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Archive | 2018年07月

続・どうなる…非公開の土地?!

前回は、融資担当者に物件資料を送って、もう一つの懸念材料となっていたセルフボリュームチェックの疑問点を、設計士さんにお尋ねしてみたところまでの話でした。

以前新築RCを設計して頂いた方なのですが、お仕事中にも関わらず気軽に質問に答えてくださいました。

いろいろあったのですが、結論から言うとコロビビが思っていた部屋の広さは確保できそうです。

もちろん正確にはボリュームチェックをしないと分からないけれど…という話で、是非測量図を送って欲しいとのことでした。

でも、以前も書いたようにこの事業計画が没になってしまったら申し訳ありません。

なのでその旨をお話しすると、それでも全然構わないとのお返事。

今回はまずは大体のボリュームが分かれば話を進められるし、融資の見込みがあればお願いする旨お伝えして電話を終えました。

まさかこんな感じで応じて頂けるとは思いませんでした。

次回からこんな風に気軽に相談できるならボリュームチェックも正確にできるので、思い切って連絡をしてみてよかったです。

で、肝心の融資の件ですが、資料を送った翌日、担当さんの感触をお聞きするために、お昼休みに連絡を取ってみました。

コロビビは担当さんの考えだけをお聞き出来ればいいと思って連絡してみたのですが、夕方まで待って欲しいという返事でした。

いえいえ、コロビビは検討した結果を聞きたかった訳では無かったのですが、担当さんとしては思うところがあったようなのです。

何だか雲行きが怪しくなりました…。

次回がこの話の結末になります。

変な台風のお陰で、週末は散々でしたね。
何だかこのところ、災害の報道ばかりをニュースで見ている気がします。
昔からすると、自然災害ってやっぱり増えていますよねえ。
被害に遭われた方にはお見舞い申し上げます。
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非公開の土地…どうなる?!

たまたま銀行の担当さんがお休みを取られていたことから、新築ファミリーRCの融資の話を、懇意にさせて頂いている元担当さんから伝えていただくことになったコロビビ。

早速次の日担当さんから連絡がありました。

この担当さんからは以前、物件次第だけれど3億ぐらいの融資は可能との話を頂いていました。

つまり前回融資特約無しで敗れた別の土地は4億を超える案件になるため、コロビビは融資特約無しの買い付けには出来なかったと言う訳です。

担当さんには元担当さんから概要は伝えていただいていたので、物件の資料を送って欲しいということでした。

お昼休みにコンビニのファックスで送る旨、お返事して電話を置いたのですが、考えてみると事業計画も一緒に送った方がいいかと思い返しました。

そこでお昼休みにざっとスマホで事業計画と現在の資産状況一覧をつくって、メールでそれも併せて送っておきました。

それから、セルフボリュームチェックをした時に、一点自信が無かった部分について、以前お世話になった建築士さんに尋ねてみることにしました。

ここが狂えば、取れると思っていた部屋の広さが変わってきます。

当然取れる家賃も変わってくるので利回りが変わってきます。

しかしもうその建設士さんとお仕事したのは3年以上も前ですし、その時の物件の話でもありません。

もし、お忙しいときに電話をしてしまっていたら申し訳ないし…そう思うとなかなかお尋ねできないでいました。

けれど今回ばかりはここをクリアにしておかなければ、後で大変なことになります。

もちろんお願いする予定の建設会社さんにボリュームチェックをお願いすればやってくださるとは思うのです。

しかしそれで融資が通らなかったり、思った利回りが出なかったりすれば、ご迷惑をおかけしてしまうことにもなります。

そこで、思い切ってその設計士さんに連絡を取ってみました。

すると…

ああ、長くなってしまいまいそうですね。

続きは次回に…

一度建築の経験があると、色んな方とお仕事することになるので、人脈も広がりますね。
それも自分の財産になってるなあと感じます。
随分助けられている部分もありますね。
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続・非公開の土地情報

今まで狙っていたエリアの新築ファミリーRC用の土地を、とある筋から紹介して頂いたコロビビ。

若干思った広さには届かないものの、駅からの距離も道路付けも向きも申し分ない土地です。

但しその分土地値は高め…でも利回りはまあまあ出ます。

ここをペット可物件に仕上げれば、ある程度高い家賃であったとしても入居は付くでしょうし、もともとペット可にしなくても学区がいいので、満室は難しくないでしょう。

そう考えて、懇意にしている銀行の方に連絡してみました。

すると、その方の口からはこれまで聞いたことがない話が出てきました。

実は5年前に融資をして頂いた時の担当がその方だったのですが、その時
「ペースが速すぎる。」
という意見が上司のほうからあったのだそうです。

そう言えば確かにこの時は、コロビビとコロビビ夫、そして息子で賃貸物件を次々に購入していた時期でした。

しかももう一人の息子のマンションまで…。

一人ひとり見れば1つの物件を購入しただけなのですが、やはり銀行は連帯保証人になっている関係で、家族全体としての借り入れと見ます。

まあ、それから5~4年経ったのですから、コロビビとしては
「自己資金も貯まってきたし、消費税増税前にそろそろいいかも…」
と思っていたのですが、この方はその時の懸念材料が、今、上からどう判断されるか心配だという見立てでした。

考えてみれば、そんな懸念があっても、融資を通してくださったのですから、この方が随分推してくださったのですね。

裏の話を教えて頂いて、改めて感謝した次第です。

結局、実際は今の担当にまず話してみてからでないと始まらないので、その方からも話を事前にしておいて頂けるとのことになりました。

担当さんの上司からも、半年ほど前に
「是非新しい取り組みがあれば、相談して欲しい。」
というお話を伺っていましたし、担当さんからも、物件にもよるけれど3億までなら融資は可能という話を頂いていました。

コロビビも、
「5年経っていることだし、ペースが速いという話にはならないんじゃないかな?」
と思っていたのです。

しかし…

まだまだ続きます。

専業大家さんなら土地を見に行くのも連絡を取るのも簡単でしょうが、
コロビビはサラリーマン大家。
銀行さんとの連絡も昼休みになります。
でも担当さんも昼休みなので、申し訳ないのですよねえ。
さて、どうなるでしょうか。
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非公開の土地情報

非公開…と言ってもこれから公開しようかという土地情報です。

これが前回書いたマンションデベロッパーさんから頂いた情報なのですが、コロビビの狙っていたエリアにバッチリ合うのです。

広さといい道路付けといい土地の形、方角共にバッチリです!

ただ一つ問題が…それが価格…なのです。

最近のこのエリアの土地価格は天井知らず…。

なのでこの価格もまあ仕方が無いのですが、とりあえずセルフボリュームチェックをしてみました。

すると、なんと意外と利回りが出るのです。

これはこのエリアが家賃が取れるファミリーに人気のエリアだからです。

それで、とりあえず仲介業者さんに連絡をしてみました。

お話してみると確定測量も済んでいるとのことで、これはますますゴーサインを出していいかと考えました。

今回は融資特約を付けてもイケそうだということですが、銀行に打診をしてみないとと思い連絡してみました。

生憎担当さんは休みを取っているというJことだったので、親しくしている以前の担当さんにこの土地の話をしてみたのです。

すると…

…続きは次回に。

いやあ、土地の話が来ると、いつも急展開になるので忙しくなりますねえ。
今回もどうなるか分かりませんが、とりあえず出来ることをやって結果を待つということですね。
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ようやく出番が…茂木和哉

手強そうだと前回も書いていた一棟目のアパートのハウスクリーニング。

清掃担当の息子に洗剤と使うスポンジやシートを指定したものの、汚れによっては落ちないかも…と思っていました。

すると案の定、息子から連絡が…。

やはり浴室の壁の水垢がなかなか落ちないとのことでした。

もちろんクリームクレンザーを使ったり、もう少し粗目のシートを使えば落ちるのですが、それだと力の入れ具合で微妙に擦った後が付くことがあるのです。

最後にはその方法を使うしかない場合もあるのですが、以前購入して結局あまり使う機会が無かった水垢用洗剤を使うように指示しました。

そう!それが、例の「茂木和哉」です。

これはクリームクレンザーより粒子が細かそうなので、傷が付きにくいかも…と思ったのです。

実はこの洗剤、少し高価なのですよねえ。

それに、これまで他の洗剤で取れることが多かったため、結局出番がなかったのです。

でも、今回は試してみる価値がありそうなので、使ってみるよう指示しました。

すると、なんと水垢が取れるということなのです!

しかも擦った後も付いていないとか!!

おお、やっと出番がきましたねえ。

これまでは綺麗に使われる入居者様が多かったので、定番の洗剤でも水垢は落ちていたのですが、は手強い水垢の場合は「茂木和哉」でいけばいいことが分かったので良かったです。

これで、一棟目のアパートの清掃用の洗剤や使用するシートのマニュアルは完成しましたので、これからはコロビビが指示しなくても息子に任せられます。

洗剤によって、汚れの落ち方って違うので、費やす労力が全然変わってきますものね。

それにしても、今回のお部屋は大変だったようです。

雨が降らないため、うっかり庭の水やりをわすれていると、家庭菜園の野菜が枯れかかってしました。
慌てて水をあげたけど、復活してくれるかな?
豪雨は困りますが、降らないのもこまりますねえ。
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謄本を挙げて突撃訪問⁇

いえいえ、コロビビが訪問したのではなく、訪問された側です。

朝、出勤前に突然、とある大手の仲介業者さんが訪ねてこられたのです。

聞けば、コロビビ保有のRCの謄本を挙げてこの住所を見つけて来たようでした。

ちょうどコロビビもとある土地の情報を得たかったので、その仲介業者さんが話を始める前に、その土地のことをご存知なのか尋ねました。

しかし詳しいことはご存知なかったようで、その代わりその土地の近くの別の物件の話を始められました。

ただ生憎出勤時間が迫っていたので、名刺だけ頂いてその場は帰っていただきました。

その日の午後、こちらから連絡を入れると、実は仲介業者さんだと思っていたのは、大手のマンションデベロッパーの営業さんでした。

詳しいことは書けませんが、とりあえず新築一棟マンションのセールスみたいな感じでしたので、お断りしようと思ったのですが、参考までにファミリーマンションの戸当たりの建築費を尋ねてみたのです。

すると、なんとコロビビがお願いしようと思っている建築会社さんと同じくらいなのです。

もちろんどの程度のRCが建つのかは分かりませんから何とも言えないのですが、まあ、お話を聞いてみる価値はあるかなと思い、お会いする約束をしました。

もちろん土地から自分で建築会社を決めて建てた方が、細かいところまで自分で決められるし、建築費を削ることも出来ます。

なので利回りも出やすいとは思うのですが、何しろコロビビが狙っているエリアは、まとまった広さの土地が中々出ません。

ここは外には出ない土地をもってらっしゃるので、もしいい土地で利回りが出るのだったら、これも有りなのかもしれないですね。

それぐらい最近の建築費は高騰していて、大手との差が小さくなってきているのです。

まあ、とにかく話を聞いてみないと分かりません。

またその結果をご報告しますね。

今日は朝から更新しようと思っていたのですが、思った由より営業さんとの話が長くなってしまいました。
土地情報も頂きましたが、手に入れるのは難しいかもしれません。
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人生いろいろ、汚れもいろいろ2

一棟目のアパートの退去立ち合いに行ってきました。

このアパート、先月も退去があって、その時は竣工時から4年間住んでくださっていた男性の方だったのですが、びっくりするほどきれいに住んでくださっていました。

この部屋も退去前にすぐに次の入居が決まったのですが、今回の部屋も既に次の入居が決まっています。

なので、その方の入居前にハウスクリーニングを終えないといけないのです。

そこで私が先に立ち合いをして、清掃担当の息子とその日の午後に打ち合わせをすることになりました。

ここのお部屋の入居者の方は2年住んで頂いたのですが、退去されたお部屋を見ると綺麗にお掃除がされていました。

但し、色んな壁におしピンの跡があり、クロスの剥がれもあちこちにありました。

なので、管理会社の方が、入居者様にクロス張替えの分の請求をしてくださることになりました。

その後息子とよく部屋の状況を確認してみると…

いや~っ、中々汚れが凄いです。

立ち合いの時には確認しなかったのですが、浴槽の換気扇のフィルターを見てみると汚れがかなり付いています。

もちろん浴室の壁にも湯垢がびっしり…。

キッチンの換気扇のファンにも油がこってり…確かにファミリー物件の場合はこれくらいの汚れもありましたが、単身者用では初めてでした。

あ…そういえば、これまでも全く掃除をしないで退去されたり、あちこちの壁が下地から破損させていた入居者さまもいました。

しかし今回の入居者さまは、引っ越し後の清掃はきちんとされていることから、常識的な方だと思うのです。

でも浴槽の使い方に、問題があったのでしょうね。

それから男性の方でも料理を結構されていたようです。

コロビビ夫も料理はしますが、片づけは苦手…。

お部屋は綺麗にされていたようですが、キッチンと浴槽の掃除までは手が回らなかったのかもしれませんね。

ホントに、汚れってその人の住み方で違ってくるんだなあと改めて感じます。

今回のハウスクリーニングは、汚れが手強いので結構時間がかかりそうです。

息子に素材別の洗剤と使うスポンジやシートの指定をして、コロビビは先に帰宅しました。

掃除の進み具合や汚れの落ち具合を確認しに、明後日も行ってみますね。

この猛暑で家庭菜園のキュウリがどんどん大きくなってます。
油断するとすぐにお化けキュウリになっていまうので、毎日見ています。
今年は売り物になるぐらい見事な出来栄えです。
まさに、お日様のお陰でしょうね。
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市街化調整区域であることの意味

豪雨で被災された方々は、この猛暑の中で更に健康被害が起きないかと心配です。

コロビビも以前豪雨の被害に遭われた方の片づけのお手伝いに行ったことがあるので、あのごみの臭いが町中に漂う中での作業の大変さは想像できます。

更に水が十分に使えないとなると、日常を取り戻すにはかなりの時間がかかってしまいますね。

ぺんたさんのブログでも、洪水エリアについて書かれていましたが、不動産投資をする場合はやはり自然災害に遭いにくいエリアを選びたいと思うのは当然です。

コロビビも当然ハザードマップなどでチェックしたりはしました。

すると実はコロビビの保有物件の一つのすぐ近くで、数年前に災害に見舞われたことが分かりました。

しかしその後大規模な対策がなされたことも同時に分かったので、この土地を購入することにしたのです。

調べれば分かることですが、しかし昔から氾濫していたエリアに、新しい街ができて人がどんどん移り住んでいるエリアも目にします。

そうなるとたくさんの人が住んでいるというだけで、川から離れているとつい洪水のリスクのことなど考えなくなってしまうのですよね。

しかし昔から川の水位が上がると、わざと氾濫させて水を引き込む土地がありました。

そこは普段は畑などに利用されていて、決して民家は建てないようになっていました。

けれど今ではそこにも盛り土がされて分譲マンションなどが建っています。

先日の豪雨ではかなりの高さまで水が来ていて、堤防が決壊しなかったから被災することはありませんでしたが、本来は市街化調整区域のままにされるべき土地なのだと思います。

土木予算には限りがあるので、全部の堤防を高くすることはできないため、人が住んでいない田畑の方に氾濫させていたのは昔の人の知恵でもあったのです。

でも先ほど書いたマンションが建っている反対側の市街化調整区域も、近々外されるという話を聞きました。

ここはもう何十年も洪水被害が起きていないので、多分これからどんどんマンションや戸建てが建つのでしょう。

でも以前と比べると雨の降り方も変わってきているのに堤防が高くなっている訳でもないので、心配です。

猛暑が続きます。
日差しは8月ぐらいの感じがしますねえ。
熱中症に気を付けないといけませんね。
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う~ん、人口減での不動産投資

分かっていることとはいえ、日本の人口減少…厳しいですね。

新築不動産投資は、30年スパンで行うものですから、人口減少のエリアで行うとなると、それだけでリスクです。

特に単身者用の狭小物件を保有している場合は、特に厳しくなります。

1DK~2LDKで交通が便利な場所であれば、人口減少エリアでも高齢者の需要はありますから、そこで何とか生き延びることも出来ます。

またコロビビの知り合いには、新築RCを積極的に建てないような人口減少エリアに新築を建て続けひとり勝ちをしている大家さんもいらっしゃいます。

また人口減少エリアでも築古不動産をどんどんセルフで再生し、脅威の利回りをたたき出していらっしゃる先輩大家さんがいるのも確かです。

しかし誰もがそんなことができる訳ではありません。

築古物件では十分勝機があるエリアでも、売却も視野に入れた新築不動産投資の基本はやはり人口減少ではないエリアとなりますねえ。

幸いコロビビは人口が増えてるエリアに住んでいることで、新築不動産投資が出来ているという訳です。

しかし、ここはここで次々に新築物件が建ち続けるので、戸数が多い場合は空室との戦いになるのです。

考えてみたら、人口減のエリアと変わりありませんね。

土地評価が高くて売却時に買い手が付く分、有利…ということになりますかね。

特に二極化しているので更なる地価上昇の可能性がありますから、サラリーマン投資家が行う場合は、やはりこちらの方ということでしょうかね。

暑いですねえ。
お陰で庭の夏野菜がぐんぐん大きくなっています。
気付かないうちにお化けキュウリになっちゃっていましたよ。
でも焼いて美味しく頂きました。
ズッキーニ感覚で料理するとイケますよ。
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確かに安普請だけど…

狼さんが先日新築アパートのことをブログに書いていましたよね。

その中で、「新築アパートは安普請なので、入居者の入れ替わりが激しい。」旨の話が出ていました。

うん、確かに安普請です…なんてアパート業者さんの前では言えませんが、利益を出そうとすれば必然的にそうなりますよね。

特に自分で土地から新築した経験がある不動産投資家であれば、様々な部分で違いが出てくるのが分かるので、特にそう感じるのだと思います。

しかし、入居者の入れ替わりが激しくても、すぐに入居が付く物件であれば何とかなりますし、低金利で融資が引けているのであれば、CFは出ます。

CFに手を付けることがなければ、残債も減らすことができるでしょう。

そして近隣に新築が建つような土地が無いならば、暫くは築浅物件として入居が付く訳です。

しかしそうであっても、新築アパート投資は薄利であることに変わりはありません。

昔と比べると外壁材が優れているので、5年経っても新築とさほど見劣りはしませんが、10年を過ぎれば外壁塗装をしなければいけない時が時機に訪れます。

設備を入れ替えなければならなくなる時も来るでしょう。

もちろんその前にどれくらいの価格で売却できるかでも成功か失敗かが分かれることと思いますが、保有する場合は、新築から10年間にどれくらいのCFが得られたかがカギになりますねえ。

 ・ 入居が付く。
 ・ 家賃下落が無い。
 ・ 金利が低い。
 ・ 広告費や原状回復費が少ない。
 ・ 近隣に新築物件が建っていない。

…今のところコロビビの物件は以上の条件を満たしているので、何とかなっているのです。
しかし、新築アパートのどれくらいがこの条件を満たしているのかは分かりません。

しかも土地も今のところ1.5倍以上値上がりしているので、売却の時もさほど心配はしていませんが、どの物件でも心配がいらない訳では無いですよね。

つまり狼さんの話は、多くの新築アパート投資を考えている人にとっては、ちゃんと頭に入れておく必要がある内容なのです。

だからと言って、全てのアパートが上手くいかなくなると言う訳でもないという話です。

こんなことを言っているコロビビですが、まだ5年の時点での考えです。

後5年経ったとき、果たして同じことを言っているでしょうかねえ。

やってみないと分からない部分がありますが、やって失敗しました…というのも金額が大きいだけに恐ろしいです。
とにかく始めてしまったからには、なんとしてでも成功にもっていかないといけない訳です。
コロビビはこれからが正念場ですね。
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有孔ボードを使ったDIY

かなり昔、水色の有孔ボードが流行りましたが、いかにもチープな感じでした。
(今となっては、レトロな感じで、逆にいいかもしれませんね。)

しかし今の有孔ボードはブラックだったり、ウッド調だったりするお洒落なものがあります。

しかも窓に取り付けると、穴から光が漏れてお洒落です。

通路に面した窓に使えばプライバシーを守ることにも一役買うので、一石二鳥かもしれません。

これから保有物件も築年数が経ってくるし、クロスを張り替える必要が出てきたときに、張り替えずにこれを取り付けるという手もあるかなと思っています。

もちろん、場所にもよりますけどね。

実はアパートの方は築5年でまだ一度もクロスを張り替えてはいないのです。

皆さん綺麗に使ってくださっているので、ありがたいです。

しかしRCの方は、毎回のようにクロスの剥がれがあって、必ず何面かを張り替えています。

それも入居者の故意過失であるにも関わらず、管理会社は請求をしたがらないため、大家が泣く場合が多いという理不尽さ。

まあ、この話はまた他の時に書くとして、そんなこんなで部分的なクロスの剥がれの場合は、今後ブリックタイルを部分的に貼ったり、有孔ボードを使って隠したり…なんてことをやってみようかなと思っているのです。

ただアパートならいいのですが、RCはグレードが高いので、下手にやってチープな感じになるのが一番怖いのですよねえ。

ボロアパートのDIYなら、多少失敗しても、「まっいいか。」で済むのですがね。

ホントはそんなボロアパート再生の方をやってみたいのです。

とりあえず、次の退去があった時に、挑戦してみますね。

大雨の後晴れの日が続くと、被災地のことが心配ですね。
どなたかが、「土壁のように固くなるので、まだ泥流の方が扱いやすい。」
とおっしゃっていました。
早く水で洗い流さないと大変なことになりそうです。
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戸数が多い新築のリスク

最近少しづつ新築ファミリーRC用の土地がでてきたことをこのブログにも書いていますが、実際は利回りが7%にいかない状態なので見送ることの方が多いです。

ある程度の広さがあれば、スケールメリットの恩恵を受けて利回りは高くなります。

しかし立地を見誤ってしまったり、競合の物件が出来てしまったりすると、戸数が多いことが逆にリスクになってしまうのです。

それでも新築なので何とか埋めることはできるのでしょうが、多くは敷金、礼金を無しにしたり広告料を積んだりすることになるので、結局当初の利回り通りにはいかなくなります。

2日に出された路線価や土地取引の状況を見ると、都心部は高くなりすぎたため、周辺都市に不動産投資の目が向きそのエリアに新築マンションが建てられていることが報じられていました。

しかし実際は多くのマンションが敷金礼金無で募集しています。

そんなエリアは土地がまだ余っているし、地主さん物件もあるため、これからも競争は激しくなるでしょう。

利回りを出すために戸数を増やしたのはいいのですが、それを埋めるために礼金無になれば、結局広告料が手出しになり利回りが落ちる…。

そして今後もどんどん建築されるライバル物件と戦うために広告料を積んだり家賃を下げることになってしまう…となれば、やっぱり当初の利回りは絵にかいた餅ということになってしまいます。

コロビビみたいに戸数が少なければ、いくらライバル物件が出てきても、差別化さえ図ればそれを選んでくださる方がいらっしゃっるので礼金を取っても入居いただけます。

しかし大型マンションとなると、差別化を図ってもうまくいく場合とそうでない場合が出てくるし、それだけでは対応できない部分もあるので、戸数の多さがリスクとなってしまうのです。

売却時も都心部なら総額が高い大型マンションでも買い手は多いと思いますが、郊外や周辺都市の場合はどうなるかわかりません。

何年か前は新築というだけで竣工時に満室になるのが当たり前でしたが、ここ数年のこんな状況は、新築マンションを検討しているコロビビにとっても、なかなか難しいと感じます。

今回の豪雨ではこれほどの被害が広がるとは思ってみませんでした。
だからと言って一国の首相が宴席にいたというのは呆れました。
それでも大きな問題にならないところも凄いですね。
当初から死者はでていたのにねえ。
ため息が出ます。
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RCの方が騒音トラブル有りって?

コロビビが一棟目の新築アパートの次に新築RCを選んだのは、アパートの入居者様が
「思ったより音漏れがする。」
という理由で、一年で退去されたからです。

まあ、もちろん木造なので音漏れはある程度仕方が無いと思ってはいましたが、次に土地から建てるならRCにしたいと考えるようになりました。

…で、実際RCを建ててみると、やはりグレードもアパートとは違うし音漏れも少ないです。

建築費が全然違うので、当然ですけれどね。

入居者様も郊外のファミリー物件並みの家賃を払える単身者の方。

属性も良い方ばかりなのですが、実は中にお一人、音に神経質な方がいらっしゃるのです。

…というか、この物件なら音漏れが少ないだろうと期待して入居された方の様なのです。

なのに深夜音がすると言って、下の部屋の方の生活音に対してクレームをつけてくるのです。

深夜と言っても11時ぐらいなら、単身者用の物件なのでギリ許容の範囲と思うのですがねえ。

管理会社の方が対応してくださっているのですが、たまに12時過ぎての音もあるそうで、クレームは数回に及びます。

今は騒音に対して入居者様に気を付けて頂く旨、注意喚起をしているところですが、これからどうなっていくのでしょう?

人気がある部屋なので、クレームをつけている入居者様が腹を立てて退去されても構わないと言えば構わないのですが…。

逆にその入居者を嫌って、他の入居者様が退去されると困ります。

それにしても、アパートの方が音漏れはするのに、そんなクレームは全くありません。

不思議なものですねえ。

豪雨の被害に遭われた方にはお見舞いを申し上げます。
水が引いてもその後始末には暫くかかるでしょうし、命が助かった方も今後が大変です。
自然災害も不動産投資のリスクです。
リスク管理として保険にしっかり入っておくことが大事ですね。
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出た!狙っているエリアの土地。

数か月前もこのエリアにファミリーRC向けの土地が出て、2日間で融資特約無しの買い付けが3本も入り、結局その土地は先輩大家さんが手にされました。

高額であることと、融資特約無しではコロビビは買い付けを入れることができなかったので、仕方がありませんでした。

総事業費が後5000万低いか、半年前かだったら、絶対に融資が通ると目論んで融資特約無しで買い付けを入れていたかもしれませんがね。

まあ気持ちを切り替えて、新たな土地探しをしていたら、出ましたよ、もっと駅近の土地が!

もちろん今回は前回ほど広さが無いので、これは単身者用の物件になります。

安くはありませんが、単身者用なので十分利回りが出ます。

建築費が高くつくなら木造アパートでもイケる立地です。

なので、両方でボリュームチェックをしてみました。

ここは駅近なので、単身者用でも一階を駐車場にして、パーク&ライドとしても利益を出すことができるのです。

そんな立地なのですが、とある部分でマイナスの要素がでてきたので、家賃を想定より低く設定して利回り計算をやり直してみました。

すると、う~ん…。

たいした利回りがでませんねえ。

やはり土地が広くないので、戸数が多くないというのがネックになります。

もちろんよくある新築アパート程度の利回りは出るのですが、マイナス要素がどう出るか分からないので、これも見送ることにしました。

立地が良くても価格が安い訳では無いし、広い訳でもないので、同じような土地は今後も出てくる可能性があるからです。

土地だけでなく、中古物件も出てくるようになりましたし、もう少し様子を見ようと思います。

台風に大雨…。
自然の力は恐ろしいです。
河川近くの物件をお持ちの方は、気が気では無いですね。
早く雨が上がってくれるといいのですが…。
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売却を口にするのは路線価のせい

このところ売却のことを口にしては、まだ無理…みたいな話の堂々巡りばかりしていますが、それはもちろん2日に路線価が出されたせいです。

ほんとにもう、2極化が進んできましたね。

ただ、中心部は高くなりすぎて手が出なくなったせいか、周辺都市も上がってきてはいるみたいですね。

よく路線価は、実勢価格の7割程度と言いますから、路線価を7で割った価格が実勢価格になるのでしょうが、中心部の本当の取引価格はそれよりも高いですよね、今は。

感覚的にはその価格より2~3割高いように感じます。

もちろん、人気のある土地なのでそう思うのかもしれません。

接道が若干狭かったり、土地の形や向きがあまり良くない土地が、同じように強気の価格で出しても、結局は値下げしているので、2~3割高いというのは、みんなが欲しがるような土地に関しての話ですね。

コロビビの保有物件がそこまで人気が出るかどうかは分かりませんが、少なくとも立地は悪くはないので、つい売却したくなっちゃうのです。

人気の土地は暫く高止まりするでしょうが、これもコロビビの投資エリアでは、今後の新築マンションの売れ行き次第のところがあります。

今はどんどん建築されていますが、これが首都圏のように、あまりに価格が高くて一般の人が手が出ないとなればどうなるでしょうね。

投機的な買いを入れている人も少なくないし、東京からも資金が流れてきているようですが、それでも供給過剰となったら怖いです。

大手のデベロッパーがそう簡単に価格を下げることは無いでしょうし、一期、二期と小分けにして販売するようになれば少し時間も稼げます。

ただ大手でないところが価格を下げてでも売り切りたいとなった時に、消費者のマインドがどう変わるのかがわかりません。

ここ数年の株高やビットコインなどで儲けたお金が、こちらに流れてくるようになれば、供給過剰でも完売となるのでしょうかねえ。

その結果も後2~3年程度で出ることになりますので、ちょうど長期譲渡となる時期に重なります。

売却ってこうした外部の要因が大きく関わってくるので、ホント分かりませんねえ。

コロビビには祈るしかないですが、これぐらいの短期間だとまだ大きく下落するなんてことはないでしょうか。

毎回路線価は気になります。

長谷部選手、ホントにお疲れ様でした。
思えば8年間も責任ある立場にいるなんてことは、凄い重圧だったでしょう。
でも素晴らしい体験だったことでしょうね。
次の世代にも、期待したいです。
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いよいよ土地が出てきました。でも…

いろいろあって、郊外の新築ファミリーRCは狙わないことにしたコロビビ。

そうなると中心部ではなかなかまとまった土地が出ないので、長期戦になるのは分かっていましたが、意外と早く土地が出てくるようになってきましたね。

しかしもちろんまだ価格は高いので、思った利回りは出ません。

容積率が高い土地も出てくるようになったので、ギリギリ利回りが出る土地もありますが、最終的には建築費を抑えることができるかどうかに関わってくるので、これまた慎重に検討しなければなりません。

どちらにしても、今動くと高値掴みになる可能性が高いのです。

狼さんが口を酸っぱくして、「今は手金を増やしておくこと」と言っていましたが、それも期間が長くなると我慢できなくなるのも分かりますしねえ。

でも、確かに狼さんが言う通り土地も物件も出てくるようになったし、もう少ししたら価格も下がってくることでしょう。

コロビビは一棟目の新築RCを高値掴みをしているので、二棟目も高値掴みをするわけにはいかないんですよねえ。

…といっても今は土地値も建築費ももっと高くなっているので、高値掴みとはいえ最高値ではないのですけれどね。

そんな利回りでも建築されているサラリーマン投資家さんもいるのですが、利回りが低い物件を保有するリスクは結構大きいです。

売り手市場のうちに売却出来ていたらコロビビもオッケーだったのでしょうが、短期譲渡税を考えるとキャピタルゲインはそう多くはありませんでした。

つまり先日も書いたように、売却は思うようにいくかどうかは分からないので、楽観視はできないのです。

幸い、物件の価値は上がってきているので、もう少し待って、次の物件購入とRCの売却を組み合わせていくのもいいかと思っています。

まあその前にコロビビ夫の名義での中古物件購入かRC建築かを計画をして、日々物件探しをしているのですが、どうなるでしょうかねえ。

前回「これは!」という土地を見つけても、融資特約無しの買い付けを入れることができず、手にできませんでしたから、どちらにしても、せっせと手金を貯めておくことですね。

半年後には思うような融資が引けるまでに自己資金が貯まっていくので、さて、これからですかね。

2点先制した時には、これはイケるとおもったのですがねえ。
そう思わせてくれた日本代表でした。
もちろん実力の差はありましたし、3点目はガックリきましたが、また4年後に期待したいですね。
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下手に売却できない?

5年前、物件を手に入れた当初長期保有を考えて、物件のメンテナンスやバリューアップに力を入れていたのですが、ここ数年の売り手市場でお仲間の大家さんがキャピタルゲインを得ている様子を見て、
「これは、今のうちに売却しなくちゃ!」
と思うようになっていたコロビビ。

しかし、短期譲渡の縛りが切れる時期を待っている間に、融資が閉まりかけてきたり建築費が高騰してきたりすると、
「今、物件を手放したら、同じようなスペックの物件は中々手に入らないかも…」
と思うようになりました。

もちろん、もう少し待てば土地も中古物件も出てくるでしょうから、手に入らないかもなんてことは無いのでしょうけれどね。

でも今保有している物件は、全て入居状況が抜群なのですよね。

ならば、目先のキャピタルゲインに惑わされて、手放す必要は無いと思うのです。

なんか、こんな風にふらふらしているからダメなのでしょうね。

もちろんRCの方は、土地も建築費もかなり値上がりしているので、5年経って売却するという方針は変わらないのですが、その時の市況次第で時期はいつになるかは分かりません。

元金均等返済なので、とりあえず売れる市況が来るまではガンガン残債を減らしていこうかなと思っています。

同じ建物を建てるにはもうこの金額では建たないとなると、融資が閉まってきているとはいえ思ったより高値で売れる可能性もあります。

ホントはもう少し利回りが高い物件と入れ替えたい気持ちがあるのですよねえ。

まあ、新築なので利回りが低いのはある程度仕方が無い部分があるのですが…。

ほとんど自己資金を入れていないので、売却をしないと決めれば、ここで自己資金を入れてでも繰り上げ返済をしていくという手が無いことは無いです。

でもこのお金は別の物件購入に充てた方がよさそうだし、今は超人気エリアでも10年後はその人気も落ち着いてしまうでしょうしね。

大規模改修が必要でない間に、人気が高まっているこの時期に売却した方がいいのではないかという考えは変わらずに持っています。

こんな風に思えるのは、どちらの物件も地価が購入当時と比べると、1.5~2倍に上がっているからなのです。

これはたまたまラッキーだっただけなので、他のエリアで新築不動産投資をされた方が全てこんなことになっていると言う訳ではなりません。

しかも今が土地が上がっているのであって、この先は下落に転じる可能性もあります。

でも少なくとも購入時の金額までは下がらないでしょうから、それだけでもこんな幸運は投資を始める時には想定していませんでした。

なのに、売却後の物件を手に入れることを考えると、簡単には売却できない…

う~ん、ホントに売却のタイミングって難しいですねえ。

ロナウドもメッシも消えてしまいましたね。
もちろんまだまだタレントは沢山残っているので楽しみです。
さて、日本もベルギー相手にどんな試合を見せてくれるでしょうか。
また寝不足で仕事に行くことになりそうですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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