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Archive | 2018年05月

退去理由は、ご結婚?

5月末に退去となった一棟目のアパート。

植栽の花を新しいものに入れ替えようとアパートに行ったときに、退去される入居者様に偶然お会いしました。

この入居者様は、もう4年間住んでくださっていました。

どうやらお引っ越しの際中らしく、手には大きな荷物を持ってらっしゃいます。

あちらからご挨拶頂いたので、どちらに引っ越しされるのかお尋ねしてみました。

すると、なんと近くなのです。

仕事場が遠くに変わったための転居なら分かるのですが、近くならどうして退去されるのでしょうか?

もしかして、お部屋に不満があったのでしょうか?

???

…なんて考えていたら、後ろから女性の方が荷物を持ってアパートから出てこられました。

どうやらお二人で、荷物を少しづつ車で運んでらっしゃるようです。

おそらく…ですが、退去の理由は、ご結婚のようですね。

もちろんこのアパートにはお二人で住んでらっしゃる方もいるのですが、お二人で住むには少し手狭かもしれません。

どちらにしてもお部屋に不満があるための退去ではないみたいなので、安心しました。

それに若者対象のアパートなので、ご結婚での退去はあることですし、おめでたいことなので嫌な気持ちにはなりませんよね。

さて、次はどんな方がご入居いただけるのでしょうか。

内見に向けて準備を進めていきたいと思います。

ホームセンターに行くとクレソンの苗が売ってあったので、即買いしました。
しかし外に植えるとすぐに虫がつきそうなので、室内で栽培することにしました。
これが育ってくれれば、毎日食卓に添えることができます。
楽しみです。
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5月末退去は、厳しいかも?

これまで順調に入居付けをして頂いていた、一棟目のアパート。

しかし繁忙期を過ぎた5月末退去となると、今まで通りとはいかないようです。

これは今までは法人契約が多かったことが要因としてあるのかもしれませんね。

さすがにこのタイミングでは、法人の需要は少ないでしょうから。

でも超人気エリアの新築RCでは、時期外れの退去が2回あったのですが、1か月程度で入居いただくことができました。

短期解約金のお陰で、こちらの懐が痛むことはありませんでした。

これも築浅だったことや、超人気エリアだということがあるのでしょうね。

しかしアパートの方も若者に人気のエリアですし、超人気エリアと比べると需要は少ないかもしれませんが、競合相手も少ないです。

管理会社さんの方でも、ネットで部屋の様子が分かるように動画を撮影してアップする計画もして頂けるようです。

それに合わせて少しホームステージングをしてみようかなとも考えています。

なので、まだまだ悲観することなく朗報を待ちたいと思います。

最近新種の美しい花が増えていて、どれを買ったらいいか迷うほどです。
やはり春は花が咲き乱れるので、好きな季節です。
暫くはマンション暮らしは無理かもデス。
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こんな物件まで買い付けが…

前回書いた人気駅徒歩圏外のボロアパート。

ネットにも出ていない物件なのですが、仲介業者を尋ねた日は担当者が休みだということで、次の日に電話をしました。

その前に現地を見に行ったところ、一部屋は空室でしたが、他の部屋は入居者がいました。

コロビビは土地めあてなので、ホントはもっと空室であって欲しかったのですが、ボロアパートでも便利なエリアなので入居はあるみたいです。

さて、電話をしてみたのですが、その担当者は他のお客の対応中だということで、折り返しの電話を待つことにしました。

そうしてかかってきた電話で、担当者からは驚きの言葉が…。

なんとあのボロアパート、先日買い付けが入ったということでした。

しかも満額で!

え~っ、いくら何でも満額は無いだろうと思っていたのです。

というのも、築ウン十年でボロボロのアパートの表面利回りは7%

いくら土地狙いだとしても、解体費用に退去させる費用も考えると、満額で購入しては普通の土地値にしかなりません。

まあ、多分それでもまとまった広さがあるから買い付けがはいったのでしょう。

ただ、コロビビがセルフボリュームチェックをしたところ、整形地だったことが返って仇となってしまい、思うように建物が入りませんでした。

道路付けが違っていたら凄くいい土地だったのですがねえ。

なのでそこまで惜しくは無かったのですが、ネットにも出ていない物件でも競争相手はいるんだということが分かったのは、まあよかったです。

コロビビが狙っているエリアのまとまった土地は、誰もが狙っている土地でもあります。

次にもう少しいい物件があったら迷わず買い付けを入れることにしますね。

今頃退去があって、慌てて募集しているアパート。
やっぱり出足は繁忙期と違って動きが鈍いようです。
う~ん、これは困りました。
ちょっと策を取らないといけないようです。
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この土地、イケるかも?

市近郊であっても、ファミリー新築RCは難しいことが分かり断念したばかりなのに、今度は人気の駅徒歩十数分のところの土地を見つけました。

土地と言ってもまだ入居者がいるボロアパートだし、ギリギリ徒歩圏外なので、思った家賃が取れるかどうか分かりません。

入居者が退去するまでに時間もお金もかかりますし、当然解体費用もかかります。

消費税引き上げまでに着工できるかどうかわからないので、それが出来そうかどうかが鍵ですね。

単身者用ではないところも厳しいところで、退去を待っている間にもっといい土地が出てくる可能性も高いため、慌てて購入する必要もないかなとも思います。

不確定な要素が多いのですが、とりあえず多めの費用を見込んでセルフボリュームチェックをしてみると、利回りはまあまあ。

しかし、これも飛びつくほど高くはありません。

やはり人気駅に徒歩圏内ではないことが家賃が高く取れない原因になっています。

それでも前回断念した土地よりは家賃が取れるので、利回りが出ている訳ですが、今度は土地が前回の半分以下なので戸数が取れないのです。

なので空室リスクが高くなります。

まあ徒歩圏外とはいえ便利なエリアではあるし、バスの便がいいので入居は見込めると思うのですがねえ。

何よりこのエリアである程度まとまった土地は希少です。

ただ退去させて解体となると、面倒だし、ネットにも出ていないようなボロ物件なので、すぐに買い手がつくことは無いでしょう。

なので明日入居者の様子をお聞きしてから、計画を進めるかどうか決めようと思います。

今日は天気が良くなりそうで、朝から洗濯機をフル回転させてます。
暑くなるのは嫌ですが、洗濯物が一掃できるのは、気持ちがいいですね。
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検討した項目は…

前回のブログで、知り合いのファミリー新築RCの間取りのどこを検討したのか…ということについてです。

人の物件についてなので詳しくは書けませんが、検討したことの一つは、ドアの位置や種類についてです。

このことについては皆さん、いろいろ工夫されていることと思います。

リビングの扉の位置や向きによって、部屋のイメージってかなり違ってきます。

やはり扉を開けた時に、広々とした空間が広がる…という形に出来るといい印象を持ってもらえます。

もしくはフォーカルポイントをつくるなどして、工夫が出来るといいと思います。

また収納の扉は折れ戸にした方がいいのか、引き戸にした方がいいのかなども、物件によって違ってくると思います。

一般的に引き戸にした方が、扉の前のスペースが有効に使えるし、無駄な収納スペースが生まれないのでいいと言われています。

しかし扉の素材が良くなければチープに見えてしまうので、気を付けないといけません。

しかも最近の折れ戸は片方に移動できるので、折れ戸だからと言って無駄なスペースが生まれてしまうと言う訳ではありません。

ただコロビビの体験でも、折れ戸の蝶番の部分が壊れてしまったことがあるので、大した金額ではありませんが、気なる人は引き戸が一番と思われるかもしれませんね。

コロビビは単身者用なら、お洒落感を重視して折れ戸、ファミリー用なら実用性を考えて引き戸を採用するのかなあと考えていますが、それも間取り次第というところではありますね。

但し浴室の扉は絶対に開き戸派です。

使い勝手は折れ戸がいいのでしょうが、どうしても折れ戸はアパートで使われることが多いので、賃貸物件としては開き戸を採用しています。

こんな感じなので、何が一番いいかなんて、物件や考え方によって違うので、これも色んな人の意見を聞いて自分の物件に合う考え方を採用すればいいのかなと思いました。

蒸し蒸しした日もあったと思ったら、昨日は爽やかな風が吹く過ごしやすい日だったり…
天候によって気分が全然違ってきますね。
仕事の効率も当然違います。
今日も天候がいいといいなあ。
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ファミリー新築RCの間取りの検討

先日知り合いの大家さんが計画を進めている新築ファミリーRCの間取り図を見せて頂きました。

いくつもこのようなRCを手掛けてらっしゃる建築会社が出してきた間取りですので、よく考えられたものであることは間違いありません。

この大家さんも、あまり素人の立場からあれこれ変更を頼むことはよくないのではないかと心配されていました。

しかしコロビビの体験では、専門家が考えることと、不動産投資家として考えること、そして大家として考えることは違ってくるので、意見は色々出した方が、いい物件に仕上がってくると思っています。

立場の違いによって、当然考えは違ってくるのですから。

しかも、細かいところは、意外と考えていなかったり、抜け落ちていたりすることは結構あるものです。

その場にはコロビビ以外にもこれまでにRCを手掛けたことがある大家さんもいらっしゃったので、一緒に間取りを見せて頂くことになりました。

すると、やっぱりありました。

しかも基本的なところで、変えた方がいい部分がいくつか見つかりました。

こんなところで実際の住みやすさが違ってきますし、入居者が内見した時の印象も全然違ってきます。

以前コロビビの物件を手掛けてくださった設計士さんも、こちらに丸投げする不動産投資家さんの方が多いと言っていました。

確かに素人が意見するより、専門家に任せた方がいいという考えの人の方が一般的なのでしょう。

でもコロビビの場合は、話し合うことで最初持ってこられた間取りとは全く違うものが生まれました。

話し合いを詰めて詰めて、そうしたことから生まれた間取りのお陰で、激戦区でも選ばれる部屋になりました。

なので、やはり納得がいくまで検討していくことが大切だと思います。

建築費を削減することだってできるのですから、たくさんの大家さんのお知恵をお借りすることはとても大切ですね。

お天気が良かったお陰で、裏庭の草取りも出来ました。
カタバミの種が弾ける前でよかったです。
ハハコグサ?も綿毛ができる直前のタイミング。
これが飛んでいく後だったら、恐ろしいことになっていました。
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次々と女性投資家が新築RCを

コロビビがこれまで書いてきたような新築RCの計画を進めてきたのは、周りの女性不動産投資家が、次々に新築RCを手掛けていることも、理由の一つにあります。

別に男性・女性と分けて考えている訳では無いのですが、やはり大家の会などでお会いするときに、女性同士だと話しやすいということがあります。

そのお仲間の中で実はコロビビが一番先に新築RCに取り組んだのですが、規模が小さいため利回りも高くないので、決して成功したと言う訳ではありません。

なので、いつかはこの経験を生かしてもう一度新築RCに取り組みたいと思っていたのですが、その間知り合いの女性の方々が先に新築RCを竣工させたのでした。

ある人は数年間も土地が出てくるのを待って一等地の近隣を手に入れ、ある人はかなりの利回りをたたき出しています。

一方は高い家賃が取れていますし、一方は規模が大きい単身者用なので利回りは土地込みでも7%を軽く超えています。

みなさん、凄いですねえ。

もちろん人気エリアのRCはライバル物件も多いので、入居付けが楽々という訳では無いでしょうが、どちらも売却を考えた時には、多くのキャピタルゲインを得られるので、出口で困ることはありません。

ただ建てるだけ建てたというコロビビとは違います。

こんな凄い人がすぐ身近にいることで、コロビビも刺激を受けてファミリー新築RCの計画に取り掛かったのですが、撃沈してしまいました。

でも前も書いたように、お陰で次に繋がる体験をさせて頂くことができました。

「焦らなくても、これから土地も中古物件もでてくるよ。」
というのが皆さんの見立てです。

確かにス〇ガ騒動から発した様々な問題で、貸し剥がしに遭う不動産投資家さんも出てくるかもしれませんし、そうでなくとも新築アパートが思ったより儲からないと気づいた初心者大家が撤退を始めるかもしれませんね。

もちろんそうなった時には融資条件が、以前のようにフルローンOKなんてことは無いでしょうから、しっかり準備をしておこうと思います。

先週庭の手入れをしていて良かったです。
手入れをしていなかった裏庭の方は、雑草がえらいことになっています。
今日はこっちに取り掛かりますね。
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今頃?退去連絡

築5年目のアパートに退去連絡がありました。

繁忙期を過ぎていたので、もう退去は無いだろうと思っていた矢先でした。

でも、いろんな方のブログを拝見していると、結構今年は繁忙期を過ぎてからの退去はあるみたいです。

これも引っ越し難民などのニュースが関係しているのか、企業の人事異動の時期がぶんさんしてきているのか、これまでと違う事情があるのでしょうね。

でも驚いたことに、管理会社の方も新築当時の家賃のままで募集をするとおっしゃったことです。

しかも礼金も2か月取るという条件です。

流石に築5年目なので、管理会社の方では家賃か礼金を変更して募集することを提案されるかも…と思っていました。

近隣の新築物件でさえ、敷金・礼金無して募集しているところもあるのです。

それでもコロビビのリサーチから、まだ新築時の条件でイケることをお伝えしなければ…と考えていたのです。

この条件でも入居を付けてくださる自信があるのでしょう。

とても頼もしいです。

早速募集活動をしていただいていて、本当にここの管理会社さんや担当さんは信頼がおけるので、安心できます。

不動産賃貸業は、管理会社さんの対応で大変さが違ってきますが、安心してお任せできるということはかなり重要なポイントですね。

しかし、築5年目の繁忙期が過ぎたこの時期に、どれくらいの期間で次の入居者が決まるのかが、新築アパート経営が成功するのかどうかの指標になります。

う~ん、どうなるでしょう?

いいご報告が出来ることを願っています。

このところ家賃は値上がりしてきたのでは?
という見方が出ています。
これが本当なら嬉しいですね。
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郊外でも付加価値を付ければ…

先日から市近郊でも、家賃が取れないエリアでの新築RCが厳しいことを伝えてきましたが、そんなエリアでも実はコロビビの息子の戸建賃貸は、かなりの高い家賃を取っています。

これは、よくあるスタイリッシュな戸建賃貸とはわざと違う形で造りました。

つまり少なくとも建売より高い品質の、注文住宅仕様で造ったのです。

これは将来の実需での売却を目論んで、同じようなスタイルで統一感は出しているけれども、一軒一軒違う造りにしたのです。

しかも庭付き…。

通常戸建賃貸では庭は無用の長物のように思われていて、庭が取れるならも一棟作って利回りを上がるのがセオリーだと思うのですが、コロビビ達は、庭があることで付加価値が出てくると考えたのです。

思った通り、庭で犬を飼いたい人や家族でバーベキューをしたい人などが入居してくださっています。

広い庭ではありませんが、隣と建物が離れていることが、生活の余裕を生んでいるのかもしれません。

こうすることで、このエリアでは他にない高い家賃を実現したのです。

このようにして家賃が取れた経験があったので、今回もやり方次第ではこのエリアでも従来より高い家賃がとれるのではないかと考えて新築ファミリーRCの計画をしたのです。

更に開発計画が進んでいる駅近で、商業施設などもそろっている立地だったので、これでイケると踏んだのです。

でも、RCとなると戸建賃貸とは違い、戸数が多くなります。

利回りを求めると規模も大きくなってしまうのですが、戸建賃貸の場合は希少価値があるし戸数も少なかったために成功しているのかもしれません。

前回も書きましたが、高い家賃が取れている築1年の分譲型マンションの賃貸の戸数も実は少なく、全てが法人契約だったことが分かってからは、コロビビの目論見も外れてきたのです。

あのエリアで高い家賃が取ることは不可能ではありません。

しかしファミリーRCでそれを実現させるためには、もう少し資本が必要なのだと思います。

高い家賃を取れたという実績があるから…と思ったのですが、それを可能にした理由をもう少し詰めて考えていく必要がありましたね。

今日はこれまでお世話になった方にもお会いできるので、お礼をしないといけないなと思っています。
ずっと電話やFacebookでばかり連絡を取っていたので、直接お話できる機会は大切です。
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…で、中古物件探し

今回実際に市近郊のエリアでファミリー新築RCに取り組んでみて、その厳しさがはっきり分かったコロビビ。

もちろん投資に対する考え方はそれぞれだし、土地込みでもコロビビが求める利回りをたたき出してらっしゃる強者もいらっしゃることと思いますが、コロビビの実力と今の投資のステージでは、厳しいという話です。

こうなると、中心部に土地が見つかるまでは中古物件にシフトせざるを得なくなってきました。

しかしここまでの6年間で培ってきたのは、新築に関する知識や経験と人脈のみ…つまり土地の情報を頂くルートは多少開発できても中古物件の川上情報を頂くルートは皆無の状態です。

仲介業者と言っても色々で、ブツ上げ出来ている業者もあれば、土地を開発してそれを専門に仲介している業者もあります。

コロビビが主に関わってきた業者さんは後者の方々だったので、この方たちはあまり投資物件を扱っている訳ではありません。

なので、中古物件にシフトしたと言ってもまず川上情報を頂けるような人脈をつくっていく必要があるのです。

…ということで、暫くはネットで中古物件の動向を見ていくしかないですね。

それでも見ていくと、突然値下げされる物件があるのです。

それまでずっと動いてなかった物件が、数百万値下げした途端、商談中になったことがよくありました。

またそんな物件に鬼差しをして手に入れるやり手大家さんのお話もたくさん教えて頂きました。

コロビビにはまだ中古物件を見る目も、鬼差しを通す交渉術もありませんので、少しずつスキルを身に付けていいかないといけないなと思っています。

後、時期を見て新築RCに取り組む気持ちは捨てていませんので、土地値としての中古物件の購入も視野に入れて、暫くは物色をしていこうと思います。

今まで新築計画に時間を取られて全く庭の手入れが出来ていませんでした。
ようやく草取りが出来たのですが、カタバミの種が弾ける前でよかったです。
もう少し遅れていたら、ゾッとしますね。
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エリアの専門家もダメ出し

今回検討していたファミリー新築RCですが、最後のダメ出しを頂いたのは、エリアの専門家の方でした。

この方にこちらからご相談したと言う訳では無いのです。

実は、今回の土地を検討している時、近隣によく似たような土地が出ていたので、連絡をしていたのでした。

しかし問い合わせをしたのがゴールデンウィーク初日だったために、連絡が取れないままになっていたのです。

忘れていた頃に連絡を頂いたのですが、問い合わせをしていた土地は一足違いで買い付けが入っていてダメでした。

しかし参考までにその土地の情報をお聞きしているうちに、この方がこのエリアで長く土地を売買されているということが分かったのです。

その方もコロビビが検討している土地は、かなり安いとおっしゃっていました。

マイナスの条件を差し引いても、安いということでした。

それでもその方はRCどころかアパートの建設も勧めないとおっしゃいます。

理由はやはり賃料の安さ。

色んな大家を知っているけれど、みんなうまくいっていないと言います。

地主さん物件でさえそうだと言うのです。

今回、駅前開発に関わって戸建用地を何十も売買してきた感触では、このエリアの人気は高かったのだそうです。

ここまではコロビビの見立てと同じでした。

しかし、思った以上に早く戸建用地は売れていったけれど、それでもそれと賃貸需要は別だということなのです。

でも近隣にある人気のエリアなら話は別で、土地値が倍になってもそちらの方を勧めるということでしたが、こちらは残念ながら土地自体がもうなかなか出ません。

しかも人気エリアの家賃設定が、コロビビが検討しているエリアの家賃を下げている要因にもなっているといいます。

つまり「人気エリアでないのだから、1~2万安くなけりゃ、住みたくない。」
…なんて意識になってしまっているらしいのです。

コロビビは逆に、
「人気エリアの物件は中々空きがないから、数千円安い数駅隣の駅近物件も、人気が出てくる。」
と思っていたのですよねえ。

このエリアで長く不動産の開発をしてきた人から、こうもはっきり断言されるとかえって気持ちがいいですね。

人気エリアのすぐ隣のエリアなら、今後300坪程度の土地が出る可能性があるということでしたので、お願いしておきました。

その土地が出るまでにはもう少し時間がかかりますし、それまでにはCM方式で建築費を抑えるやり方にも挑戦していく準備を整えることができそうです。

設計・管理をして頂ける方はいるので、後は規模が大きければ入札形式で建築会社を決めることはできるかもしれません。

但し、もう少し建築ラッシュが落ち着かないと無理なので、その場合はもちろん今回プランをお願いした建設会社に依頼することになります。

今回は建築費を抑えるスキルもあまり持たない状態で出して頂いた建築費でしたし、前回書いた先輩大家さんもエリアの専門家もダメ出しをするような事業なのですから、見送ることになりました。

でも、プランを出して頂くまでは、こんなに郊外の新築RCが厳しいとは思いませんでした。

いえ、郊外と言うより市近郊の人気が高まっているエリアで商業施設もかなり充実している地域なのです。

しかも新興開発地域の駅近…それでもダメなのですよねえ。

でも今回数字を出し、色んなリサーチをしてみてそれがはっきりしたことは凄く勉強になりました。

もしかしたら…とか、別の方法だったら…という考えが入り込む余地など全くありませんでした。

残念な結果になってしまいましたが、関わってくださった方、皆様に感謝…デス。

今回のことでブログには書けないことも分かりました。
行動するとあやふやな情報が確かめられるという良さもありますね。
ご迷惑をおかけすることにもなりましたが、本当に人との繋がりに感謝でした。
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さあ、どこまでいった?新築RCの利回り

時間の無い中で、快くRCのプランを立ててくださった建築会社からの説明の続きです。

でも実は間違って先日この記事をアップしてしまったので、既に読んでくださった方もいるかもしれませんね。

さて、提案してくださったプランは土地のポテンシャルをよく引き出してくださった素晴らしいものでした。

しかし、問題は利回りです。

これが事業として成り立たなければ、コロビビの思った条件で融資を承認して頂くことはできません。

もちろん金利が高かったり、自己資金を予定より多く入れるなどすれば、融資をしていただける銀行もあるかもしれません。

でもコロビビの年齢や不動産投資の目的からすると、そこまでのことはするつもしはありませんでした。

若い人は若干失敗してもリカバリーする時間がありますが、コロビビにはその時間が無いので無理はできないのです。

しかし今回の土地は、かなり安く手に入りそうでしたし、今後も発展が見込めるエリアの駅近ということで、検討することになりました。

けれど、このエリアは当初思ったよりも家賃が取れないと分かった為、利回り計算は固い家賃設定でやってみました。

もちろん、その家賃が絶対だとは言えません。

やり方次第では、もっと高い家賃…そう、コロビビが当初想定していた家賃が取れるのかもしれません。

しかし前述したように、今回は固く見ていきたいと思っているのです。

…で、計算したところ、建物の建築や諸経費、固定資産税や消費税などを含めて計算した利回りは7~8%いくのです。

地主さん相手の場合はそれでゴーサインが出る利回りなのでしょうが、コロビビは土地を購入してその利回りを出さないといけません。

かなり安いものの土地の取得価格を入れて利回り計算をすると…

……

はああ、やっぱり利回りが出ません。

強気の家賃設定をすればもう少し利回りも高くなるのですが、でも、ねえ…戸数が多くなるとそれもリスクが伴います。

もともとコロビビは利回り至上主義という訳では無く、資産価値があったり入居さえつく物件であったりすれば、薄利でもコツコツ利益を積み上げていけばいいと考えているのです。

しかし、それでも回らないことには新築する意味はありません。

一棟目のRCは、かなり地価が高いエリアで戸数が少ないのにも関わらず、同じくらいの利回りが出せていました。

これは一にも二にも高い家賃が取れているからです。

もちろんそんな利回りでは納得できていませんが、少なくとも資産価値がある分まだマシなのかもしれません。

5年前は土地からの新築でも普通に利回り7~8%を狙えていたのです。

この5年、土地と建築費の高騰で、もはや土地抜きでの利回りで7~8%という時代になっていたのですね。

もちろん建築の知識があれば10%を出せる人もいるのでしょうし、コロビビでも格安建築会社を使えばもっと利回りを出せるのかもしれませんが、ファミリー物件で長く保有するつもりのものは、ある程度の建築費は出さないと逆に怖いです。

今回お願いした建築会社の物件は建物のセンスも凄くよくて、その割には建築費もそこまで高くありませんありません。

投資物件の建築をお願いするには、ピッタリの建築会社さんなのです。

土地が安くても、この建築会社さんであっても、今回は家賃が取れるエリアでは無かったことから、お願いすることにはなりませんでした。

今回お忙しい中、現地にも行ってプランを練ってくださった担当さんと、短期間でプランを作成してくださった建築会社様には、本当に感謝です。

もっと家賃の取れるエリアで土地が手に入れば、今回と同様のプランでお願いしたい思いますし、この会社の建築費の出し方も分かりましたので、検討する時間も短縮することができます。

今後の不動産投資について、もう一度考えを確かめることができたことにも感謝…です。

今回は、数字を出してみて改めて納得できたということが大きかったです。
今後は土地値と家賃の歪みを見つけていくしかないなと感じました。
かなり難しいことではありますが、まあ気長に探すしかないですね。
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建築会社の対応に、感謝です。

今回のファミリー新築RCの計画で、ボリュームチェックをして頂いた建築会社の担当さんから、プランの説明をして頂きました。

本当はここまでして頂くつもりは無かったのです。

コロビビがセルフボリュームチェックをしたプランの建築費を知りたくて、仲間の大家さんに連絡を取ったところ、この建設会社の担当さんを紹介していただいたのでした。

出来上がったプランはコロビビが立てていたプランとほぼ同じで、心配していた駐車場も100%以上確保できているものでした。

これだけでなく低層壁式RCの案や、別の建物の入れ方をした案なども提案して頂き、とてもいい感じのマンションになりそうなプランでした。

特に壁式RCは、コロビビもセルフで考えていた案と同じでしたので、この建築費が分かることはとてもありがたかったです。

、逆にもう一つのプランはコロビビが思いつかなかったプランで、実はこれが一番敷地に対してすっきりとはまるプランでした。

若干日当たりが良くないという部分はあるのですが、コロビビが考えていたプランは全て敷地をギリギリに使っているので、日当たりはよいのですが、建物の見栄えがなんとも窮屈な感じがするのです。

この辺りは流石プロですね。

多分、多くの人がこちらのプランを好むのではないかと思いました。

特に単身者用だったら、絶対にこちらのプランを採用すると思います。

しかし今回はファミリー向けだというところで、さてどちらにするかは迷うところです。

兎に角中々土地が出ない中で、この土地は近隣と比較しても坪単価が安いのに駅近なのです。

もちろん安いのには理由がある訳で、その分難点もあるのですが、それをプラスに出来るアイデアもあって、今回提案して頂いたものはそれを生かしたプランになっていました。

ホントにプランを見るとテンションが上がりますねえ。

しかし問題は利回りです。

プランの説明を頂いた後は、シビアな話になります。

ああ、長くなりましたので、続きは次回に…。

しかしどんな事業でも情報がどれだけ集められるかがカギですね。
積〇ハ〇スはそれがかなり綿密にされているという話を聞くと、さすが大手だなあと思います。
素人のコロビビなので、色んな人に助けていただきながら行っているという状態です。
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人との繋がりに感謝です!

今回新築ファミリーRCを検討している段階ではっきりしていることは、
「人との繋がりがあるから検討が出来ている。」
ということ。

まず、このエリアでのRCについて、相談させていただいた先輩大家さんの存在。

その方はすぐに数字を挙げて、建築費の高騰とエリアの難しさを理由に挙げて、厳しいことを教えてくださいました。

次は、建築費について教えてくださった大家さん仲間の存在。

先輩大家さんにすぐに連絡がつかなかったので、その間に建築費を知りたくてこの大家さん仲間に連絡を取ったのです。

するとすぐに建築会社を紹介してくださったのでした。

この担当さんはお忙しい中、快く対応してくださって凄く感謝しています。

そして、そのエリアの家賃相場をリサーチしてくださった仲介業者さん。

この方は以前コロビビの物件でお世話になったことがある担当の方なのですが、このエリアの賃貸物件に詳しい方なので、かなりディープな情報を教えてくださいました。

この方の情報があったので、コロビビは慎重になることができました。

この土地は実は短期間で検討する必要があったのです。

なので、検討するための情報が短期間で集められなければ、今回のような人とのつながりが無ければすぐに諦めるか、熟考しないまま決めてしまうかのどちらかになっていたことでしょう。

どちらになっても後悔してしまいそうなところ、ちゃんと検討する機会を与えて頂いた形になりました。

結果はどうなるか分かりませんが、納得いく形で検討できたことが有難いです。

本当に人との繋がりに感謝…です。

毎年GWに野菜の苗を植えます。
今年もキュウリやトマト、バジルなど定番の夏野菜を植えました。
シソは勝手に毎年出てくるので苗は購入せず、後はナスとパプリカでしょうか。
来週の土日に終わらせようと思います。
収穫が楽しみですね。
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う~ん、なかなか利回りが出ない…

検討しているファミリー新築RC

土地は安くで手に入れられそうなのですが、中々利回りが出ません。

その理由は2つ。

一つは前回書いたように、家賃が下落していること。

まあ、エレベーター付きの新築なら、もう少し高めの家賃が設定できるかなと考えてはいるのですが、地主系大家さんが今後新しくマンションを建設してくることを考えると、家賃下落に備えておかなければなりません。

駅近ということと設備・間取りなどで付加価値を付けたとしても、結構厳しそうです。

というのもこのエリアの入居者の意識をリサーチしてみたのですが、
「高い家賃を払うなら、新築した方が良くね?」
という思いが強いようなのです。

高い賃料が取れている物件は戸数が少なく、全て法人契約でした。

こうなると戸数の多い物件を埋めるのはかなり厳しそうです。

もう一つの原因は建設費の高騰。

でもこれはコロビビの住むエリアでは、暫く下がりそうにないので、若い人は待てるでしょうが、コロビビは年齢的にそうもいきません。

しかも出口として売却を考えているには、このエリアはどうなんだろうという思いがあります。

一棟目のRCも利回りは低いのですが、売却はかなり強気で出来るエリアですし、今後も市況によりますが値上がりが見込めるエリアです。

しかし今検討しているエリアは、十数年間は発展が見込めるものの、その後はどう変わっていくか全く読めません。

衰退はしないと思いますが、売却となると自信はありません。

買いたたかれるとは思えませんが、引く手あまたと言う訳ではないでしょう。

そうなると利回りが出ない状態で、無理して取り組む理由は見つからない訳です。

う~ん、しかしこの土地は安いのですよねえ。

ここで無理なら、もうどこでも新築は無理なんじゃないかと思ってしまいます。

もう少し、検討材料を集めてから判断したいと思います。

しかしこうなると数年前に建てられたのが幸運だったと思ってしまいそうです。
あの時も土地も建築費も上がってきてるよねという時期でしたが、今はもっと上がってきているのです。
なので、ホントは今は動かないのが一番なのかもしれません。
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賃貸相場を荒らした会社

今、とある土地でファミリーRCを検討しています。

ここはちょっと前も検討していた土地なのですが、コロビビが躊躇している間に商談中になってしまっていた土地でした。

それがひょんなことからこちらに回ってきたのです。

そこでもう一度検討することになったのです。

ところが、コロビビにも予想していなかった事態が…。

それが、家賃の下落です。

実はコロビビが検討していた時、他の地主系新築物件が竣工していたのですが、全く入居が付かず、大幅に家賃を下げて入居させていたのだそうです。

コロビビはそれを知らず、その家賃設定で利回り計算をしていたのです。

まあ、知らないのは当たり前で、家賃を下げて入居させていた時期は、コロビビが検討をしていた時期より後の話でした。

この会社は大手なので、ここが家賃を下げたりエアコンを無料で提供したり、床暖房を付けたり…と、まあ、凄い攻勢をかけて入居を付けるので、近隣の家賃相場が一気に崩れてしまったそうです。

それで今回コロビビに土地が回ってきたのを機に、もう一度検討していく過程でこのことが分かったため、この土地で建築してもあまり旨味はないのかなと考えるようになりました。

まあ、あれから家賃は回復傾向にあるのだそうですが、地主さん物件があるエリアはいつまたこのようなことが起きるかわかりません。

検討している土地は、これから発展していく土地ではあるのですが、それでもなかなか難しいなと感じました。

ゴールデンウィークが、何だか毎年土地や物件探しに変わってしまってます。
サラリーマンなので、仕方が無いですね。
でもこんな地道な活動を続けているから、話も回ってくるのかもしれません。
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新築で満室に出来ず売却って?!

以前新築RCが中々満室にならないことを書いていましたが、それがアパートになるとちょっと事情が違ってくるという話。

RCならば返済比率が高くなければ、まあ時間をかけて部屋を埋めていけばいい訳です。

でもこれも当面は…という話で、これが長引けば修繕積立費もいるし、ランニングコストもかかる訳ですから、そんなに悠長に構えていられる期間はそこまで長い訳ではありません。

でも即売却…ということまでにはならないでしょう。

立地もそこまで悪いところに建てた訳では無いでしょうから、数年前までならば利回り5%でも購入する投資家もいましたし、まあ出口はいくつかある訳です。

しかしこれが新築アパートだとそういう訳にはいきません。

不動産投資ブームに乗って新築アパートを購入してみたものの、思ったように入居が進まず、広告費も嵩むとなれば、傷が浅いうちに売却…ということもあちらこちらで見かけるようになりました。

しかし多くがフルローンで購入しているような物件は、残債が消えて少しキャピタルゲインを得たいという価格となると、もうこれはさらし物件となりそうな価格設定になっています。

ここ1~2年で新築されたようなアパートだと、立地がいいものは少ないので、そんな価格でこ購入する投資家もいないですよね。

これが立地が良くて土地がある程度広ければ、コロビビみたいな土地めあての購入希望者も表れるのでしょうけどね。

せめて広告費を目いっぱい積んで満室にして売りに出すのならまだしも、それもしないで売りに出す立地の悪い高値のアパート…。

これってこの後どうなっていくのか、ちょっと定点観察してみようと思います。

今、人とのつながりで助けられていることを実感する日々です。
本当に良い人たちと知り合いになれたのも、不動産投資をしていたから…。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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