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Archive | 2018年08月

行員もつらいよ。

先日お世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。

そういえば、一棟目のアパートの固定期間がもうすぐ過ぎるので、借り換えをお願いされていたのでした。

きっとその話だろうと思い、お会いすることにしました。

インターホンが鳴ったので玄関ドアを開けてみると、担当さんと後ろにもう一人…。

そう、実は今回は新しい投資信託のセールスなのでした。

…と言っても、以前担当さんが頑張って融資を引いてくださったお礼の意味を込めて買っていた投資ファンドが利益を出していたので、それで今度の投資信託を買って欲しいということのようです。

まあ、あまり魅力的な投資信託とは思えませんでしたが、この担当さんには融資以外にもいろいろお世話になっていたので、了承しました。

損が出るかもしれませんが、もともと大した金額の投資信託ではなりませんし、それでこの担当さん達のノルマが少しでも達成出来るのならいいか…と思ったのです。

こんなセールスで融資業務で能力を発揮していた担当さんを消耗させたくありませんでした。

それにコロビビはこの担当さんのお陰で、既に百数十万円分の利息を浮かせることができているのです。

しかも一棟目のアパートの借り換えのこともあるので、まあ損して元取れ…みたいな感じでしょうか?

現在団信込みの1.1%なのですが、固定期間終了の時期であれば、違約金は発生しないので、この条件でも借り換えの方が得になるような条件が出せるとおっしゃるのです。

本当でしょうか?

続きます。

それにしても、銀行員さんも受難の時代になりましたねえ。
リストラも半端ない数に上るようですし…
でも、能力がある方なので、力を発揮させてあげたいものです。
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お盆過ぎると土地が出てくる?

お盆が過ぎると物件が出てくるとはよく言われますよね。

これは、相続案件など、親族が集まる機会に、そのままになっていた土地や古家などの処分について話し合いが行われるからですが、確かにコロビビの周りでもそんな話はよく聞きます。

先日も相続案件の土地がネットに出ていました。

これはまだ親御さんは無くなっている訳では無いのですが、もう高齢になられたため、3人のお子さんで売却するという話になったのだそうです。

ちょっと難あり物件だったので、保留している状態ですが、仲介業者さんの話では
「これ、かなり安くなりますよ。」
とのことでした。

コロビビが現金を持っていれば買っても面白いなと思うのですが、そこまでの余裕はありません。

でも現金を持っている人ならここを保有しておいて、近い将来訪れるであろう「地上げ」で利益を得ることは可能です。

相続ということになれば、そんなことが予想されていても、そこまで待てないですしね。

でもコロビビも資金的にそこまで待てないので、多分買えないです。

まあ、他にも相続案件で出てきそうな土地を気長に待つしかないですね。

狼さんがブログで面白い呼びかけをしていましたね。
まあ、どのやり方も少数の成功者はいると思いますが、
多数が失敗しない…というやり方が不動産投資では重要だと思うので、
やはり狼さんの布教活動は必要ですよね。
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結局、変動金利は変わらないまま

売却予定のマンションを購入したのは5年前。

その時の金利は変動で0、775%でした。

あの時は金利は低かったのですが、もうそろそろ上がってきても不思議ではないので、固定金利を選ぶかどうか迷いました。

しかし、当時はもしかして固定期間より早く売却する可能性もあった為、違約金を払うことを考えたら変動金利のままでもいいかと考えました。

それに金利が上がっても、いきなり高くなる訳ではないだろうということで、変動金利にしました。

年に二回金利の見直しがあるのですが、結果はこの5年間一度も金利は上がらず0,775%のままでした。

3月に売却したとしても、繰り上げ返済の費用はかからないので、まあ、成功だったかなと思います。

固定期間の5年が過ぎて変動金利にする方法もありましたが、固定金利は変動金利と比べると高かったので、僅かですが支払った利息も安くで済みました。

しかしこれも偶然であって、黒田総裁がここまで金融緩和を続けるとはコロビビも思っていませんでしたから、たまたまですよね。

これからは金利も上がっていくでしょうから、これからもローンを組んでいく人は固定金利の方がお得なのではないかと思います。

改めて売却までに支払う利息を計算してみましたが、この低い金利でも思ったより多かったです。

やはり元利均等支払いの場合は、支払い当初は利息ばかり払うということを実感しましたね。

このマンションの場合、期間は25年にしていたのですが、この5年数か月で支払う利息は、25年間で支払う利息の4割近くを占めていました。

だから、思ったより多く感じたのでしょう。

しかしこれだけの利息で数千万円貸して頂けたからマンションが購入出来たのですから、文句はありません。

しかも売却益まで手に出来る訳ですし、少なくとも利息の5倍、売却益がえられそうなのですから、そう考えると貸して頂いて有難かったということですね。

これもある程度自己資金があったからできたことです。
お金がお金を生むということですね。
もっとお金がある人は、もっと楽に大きな金額を手にできるということ。
不動産投資は自己資金によって特にリスクを軽減できますね。
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新築物件の脅威と戦うには…

賃貸経営は立地が命…というのは言うまでもないことですが、立地がいいところは土地値が高いので、結局利回りが低くなります。

なので、土地値が上がっている今は、新築不動産投資を行う場合は、土地値にしては家賃が取れるエリアを見つけ出すか、立地の悪さを補う魅力を備えた物件にするかなどの戦略が必要となります。

後者でいえば、部屋の広さや収納力、設備などで差別化を図ったり、家賃や初期費用を安く抑えたりすることでしょうか。

最近はインターネット無料は当たり前になっているのですが、その中でもネットコミック読み放題などを前面に押し出す若者向けの物件もあるようです。

ただ、コロビビのRCは若者向けではないので、インターネット無料すらやっていませんが、それでもお陰様で人気物件となっています。

やはり立地のよさは強いです。

一棟目のアパートも、立地はまあまあです。

定期的に同じエリアの新築状況をリサーチしていると、最近も新築アパートが数棟建築されていました。

しかし、全て駅からの距離があるのでちょっとほっとしています。

つまり今回もコロビビのアパートの方が、立地がいいという状況でした。

これで新築アパートの家賃が安ければ脅威となるのですが、今は土地値が上がっているので、家賃を安くすると利回りが落ちてしまうようです。

このエリアは地主さん物件は少ないため、新築アパートのほとんどは投資用のもの。

なので少なくとも7~6%台の利回りを出すためには、家賃を下げる訳にはいかないのです。

同程度の家賃であれば、新築であっても怖くはありません。

まだ築5年程度であれば、十分戦えます。

戦えなくなった時は、設備を入れ替えるのか家賃や初期費用をいじるのかを考えないといけませんけどね。

…ということは、いくら土地値が安くまあまあの利回りが出るような物件でも、周りに地主さんの土地や駐車場などがあれば、安い家賃の新築物件を建てられてしまう可能性があるので、リスクがあるということです。

新築不動産投資は、そこが難しいところですねえ。

供給過剰となっている今、次々に新築される物件と戦うには、最初から何か強みを持っていないと厳しいです。

台風で風車が根元から折れている映像が流されていましたね。
あの風車が電力会社のものか、個人のものかは知りませんが、こんなことがあると風力発電投資も怖いです。
もちろん保険は掛けているとは思いますが…。
利回りが高い投資はリスクもつきものですが、こういうのは心臓に悪いです。
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綺麗に見える部屋だけど…

内見に備えて綺麗に掃除をしておいた売却予定のマンション。

掃除のやりすぎで浴槽に傷をつけるという失敗をしてしまいましたが、それも大きな問題にはならなかったようです。

でももう一つ失敗が…。

実はカーテンも綺麗にしておいた方がいいかなと思って洗濯しておいたのですが、この数年間の日差しのせいか使った時に何かに引っ掛けたせいか、小さな破れがあったようなのです。

それに気づかず洗濯機で洗った為に、干してみるとその破れが大きくなっていました。

ただ破れていただけなら誤魔化しようがあるのですが、そこからボロボロと細かい繊維が出てきます。

これじゃあカーテンを動かすたびに繊維が散らばるので、カーテンは外すことにしました。

それから換気扇のファンもついでに掃除をしておきました。

一見綺麗に見えるキッチンでしたが、結構自炊もしていたようなので、ファンにはしつこい油汚れがびっしり!

結果的にハウスクリーニングサービスが無い仲介業者さんに専任をお願いすることになったので、引き渡し前にもざっと清掃すれば済むように今のうちに念入りに掃除しておきました。

引き渡しは3月になるし、どうせ引っ越しした後清掃をする必要があります。

ハウスクリーニングの費用は5万程度と思うのですが、今のうちにこれだけ綺麗にしていれば、それも節約できそうです。

内見に備えての掃除でしたが、かなり綺麗にできましたよ。

台風が心配ですね。
何だか自然災害の心配ばかりしています。
こうなると借家の方がいいなんて考える人も増えてくるかもですね。
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浴槽の傷は…

さて、数社の仲介業者さんが内見も兼ねた打ち合わせにマンションに来られましたので、部屋を見て頂きました。

前日に清掃し、部屋のよさが一番伝わるように家具の配置を変えて、万全の態勢で臨んだコロビビ。

それが功を奏したのか、どの業者さんも高評価。

これだけ綺麗な部屋なら内見者の心を掴むことができるだろうとのことでした。

もちろんこれで査定額が上がる訳では無いのですが、お客さんに紹介するときに、
「あの部屋はとても綺麗に使ってらっしゃいますよ。」
と伝えてくださる筈です。

「クロスも替える必要はないし、そのまま住めるので、そこはアピールできます。」
とのことでした。

もちろんクロスはコロビビが掃除をしていたからなのですが、そういえばフローリングも傷がほとんどありませんでした。

一か所あったのですが、全然目立ちません。

一見新築の部屋にも見えるぐらいです。

しかし問題は浴槽の傷。

そのことをお伝えして見て頂いたのですが、業者さんは全員問題ないとのご意見。

業者さんがそうおっしゃるなら、安心しました。

シミのままなら確実に気になりますが、よく見ないと分からない傷なら大丈夫のようです。

やっちまった!と思っていましたが、結果オーライのようです。

本来ならここまでやる必要は無いのでしょう。
でもちょっと清掃しただけで部屋が見違えるように綺麗になるので、やっぱりやりたくなるのですよねえ。
仲介業者さん全員が驚かれるほどだったので、手応え十分でした。
でも実際は内見時にこの綺麗さを維持しないと意味が無いのですけれどね。
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またやっちまった!ハウスクリーニング失敗

さて、先日からマンションの売却に向けていくつかの仲介業者さんとの打ち合わせをしている話をお伝えしていました。

このマンション、もともと売り物件を探している業者さんが、謄本を挙げて営業活動をしてきていて、どの業者さんも一度部屋を見て査定させて欲しいと話してきます。

そこで、今回の打ち合わせの機会に部屋も見て頂くことになりました。

けれど、普段は息子が一人で住んでいる部屋。

男の子の割には綺麗に住んでいるのですが、細かいところはやはり掃除が行き届いていません。

少しでも印象が良くなるようにと、これからの内見に備えて、少し掃除をしておくことにしました。

一番のネックはベランダとそこに置いている室外機の汚れ。

そして浴槽に付いたシミです。

ベランダの汚れは何とか地道に拭き取れば落とすことができたのですが、浴槽のシミはよくある湯垢とは違います。

でも少し盛り上がっている感じもあるので、湯垢であることには変わりがないようです。

傷をつけないクレンザーがあったのでそれで擦ってみたのですが、取れません。

少し目の粗いスポンジで擦ると取れそうですが、これだと傷が付きそうです。

こんな時は「茂木和哉」だと傷がつかずに取れるのかもしれませんが、生憎近くに売っている店がありません。

仕方なく、目の粗いスポンジで恐る恐る擦ってみました。

すると、傷はついていないようです。

それで安心して力を入れて擦っていき、何とかシミは取ることができました。

水で流して綺麗になった浴槽をよく見てみると…

…ガ~ン!!

細かい傷がついているじゃあありませんか…。

力を入れてしまったので、それで付
いてしまったようです。

シミが付いていた時よりはマシですが…う~ん、やっぱり遠くの店に行ってでも「茂木和哉」を手に入れてやるべきでした。

さて、これが仲介業者さんの評価にどうつながるでしょうか…。

先日ふらっと入ったウナギ屋さんが、ジョン・レノンが来店したという店でした。
昭和の雰囲気漂う店で、味もよかったですよ。
何だか得した気分でした。
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売却するマンションの手残りは…

実際にマンションの売却活動に入るのは1月からですが、専任をお願いする業者さんとの打ち合わせのときに、どれくらいの手残りが出るか試算して頂きました。

その試算によって販売価格を決めようと考えたのです。

実はこのマンションの売却によって手に出来るお金は、次の新築RC計画の自己資金か、一棟目の新築RCの繰り上げ返済に使う予定にしています。

不動産投資と考えれば、本当は繰り上げ返済に使うのももったいないのですし、次の物件の融資を引くために使う方が正解だと思うのです。

しかし一棟目のRCはフルローンを組んでいて、固定期間が過ぎると金利負担が大きくなります。

もともと都心部における新築不動産投資は利回りが低く、更に当初考えていた時よりも供給過剰に陥っているので、今後家賃下落が起きると返済が苦しくなってくることも考えられます。

今のところは差別化が功を奏して順調に経営できてはいるのですが、近い将来の不安定要素に今のうちに対応しておくことも一つの方法かなとも思うのです。

つまり近い将来の不安定要素に対応する考え方は二つ。

新しいRCを建てて、そのインカムゲインで補う。

もしくは固定期間が過ぎたタイミングで繰り上げ返済をすることで、返済を楽にする。

もともとフルローンを組む時に持っていた自己資金は、マンションや別の新築アパートの購入に使っていて、数年後にももう一棟新築RCを建設する考えがあったので、RCに関しては全く資金を入れていなかったのです。

本来は5~10%、人によっては20%は入れておく方が安定経営の為にはいいと言われていますよね。

ただ金利が5年間は1%で借りられるということなので、フルローンが引けるのなら自己資金を入れなくてもいいのかなと思ったのです。

でも固定期間が終わった後の金利は思ったより上がりそうです。

新たなファミリー向け新築RCの建築用地も中々見つからない状況では、繰り上げ返済をした方がいいような気もします。

繰り上げ返済をしても、後1~2年もすれば自己資金は貯まってきますし、ファミリー向け新築RCはそれからでもいいかもしれませんしね。

まあ、マンションは3月末でないと売却できないので、本当はそれからの話なのですけれどね。

夏休みはあっという間に過ぎてしまい、早速仕事が始まりました。
でも相変わらずの暑さもあって体調が戻っていませんねえ。
体重も増えてしまって、日常を取り戻すのに暫くかかりそうです。
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お願いした専任業者さんは…

どこに専任をお願いするか迷って、某有名ブロガーさんに連絡したコロビビ。

収益物件の相談では無かったものの、快く相談に乗って頂きました。

これまでお話をした業者さんのことをお伝えすると、高値査定をする大手さんは、やめた方がよいとのこと。

やはり高値査定は専任を取りたいためで、すぐに価格を下げるようにいってくるという話は本当だということでした。

では一番低い査定をしてきたC社がいいのでしょうか?

するとそのブロガーさんがおっしゃるには、もっといい業者さんがいるとのことでした。

そこは大手では無いため、コロビビは全く名前を聞いたことがないような業者さんです。

しかしその方がおっしゃるには、顧客を持っているし新聞広告などもちゃんと打って地道に売却活動をしてくれる業者さんさんだということでした。

そこでブロガーさんにお礼を伝え、急遽、その業者さんに連絡を取ってみたのです。

お話を伺ってみると、そこは中規模の会社なので、大手がやっているようなインスペクションやハウスクリーニングサービスなどはやっていないとのこと。

しかし両手欲しさの囲い込みなどはしないとの話でした。

もちろんその言葉が本当かどうかは分かりませんし、大手がやっているサービスが受けられないのは正直痛いです。

しかもこの業者さんの査定はC社ものより若干高い程度…ということはこの価格が固い価格だということのようです。

これはコロビビの売却希望価格より200万円低いのです。

しかし固い価格を提示する業者さんの方が信用できますし、サービスに関しても築浅のマンションなのでどうしても必要な訳ではありません。

何よりきめ細かな売却活動をして頂けそうです。

なので、ここに専任をお願いすることになりました。

一応最初の売り出し価格はコロビビの売却希望価格より少し高い価格で出してみて、反響を見て頂くという打ち合わせをしましたが、どうでしょうかねえ。

この築年数のマンションが少ないと思っての売り出し価格なのですが、以前も書いたように3~5年古い高スペックのマンションが
この価格より300万円安い価格で出ていてまだ売れていないのです。

コロビビとしては売り急いでいる訳では無いので、適正価格で出して、すぐに売れてしまうのは何とも惜しい感じがするので高い価格で出してみたいという考えなのです。

これが吉と出るか凶と出るか…。

…と言っても引き渡しは息子が卒業する3月末になるので、実際の売却活動は来年の1月からになります。

またその頃、この結果はお知らせしますね。

猛暑のせいか、野菜の値段が上がっていたのでびっくり!
でも帰省して人数が増える時期は、高くても買わざるを得ません。
いつもこの時期は支出が増えてしまいますねえ。
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専任業者さん選び

ライバル物件の存在にちょっと予定が狂ってきたマンションの売却準備。

もう一つ問題なのが、どの業者さんに選任をお任せするかということです。

前回も書きましたが、A社は以前お世話になりながら、途中で新築購入に変更したため期待に沿えなかった業者さん。

B社は大手の業者さん。

そしてC社は、ハウスクリーニングやホームステージングなどのサービスが充実している業者さんです。

でも詳しくお話を伺ってみると、今はそんなサービスはこの3社は全て行っていました。

考えてみればこんなに築浅のマンションはあまり売りに出ないので、売れ残るということは無いのです。

…となれば、専任が取れた会社は自分が連れてきた客が決めてくれれば、両手の仲介手数料が入る訳です。

何とも美味しい話です。

なので何としても、専任を取りたいというのが業者側の本音。

その為高い査定額を提示する業者もいるいるのですが、それに惑わされてはいけません。

いくら高い金額で売り出しても、反響が無ければすぐに価格を下げることになってしまうからです。

さて、その査定額ですが、一番高かったのは大手のB社。

低かったのはC社で、その差は実に200万円以上もありました。

売り出し価格の提示は更に300万以上の差があります。

でも大切なのは、高い価格で決めてくれるお客さんを付けることができるかどうかです。

どこにお願いしたらいいのでしょう?

そこでコロビビが助けを求めたのは…

…そう!某動物系(?)有名ブロガーさんです!!

収益物件の相談ではないので、どうかなと思い、ずっと連絡するのを躊躇っていたのですが、背に腹は代えられません。

それで以前教えて頂いていた携帯番号に思い切って電話をしてみました。

まずは収益物件の相談ではないことをお伝えして、それでもいいかどうかお聞きしてみました。

すると、この電話がこの売却準備を、思わぬ方向に向かわせることになったのです。

コロビビも予想していなかった方向に進みだした売却活動。
高くで売りたい思惑は、思い通りにいくのでしょうか?
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売却に向けての準備

文京区のマンションの売却に向けて、どこの仲介さんに専任をお任せしようかそろそろ準備に入りました。

まずお声を掛けたのは、このマンションを購入するときに、中古マンションを探していたときにお世話になった業者の担当さん。

実は、最初は築浅の中古マンションを考えていたのです。

とても感じの良い方で、いくつかのマンションを見て回ったのですが、その時は既に中古マンションの価格が上がり始めていた時期。

売主さんは強気の価格を付けていたので、結果的に新築とあまり価格の差が出なくなっていました。

もちろん価格が高い中古は高い理由があるにはあったのです。

設備がいいとか立地や景色がいいとか…しかしこのマンションは息子が使うので、そこまでの高スペックが必要な訳ではありません。

そこで少し立地がよくない少し景色もよくない新築を探してみると、中古とほぼ同じ価格のものが見つかりました。

これで売却時は中古と比べると築年数で優位に立てると考えたのです。

確かにその目論見は外れた訳ではなかったのですが、売却の相談をしたところ、そうとまでは言えないことが発覚。

近隣に築年数こそコロビビのマンションより3~5年ほど経っているのですが、設備も景色もいいマンションが安い価格で売りに出ているのです。

築年数が経っているとはいえ、築浅の場合、見た感じはそう変わりません。

特に高級仕様のマンションの設備は、古くてもしっかりしているので築年数を感じさせないのです。

将来売却を考えている人にとっては築年数は重要な要素ですが、ずっと住むのであれば、3~5年の差はさほど大きな問題ではありません。

そうなると立地や設備がいい方が、売却時には有利に働きます。

まさかそんなマンションが、こんなに安い価格で売りに出ているとは…

…はああ、困りました。

売却活動、どうなるでしょうか…これも続きます。

新築RCの土地探しと並行してこの売却活動も続けていくので、結構忙しくなりそうです。
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築古の利回りより高くできるんだよなあ。

新しく頂いた土地は、前回銀行に持ち込んだ土地と比べると戸数も多く取れるので、利回りも出ます。

ただ、土地値が高いため、総事業費が5億を軽く超えてしまいます。

高くない利回りですが、同じエリアで売りに出ている築十数年の中古RCでも、この利回りと同じか低いのです。

自己資金の目途もついているし、本当ならこれで計画を進めてもいいんじゃないかと思います。

しかし土地と建築費が高騰しているせいで、利回りが低いことに慣れてしまっているのではないかと思い返しているのです。

低い利回りであっても、目指しているのは利回り最低7%以上です。

7%と言っても、コロビビの実力では計画を進めていくうちにここから利回りが下がっていく可能性もあります。

なので今の段階で7%に届いていないと、ボリュームが大きいためにここから大きく利回りを下げてしまうかもしれません。

5億越え案件はそんな怖さがあるので、コロビビにはまだ手を出すのは早いと思うのです。

しかも前回も書きましたが、総額が高くなった理由が土地の高騰…これはやはり良くないです。

資産価値があるとはいえ、今後は下落するでしょうし、今の価格はやはり異常です。

せっかく極秘の土地情報を頂きましたが、これもお断りすることにしました。

でも、こうしていい土地というのは表に出ないで取引されていくのですね。

もちろん最初は高値を付けて顧客の反応を見るという感じなのでしょう。

しかしあの利回りでも計画を進める人は少なからずいる筈です。

特に節税対策に購入する人もいるでしょうからね。

他の不動産投資家さんよりも利回りを低めに設定しているコロビビですが、それでも今回はちょっと無理でした。

ああ、でもここ数日、データと数字の睨めっこでしたから、疲れちゃいましたねえ。

まあ、頭の体操にはなったから良しとしましょう。

世界的な有名人が訪れたといううなぎ屋に行ってきました。
…といっても偶然だったのですがね。
昭和の雰囲気が漂う店で、一気にタイムスリップしたかの様でした。
味も確かだったので、ちょっと得した気分でしたよ。
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新しい土地は、前より好条件!

超人気学区の新築ファミリーRC用地を紹介して頂いたコロビビ。

セルフボリュームチェックをするとまあまあの利回りが出ます。

戸数も多く取れるので戸あたりの建築費も割安に出来ます。

前回の土地の時、銀行からきつめにストレステストを掛けられて、自己資金次第と言われてしまったコロビビですが、今回はそこまで自己資金も求められずに融資が下りる可能性が高いです。

けれど総事業費は軽く5億円を超えてしまうのです。

まだ実力が追い付いていないコロビビがこんなに多額の借金をしてこの事業を進めていいものか…正直迷います。

しかも単に金額が高くてビビッている訳では無く、金額が高くなっているのが土地値の高さが原因だからなのです。

昨年の実際の土地取引の価格と比較しても高いことははっきりしています。

それはこのエリアのすぐ近くに大型の再開発が行われるようになったことと、そこに建設されるマンションの価格がかなり高く設定されているということが要因です。

更にこの土地は再開発が行われる土地と比べると学区がいいので、実は再開発される土地と同等の人気があるのです。

なのでこの土地がこれぐらいの価格が付けられていても不思議ではないのです。

しかし…今は天井知らずの土地価格ですが、これはいつか下落します。

すぐには落ちなくても、不動産投資は30年スパンの事業。

10年後は落ち着くぐらいならいいのですが、下落していてもおかしくはありません。

それぐらい特に今はマンション用地は誰もが欲しがっているために、高騰しているのです。

入居も間違いないし、新築ライバル物件が乱立する可能性も少ないし、なかなか出ない広さだし…。

…ああ、迷います…。

迷ってばかりの記事ですみません。
先輩大家さんならゴーサインを出すかもしれませんね。
いやいや、もっと高い利回りでないと出さないかな?
そこの見極めも難しいです。
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新しい土地情報を頂いて…

ファミリーに人気エリアの新しい土地情報を頂いたコロビビ。

今回は土地が広いので戸数も多く取れます。

しかし総事業費は、軽く5億を超えます。

でもここも人気の学区なので、家賃は高めに設定できるので、利回りはまあまあ出るのです。

もちろん7%を超えるのであれば、自己資金をつぎ込んでもゴーサインを出すし、銀行の融資もOKが出る可能性が高いのですが、土地値が高いので、そこまでの利回りは出ません。

そうなると、前回の銀行の考え方から推測すると、自己資金は確実に要求されます。

そしてストレステストをきつめに掛けられて判断されることでしょう。

前回と同じく高めの家賃設定なので、振れ幅は大きくなりますが、今回は戸数が多い分きつめに掛けられても大丈夫でしょう。

しかも前回見送った理由の一つに、お屋敷が多いエリアだったため、これからも広めの土地が出てきて、新築マンションがどんどん建てられる可能性が高いということがありました。

しかしこのエリアは、そうそう広い土地が出てはこないのです。

なので、ここ数年でライバル物件が新築される可能性は低いのです。

後は、ネックとなるのが土地値の高さです。

利回りが出るからと言って、果たしてこの土地値で購入していいものかどうか…

続きます。

いつもですが、土地が出ると話が急展開するので大忙しになります。
でも今回ばかりは慎重にならないといけませんね。
なんせ額が大きいので…。
自己資金は大切に使いたいですしね。
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これで結末と思っていたら…

狙っていたエリアで頂いた非公開の土地情報…。

無理をするのはやめようと思って、情報をくださった仲介業者さんに、丁寧にお断りの連絡を入れました。

これでこの話は終わった…と思っていたのです。

実はお断りの連絡をした時、別のエリアも土地が出たら知らせて欲しいとお伝えしていたのですが、その翌日に連絡があり、そのエリアの土地情報を頂くことができました。

しかも今回は非公開では無く、完全に極秘情報。

多分あの時は、対応された方の一存ではお知らせして頂けなかった情報だったのでしょう。

上の方に話を通してから、この情報を出して頂いたようでした。

その土地は、前回の土地よりかなり広いため、スケールメリットが生かせるのでその分利回りも出る土地です。

日陰制限もさほど影響ないようにレイアウトできるため、効率よく建物が建てられます。

結果、建築費も前回より割安になるので利回りが高くできそうなのです。

今回も立地も道路付けも向きも申し分ありません。

駅や小学校までの距離も程よく、これだけの広さの土地がよくこのエリアに出たなあと感心するほど良い土地です。

しかし、その分かなり価格も高いのです。

う~ん…、とりあえずセルフボリュームチェックをしてみました。

今回は土地が広いので、セルフであってもかなり正確に出来たと思います。

後は家賃を調べ、建設費を少し多めに設定して利回りを計算してみました。

すると、出ますねえ~っ💛 まあまあの利回りが…。

しかし悲しいかな、総事業費が当然5億を軽く超えます。

自己資金を出せないことは無いのですが…

さて、どうしましょう?

コロビビもまさかこんな展開になるとは思ってもみませんでした。
土地はあるところにはあるのですねえ。
但し高いです…。
う~ん。
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非公開の土地…結末

物件資料を送って欲しいと融資担当者から言われたコロビビ。

本当は物件のシミュレーション表作成ツールなどもエクセルで作っていたので、それもお送りしたかったのですが、それよりも先に物件資料だけでもいいから送って欲しいということでした。

その翌日に資料を見た担当さんの感触をお聞きしたかったものの、夕方まで待って欲しいと言われたコロビビ。

この時点で、ちょっと嫌な予感がしていましたが、結論から言えば自己資金次第という話でした。

ええっ?3億までOKじゃなかったの?と思ったのですが、そういえばその時も「物件次第ですが…」という言葉がありました。

つまり今回はストレステストをきつめに掛けられたそうなのです。

あ…今回は、では無く、現在はきつめに掛けるようになったと以前言われていましたねえ。

それで中心部にあるファミリーに超人気エリアの土地値の高さがネックとなってしまいました。

つまり超人気エリアなので土地値が高いのは当たり前なのですが、それでも利回りが出るのは家賃が高く取れるからなのです。

しかしその分ストレステストをきつめに掛けられてしまうと、振れ幅がある分マイナスに働いてしまうのです。

もちろんもともと、もっと広い土地に大きなボリュームの物件を建てれば利回り自体が上がるし、戸数も多くなるので、ストレステストをきつめに掛けられても大丈夫なのでしょうけれど、その場合は総事業費が4億5億となってしまいます。

そうなればコロビビの資産背景では融資が下りるかどうか分かりません。

ただ、担当さんとしてはコロビビにダメだと伝えるつもりでは無く、自己資金を3~5%と言っていたのをもう少し出せないかと言いたかったようです。

もともと一割は出してもいいと思ってはいたのですが、担当さんとお話をしているうちに、う~んそこまでして取り組む必要があるのかなという気持ちになってきました。

確かに家賃は高めなのです。

この家賃が下落すればもともと高くない利回りなので、厳しくなるのは銀行の言う通りです。

しかもこのエリア、今大きなお屋敷が世代交代の時期に来ていて、今回の土地もそんなお屋敷を更地にしたものでした。

…ということは、これからもどんどん新築RCが建てられるということです。

もし今天井知らずに上がってきている土地の価格が下がってくることになれば…うん、売却を狙っていますがそれも思った価格で売れるかどうか…。

利回りが低くてもイケると思った理由の一つに、このエリアの物件なら高くで売却してキャピタルゲインを得られる…という思惑がありました。

そのシナリオが狂ってくる可能性もある訳です。

多分節税対策狙いの顧客が対象ですから、昨今の金融庁の引き締めとは無縁の話だと思っているのですが、家賃が下がってくると利回りも下がり売却価格も下がってくることは十分考えられますねえ。

なかなか土地が出ないエリアの情報を頂いて、これまでと違いコロビビが決断すれば確実に手に入るということでしたが…

うん、今回も見送ることにしました。

惜しい気もしましたが、もう少し条件がいい土地が出てくる気もします。

いろいろ相談に乗ってくださった方、ありがとうございました。

引き延ばしたみたいですみません。
たくさんの方に訪問して頂いたのに、結局こんな結末に…。
なんて思っていたら、実は続きがあるのです。
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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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