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Archive | 2018年06月

すみません、勝手に置いちゃって…

一棟目のアパートの入居者様は、とても感じの良い方が多いという話はずっと以前にも書いたのですが、とにかくよく挨拶してくださったり、話しかけてこられたりしてくださいます。

先日も退去になった部屋の確認に行ったのですが、その時にお会いした入居者様も話かけてこられました。

それが、
「すみません、勝手に置いちゃって…」
でした。

入居者さまが何を置いたかっていうと、ゴキブリ用の駆除剤でした。

昨年の今頃でしたか、共用部にゴキブリの駆除剤が置かれたのを見て、こちらの方でもアパート全体に駆除剤を置かせて頂くことにしたのです。

この辺りのことも以前ブログに書いたのですが、アパート全体に置くことで、他の入居者様に悪いイメージを与えてしまうかも…と心配したのです。

また、ゴキブリが出る原因になっているであろう部屋も特定されていたので、その部屋がどういう状態になっているのかも心配でした。

…と言ってもよくある汚部屋になっているという心配では無く、少しゴミの出し方などがルーズということなのです。

また、ほとんどが法人契約の料理をされないような男性の入居者様だったので、考えられるのはその部屋しか無いという感じでしす。

声を掛けてくださった入居者様に、
「あれからゴキブリ出てますか?」
と尋ねると、
「今年はまだ出てません。」
とのお返事でした。

少なくとも駆除剤を置いた効果があったようなので、よかったです。

イメージが悪くなることを心配していたのですが、この入居者様には大家がしっかり対応したと感じていただけたようでした。

さて、今年もゴキブリシーズンに向けて、駆除剤を新しいものに入れ替えようと思います。

ポーランド戦、もしセネガルが土壇場で点数を入れたら…と気が気じゃなかったですよねえ。
もしそうなった場合のバッシングも覚悟の上での判断は凄いと思いましたよ。
そうでなくとも批判されていますからねえ。
「アンフェアな行為をした日本がフェアプレイポイントで勝ち上がった。」
…う~ん。
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人気駅徒歩圏外の土地が回ってきた?!

新築ファミリーRC用の土地を探しているときに見つけた、ネットに出ていない人気駅徒歩圏外の土地。

問い合わせをしたら一足違いで買い付けが入ったと知らされたことを、以前このブログにも書きました。

その土地が、またコロビビの方に回ってきたのです。

聞くと、買い付けを入れた人が建築会社にボリュームチェックをしてもらったところ、思った以上に建築費が掛かったので買い付けを取り下げたのだそうです。

そこでコロビビに話が回ってきたということなのです。

でも以前問い合わせした時も、満額は厳しいという話をしていました。

なのでそのことをもう一度お伝えすると、
「今回話が流れたので、売主さんも少しは弱気になられていると思いますが、引いたとしても100万とか200万だと思います。」
というお返事でした。

う~ん、それだとコロビビも厳しいですねえ。

コロビビが問い合わせしたのも、指値が通れば…ということだったのです。

便利なところではあるのですが、人気駅から少し遠いので、家賃がガクンと下がるのですよねえ。

つまり建てても利回りがさほど高くはならないのです。

良くても6%台後半…まあ、都心部に建つ物件であれば合格点かもしれませんがねえ。

それに土地の向きが違っていれば、ピロティーの駐車場の配置が上手くできて駐車場が100%以上になるのですが、それも出来ない訳です。

これって、実現すれば駅から遠くてもかなりのアドバンテージになるのですがねえ…。

とりあえず検討してみますとお返事しておきましたが、やっぱり期待するような利回りは出そうにありません。

もう少し高くてもいい土地が出てくると思うので、そちらを待った方がよさそうですね。

ドイツ対韓国戦、衝撃でした。
打っても打っても遠いゴール。
つい、最後まで見てしまいました。
こうなると今夜のポーランド戦も一波乱あるかもデス。
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地価が高いエリアのアパートなのに…

新築物件に向けて土地探しをしているコロビビですが、いろいろあって結局利回りが低くても都心部か人気学区のエリアに絞り込んで探すことになりました。

もちろん郊外型の新築RCに取り組んでらっしゃる方を、否定するものではありません。

早期リタイアを望んでいる訳でもないコロビビには、この方法が合っているということが、取り組む中で分かってきたと言う訳です。

そこで絞り込んだエリアの土地値と家賃、そして入居状況を日々リサーチしているのですが、ちょっと気になることに気づきました。

それはコロビビの一棟目のアパートよりも地価が高いエリアにある新築アパートなのですが、それにも関わらずコロビビのアパートよりも家賃が安いのです。

更に驚くことに、その家賃では満室にならないために、家賃を下げて募集しているのです。

う~ん、これは厳しいですねえ。

実はこのエリア、再開発が成功していていて、コロビビもファミリーRC向けの土地を長年探しているのですが中々出ないのです。

アパート用地ならかろうじて出る場合はあるのですが、もう駅から徒歩10分程度になってしまうため、微妙なので購入は見送りました。

そんな立地の物件が前述のアパートなのですが、予想通り苦戦している様なのです。

でもここまで家賃が取れないとは思いませんでした。

まあ、このエリアで建てるならやっぱりファミリーRCですよね。

ファミリーならこの立地でも、もう少し家賃が取れるのでしょうけれどねえ。

うん、いくら再開発で人気が出ているエリアでも、しっかり家賃を見ていかないと怖いですね。

昨日は暑かったですねえ。
セネガル戦を見てあまり寝ていなかった身には、堪えましたよ。
しっかり寝て、次に備えましょうか。
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超感激!綺麗な退去部屋

一棟目のアパートに退去があったので、部屋の確認に行ってきました。

こちらの管理会社さんの退去立ち合いはしっかりしていただいているので毎回安心してお任せしていますが、これまであまり退去でのトラブルはありませんでした。

…というのも、これまで退去があった部屋はほとんどが法人契約の男性の方。

みなさん、料理をしないせいか、キッチンはとてもきれいです。

しかし今回は、新築から4年間以上も住んでくださっていた方。

なので、かなり部屋が汚れていても不思議ではありません。

RCの方では、一年しか住んでらっしゃらない方でも、クロスをかなり破損させている場合がありました。

そんなことを考えながら部屋に入ってみると…

…なんと!

超感激!!!

ハウスクリーニングしたかのように、綺麗なのです!

キッチンはほとんど使った形跡がなく、新品同様。

クロスの傷は、小さなものが一か所。

でも浴室などはきちんと清掃をしてくださった感じでした。

もしかしたら先日偶然お会いした彼女さんが綺麗にしてくださったのかもしれませんね。

ここまで綺麗に使ってくださったなんて、本当に有難いです。

お陰で、次の入居者の方は、ほぼ新築のようなお部屋を使っていただけることになります。

築5年目のアパートなのに、これは嬉しいですね。

これまでの入居者の方に感謝💛です。

同じ新築アパート経営でも、一つ一つ違いますよねえ。
コロビビの場合は、とてもラッキーだなと思うことが多いです。
管理会社さんもそうですし、入居者様もそうです。
薄利の新築アパート経営なので、ちょっとのことで成功か失敗かに分かれてしまうんだなと感じますねえ。
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定点観察している土地が価格改定

新築ファミリーRCを検討しているときに、目を付けていた土地がいくつかあります。

そこは、価格が高いために利回りが出ず、見送りになっている土地です。

もともとある程度の広さがある土地は、今価格が上がりすぎて、売れ残っていることが多いのです。

そんな土地が、じわりと値下げされているのですが、それでも利回りが出ないので、実際にはまだ手が出せていません。

中には二回に渡って価格が変更がされた土地があるのですが、ここは駅からの距離が微妙で、今注目されているエリアにも近いのですが、そこからも少し距離があるので、これまた微妙です。

建物としては大きなものが建ちそうなので、家賃さえ取れれば利回りがでるのですがねえ。

その家賃が取れるかどうかが、ホントに見えにくいエリアなのですよねえ。

リサーチしようにも、近隣に分譲マンションはあるのですが、新しい賃貸マンションがほとんど無いため築浅マンションの家賃が読めないのです。

あってもこの土地より便利な場所にあるマンションなので、その家賃は参考になりません。

学区も違うし、スーパーやコンビニなどもちょっと距離がある…となると、同等の家賃が取れるとは、とても思えないのですよねえ。

もし取れるのであれば利回りが出るので即計画を進めるのですが、大きな金額となるので決断がつきません。

もちろんもっと土地の価格が下がれば、安めの家賃を想定しても利回りが出るので、道路付けがいいこの土地は有りということになります。

でもねえ、暫くはこれ以上価格を下げることはないでしょうねえ。

もしかしたらほどなくこの土地も売れていくかもしれません。

それほどまとまった広さの土地は、みんなが狙っているので貴重になってきているのです。

コロビビの投資エリアは、もう少しこの状況が続きそうです。

今日は梅雨の晴れ間。
これを逃す手はないと、洗濯をするつもりだったのですが、目覚めが遅くなってしまいました。
う~ん、残念!
夜に乾燥機を回すしかありませんね。
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利回りは出るけど学区が…

以前と比べると都心部でもよさげな土地がチラホラ出てくるようになりました。

…と言っても相変わらず土地値は高いため、本当に高い家賃が取れないと利回りは出ません。

しかも広い土地が出ても、道路付けが良くないと容積率が使えません。

しかし今回出た土地は、広さは十分では無いものの、容積率は400%で接道も問題ありません。

家賃をリサーチしたところ、かなり高い家賃が取れそうです。

しかも最寄り駅からの距離も申し分ありません。

ファミリー物件でセルフボリュームチェックをしてみたのですが、まあまあの利回りを出すことも出来ました。

ただ、問題が二つ。

一つは駐車場が100%では無いこと。

ファミリー物件で、これはちょっとまずいです。

近隣に駐車場があるにはあるので、それで何とかなるかもしれませんが、不安要素であることには変わりありません。

駐車場が足りない分は、単身者用にするという手もあります。

そちらの方が利回りも上がります。

本来は単身者用とファミリー向けするを一緒にするのはよくないのですが、都心部にある物件なので、郊外物件よりは混在する物件はまあ見られます。

ただしこの土地、学区がそこまでいい訳ではないのですよねえ。

まあ皆さん、周りには私立も多いので、こちらに通わせるだろうとは思うのですが、ファミリー物件で学区が良くないというのは大きなマイナスです。

なので、この程度の利回りならば、見送りかな…ということになりました。

全ての条件が揃う土地は無いので、どこかで踏ん切りをつけないといけないのですが、建築費が高騰している今、中々その踏ん切りをつけることはできません。

今回は利回りはまあまあだったのですが、学区の問題と、土地の広さがネックになりました。

次の土地が出てくるのを待つことにします。

サッカー日本代表、やってくれましたね。
ドーハの悲劇までさかのぼるコロビビの応援歴からすると、昨日の勝利は格別でした。
ただ、相手のハンドに助けられた面も大きいので、ぬか喜びはできませんね。
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留学生は中国の方

国籍も聞かず入居をOKした一棟目のアパートの留学生は、中国の方でした。

しかも女性の方だったので、5月末退去の部屋の新しい入居者の方も偶然女性だったことから、一気に女性の割合が高くなりました。

今までは法人契約がほとんどだったせいか、男性の割合が高かったのです。

女性が多くなるとなれば、今まで以上に植栽の手入れにも精が出ます。

…というのも、以前花の手入れをしているときに、女性の入居者の方に、
「いつも楽しませていただいています。」
と嬉しい声を掛けて頂いたことがあるのです。

もちろん男性の方の中にも花が好きな方はいると思うのですが、今回ちょっとかわいい花の組み合わせをしたので、そのよさを分かってくださるといいなと考えています。

でも、法人契約の男性の方は、ほとんど料理をしない関係で、キッチンはとてもきれいでした。

これが女性となれば、キッチンをしっかり使われるでしょうね。

そうなると退去時がちょっと心配ですが、まあ、これはしょうがないです。

これまで綺麗だったことの方が、ラッキーだったのですから。

きららさんがコメントで、中国語のゴミ出しのパンフレットを行政の方でも用意していると教えてくださいましたので、管理会社さんの方で取り寄せていただこうと思っています。

きららさん、どうもありがとうございました。

さて、新しい入居者の方をお迎えする準備に取り掛かろうと思います。

大阪の地震、驚きました。
被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。
ホントに他人事ではありません。
雨も心配ですね。
これ以上、被害が大きくならないことを願っています。
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空室対策をする前に、お申し込みが!

今度は7月退去となった一棟目のアパートですが、ホームステージングの準備を…と思っていたら、またまたあっさりお申し込みを頂けたようです。

凄いですねえ、この管理会社さん。

ホントに入居付けが強いです。

…といっても、申し込みを頂いた方は留学生の方の様で、管理会社さんの方から打診がありました。

コロビビとしては焦っていた訳では無いので、外国人の方をお断りしてもよかったのですが、留学生ということなのでトラブルがあっても長期的に住むことは無いだろうと思いOKにしました。

国籍も聞いていないうちにお返事したのもどうかとは思ったのですが、まあ、家族で住む訳では無いのでよくあるインド系の方の香辛料の臭いのトラブルなどの可能性は少ないかななんて思っています。

でも、ゴミ出しのトラブルとかはありそうですね。

生活習慣の違いでのトラブルはあるかもしれませんが、そんなトラブルを心配してせっかく勉強に来ている志が高い若者を排除するのもどうかなと思ったのです。甘いかなあ。

まあ、今回は難関大学の留学生ということでしたし、大家としての経験を積むためにも受け入れてみましたが、もしかしたらこれがとんでもないことになるかもしれませんね。

少なくとも入居時にゴミ袋をプレゼントして、ゴミの分別のやり方の英訳文でも準備しておきましょうかねえ。

しかし、この時期の入居は留学生狙いというのも有りなんだなとも思いましたし、もしかしたらブログネタいなるかもデス。

とりあえずは空室対策はしないで申し込みを頂けたので、よかったです。

繁忙期でもないのに退去前に入居を決めて頂ける…。
うん、大家としては凄く助かります。
ホームステージングをする費用も要りませんでしたしね。
有難いことです。
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ひええ、また退去?

繁忙期を過ぎた5月末に退去があったばかりの一棟目のアパートですが、季節外れの退去がまた一部屋出ました(涙)

こんなことは新築から4年間で初めてです…というか、引っ越し難民問題で、企業も移動の時期をずらしているのでしょうか?

5月末の退去はご結婚だったようですが、今回は転勤だそうです。

他の方のブログやFacebookをみても、この時期の退去は珍しいことではないようですね。

しかし入居付けをする立場になれば、やはり繁忙期を外れているのはかなり痛いです。

5月末退去の部屋は、心配していた割にはあっさり決めて頂いたので、その客付けの強さについてブログに書いたばかりでした。

しかし続けての入居付けとなるので、どうなることでしょう。

新築時の家賃と礼金2か月という条件で決めていただけるでしょうか?

これこそこのアパートのスペックが試されそうですね。

5月末退去に対応して行った空室対策の効果が出てくれればいいのですけれどね。

とりあえず準備していたホームステージングや新たな空室対策の準備をしておこうかなと思います。

まあ、来年の繁忙期に一挙に数部屋空くよりはいいかなと思いますが、どうなるでしょうねえ。

就職活動していた息子が内定を頂くことができました。
思って見なかった会社から内定を頂けたのでびっくりでした。
有難いことです。
本命の会社だったので、これで活動は一旦終了。
さて、マンションの売却活動も秋には始めないといけませんね。
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人気エリアの築浅でもゼロゼロ募集

お陰様で、満室経営ができている超激戦区のRCですが、いつ退去があっても対応ができるよう、常にエリアの状況をリサーチしておかなければいけません。

なのに、つい、ここのところおろそかになっていたので、久しぶりにリサーチしてみました。

実はRCから歩いて数分のところに3棟、建築予定のマンションがあるのですよねえ。

それだけでも脅威なのですが、既に建築されているマンションの入居状況も脅威であることに変わりはありません。

ライバル物件が満室であれば、家賃を下げてくるなんてことは無いわけですが、空室が長引いているとなると、そうなる可能性もあります。

で、リサーチしてみた結果ですが…

…う~ん、芳しくないですねえ。

竣工時期が同じだったスペックが似た物件は、未だに空室を抱えていました。

もちろん竣工からずっと空室だったと言う訳では無いでしょうけれど、いつもどこかの部屋が空室の状態のようです。

これは痛いですねえ、オーナーが空室に耐え切れず、敷金・礼金などをいじってくる可能性がありそうです。

実際とあるマンションは、築3年なのに敷金・礼金が無しになっていました。

アパートの場合はよくあることなのですが、人気エリアの駅近マンションでもこうなのです。

コロビビとしては、逆に退去があれば次の募集では家賃を上げたいと思っているのですが、これでは厳しいかもしれません。

本当はここのところ新築の家賃がじりじりと上がってきているので、それに乗じて値上げをしたかったのですがねえ。

秋にかけて竣工を予定しているマンションが、どんなスペックで家賃がいくらになるのか、注目です。

昨日も狙っているエリアで土地が出ました。
利回りも出るのですが、少し土地が狭いのがネック。
思ったよりも建築費がかかるとなれば、想定した利回りを下回ってしまいそうなので、結局スルー。
立地、道路付けと形は抜群によかったのですがねえ。
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入居付けが強いアパート業者の戦略

5月末退去のアパート。

繁忙期が過ぎてしまった時期の入居付けに不安があったのですが、あっさり申し込みをいただいたことは前回お知らせしました。

それも新築時と同じ条件で申し込みいただいたことから、これでこのアパートの物件力が築5年目でも落ちていないことが分かってほっとしたところです。

しかし理由はそれだけではありません。

コロビビのアパートよりも先に、同じエリアの同じ会社の物件にも申し込みが入っていることを以前もお知らせしていたように、この会社、意外と入居付けは強いなという印象があります。

まあ、その物件はコロビビのアパートよりも駅から遠いため、新しいのにも関わらず敷金や礼金はとれていません。

でも、それでもライバル物件が多い中で、駅から遠いのにも関わらず入居を決めているというところが凄いのではないかと思います。

どうしてこのように入居付けに強いのかはコロビビにも分かりませんが、この会社がブランド力を高めようとしているところがその理由の一つではないかと思います。

主に、入居者の中心を占める若者をターゲットにしていることが成功しているのではないでしょうか。

コロビビは新築RCを今後も手掛けたいと思っていますが、どんなに努力しても大手のブランド戦略には到底敵いません。

毎日テレビやラジオ、ネット上で連呼・掲示されるブランド名は、自然に若者の意識に刷り込まれていきます。

すると「聞いたことのある会社の物件なら信用できる。」となって、申し込みに繋がっていくのでしょう。

もちろん企業はそのために高いCM料金を支払うのですから、逆に効果が無いと困ります。

RCの方は土地から個人で建築しているので「他にないこだわりの物件」をつくることで対抗するわけですが、アパートの方はこのブランド力の恩恵をしっかり頂くことができています。

今のところ、どちらもうまくいっているのですが、こうなると中途半端な物件が埋もれていき、家賃をさげるか広告費を使って入居させるしかなくなるということですね。

分かっていたこととはいえ、ここまで違うものかと驚いてしまいます。

不動産投資は入居がついてナンボだなあとつくづく感じますね。

まあ、もちろん勝負は築7年目からであることは変わりありません。

この時点でどの程度の入居率と家賃、敷金・礼金が取れるかが、新築アパート投資が成功するかどうかのカギになります。

しかし悪いときは築5年目で家賃下落や広告費の増加などという事態が起きる訳なので、今回一つの関門を突破した感じすね。

しかも土地の価格は1.5倍に上がっていますし、ある程度まとまった広さの土地なので、今後土地の価格や不動産価格が下がったとしても、残債以上で売却は可能と考えています。

他の物件が苦戦している話を耳にすると、安心はしていられませんが、現時点では何とか当時のシミュレーションよりはいい結果を得られています。

同じような報告が築7年時に出来るといいのですがね。

キラキラ系大家さんネタではたくさんの方に訪問いただきました。
皆さん具体的に騙されそうになったネタを期待されていたと思いますが、実際に連絡を取らなかっただけで、信じていたブログ読者は多かったことと思います。
たまたまコロビビは慎重だっただけで、一歩踏み出していたら騙されていたと思いますよ。
甘いですねえ…気を付けないと。
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キラキラ大家につい、騙されそうに…

今、ぺんたさんがブログで書かれて話題になっている「キラキラ系大家さんネタ」

以前ぺんたさんとお会いした時にも少しはお聞きしていましたが、ブログに書いてくださったお陰で寄せられた皆さんのコメントなどからも、詳しいお話を改めて知ることができました。

狼さんもぺんたさんの援護射撃として便乗ネタを書いてくださったので、更に今までの色んなことが繋がって、
「なるほど~、だから狼さんのあの言動となったのか…」
と合点がいったのでした。

しかもコロビビの周りの先輩大家さんから漏れ聞く話とも繋がって、キラキラ系大家さんの実態を更に知ることとなりました。

ホントは皆さん人の悪口を言う方々ではないんですよね。

しかし同じように夢を掴みたいと思って不動産の世界に入ってきた人を、平気で騙したり嵌めたりすることは許せないという気持ちが、キラキラ系大家さんへの非難の言葉となっているのでしょう。

実はコロビビが不動産の世界に入ってきたのは8年ほど前で、ブログを読み始めたのは6~7年前。

そのころはどなたのブログがどんな考えや目的で書かれているのかなんて全く分かりませんでした。

大家の会の存在も知らず、ただ本やブログを読んで、中古物件を検索していたような状態でした。

なので、キラキラ系大家さんの書いていたブログも読んでいて、その内容を信じていました。

もちろん合わせて狼さんのブログも読んでいたので
「(キラキラ系大家さんの)ブログの内容は嘘じゃないだろうけど、そんなにうまくいくのかなあ。」
ぐらいの感じで、実際に連絡を取ったり物件を買ったりまではしていませんでした。

でも今思えば、ブログの内容に嘘は無いと思っていたことが甘いですよね。

今ならその内容の嘘にも気づきますし、書かれたことを鵜呑みにしてはいませんが、当時はまさか同じ大家が素人大家を騙すために嘘の内容をブログに書くとは考えていませんでした。

業者が素人大家を騙すことは想定していましたが、素人に毛が生えたような大家が騙しをやるか?という感じでした。

もちろん業者からのバックマージンぐらいは取っているだろうとは思っていましたが、高額のコンサル料やセミナー会費などを取って最初から騙す目的でブログを書いているとまでは思っていなかったのです。

もしかしたらキラキラ系大家の中にも、最初から騙す目的でブログを始めた訳ではなかった人もいるのかもしれません。

しかし自分の不動産投資の失敗や行き詰まりなどから、そちらの方に手を染めることになったのかもしれませんね。

まあ、数年前からキラキラ大家や共食い大家のことは知っていましたが、詳しいことは知りたいとも思っていませんでした。

でも今回、人を見たら詐欺師と思えというぐらい慎重な狼さんは、ぺんたさんのことも最初は警戒していた理由も今回分かったのでよかったです。

ぺんたさんはお話をしていてもとてもクレバーな方ですし、サラリーマン時代に身に付けられたスキルも半端なく高いので、キラキラ系大家さんの騙しのスキームにのっかることは無かった訳ですが、当時大家仲間もいなかったコロビビなんかは、
「ホントかなあ…でも、みんなやってるし、そんなもんかもしれないなあ。」
なんて思って、つい引っかかってしまったかもしれません。

実は今でも、不動産投資には色んな手法があるので、それぞれの手法のリスクに気づきにくいところがあります。

その人は自分もその手法でやっていてみんなに進めているので、騙すつもりは無いのだと思います。

でも、その手法のリスクをしっかり伝えているのかなと思うことがあります。

既に拡大局面に入っている人や十分な資産がある人で融資が付きやすい人ならその手法で成功するかもしれませんが、そうでないならかなりリスキーな手法になるのではないかと思うのです。

コロビビは今は先輩大家さんも周りにいるので、反対側から見た意見を耳に出来ますが、そのお仲間に入ってしまうとそんな意見が入ってこなくなります。

それが素人にとってはとても怖いことです。

大家になって7年目のコロビビですが、素人に毛が生えたぐらいしか力量がないので、まだまだたくさんの人の意見を聞かないと恐ろしいというのが正直なところです。

一日ゆっくりしていると何とか疲れもとれたコロビビ。
近くのコメリに行って色んな材料を購入してきました。
我ながらよくやるなあと思いますが、好きなことだと体が動いちゃうんですよねえ。
さて、これで何をやるかはお楽しみ。
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土地も中古物件も少し増えてきた?

か〇ちゃ問題やス〇ガショックの影響からか、最近中古物件や土地が以前より出てくるようになったと感じるのは気のせいでしょうか?

しかも値下げをするものまで出てきました。

しかし、これは飛びつくほどのものではありません。

もともとの価格が高すぎたのですから…。

最近1000万値下げされた土地がありましたが、改めてその価格で新築ファミリーRCの利回り計算をしてみましたが、まだまだ回らない数字しか出ませんでした。

ギリギリ単身者用ならイケそうなのですが、このエリアは単身者用よりファミリー向けの需要があるところなので、高い土地代を出すならもう少し別のエリアを狙った方が確実です。

中古物件もいくつか買い付けを入れたいと思えるものが出てきましたが、そんな物件はすぐに買い付けが入ってしまいます。

しかし惜しかったなと思えるほどではないので、もう少し待ってもいいかと思います。

待てば今よりいい物件に出会えるかもしれないし、何より手金が増えた状態で買い付けを入れることができます。

上手くいけば現金買いが出来るかもしれないし、融資も通り易くなります。

…なんて言いながら即買いするかもしれませんが(笑)

とりあえず毎日のネット検索は欠かさないで続けているところです。

物件情報を頂けるのは突然だったりするし、お返事はすぐにしないと逃してしまいます。

頂いた情報が実際お宝情報なのかどうかは、その人の考え方次第のときもあります。

なので、常に物件の相場感覚を磨いておかないと高値掴みをしてしまいそうです。

何だか物件が動きそうな予感があるので、すぐに銀行に持ち込めるように資料など準備だけはしておこうと思います。

はあ、何だか疲れちゃって土日が待ち遠しいです。
確実に体力が落ちてきていることを感じますねえ。
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レオパの中古物件

昔のレオパレスのアパートが安普請だという話は、もう常識なので今さら取り立てて書く必要はないと思うのですが、どうしてあんなに隣の音が筒抜けになるのかという理由が分かったのには、合点がいきました。

単に壁が薄いだけでは無かったのですね。

コロビビのRCを手掛けた建築会社の担当者さんが、以前レオパのオーナーと知り合いだった関係で、レオパの建物のことで相談を受けたことがあったのだそうです。

しかしその担当者さんも、図面は見せて貰っても実際に屋根裏までは確認していなかったので、音漏れが凄いことはわかっても、壁材のせいだと思っていたようでした。

まあ、もちろん建物全体も安普請なので、壁単体の理由という訳ではないでしょうけれどね。

コロビビも以前は中古狙いだったので、レオパの物件をうっかり掴まないようには注意していました。

といっても、古い物件はあの特徴的なアプローチの造作物(?)があるので、見ただけで分かりますけれどね。

それと比べると某大手メーカーの建物はやはり違いますねえ。

見た感じはそんなに高級感は無いので、建築費を比較した時コロビビも
「なんでこんなに高いの?」
と思ったのですが、築年数が経つと建築費が高い理由が分かってきます。

見た目はどうにかできても、建物の傾きや建物全体の強度などは素人リフォームではどうしようもないですからね。

コロビビもこれから出てくる中古物件を狙っているので、土地狙いならいいのですが、そうでないなら建物を見る力をもう少しつけておかないといけませんね。

木造なら何とかなりますが、RCの見方を誤ると修繕費がかなりかかってしまうことがあります。

結果的には新築物件ばかり手にしていますので、中古物件購入が次の投資が成功するかどうかのカギになりそうです。

久しぶりに息子が帰省してきました。
…といっても就職の面接のためなので、一泊で戻っていきました。
それにしても就職活動にも交通費がいりますねえ。
一次はスカイプ、三次は会社持ちだそうですけれどね。
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あらら、あっさりお申し込みが…

5月末退去では、次の募集は厳しいかも…

と思ってホームステージングしようかなと準備していた一棟目のアパート。

実は、先日、あっさりお申し込みを頂くことができました。

おおっ!なんてことでしょう。

嬉しいような、拍子抜けしたような…。

いえいえ、ホントに有難いことです。

しかも礼金2か月頂けるようで、築5年目でこの状況は、かなりいいんではないでしょうか。

ホントにこの管理会社さんは入居付けが強いので、感心してしまいます。

実質入居率98%を謳っているだけはありますね、素晴らしいです。

しかも申し込みいただいた方の属性も申し分ないので、ホントはもう少し入居日が早いともっと嬉しいのですが、この方にご入居頂くことにしました。

それにしても今回、繁忙期を過ぎての入居者募集でしたが、なかなかの競争力があることが分かって、ほっとしました。

新築時から変わらない条件で、5年目に入っても変わらず入居者様をご紹介して頂けるということは、実は購入時には予想できていませんでした。

きっと礼金2か月は取れなくなっちゃうんじゃないかとか、周りにどんどん新築アパートが建ってしまって、家賃を下げざるを得なくなるんじゃないかとか、いろいろ心配していたのですよねえ。

とりあえずは5年目の「入居者半数入れ替わり不安」も、「繁忙期外の空室不安」も何とか乗り切ることができました。

次は築6年目で、どう変わるかですが、今回打った手が功を奏してくれるかもしれません。

少しずつバリューアップもさせていこうと思っています。

他の新築アパートはどうなのでしょうね。
少なくとも近隣の築浅アパートで礼金2か月が取れているところは、多くはありません。
なので、どの新築アパート投資がこううまくいくとは限らないと思いますよ。
コロビビはラッキーだったと感じます。
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遠くて新しいアパートには申し込みが…

5月末退去のアパートの募集状況です。

まだ内見も出来ない状態なので、申し込みなどを頂くことはできていません。

これが繁忙期なら、内見がなくても法人の申し込みが入っていたのですけれどねえ。

仕方が無いので、同じエリアの他のアパートの募集状況を調べてみました。

すると同じアパート会社の物件には申し込みが入っています。

よく見ると、コロビビのアパートより新しいのですが、駅からの距離は2倍も遠いのです。

家賃は同じなのですが、敷金・礼金がゼロゼロになっています。

でも退去清掃費を取っているので、実際は礼金半月みたいなものですね。

それでも礼金を2か月分頂いているコロビビのアパートより初期費用が格段に安いので、申し込みを頂きやすいのでしょう。

しかしこれでは1か月の広告費を支払うとなると、清掃を大家がやったとしても確実に半月分手出しになるのですね。

これとは別に原状回復費もかかるとなれば、大家の出費は家賃1か月以上になってしまいそうです。

それでもご入居いただいた方がいい訳なので、コロビビも考えてしまいますねえ。

まあ、とりあえずホームステージングは家賃半月分もかからないし、使いまわしができるので、これで様子をみてみますね。

今年の家庭菜園は、いつものトマトやナス以外にも、いろんな野菜を植えています。
後、ズッキーニの苗が欲しいのですが、まだ手に入っていません。
いつもとは別のホームセンターで探してみますね。
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さて、空室対策始動!

5月末退去のアパート。

これまでは管理会社さんのお陰で、ハウスクリーニングの為の空室期間程度で済んでいました。

それどころか、短期解約金がある場合は、逆にプラスになっていたこともあります。

早い時期に次の入居者が決まるパターンは、ほとんどが法人契約でした。

しかしこの時期の法人契約は難しいため、苦戦が予想されます。

なので、多少は空室対策を行わないとヤバい…ということで、動き始めました。

…といっても退去前に出来ることは外周りのみなので、先日も書いたように植栽の花の入れ替えをしたり、伸び切った樹木の剪定をしたりなどです。

特に樹木は今まであまり剪定していなかったので、少し周りが暗くなっていました。

素人ながら剪定を行うと、やはりすっきりして明るくなります。

ガーデニングは好きなので、植栽の花の入れ替えは大得意。

特に今のホームセンターには、華やかな花苗がたくさん置かれています。

それを高さや色合いを考えながら組み合わせて購入します。

そしてイメージ通りに植えていくと、まあ、こちらも素人ながら見違えるような寄せ植えが出来上がりました。

また、ハウスクリーニングが済めばすぐにホームステージングが出来るように、ちょっとした家具を準備していきました。

これは、自宅にあるものを活用したり、購入しても自宅で活用できるようなものをチョイスしたりしていきました。

またアパート用に購入したものは保管がしやすいように組み立て式のものを選んでいるので、今回はソファーは使わないようにしました。

ソファーは部屋の印象を左右する大きな要因になるものですが、下手をすると部屋を狭く見せてしまうことがあります。

超人気エリアにあるRCの方は、実際の平米数より広く使える間取りになっているのでソファーを置く方が効果的なのですが、こちらのアパートは窓がRCより小さいせいか、平米数はあるのに狭く見えてしまうのです。

なによりソファーを使わないなら、ホームステージング用の家具の搬入・搬出が楽になります。

また秘密の空室対策も行う予定で、これで狙い通り早めの入居を引き出すことができるでしょうか?

結果はまたご報告しますね。

花苗はできるだけ宿根草を選んでいるのですが、色合いを考えると一年草も入れることになります。
なので、時期を見て花苗の入れ替えをしないといけないのです。
でもたいした金額ではないので、変化を楽しむために入れ替えています。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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