると用途地域や高度規制などの情報をもとに、高さや斜線の制限、更にその地域の建築規制などを調べて、建てられる建物の高さや広さを探っていくことになります。

もちろん日影規制などは正確に計算できませんので、ギリギリの計画を立てる訳にはいきません。

それである程度の組み立てをして、どれくらいの広さの部屋が何戸取れて、駐車場も何台確保できると分かれば、今度は家賃の相場を調べていきます。

これも時間が許せば今保有している物件の管理をお願いしている仲介業者さんにお聞きしますが、時間が無いときはネットで検索して色んな角度で調べていきます。

ネットで出ている家賃はあくまで募集家賃なので、もしかしたら相場より少し高い場合があるからです。

そんなことも加味して想定家賃を考えていきます。

また、同時に確定測量費、水道加入金、所有権移転登記代、保存登記料、抵当権設定費用、期中金利、印紙代、申請関係費用、銀行融資手数料、火災保険料などの経費の計算を行います。

時間が許せばここで知り合いの建築会社の担当さんに連絡して大体の建築費を出して頂きますが、それが出来ない場合は、以前伺った計算の仕方で建築費を出します。

そうしてようやく大体の利回りが出る訳です。

もちろん、土地の情報を頂いたときに、このエリアの土地の取引価格を調べて、あまりにも高い場合はその時点でアウトになっちゃうことも多いです。

利回りが出たら、事業計画書とシミュレーション表を作成し、送って頂いた土地の資料をプリントアウトします。

また、こちらの現在の資産状況や預金の額が分かる資料やコピーを揃えて、銀行に持ち込む準備をするのです。

ここまでを今回は夜中に10時間かけてやりました。

今回は特に他の方の手付が流れた土地だったため、決済までの期日が限られていた関係で、銀行に一刻も早く持ち込む必要があったからです。

でもご存知のように、土地情報をくださった会社とお話した結果、これが全て無駄になる訳です。

無駄となっても、まあこれはあることです。

もちろん今回は一番条件が良かったので、残念ではあるのですが、それでもここまでを一晩で準備できたことは、これまでの経験があったからだと感じています。

今回は手付流れの土地という一番スピードが必要な場合でしたから、それに対応出来たことは少し自信になりました。

こんなにいい土地はもう暫くは出てこないと思いますが、諦めないで待って、また今回のようなチャンスが来たらすぐに対応できるようにしたいと思いました。

台風で8時以降運休になるなんて驚きました。
でも、前回の台風の風の威力を目にすると、この判断もやむをえないですね。
被害が最小限で済むことを願っています。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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