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Archive | 2018年04月

家賃を上げても入るよね。

超激戦区にあるRCは築3年目に入りますが、この2年間で分かったことがあります。

それは、家賃を上げても入居者は現れるのでは?…ということです。

でも実際は家賃を上げた訳ではありません。

というのも、これまでの退去のタイミングが繁忙期を外れた時期だったため、家賃を上げる機会を逸したというのが実際のところです。

しかも新築時に家賃を決めた時も、この家賃は他の同じようなスペックの物件と比べても、仲介業者さんからは高いと言われた家賃なのでした。

それでもコロビビ自身はライバル物件と比較しても、決して高くないと考えて家賃設定をしました。

仲介業者さんは、立地や部屋の広さなどで判断しているだけなので、間取りや仕様、希少性などはご存知なかったからです。

実際繁忙期でなくともネットの閲覧数はエリアでもトップクラスだし、問い合わせの数も多い…当然入居も苦労しないという状態なので、家賃の値上げはできると考えています。

そしてもう一つ、そう考える理由があります。

実は入居してくださっている方の属性を見ると、皆さん家賃を見てこの部屋を選ばれた訳ではなさそうなのです。

差別化を図った「他には無い部屋」だから選んでくださったということが分かってきました。

ということであれば、次に募集を掛けた時に家賃を値上げしたとしても、選んでくださる方は選んでくださるだろうという思うのです。

次の繁忙期となれば築4年になります。

それでも家賃の値上げは、一般的に言って可能なのでしょうか?

普通は逆に家賃を下げたり、敷金・礼金を無しにしている物件が多いし、実際同時期に竣工したライバル物件はそうしているので、本当はどうなるのか分かりません。

別に少しぐらい家賃を上げたからと言って、CFがそう増える訳ではないので、これまで通りの条件で募集した方が無難なのかもしれません。

でも出口としての売却の時に、これが効いてきます。

新築のライバル物件がどんどん建ち続けているエリアですが、ちょっとこの挑戦をしてみますね。

差別化を図ったといっても、ほんのちょっとの差でもあります。
でも「他には無い」という強みは、大きいみたいですよ。
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土地の数自体もかなり減ったよね。

ファミリーRCの土地探しから、単身者用アパート用地へちょっと路線変更をしたコロビビですが、アパート用地であってもそう簡単に見つかる訳ではありません。

もちろん郊外ならば、アパート用地どころかRC用の駅近の土地もあるのです。

土地値も安いのですから、建築費が高騰している今でも利回りは出やすいです。

融資も3億までは出して頂けるし、自己資金もある程度はあるので、まあ建てられることは建てられるのでしょうが、以前も書いたようにやはり郊外型新築RCは、コロビビの投資スタイルには合っていないことがはっきりしたので取りやめました。

しかし前回逃したファミリーに人気の中心部の駅近の土地は、土地値だけでも1億は超えてしまいます。

容積率いっぱいの建物を建てるとなると総事業費は4億を軽く超えるので、融資特約無しで買い付けを入れることはやはりできませんでした。

後1~2年あれば、もう少し資金にも余裕が出来たので、融資特約無しでも買い付けを入れることができたのに…と思います。

まあ、悔やんでも仕方が無いので、とりあえずアパート用地でもいいので探している訳です。

しかしコロビビが土地を探していた6年前と比べると、確実に土地の数自体が減りましたねえ。

新築アパート業者さんもあれやこれや手を尽くして探してらっしゃる訳で、それにはもちろん勝てる筈はありません。

なので、コロビビは仲介業者さんや建築会社経由の川上物件を待つ以外に、ネットに出ているような情報も対象にしています。

もちろんお宝物件なんかはなかなか出るものではないのです。

それでもコロビビはアパート業者さんが必要としている利益ほどを必要としていないので、業者さんでは利回りが出ないような価格の土地も投資対象となるのです。

7年前はよさげな土地はもっともっとあったものですが、今はその時の何割ぐらいでしょうか?

この数年の不動産投資ブームで、土地が水面下で売買されてしまうせいでしょうか。

それともコロビビが狙っているようなエリアは、もう駅近の土地は希少になってしまっているからでしょうか?

価格が高くて手が出ないという前に、出てくる土地自体がホント少ないです。

物件はこれから出てくる可能性が大きいのですが、土地はどうでしょうねえ。

しかし7年前はあったのです。

不動産は何年かのサイクルで同じ動きをするので、もう少し待てばまた出てくる時期が来るのでしょうね。

でもコロビビは年齢的にそう待つことは出来ないので、もしかしたらアパート用地が出ないとなれば中古物件にシフトせざるを得なくなるかもしれません。

もっとも、もともと中古狙いで不動産投資を始めた訳なので、一周回って元に戻るということになるだけの話ですけれどね。

可笑しなものです。

セクシーヨガとはよく言ったものです。
でも確かに健康のためにヨガをするなら、個室もマッサージも要らないでしょうにね。
男性ならインストラクターと一対一というのも、笑ってしまいます。
「法的には何ら問題は無い。」なんでしょうけどね。
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首都圏の投資家の勘違い

これは少し前の話。

コロビビの住んでいるエリアの投資物件に人気が高まってきた頃でした。

もう首都圏での投資物件は高くなりすぎて、サラリーマンにとっては手が出なくなってきたのでしょうね。

なので地方の物件に目を向け始めたのですが、それを仲介する首都圏の業者さんの斡旋文書を見て驚きました。

「このエリアで利回りが高い物件を弊社は特別に知っています。」
というものだったのですが、それって誰も見向きもしないような物件でした。

立地が悪いのですが、数十年前になぜか地元の地主さんがチープなアパートを建てた時期があったのです。

家賃が安かったために当時は入居もあったのでしょうが、今は築古になり、もっと立地がいい場所の築古のアパートも家賃が安くなってきたので、もうこんなエリアのアパートには入居がつかなくなったのでした。

なのでオーナーはサラリーマンの不動産投資が熱を帯びてきたこの時期に、高利回りで売りにだしたのでした。

でももちろん地元の投資家は見向きもしません。

それを首都圏のサラリーマン投資家が、よく分かっていない仲介業者の口車に乗せられて購入したのかもしれませんね。

いえ、口車に乗せたのではなく、もしかしたら仲介業者は本当に実態を知らなかったのかもしれません。

それでも素人の投資家は、専門家の仲介業者が言うのだから…と簡単に信用したのでしょうね。

情報薄弱と言えばそうなのですが、コロビビが逆に首都圏の物件を購入しないのは同じ理由です。

また利回りが高い物件をちらほら見かけるようになりましたが、気を付けないといけませんね。

満室になる物件と空室が目立つ物件、ほんのちょっとの差ですが結果は大きく違ってきますね。
立地、仕様、間取りなど、やはり詰めていくことが大切だと感じました。
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まだまだ土地は上がる?

固定資産税の納付書類が皆さんのお手元にも届くころだと思います。

確かにこのところの土地の上昇は、少し異常かなと思うエリアもあります。

しかしこの固定資産税の書類のせいで、自分の土地の価値が上昇していることに気づいてしまった人は、ますます売却に際しては強気になるのではないかと心配しています。

コロビビ達不動産関係者は、どのエリアがどの程度土地が上昇しているかは知っていて当然ですが、一般の方は普段はぼんやりとしか認識していません。

どこも少し上がってきているのかな?程度の認識の方が、固定資産税の額が上がっているのに気づくと、どれくらい上がっているのか気になるものです。

自分の住んでいるエリアの土地がどの程度の価格で現在取引されているかを知ってしまえば、更に土地が上昇してしまうでしょうね。

実は先日逃してしまった土地も、駅から同じ徒歩圏内の土地が6年前は6割程度で買えていた訳です。

それからするとかなり上がってしまった感じですね。

もちろんこれは固定資産税の評価額とは違って実際の取引価格ですから、上がり方は違います。

更に言えば、あの土地は2日で融資特約無しの買い付けが数本入ったのですから、あの価格でも安かったのです。

…ということで、中古の投資物件は少し価格が下がってきていますが、土地は下がるどころか上がってきています。

と言っても下がってきている中古物件も、高く値付けしすぎて売れていなかったものが値下げされているだけで、土地も価格変更されているものがありますが、それも同じような理由です。

この価格で売れれば御の字ということで売り出してみたものの、全く反応が無かった物件が値下げされているだけで、まだまだ強気の価格の物件も多いです。

オリンピック前に土地や物件の価格は下がっていくという話もありましたが、う~ん、やっぱりオリンピック後になるのでしょうか?

ス〇ガがやられて使えなくなった人が増えれば、買える人が確実に減ってくると思ったのですがねえ。

買える人が減れば当然物件の価格は下がる筈なのですが、マンション用地はまだ別の話だし、ああ、まだまだコロビビに物件が回ってくるには時間がかかりそうです。

今日の朝に更新しようと思っていたのに忘れていました。
庭や部屋の掃除で大忙しだったのです。
いい気候になって、ちょっと張り切りすぎました。
懲りずに訪問してくださいね。
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取得競り負けで、路線変更

先日狙っていたエリアのファミリーRC用の土地の取得に競り負けた(?)ことをお話しました。

あの時は二日間で、融資特約無しの申し込みが3件入って、中には買い上がりを試みた人もいたほどです。

なので、また同じような土地が出たとしても、同じような競争が起きるのは必至。

そこで、土地の価格が落ち着くまでの間、もう少し小さな土地が出たら単身者用をとりあえず取り組むことも有りにしました。

そのことを今回繋がりが出来た仲介業者さんにお伝えしに行ってきました。

するとその方、偶然コロビビが保有しているRCのエリアにお住いの方で、持参したお菓子が実は並ばないと中々手に入れられないものだということをご存知でした。

ご存じない方だと、何の変哲もないお菓子にしか見えないのでしょうが、最近は手に入れることがでできなかったけれどお陰で久しぶりに食べられると喜んでくださいました。

こんなことから、何かとこの担当さんとは、ご縁を感じます。

前回はファミリーRC用の土地が出たら、ネットなどに挙げる前に連絡を頂く旨をお願いしておきましたが、それはいつになるかホントに分かりません。

今回単身者用の物件の土地となれば、可能性は格段に上がってきます。

ライバル物件は多いものの、間取りなどの工夫で、競争力のある物件にすることはできます。

なので、本当に取り組みたいファミリー物件の土地が出てくるまでは、アパートか壁式RCの小さな単身者用マンションを手掛けるかもしれません。

これもちょっとした路線変更。

…とはいえ運よくファミリーRC用の土地が出たら、もちろん全力でそちらを取り組むことに変わりはありませんけれどね。

さて、どうなるでしょうか。

またまた咳が止まらなくなってきました。
これも歳ですかねえ。
若い時にはすぐに良くなっていたのに…。
まあ、養生しなさいということですかね。
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隣が売りに出らた絶対に購入!

よく自宅の隣の家が売りに出たら、高くても買うのが鉄板と言います。

実はコロビビの隣の家も売りに出たことがあって、よっぽど購入しようかと思ったのですが、当時はお金に余裕が無かったので見送りました。

しかし今、一棟目のアパートの隣の家がもし売りに出たら、無理をしてでも購入しようと思っています。

…というのも、今回融資特約無しでの申し込みをしなかったために逃した土地のことがあったからです。

この土地とアパートの有る土地のスペックはよく似ています。

もちろんアパートだけではその土地の半分ぐらいの広さしかありません。

しかし隣の土地が手にはいれば、同じぐらいのスペックになります。

5年前と比べると土地の価格が上がっているのはどこも同じですが、それにしてもまとまった広さになれば、1.5倍ぐらいの価格で出しても引く手あまたの土地になるのです。

もちろん、コロビビがRCを建ててもいい訳で、どちらに転んでも損はありません。

売りに出るかどうかは分かりませんから、捕らぬ狸の皮算用なのですが、今回土地を逃したことでこの目線をもつことができました。

兎に角いろんな場面を想定しておくことが大切かなと思いました。

この前お近づきさせて頂いた仲介業者さんにも、この物件の売り情報が出たら、優先的にお知らせ頂けるようにお願いしておきました。

しかしそのアパートも入居率はまあまあなので、オーナーはすぐには売りに出さないでしょう。

しかし家賃を下げざるを得ない状況になればわかりません。

多少高くても利回りが低くても購入の意思があることを、仲介業者さんにはお伝えしていますので、まあいつになるか分かりませんが、そうなった時の為にもキャッシュを貯めておかないといけませんね。

飛んできた種が花を咲かせることは時々ありますが、今度はどこから飛んできたのか新しい花が庭に咲いていました。
何だか嬉しくなってしまいます。
春は今まで土の中で生きていた植物が芽を出し花を咲かせるので、なんともお得な気分になっちゃいます。
お気楽ですね。
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閲覧数2で即書面申し込みに

このところ新築RCの為の土地探しのために、毎朝土地情報をチェックしているコロビビ。

以前書いたように、更地だけでなく古アパートや駐車場、倉庫などもチェックしています。

すると朝イチで、狙っているエリアに土地が広いアパートが出ていました。

閲覧してみると、駅からも近いし容積率もまあまあです。

これなら解体費用や入居者を退去させる費用を考えても高くはありません。

しかし思ったより戸数が多いので、退去までの時間はかかりそうです。

土地の広さや価格、立地は申し分ないのですが、退去までの期間が読めないのが多少ネックかな?という物件でした。

なので今のコロビビとしては、飛びつくほどではないかなということで庭の草取りを始めたのです。

…で、ちょっと一休みして、また土地の情報をチェックすることにしました。

実は朝イチにチェックした後に土地の情報がアップされることが、稀にあるからです。

すると朝閲覧したアパートがもう既に申し込みが入っていました。

しかも閲覧数は「2」です。

コロビビが閲覧したのが「1」

次に閲覧したした人が申し込みをしたのでしょうか?

それとも別のルートからの申し込みだったのかは分かりませんが、どちらにしてもネットに情報が出た途端に申し込みが入ったということです。

値付け間違いだったのかもしれませんね。

こんなお宝物件は時々ありますが、コロビビはスルーした筈なのに、なぜかもったいないことをした感覚になってしまいます。

可笑しな話ですね。

セクハラ疑惑の被害者に名乗り出ろとは可笑しな話。
こんな考えがまかり通るのが、今の世の中、今の政府なのでしょう。
でもそういえば、これまでも開き直ったり、否定し続けることでうやむやになったことがありました。
何だかいや~な感じですね。
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入居者様のおめでた

息子保有のデザイナーズ物件は、ファミリーにご入居いただいたお陰で、ここのところ入退去は無く順調に経営が出来ています。

しかし一件のファミリーは実は新婚さんで、まだまだお若いお二人なので、結構高い家賃を払っていけるのかと実は要らぬ心配をしていました。

それでもお二人の保証人でもあるご実家が地元の方なので、まあ大丈夫だということで借りて頂いています。

でもコロビビが心配していたのは、若くて結婚された方が最近は簡単に簡単に離婚されてしまうこと。

詳しくは書けませんが、ちょっとこのお二人、そんな心配をしてしまうような部分が見受けられたらしいのです。

離婚となれば即退去となってしまうので、それを息子は心配していたのでした。

でもそんなことを心配していても仕方がありません。

4月で入居して頂いて一年が過ぎたのですが、息子から嬉しい知らせが…。

それは入居者様にお子様が生まれたということです。

新しい命の誕生ということはもちろん嬉しい出来事ですが、大家からするとこれで暫くは退去の心配がなくなったということですので、正直安心です。

共働きでしたから、収入は減ってしまいますが、これはもちろんちゃんと考えて入居されている筈ですので問題は無いでしょう。

もともと子育てしやすいというコンセプトで造った庭付きの戸建賃貸です。

お子様が生まれることで、更にそのよさを感じて長く住んでくださると嬉しいです。

息子は不動産賃貸業をどんどん広げていくというよりは、本業の収入の補填として不動産投資を考えているので、戸建賃貸はちょうどいいと言います。

規模を拡大してきたい人には向かないと思いますが、今回の嬉しい知らせが安定経営を更に確かなものにしてくれたようで、息子も大安心の様でした。

このところ土地探しで休日は忙しくしていたせいか、庭は雑草だらけ。
慌てて草取りをしました。
花が咲いて種が出来る前に何とかしないと、悲惨なことになりますからね。
あ~っ、腰が痛い…。
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地銀の融資の考え

コロビビのメインバンクの担当さんと情報交換をさせて頂きました。

以前から新築RCの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。

しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。

校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。

なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお話しておいて、早めに融資の結果を頂けるようにコミュニケーションをとっておくという感じです。

そこでお聞きした融資の考えというのは、コロビビも予想していたこととはいえ、ここまでなの?というものでした。。

それはエリアを絶対的に重視しているということです。

郊外や周辺部の物件は、厳しめに見ているということでした。

これは結局、事業の内容をこれまでよりしっかり見るというところからきているようです。

確かに以前区分マンションの話が出た時も、同じようなことを言われていたのですが、区分マンションの場合は納得したものの、一棟物となると、決して郊外の物件が悪いとは言えません。

競合物件が多い中心部より、今となっては入居自体は郊外物件の方がいいのです。

しかし銀行はそうは見てはいないようでした。

土地の担保評価も違うので当たり前と言えば当たり前なのですが、別の地銀の担当者さんも全く同じことを言っていたので、この考えはもう鉄板なのですね。

自己資金については一割と言う訳では無く、もっと少なくてもよさそうでしたが、それは物件や属性によるのでしょう。

もちろん安定経営を考えると自己資金を一割入れた方がいいのですが、数億の事業規模になるので、一割入れるとなるとやっぱりちょっと懐が寂しくなっちゃいます。

これが%で済めば、また次の物件に進むことも出来るので、助かっちゃいますよね。

…ということで、郊外RCの計画から土地値が高くても中心部エリアの新築RCに舵を切ったコロビビの考えは、銀行の融資の考えに沿っていたということだったので、結果オーライだったみたいです。

もうすぐイチゴが終わる季節ですね。
この時期になると安いイチゴを買ってきてジャムを作ります。
でもすぐに食べて無くなっちゃうんですよね。
今年は大量に作りますかね。
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仲介業者さんとの新しい繋がり

朝から現調に行った土地に、次の日先輩大家さんが特約無しの買い付けを入れたことを昨日お話しました。

実は現調に行ったその時に、コロビビも担当の仲介業者さんに買い付けを入れる旨をお話していたのですが、先輩大家さんから同じ土地に買い付けを入れた話をお聞きして、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのでした。

しかし担当さんには既に買い付けを入れると話していたので、一応経緯を説明しておいた方がいいかなと思い連絡してみました。

すると、その担当さん、まさか特約無しの買い付けが何本も入るなんて思っていなかったので、コロビビに資料が出来てから買い付けを入れても大丈夫だと話してしまったと、申し訳なさそうにお話されました。

でも、あの時買い付けを入れたとしてもコロビビは融資特約付きで入れていた筈なので、申し訳なく思われる必要はないことをお伝えしました。

するとその担当さんは、コロビビに興味を持たれたらしく、コロビビが狙っているエリアや土地の規模などを質問されてきました。

なので、どの程度までコロビビの守備範囲としているのかとか、今回と同じエリアのアパートだったら利回りが低くても土地が広ければ購入の意思があることなどをお伝えしました。

実はこのエリアは、まだチラホラ古家付きの土地や駐車場、古アパートなどがあるのです。

ほとんど水面下で取引されていくので、仲介業者さんとつながりを持っておきたいと以前から考えていました。

このエリアは実際土地の価格と賃料のバランスがあまりいいとは言えないエリアで、接道も広くない場合が多く容積率も高くないことから、アパートなら何とかなるのですが、RCを建てるとなると利回りが出しにくいのです。

なので今回のようにかなり広い土地でないと、収益物件としては合わないのです。

しかし2LDKなら何とか利回りが出るということで、ここ1~2年で新築のRCがまた建てられるようになってきました。

広い土地が出なくても、半分ぐらいの土地ならちょこちょこ出ています。

接道さえ悪くなければ、何とかイケるかもしれないので、この担当さんにその旨お話しておきました。

そんなコロビビの考えをお伝えした時の担当さんの反応が思った以上によく、お話したような土地が出たらネットに出す前にお声を掛けて頂くことを約束してくださいました。

そうはいっても土地を探している人は沢山いますし、いい土地はなかなか出ないので、この約束もいつになるかは分かりません。

しかしひょんなところから話が進むなんてことはよくあることです。

ご縁が出来ただけでも、よかったのかなと思いました。

逃した魚はホントに大きかったですが、気持ちを切り替えてまた地道に探していきますね。
こんなチャンスは滅多にないでしょうけれど、あるもんだなあという感想の方が大きいです。
こうなったら先輩大家さんが、この土地をゲットして欲しいです。
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特約無買い付けが数本も!

この日コロビビは日課のネット検索で土地を探していました。

すると狙っていたエリアに昨日まで出ていなかった土地情報が2本も出ています。

そこですぐに仲介業者に電話して、まずは安い方の土地を見に行きました。

ここは南側が公園になっていて、接道があまり良くないのですが、広さや形がまあまあなのです。

駅近ではありませんが、ファミリー物件を建てようと思っているので、まあ許容範囲。

そして仲介業者さんにお会いすると、やはりコロビビが来店一番。

しかし説明を聞いていると接道の関係で、思っていた建物が建ちそうにありません。

それでもコロビビの見立てが間違っているかもと思い、先輩大家さんに相談してみました。

でも先輩大家さんも、決して安い訳では無いし建築費も高くつくだろうし…というご意見。

…で、次の土地を見に行きました。

ここは最初の土地より坪単価は10万ほど高いのですが、6分ほど駅に近くなるので、3LDKだけではなく2LDKの需要もありそうです。

なによりまとまった広さと形がいい土地は、中々、この値段ではでないでしょう。

やや前面道路が広くは無く仲介業者さんが容積率は160%と言っていたのですが、190%になるのではないかと思われます。

「なんで160%なんだろう?」
と疑問に思いつつ、190%なら有りです。

確かめようと店舗に伺おうとしたのですが、まだ資料が出来ていないとのこと。

そこで、急いで家に戻り、簡単な図面をもとにセルフボリュームチェックをしてみました。

とりあえず160%でやってみたのですが、微妙な利回りにしかなりません。

もう少し建築費を厳密に計算してみようと、コロビビのイメージしているRCと同じようなRCを別のエリアで建てたことがある別の先輩大家さんに、その時の建築費をお聞きしてみました。

それでも7%前後にしかなりません。

しかし、190%ならまだいろんなアイデアが試せそうです。

翌朝仲介業者に連絡すると何軒か問い合わせが来ているが、まだ買い付けは入っていないとのこと。

そこで買い付けを入れることをお話すると、資料を送ってからという話になりました。

容積率も確認しますとのことでした。

この日は別件で用事があったので、夕方最初に相談した先輩大家さんに、この土地のボリュームチェックを業者さんにお願いして欲しい旨、連絡してみました。

すると…なんと!

この先輩大家さんが、つい数十分前にこの土地に買い付けを入れたとのことでした!!!

しかも融資特約無の買い付けを…

しかもしかも、他にも特約無しで、別の人の買い付けが3本も入っているとのこと…。

はああ…。

コロビビの場合は、融資は大丈夫とは思うのですが、特約無しというのは今は無理です。

2年前なら特約無しでも買い付けを入れたと思いますが、このところあちこちで先輩大家さんが融資を断られている話を聞くので、う~ん、やっぱり無理ですよね。

もちろん条件が悪くなってもいいなら貸してくれる銀行はあるでしょうが、そうなるとCFも変わってきます。

やはりお金と経験がある大家さんには敵いませんね。

昨日のお昼に買い付けを入れに行ったとしても、あの時は融資特約を付けていた筈ですので、後から何本も特約無しの買い付けが入ったのなら、買い付け一番であっても意味はありません。

やっぱり土地が見つかる前に万全の準備が出来てる人の勝ちですね。

コロビビももう少し現金を貯めておかないと、またこんなチャンスが来ても手にすることはできません。

ああ、それにしても疲れた2日間でした。

ネットにもこうして特約無しの買い付けが何本も入るような値付け間違いが時々あります。
なので、バカに出来ませんね。
また地道に毎日のネット検索を続けようと思います。
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新築時の家賃設定について

前回はエリアの家賃を研究して、絶妙の家賃設定を行った結果、退去も防ぐことができているという話をしました。

しかし、新築時の家賃設定についてはいろんな考え方があります。

それは、よく言われる「すぐに満室になるような家賃設定は、大家の負け」というものです。

つまり入居者が安いと感じるからすぐに満室になる…ということなので、もう少し高く家賃設定できたのではないかということなのです。

これは、なるほどと頷けますねえ。

但しこれも新築物件が乱立していない場合だったり、返済比率が高くない場合に出来る話です。

万が一この作戦が上手くいかないと、別の新築物件に入居希望者を取られてしまう可能性がありますし、返済比率が高い場合はローンの支払いに窮する結果になってしまいます。

つまり大家に余裕がある場合に取れる作戦なのかなと思います。

でもこれが上手くいけば、売却時の利回りにも影響が出てきます。

なので新築時にすぐに満室にならなくても、じっと我慢してその高い家賃で部屋を埋めていくということも、先を見据えた時には大切なのかなと思います。

とはいえなかなか埋まらないとコロビビみたいな新米大家は心穏やかではいられません。

広告費を積んで入居させるというのも、大家側が金銭的に余裕が無いと出来ないことです。

…と考えると、新築時の家賃設定は大家の立場と考え方によって変わってくるということのようですね。

日は土地を2件見に行ったり仲介業者さんの説明を受けたりと大忙しでした。
でも、結果はどうなるかなあ…。
まだまだ分かりません。
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退去が無い理由

コロビビが住んでいるエリアは、人口が増えているにも関わらずそれ以上に新築物件が乱立していて、前回お知らせしたように新築でもなかなか空室が埋まらない状態です。

当然退去があった築浅物件でも、空室期間が長引いているものも多くあります。

これはコロビビが不動産投資を始めた6年前に一番恐れていたことです。

しかし幸いコロビビの新築物件が竣工した時期が、他の物件より1~2年早かったお陰で、新築時はほどなく満室にして頂くことができました。

後は退去があっても、その分を埋めればいいだけなので、まだそこまで苦労せずに済んでいます。

それは以前も書いたように物件の力があるからということなのですが、退去されないということも物件の力が大きく関わっています。

立地はもう購入時に決まってしまうので変えられませんが、その他のことで出来ることはいくつかあります。

それは物件を綺麗に保つこと。

当たり前のことですが、これが意外に出来ていない物件が近隣にもチラホラ見かけられます。

決められた時間以外にゴミを出しているところ、アプローチに落ち葉が落ちたままになっているところ、不法駐輪がされているところ、蜘蛛の巣が放置されているところ…等々、いろいろありますねえ。

コロビビの場合は管理会社さんもしっかり頑張ってくれているので、そんな物件と比べると、新築に負けず劣らず綺麗です。

気持ちよく入居者様に住んで頂くことで、退去を防ぐことに繋がっています。

そして新築時に設定した家賃が適切だったかどうか…これも大きいです。

新築プレミアがついた家賃で入居させ短期間のCFを増やすというのも方法とは思いますが、これは新築時に部屋が埋まらないというリスクも伴いますし、2年後に別の新築物件に移られてしまうというリスクもあります。

コロビビもアパートの家賃は当初の設定より1000円アップの家賃で募集しましたが、これも近隣家賃をリサーチした結果決して高くは無いと判断してのアップです。

お陰様で5年後の今もこの家賃ですぐに決まるので、この家賃設定は適切だったと思っています。

事実その後新築された物件と比較しても、この家賃は高くも無く安くも無い…という絶妙の家賃だったと言えます。

しかし家賃に関してはいろんな考えがあるようです。

次回はそのことについて少し…

メインバンクの方とお話して、最近の融資の状況についてお聞きしました。
だいたいは予想通りでしたが、一つコロビビが考えていなかったことを教えていただきました。
そのことについてはまた別の機会に書きますね。
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新築の部屋を埋める厳しさ

コロビビがRCを保有しているエリアは、今新築が乱立していて、新築RCでも竣工時に満室にならないのはもう当たり前になっていることは何度も書いている通りです。

こんな現象はコロビビが新築物件投資に舵を切った5年前には無かったことです。

でもこのエリアは不動産投資家からもホットスポットの一つと言われているようなエリアで、新築される戸数も半端ありませんから、空室が埋まらないのも頷けます。

何しろ新築というのは戸数が多ければ多いほど、建築費はスケールメリットがあって恩恵を受けますが、その分入居付けをする場合は多くの戸数を埋めなければいけないので厳しい訳です。

今までは繁忙期に合わせて竣工を目指したものですが、ライバル物件も多い中1~2か月で満室に持っていくのは難しくなっています。

なので最近は11月頃に竣工させて、4~5か月かけて満室に持っていくというのが安全なのかもと思うようになりました。

知り合いの大家さんの物件も苦戦しているようで、繁忙期が終わる前にいろいろ手を打たれたようです。

建物は申し分なく立地も素晴らしいのですが、やはり家賃の高さや需要と供給のバランスなどが原因みたいです。

分かっていた部分もありますが、予想以上に厳しかったということですね。

でもまあ、新築時が一番厳しいのであって、その後は退去に対応すればいいのでここを乗り切れば何とかなるのですけれどね。

コロビビが計画しているのはファミリー物件なので、ここまでの厳しさは無いと思うのですが、それでも立地を間違うと同じような状況になってしまいます。

なのでより慎重に土地探しを進めないといけませんね。

新年度が始まって、新入社員の姿なども初々しくていいですね。
その方々も新しい部屋でのスタートを切られたのかもしれません。
そんな若い方を支えることができるのも賃貸業。
こちらも何だかわくわくします。
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大手ハウスメーカーが先に…

狙っていたエリアに若干狭いのですが、古家付きの土地が出ました!

容積率もまあまあで、何より駅近の道路付けが抜群の土地です。

理想の広さには少し足りないのですが、二面道路なので土地の狭さを何とかカバーできそうです。

例によってセルフのボリュームチェックを行い、リサーチ済みの賃料から表面利回りを計算してみました。

うん、高くは無いけれど、これだけあれば何とかなりそうです。

兎に角この立地とこのエリアだったら、出口としての売却も心配ありません。

万が一、色んな規制で思ったようなマンションが建たなくても、土地値が安いので、連棟型の戸建賃貸でもイケそうです。

これならまだこのエリアには数が少ないし、グレードを上げれば家賃ももう少しアップできそうです。

実は自宅を賃貸に出している転勤組の方のグレードの高い物件なら、コロビビが想定している家賃より1.8倍ほど高い家賃で貸し出ししているのです。

そこまでの広さとグレードにしなくても、1.3倍程度の家賃が取れる戸建を造れば十分採算が合いそうです。

この規模の事業なら、以前話を通していた銀行からの融資の枠内なので、厳しいと言われている融資も通るのではないかと思われます。

ならば!…ということで、買い付けを入れようとしたのですが、既に大手ハウスメーカーの買い付けが広告を出した日、つまり前日に入ったのだそうです。

個人の買い付けならば流れる可能性もありますが、大手ハウスメーカーとなるともうこっちに回ってくることはないですよね。

やっぱりいい物件は足が速いですね。

更地でもないし、戸建と言っても築年数はさほど古くはありませんでしたし庭も立派でしたから、まさか解体して新築しようと考える人間がそんなにいるとは思わなかったのです。

でもみんな考えることは同じなのですね。

大手ハウスメーカーは、2面道路のよさを生かして、建売住宅を2棟建てて販売するのでしょう。

このエリアの新築戸建ての相場から考えても、かなりの利益が出そうです。

うん、逃した魚は大きいけれど、まあ仕方が無いですね。

桜がもう満開で、気持ちがいい季節になりましたねえ。
あちらこちらで綺麗な花が咲いているので、花が大好きなコロビビはそれを見るだけで心が弾みます。
心が弾むような土地情報が出てくると、もっと嬉しいのですがね
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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